GSPARK  

Viszont kívánok Boldog Ünnepeket! 

Békés Boldog Ünnepeket Kívánok!

Európa egyik legrangosabb építészeti díjának jelöltjei között idén kilenc magyar épületet is találunk.
http://epiteszforum.hu/kilenc-magyar-epulet-a-mies-van-der-rohe-dij-jeloltjei-kozott

Javíthatják a likviditást az ingatlanalapok
https://www.vg.hu/penzugy/penzugyi-hirek/javithatjak-a-likviditast-az-ingatlanalapok-2-1258846/

Ma (IS) Óz a  nagy varázsló dolgozik:-)))
3520

a broki fiúk megint kitettek magukért,sok sikert a vételekhez,tuti a bukta

Köszi!

Graphisoft Park: Még mindig lehet benne fantázia Újabb mérföldkő zárult le a Graphisoft Park történetében, mivel az idei évben elkészült az új irodapark a déli területen, amelyet az egyik nagy bérlő, az SAP, valamint több kisebb startup és vállalkozás is igénybe vehetett. A beruházások lezárulta után várhatóan jelentősen emelkedhetnek majd a bérleti díj bevételek, továbbá a költségek megugrását továbbra is jól kezeli a vállalat, az EBITDA marzs nem csökkent, emiatt a jövőben is stabil cash flow termelés jellemezheti a Parkot. A vállalatértékre vonatkozó modellünket felülvizsgáltuk, és az új fair értékünk alapján lehet még felértékelődési potenciál a cégben. Egy elfeledett sztori Továbbra is jó sztorinak tűnik a Graphisoft Park, habár az utóbbi időszakban úgy tűnik kissé elfeledték a befektetők.  A déli területeken 2018 harmadik negyedévére befejeződtek a fejlesztések, amelynek nagy részét már elfoglalhatták a bérbevevők. Várhatóan 2019-re 90 százalék körüli lehet a Park kihasználtsága, mivel az új épületek jelentős részébe vagy már beköltöztek, vagy már előre lekötötték bérleti szerződésekkel. Ezzel összességében 71 000 négyzetméterre nőtt a bérbe adott ingatlanterület. Az új fejlesztéseknek köszönhetően a bérleti díj bevételek szempontjából rekordév következhet. A harmadik negyedévig bezárólag 18 százalékkal növekedtek a bérleti díjakból származó bevételek, valamint egyszeri és egyéb bevétel soron még 700 ezer eurós többlet szerepel. A fejlesztésekkel párhuzamosan a költségek is megemelkedtek, de ezek mellett is szépen emelkedett az EBITDA.  A Park harmadik negyedéves gyorsjelentésről szóló elemzésünket az alábbi linken olvashatja. A szektortársakhoz képest még mindig jelentős a diszkont A régióban kevés hasonló céget találni, mivel a Graphisoft Park speciális helyzetben található a fekvése miatt, azonban a régiós irodapiacon aktív cégeket megvizsgálva is látható, hogy jelentős diszkonton forognak a Park papírjai, a P/NAV (azaz a jelenlegei árfolyam, és az egy részvényre jutó nettó eszközértékhányadosa) mutató alapján.  Harmadik negyedéves jelentésében a Park ismét felfele módosította a nettó eszközértékét, amely az elkészült épületek hatására növekedett, ennek megfelelően az egy részvényre jutó eszközérték jelenleg 18,6 euró. Az év második felére pedig az euró forint árfolyam a 320-as szintek fölé állt be, ezért jövőre nézve inkább 325 közeli EUR/HUF árfolyammal számolva 5950 forint körül alakul a jelenlegi eszközérték. A régiós cégekhez viszonyítva az így számított 0,6 körüli P/NAV mutató jelentős diszkontot jelent, amelynek több oka is lehet.

• Az utóbbi időben kevesebb sztori volt a Graphisoft Park körül, és jórészt az újonnan elkészült épületek várható hatása is kalkulálható volt, emiatt korábban elkezdhették beárazni a befektetők az árfolyamba a várható hatást.
• Az alacsony likviditás szintén egy olyan tényező, amely diszkontot jelenthet a többi részvénnyel szemben.
• Talán a legjelentősebb azonban maga a Park adottsága, azaz, hogy korlátozottan beépíthető a terület. Ezzel kapcsolatban fontos megjegyezni, hogy még további 50 000 m2 beépíthető nettó terület van, és valószínűnek tűnik, hogy igény esetén újabb fejlesztések következhetnek a déli területen, de összességében a hely limitált.
• Az északi területen még további beépíthető területek vannak, azonban jelenleg még a területet alkalmassá kell tenni arra, hogy további fejlesztéseket lehessen végezni.

