Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Nagyon gyorsan végigvihető, JTM-paraméterek, LTV-maximum érték konfiguráció. Időnyomás van a fiúkon. Abból indulj ki, hogy megmondta a Nemzet Jobbkeze, hogy nagyon egyszerűen lehet kezelni a problémát, találgatok csak, hogy mit tudnak nagyon gyorsan, nagyon egyszerűen megtenni az árak normalizálása érdekében. Eddig ezt és az SZJA-fizetési kötelezettség meghosszabbítását látom, mint indukált eladási kényszer. Ezek azok a dolgok, amelyekhez semmit sem kell csinálni, csak kihirdetni a törvényt - infrastruktúrát nem érinti, a konfigurációt pedig elvégezteti a bankokkal.
Folyamatosan növekvő hitelfelvétel esetén a hitelekhez / támogatásokhoz történő hozzáférés szigorítása egyből visszavágja az árakat, bármiféle válság nélkül. A mostani árszinteken látjuk a keresletet, hogy állt a földbe a MÁP+ bevezetésével (van alternatíva a pénz elhelyezésére).
Ez tény, nem is azt írtam, hogy a jelenleg felépülteket fogják hipp-hopp bérlakásként üzemeltetni. :-) A korábbi véleményemet ismételném: amint a nagyobb beruházók is elkezdik bérlakásként üzemeltetni a rájuk ragadt ingatlanokat, biztosak lehetünk benne, hogy válság van/lesz. A most felépítetteknél egyetlen egy célja van (illetve ez az egy célja lehet), ha csak 10%-os profittal, de eladja, mert sanszos, hogy vastagon bukik az egészen. Még egyszer, a projektek költségvetése és a kockázatmenedzsmentje is kizárólag a minél gyorsabb eladásra épült. Az állami adományt a likviditás fenntartásához pedig megkapták - a túléléssel nem lesz probléma. A most felépülteket meg 2020-ban eladják, ha kell, akkor árat csökkentenek.
Nem ugy lesz az kommunikalva, hogy csaladokat kenyszeitunk berlakasba. Hanem ugy, hogy a fiatalok lakhatasat segiti. Ami igaz is, csaladosan, idosen ez mar nem opcio
erdemi lakas ar csokkenest szerintem nem lehet felmutatni valsag nelkul. Mert ha penz van, konnyu hitel van, akkor pl 2018-as arszintnel sok uj belepo lesz (mondvan hogy hat mennyi olcso mar ez), akinek penze. uj belepok eseten meg a keresleti oldal erosodik->arak ismet nonek.
Ez pontosan így van. 13 kerben Angyalföldön 200-220e próbálkozott az építő kiadni a rajta rohadt 40 egynéhány nm 1+1 kégliket, aztán megunta, hogy hosszú üresjárat és állandó átjáróház van (nyilván ilyen drága kéglit csak költözők vesznek ki rövid időre és mennek, más célcsoport nemigazán van) és azóta rövidtávúznak tudtommal, cég intézi ezt nekik. Nincs rálátásom a rövidtávúzásra, úgyhogy passzolom, hogy milyen hatékonysággal megy. Ismerőseim laktak olyan kéglikben, Fehérváron, Pesten, amit a méret miatt egy kicsi IKV szerű cég mendzselt. Qrva árak és közös költség volt és mindenért veszekedni kellett velük, mert nem ügyfélszolgálatost, hanem ügyfél elhárítót alkalmaztak. Egyetlen jó példáról nem tudok, ahol önkormányzat vagy cég hatékonyan üzemeltet bérlakást. Amiért szerintem ebbe az állam nem fog beletolni hatalmas pénzt, bár lehet, hogyha a ner lovagok látnak benne fantáziát, akkor ez megváltozik, de politikai haszna nulla. Nehezen is lehetne kommunikálni, hogy a családokat saját kégli helyett bérlakásba akarja kényszeríteni a qrmány. Pláne csok meg babaváró téboly után, választást lehetne bukni azon, ha elmennek hivatalosan a bérlakás irányába. Matolcsy egy ideig mehet, mint az elszabadult vasgolyó az űrben, aztán a zorrára koppintanak, hogy álljon vissza a fősodorba. Ettől még lehet, ha éppen nincs jobb megtérülésű eu projekt, akkor valamelyik ner lovag kikaparja magának a brutális támogatást, ami ahhoz kell, hogy piaci viszonyok között versenyképesen tudjon kégliket bérbeadni, de ez nem lesz általános szerintem.
Ezeket az újonnan épült és árazású lakásokat NINCS aki gazdaságosan működtetheti a mai albérletár szint alatt:) valószínű ezért kell a MINDENHATÓ ÁLLAM segítsége, mert a kockázatmentes nyereséghez nem kell más, mint az állami adomány:)
Azért szép példa ez a Matolcsy... Egész eddig a lakáspiac sikerességéről beszélt, sőt, még 2013 környékén meg is jósolta, hogy aki nem vesz, az örökre lemarad. Most meg valami messiás elkezd beszélni arról, amit ő okozott. Egyébként a CHF válságnál is erősen benne volt a keze. Az egész politikáját arra helyez, hogy felértékeli az ingatlant, és az így keletkező "összegek" mennek a fogyasztásba. Ezt csinálta 99-2000-ben is, és most is. Volt is 2-3X szorzó... átmeneti "gazdasgság", majd lavina. Ha jól emlékszem nem egészen egy éve még arról magyarázott, hogy sokkal több hitelt kellene felvenni a magyaroknak lakásokra. Most mnt egy szélkakas elkezdi magyarázni, hogy drága. Az, aki az MNB Alapítványok vagyonával folyamatosan ingatlanozott. Az NHP-t úgy csinálta meg, hogy mehet az ingatlanokba, de napestig folytathatnám. Most valamelyik tényleg jóeszű alkalmazottja jelezte a problémát, és vszínű, hogy elérte a zsebingerküszöböt a sztori a gazdasági "elitüknek", és valami fantáziát látnak benne, amin újra lehet zsebelni:Ö Nem is értem, hogy a Rogán MESTERféle NOK-kal mi a helyzet? :):):)
Egyetlen egy dolgot felejtetek el: 2022.01.01-gyel indul a kampány az áprilisi választásokra. Azaz, a lakáspiac kapcsán addigra konkrét eredményeket kell felmutatni, és nem csak azt, hogy valamit elkezdtünk, hanem már ténylegesen mutatni kell, hogy mennyivel könnyebb lett a helyzet. Azaz praktikusan, már 2021 Q2-ben kell a csökkenésnek realizálódnia legkésőbb, ennek megfelelően körülbelül a következő 6-8 hónapban kell valamit virítani, ott pedig a káder-hiány miatt csak a legegyszerűbbre mernék gondolni - minden más évekig tartana. Mivel a magyarok döntő többséggel saját tulajdonban laknak és szeretnének lakni (Novák Katalin is erre az érvelésre épített minden egyes CSOK-kal kapcsolatos ellenzéki felkérdezésre), ezért előbb lesznek hatósági árak, mint állami bérlakások - nem lehet szavazatokat nyerni állami bérlakások ígéretével. - - - - - - - - Az meg, hogy a nagy beruházók nem hatékonyan működtetik / működtetnék a bérlakásokat, megmosolyogtató.
"Adókedvezmény bérlésre ugyan úgy nyomná fel a bérleti díjakat." Elmondtam már múltkor, hogy ne nekem kelljen mindent kitalálni, de az adókedvezményt be lehetne csatornázni máshova, mondjuk egy új LTP-be, amit csak lakásvásárlásra lehet majd fordítani. Dupla haszon. A bérbeadók meg már attól is szelidíthetnének az árakon, ha a törvényi keretek jobban védenék a magántulajdont és a nemfizető bérlőt rövid úton ki lehetne thoszni. Ez most egy szürke zóna és csak találgatni lehet, de vajon mennyi ember nem adja ki a lakását piaci alapon, csak maximum rokonnak vagy jó ismerősnek, mert f.sik a bérlő pusztításától? Mennyi kégli jelenne meg a piacon ha egy korrekt törvénykezést lehetne a bérbeadás és bérlés köré keríteni? Ráadásul ezt egyszer kéne megcsinálni, akár át is lehetne venni működő modelleket. A jelenlegi p.raszt bérbeadókat (akik a bérbeadók kisebb része minden egyéb károgás ellenére is) a piac tudná leginkább tisztességes üzletmenetre kényszeríteni, ha lenne elég kiadó lakás és minőség/méret alapján skálázva. Akkor a bérlők a mocskot nem vennék ki, esetleg csak nyomott áron.