​A mutató értékének csökkenéséhez elsősorban az árfolyam esése járult hozzá, ezzel közel kerülve a kétéves minimumhoz. A déli területeken történő fejlesztések bejelentésekor ugrott meg a P/NAV mutató 0,8-ig, valamint az emelkedéshez hozzájárult az általánosan jó piaci hangulat a magyar és nemzetközi tőzsdéken.  Az idei évben a piaci hangulat már volatilisebb volt, és a hozamok is romlottak, emiatt érdemes lehet keresni a stabil cash flow-t termelő cégeket, és az ingatlanfejlesztő vállalatok között erre több példa is van, köztük a Graphisoft Park is. Mindezen tényezőket figyelembe véve, lehet még potenciál a Graphisoft Parkban, emiatt a jelenlegi diszkontot historikusan is magasnak gondoljuk, ez alapján inkább 70 százalék körüli P/NAV mutató lenne indokolt, amellyel a szektortársakhoz képest még mindig az alulértékeltebb cégek közé tartozna. A Graphisoft Park értékelésnél a relatív módszer mellet további két megközelítésből is megvizsgáltuk a vállalat fair értékét, és a módszereket átlagolva kaptuk meg a végleges értékünket a részvényre vonatkozóan. FCFF A szabad cash flow szerinti megközelítésben a jelenlegi beruházások miatt a 2018-as évben egy nagyobb negatív pénzáram várható, azonban a következő években ez fokozatos növekedésnek indulhat. A szabad cash flow így a következő években 9-9,5 millió euró között alakulhat számításaink szerint, és a számításhoz szükséges vállalati tőkeköltség meghatározásánál a következőket vettük figyelembe

• A Park hitelei gyakorlatilag kivétel nélkül euró alapúak, és mivel a bevételek is euróban keletkeznek a kockázatmentes hozamnak az eurózónás kockázatmentes hozamot vettük, amelyhez a hitelezők által elvárt hozam becslésénél a Park eladósodottsága alapján még 2,3 százalékos, és az ország kockázati felár alapján további 1,2 százalékos prémiumot adtunk hozzá, amellyel 3,5 százalékra becsültük a hitelezőktől elvárt hozamot.
• A Graphisoft Park az alacsonyabb bétájú részvények közé tartozik, ezért a fejlődő piaci országokra, Damodaran adatbázisa alapján meghatározott 0,83-as és a Park jelenlegi historikus bétája alapján 0,62-es értéket becsültünk.
• A 7,6 százalékos Magyarországra vonatkozó részvény kockázati felár alapján 5,9 százalékra becsültük a saját tőkétől elvárt hozamot.
• A fentiek alapján 5-5,2 százalék közötti tőkeköltséggel számoltunk a diszkontálásnál, a maradványértékes időszakban pedig 6 százalékos súlyozott átlagos tőkeköltséget vettünk figyelembe.