Ezen mondjuk egy törvény sokat segíthetne. Például definiálni a
karbantartást, tehát ha a kazán besz.rik mert a hasitasis taxis
lerohasztja a kéglit, akkor a bérlő hívhat szerelőt és lelakja. Most
csak mondtam egy példát. Nyilván egy jogász, ügyvéd
jobban át tudja ezt gondolni, hogyan lehet jogilag korrekt megoldást
találni. A qrmánynak mindössze a szándék kéne meg összehívni egy
munkacsoportot és leírni egy kockás papírra a lakáskiadók és bérbevevők
minden kínját, aztán törvényi keretet kitalálni rá. Egyébként
egy kérdés ezzel kapcsolatban, egy hasitasis taxer kiadja mondjuk az
újlipóti 60nm kéglit 180e-ért. Azt mondod, hogy ő hatékonytalan, amiben
annyi részigazság lehet, hogy sokan hagyják lerohadni a kéglit, de
abban mi a hatékonyság, hogy vállalkozók meg aranyáron adják ki a
kégliket úgymond piaci alapon? Ha nem a lakáspiacot b.szkurálná mindenki és minden, akkor a piac szépen szabályozná a dolgokat. Ha lenne kínálat kiadó kégliből, akkor a hasitasis taxer nem tudná kiadni jó áron a kéglit azokkal a bútorokkal, amikben meghaltak a rokonai, mert a bérlőnek jó lesz úgyis alapon. Egyébként a bérlők kezdenek igényesebbek lenni, legalábbis akikkel én összefutok. Sokan úgy képzelik, hogy a bérlőknek jó bármi penészes dohos szemét kégli, olyan bútorokkal, amikben meghaltak az öregek, de a gyakorlatban ez egyre kevésbé igaz szerintem.
Adókedvezmény bérlésre ugyan úgy nyomná fel a bérleti díjakat. Nem véletlenül szüntették meg a béren kívüli juttatásban. És ettől nem nőne a megújulási ráta.
Budapest a legjobb példa arra, hogy a nagyitól örökölt lakásukat pörgető hasitasis taxisoknál nem lehet rosszabb kezekben a bérlakásszektor. Már ha a méretgazdaságosság szintjén nem bukna meg rögtön az elméleted.
Már azzal is nagyon segítenének, ha például a lakásbérlés törvényi kereteit okosan újragondolnák. Sima törvénykezés, de mégsem csinálják és nem is fogják. Ja, hogy ezen mit nyernének a haverock? Semmit, tehát akkor nem fontos, nincs rá idő, várhat. Ez csak a p.raszt bélőknek meg bérbeadóknak lenne jó és csökkentené a kockázatokat, megoldást adhatna arra, hogy kisgyerekes családoknak se legyen hátránya a bérleti piacon stb stb. Ez nem fontos nekik. Ráadásul a Matolcsy azt nem látja, hogy 2001-ben volt kínálat az építőipari szakemberekből. Emlékszem, hogy víz,gáz szerelőt több közül tudtam kiválasztani és nem is elsősorban az ár szerint, hanem melyikük tűnt a legigényesebbnek a munkája iránt. Próbálnám meg ezt ma, reménytelen :( Más volt a helyzet 2001-ben mert volt építőipari tartalék, voltak nem teljesen kihasznált szakemberek, bár sok szaki már akkor is elkezdett román zulagerekkel dolgozni, mert a magyar drága volt meg sokat ivott. Erre a mostani helyzetre nem lehet ráengedni kapacitás bővítést, mert nincs több kapacitás az építőiparban. Visszaütne bármilyen ilyen próbálkozás. Lehet, hogy az okos cél az lenne, hogy épüljön több lakás, de a suta kormányzati cselekvés hatása az lesz vagy lenne, hogy több nem tud épülni csak sokkal drágábban fog épülni. Ide alternatív megoldások kellenének. Pl adókedvezmény a bérlésre. Meg egyéb megoldások. Például egy ismerősöm olyan kéglit bérelt, amit egy idős nyugdíjas pár választott le egy nagy lakásból. Amikor nyugdíjba mentek a nagy kégliből csináltak kettőt, külön bejárattal, csak a mosókonyha meg egy kisebb tároló szoba volt közös. Ez lehetne megoldás, persze magyar nyugdíjasnak erre nincs pénze, szóval itt is az államnak kéne nagy pénzzel beszállni, de talán hatékonyabb lenne, mint komplett bérházakat felhúzni. Meg ötletelni kellene, hogyan lehet kevés épíitőipari kapacitás igénybevételével bővíteni a kínálatot. Ezen kéne az agyát törni a Matolcsynak, mert minden más megoldás csak mélyíti a katasztrófát.
Egyelore en is ezt latom a szavak mogott. Budapesten ne legyenek lakastulajok a cel gyakorlatilag. En nem vagyok lakaskiado, nem is leszek, de nekem ez akkor sem tetszik... Kiszolgaltatott berlemenyben elo emberek tomegei..
"Most akkor Ausztriat erjuk utol ahol, az emberek 80%a berel? Ez lesz BP is? Vagy csak nekem ellentmondasos az egesz?" A versenyképességről pofázott a bérlés kapcsán, azaz arról beszélt, hogy egy ember jóval mobilisabb ha bérel és nem tulajdonol. Már pesten belül is simán lehet 1-1,5 órát tömegközlekedni, mert ragaszkodik a jóember a kéglijéhez. Országon belül meg még siralmasabb a kép. Ugye a Lölő a nemzet nagy építésze egyelőre nem lát fantáziát a bérlakás építésben és üzemeltetésben, de vannak már finom utalások arra, hogy ki kellene építeni a bérlakások NER rendszerét, amit a magyar nagytőkés NER haverok birtokolnának. A gond az sajnos, hogy amikor egy cég vagy akárcsak egy nagyobb játékos belép a bérlakás piacra és megpróbál tényleg piaci alapokon kiadni akkor valami horrorisztikus bérleti díjakkal dolgoznak. Hozhatnék számtalan példát, akár itt a 13-ban amikor az építő az eladatlan kégliket ki akarja adni és mivel cég meg szokásos durva hatékonytalanság és egy 40nm-est akar 200-220e kiadni. Annyi az előnyük, hogy viszonylag fiatal a kégli, de bérlésnél ez tulajdonképpen nem szempont vagy csak nagyon érintőlegesen. Meg elméletileg a karbantartás egyszerűbb, mert jönnek az építő emberei ha gond van. Akárhogyan is, de qrva árakon próbálnak kiadni. Közben meg a sokat szidott lakástulajok, akik 1-3 lakást visznek, 140-150 körül megoldják. Na most akkor képzeljük el, hogy a Lölő meg a ner haverok beszállnak a bérlakás üzletbe és hozzák a megszokott haszon elvárásukat :) Felhúznak pár tömböt és megpróbálják piaci alapon kiadni a saját normáik szerint, mondjuk egy 40nm kégli 300e per hó. Nyilvánhogy piaci alapon nem működhet ez így, kell a kormányzati támogatás méghozzá kib.szott sok. Ha meggyőzik a nagyvezírt, akkor még ez is működhet akár. Simán el tudom képzelni, hogy megcsinálják, hogy aztán az egész kóceráj megint összezuhanjon mert a jóisten pénze nem lenne elég ezeknek, annyit kéne a támogatásra költeni. Kiveszik belőle az osztalékot, a lakásokat hagyják lerohadni, 10 év múlva meg eladják az egészet egy "befektetőnek", közben elmegy rá 5x annyi mint a babaváróra meg a csokra összesen, de nem baj, lehet a melleket döngetni, hogy megcsinálták a bérlakás programot.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link