A megfelelő diszkontrátát alkalmazva a fair érték becslésünkre 3905 forintos értéket határoztunk meg. Az előrejelzés során konzervatív feltételezésekkel éltünk a növekedés ütemével kapcsolatban, így az esetleges pozitív bejelentések további beruházásokról, az ingatlankihasználtság gyorsabb ütemű emelkedése pozitív irányba módosíthatják a vállalatértéket. Ezen kívül az euró forint árfolyam változása a jelenlegi környezetben kedvezően hatott a részvény értékére, de egy esetleges erősödés lefele módosítaná a fair értéket. Ingatlanpiac Az MNB és a Royal Institution of Chartered Surveyors ingatlanpiaci felmérése szerint 2018-ban az ingatlanpiaci hozam tovább csökkent kb. 25 bázisponttal, amely azt jelenti, hogy a korábbi 6,5-7 százalék körüli hozamszint a prémium irodaházaknál 2018 első félévében 6,38 százalékra mérséklődött. A bérleti díjak viszont tovább emelkedtek, így a jelenlegi folyamatokat feltételezve a modellünkben is az irodapiaci hozamok további csökkenésére számítunk, valamint a bérleti díjak fokozatos növekedésre. A nettó ingatlanvagyon becslésünknél figyelembe vettük a mostani szintektől várhatóan nagyobb bérleti díj bevételeket, valamint a működési költségek kihasználtsággal arányos növekedését is. A hozamok csökkenése várhatóan jó hatással lesz a nettó ingatlanvagyonra, amelynek értéke még tovább növekedhet. Az átlagos tőkeköltség a modellben 5 és 5,2 százalék között alakul, valamint további fejlesztéseket nem vettünk figyelembe, így az eredményre a bérleti díjak emelkedése, az irodapiaci hozam változása, valamint az euró árfolyam változása hathat leginkább. A relatív értékelés alapján kiszámított 30 százalékos diszkontot tartunk reálisnak mivel a módszer az ingatlanok értékére ad becslést, és ez alapján 3681 forintos értéket kaptunk. Becslésünkben azzal a konzervatív feltételezéssel éltünk, hogy a jelenlegi 2018-as fejlesztések után, egyelőre nem várható újabb fejlesztés, bár az elkövetkezendő 15 évben az eddig még üres fejlesztési telkek is beépítésre kerülhetnek. A fair értékünket így ebben a modellben is jelentősen felfele módosíthatják az esetleges további fejlesztések. Értékelés A Graphisoft Parkra vonatkozó fair értékünket háromféle modell alapján 3880 forintra fogalmazzuk meg, amely a jelenlegi árfolyamnál 358 forinttal, azaz 10,2 százalékkal magasabb értéket jelent.  A becslésünk konzervatív feltételezéseken alapul és további felértékelődést jelenthet, ha újabb ingatlanfejlesztési igények lépnek fel. A jelenlegi helyzetet értékelve, és figyelembe véve a Park jelenlegi diszkont árazását az alábbi fair értéket tartjuk reálisnak. Osztalék A társaság 3,9 millió euró osztalékot javasol kifizetésre előzetesen, a harmadik negyedéves eredmény és a várható év végi profit alapján. Számításunk alapján így a törzsrészvényekre eső osztalékrész 113 forint lehet a tavalyi 93 forint után. A jelenlegi árfolyamszinttel számolva az kicsivel több, mint 3 százalékos osztalékhozamot jelent. Az új kormányrendeletnek várhatóan kis hatása lesz November végén jelent meg az új kormányrendelet, amelynek értelmében ingatlanalapok is vásárolhatnak a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (SZIT) részvényeiből. Ezzel az ingatlanalapok egy új befektetési lehetőséget kaptak, és a SZIT részvények számára ez forgalomnövekedést jelenthetne. Azonban jelenleg, ha a Graphisoft Park forgalmát nézzük, a prémium kategórián belül az alacsonyabb forgalmú részvények közé tartozik, novemberben mindösszesen 218 millió forint értékben történt kötés a részvénynél. Az alacsony likviditás miatt azonban egyáltalán nem biztos, hogy fogják vásárolni az alapok például a Graphisoft Parkot, pedig egy ilyen lépés meghozhatná a fordulatot a részvény számára. A technikai kép biztatóan fest A nyári hónapok óta gyakorlatilag csak oldalazó mozgást folytat a Graphisoft Park. A 4000 forintos csúcs után következett csökkenő trend 3200 forintnál állt meg, majd onnan viszonylag gyors korrekció következett és a 3300 illetve 3500 forintos szintek közé szorult be az árfolyam. A gyorsjelentés után sikerült áttörnie az árfolyamnak a 3500 forintos szintet és egészen 3600-ig emelkedett a papír. Jelenleg egy lassú visszacsorgást láthatunk, és az árfolyamnak a 3500 forint jelenthet támaszt a következő napokban. Pozitív viszont a mozgóátlagok egymáshoz való közeledése, és egy kisebb emelkedés után akár elképzelhető lenne az 50 és a 200 napos mozgóátlag keresztezése is, amely egy vételi jelzést is adhatna technikailag a papírra vonatkozóan, habár az MACD rövidtávú eladási jelzése ennek ellentmond. Az évből már csak 1 teljes kereskedési hét van hátra, így nem valószínű, hogy a figyelem jobban a részvényre irányulna, azonban érdemes figyelni a fordulatra utaló jeleket a közeljövőben a grafikonon. A Graphisoft Park napi grafikonja (2018.12.13  13:00) Összegezve továbbra is pozitívan vélekedünk a Graphisoft Parkról, amely már több éve bizonyítja, hogy képes jelentős értéket teremteni a részvényesek számára. Az új beruházások elkészülte után, új csúcsokra ugorhat az árbevétel és a költségek szinten tartása mellett várhatóan tovább növekvő profitot realizálhat a vállalat. Mivel SZIT-ként az adott évi nyereség 90 százalékát köteles kifizetni a vállalat, hacsak a részvényesek másként nem rendelkeznek, ezért ez szintén emelkedő osztalékkal párosulhat, és tarthatónak tűnik a korábbi évekhez hasonló 3,5 százalék körüli osztalékhozam.  Bizonyos kockázatok azonban lehetnek, amely közül a legfontosabbak a következők:

• Habár a bérlők jelentős része 10 évnél hosszabb bérleti szerződéssel rendelkezik, a szerződések átlagos bérleti időtávja 5 év felett van, egy-egy nagyobb cég elköltözése negatív hatást jelentene.
• A Park rendelkezésére álló hely limitált, azonban még jelentős területek állnak rendelkezésére a fejlesztésre.
• A kamatszintek, valamint az irodapiaci bérleti díjak változása azért jelentősen befolyásolhatja a bevételeket pozitív és negatív irányba is.
• Egy esetleges negatív nemzetközi piaci hangulat, valamint a hazai ingatlanpiacon tapasztalható növekedés megállása, eladói nyomást gyakorolhatna a részvényre.

Mindezen szempontok mellet is a Graphisoft Park továbbra is jó hozamot biztosíthat a befektetőknek az ingatlanpiacon, mivel erős pénztermelésre képes a vállalat és jelenleg a bérlői kör stabilnak tűnik, illetve kisebb vállalkozásokkal tovább bővülhet.

". A vállalatértékre vonatkozó modellünket felülvizsgáltuk, és az új fair értékünk alapján lehet még felértékelődési potenciál a cégben."
https://www.kbcequitas.hu/elemzesek/graphisoft-park-meg-mindig-jelentos-a-diszkont-20181213
Valaki be tudná másolni a teljes cikket?

3550 HUF / 57 db...
A vevők meg csak várnak:-)))

 A SZIT (szabályozott ingatlanbefektetési társaság) nemzetközi háttere:
 
A SZIT nem magyar sajátosság. Külföldön REIT-nek nevezik azaz Real Estate Investment Trust-nak . Az USA-ban 1960-ban Eisenhower elnöksége alatt vezették be, hogy minden befektetőnek lehetősége legyen akár kis összeggel is osztalékfizető ingatlantársaságokba fektetni . Az első amerikai REIT az American Realty Trust volt. Azóta 30 országban vezettek be REIT-eket a tőzsdére. Az egyik legnépszerűbb eszközosztály, hiszen nem kell nagy vagyonnal rendelkezni, hogy egy értékes ingatlanban részesedést szerezzünk, és közben részesüljünk az osztalékból. Mivel a tőzsdén jegyzik őket, így sokkal likvidebbek, mint a közvetlen ingatlanbefektetések, ráadásul a tőzsdei jelenlét nagyobb transzparenciát követel a cégektől. A tőzsdén jegyzett REIT ETF-ek ilyen társaságokból építenek portfóliót, amiket a részvényekhez hasonlóan lehet adni-venni a tőzsdén.

Természetesen. 
Ezért vagyunk itt (IS).
Ahogy szoktam volt mondani.

A legutóbbi díj is megerősíti, hogy a minőségen van a hangsúly. http://www.graphisoftpark.hu/irodafejlesztesi-dij-2018

Szemben más ingatlancégekkel, itt nincsenek váratlan ingatlan vásárlások (értékesítések), ami vonzóvá teszi a GSParkot a többivel szemben egy ingatlanalap számára. Kiszámítható saját fejlesztés lehet itt csak.