Topiknyitó: Hathor 2014. 04. 09. 17:46

Lakás/Ingatlan árak topik  

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.



Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.



Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)



Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:



soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.



Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.



link
Rendezés:
Hozzászólások oldalanként:
Y.O.L.O. 2020. 08. 13. 15:53
Törölt hozzászólás
#84380
Toniba 2020. 08. 13. 15:51
Előzmény: #84371  berlini
#84379
Azt hiszem eleg vilagos hogy nem kaucio volt a parkolo megvaltas, ami airbnb utan visszajar.
Tibor78 2020. 08. 13. 15:51
Előzmény: #84373  berlini
#84378

A múltból indulsz ki, miközben nem érted a múltat sem, hogy mi miért történt. Pedig segítettem: a legnépesebb generáció kezdett 2000-től a lakhatással foglalkozni, kéglit venni, nagyobbra cserélni, jöttek a gyerekek stb stb Ők voltak a motorja a lakáspiacnak 20-25 évig, de egy 50-55 éves ember már nem annyira aktív és nem cserélgeti a kéglit olyan ütemben meg nem vállal be akkora hiteleket, mint egy 30 éves. Ez egészen biztosan jelentkezik mint hatás, sőt már itt van velünk.
Érdekes, hogy ez a lakáskiadás biznicc is 2014-ig nem volt igazán ennyire szem előtt. Általában olyanok adtak ki, akik örököltek és nem akarták eladni vagy nem azonnal, ilyen olyan okból, gyereknek megtartották vagy sokan vettek egy lakást a gyereknek jó előre és kiadták. Páran foglalkoztak lakáskiadással, de ha nincs rakéta szerű árnövekedés, akkor nem igazán annyira jó üzlet. Főleg régebben voltak még normális kamatozású állampapírok is, láthatóan a map+ visszahozott valamit a múltból, amikor még lehetett másba is fektetni.
Ez a békebeli állapot.
Miért gondolod, hogy az a pesszimista, aki egy békebeli állapotot szeretne viszontlátni a lakáspiacon? Amikor még a lakáskiadással olyanok foglalkoztak, akiket tényleg érdekelt és nem volta rajta különösebb extra profit? Amikor érdemes volt takarékoskodni, amikor a lakásbérlés egy logikus alternatíva volt és nem kellett rohanni venni?
Szerintem pont, hogy inkább az van, hogy a nagyon nagy többség a békebeli állapotokat akarja vissza és te meg pont a torz piacot és álszent módon optimistának hívod magad :)
Az, hogy miért nem adom a kéglit, megpróbáltam, nem ment könnyen az eladás, persze magas áron is próbáltam. Ennyi, nem erőltetem. Behiteleztem, 3,5%-os kamaton, beraktam a pénzecskét map+-ba, 5 évig én jól el vagyok, köszönöm. Bérlőim is vannak, úgy néz ki az 5 éves egyetemet megcsinálják, azaz még 3 év biztos és még utána is maradnak 1-2 évig biztosan, ahogy tervezik és ha nem emelek és ha marad a jó bérlő, akkor nem emelek. Köszönöm a kérdésedet, elvagyok így is. A garázst kéne hatékonyabban kiadnom, de az úgy látszik nekem már soha nem fog sikerülni.
Ha tisztán matekolni kéne, ha tavaly eladtam volna, akkor jobban jártam volna, ez biztos, de így arbitrázzsal és biztos bérlőkkel én elvagyok a kéglivel és utána úgyis a gyerekeimé lesz, 5 év múlva.
Y.O.L.O. 2020. 08. 13. 15:49
Törölt hozzászólás
#84377
Y.O.L.O. 2020. 08. 13. 15:48
Törölt hozzászólás
#84376
CyrusTheGreat 2020. 08. 13. 15:40
Előzmény: #84371  berlini
#84375
"A turisták azon része aki majd szállodában köt ki, az persze ugyanúgy költ. Csak nem abban a kis boltban, étteremben mint előtte. Mészáros vagyona gyarapodni fog, de lesznek kárvalotjai egy szigorúbb szabályozásnak."
Ez azért nem teljesen így van, a szállodai turisták döntő többsége bed and breakfast alapon száll meg, reggeliznek és kész. Attól, hogy nem magánlakásban szállnak meg, még ugyanúgy étteremben fognak enni, az italt/rágcsát pedig a kisboltban veszik meg a körúton.
StandardnSpoor 2020. 08. 13. 15:39
#84374
Na hát olvasgatom a kommenteket a kiszámolón amit linkeltetek, hát azért itt vannak vívódó emberek 20-30-50 milliókkal, hogy akor most mi legyen vegyek drágán vagy ne vegyek. Vegyek-e fel rá hitelt, ne vegyek. Ami nekem a legfőbb tanulság, hogy alapvetően vennének, csak toporognak. Persze nem reprezentatív pár kommentelő ember, meg írni is lehet bármit, de a tényállás, hogy nem kevés pénz van a lakosság kezében pl. kötvényekben. Az ijesztgetés meg a kapkodás mindig rossz tanácsadó, de a magam részéről nyugodtabban aludnék egy drága eszközben, mint papírpénzben.  Aztán kitudja. Lehet, hogy trump helyett jön valaki, aki szerint rendbe kell tenni a pénzügyi rendszert, és a klímacélokat kell szem előtt tartani, a fogyasztást visszaszorítani és emel egy kövéret az alapkamton, irgalmatlan recessziót bevállalva. Mint pl. amerikában 80 derekán 10%-ról hirtelen 17,5%-ra emelték. Akkor lenne nagy pofára esés. Nincs rá sok esély, de sosem lehet tudni. Sokan a pénz összeomlását hirdetik. Annyit megtanultam, hogy mindig van valami csavar, annyi biztos, hogy sosem lehet kitalálni mi lesz. Néha meg az a csavar, hogy nincs csavar. Tudom most azt gondolod mi ez a bullshit. :)
 Nagyon nem irigylem azokat, akiknek most kell fontos döntéseket meghoznia. A magam részéről a "jobb ma egy veréb, mint holnap egy túzok" elvet preferáltam mindig is. Nem nyertem vele nagyokat, de nem is buktam.
berlini
berlini 2020. 08. 13. 15:37
Előzmény: #84372  Tibor78
#84373
Te meg azt nem akarod megérteni, hogy egyetértünk.
Egy bizonyos szituációt feltételezve, ha a lakásárak nem vagy alig emelkednek a következő 20 évben, akkor nem éri meg lakást venni
Én csupán arra hivtam fel a figyelmet, hogy  alakulhat a helyzet másként is. Pontosabban úgy ahogy az elmúlt 20 évben. És én nem is azzal számoltam, hogy 3-5-szörösek lesznek a lakásárak 20 év múlva. Én csak egy infláció követést feltételeztem.
A hozzászólásod elején még reménykedtem abban, hogy válaszolsz arra kérdésemre, hogy ha ennyire pesszimistán látod a lakásárak alakulását, akkor miért nem adod el a kiadott lakásodat?
Tényleg érdekelne a válaszod?
Miért tartod egy olyan eszközben a megtakaritásod, ami szerinted a bérleti diak ellenére sem fog reálértéket tartani a következő 20 évben?
Tibor78 2020. 08. 13. 15:30
Előzmény: #84370  berlini
#84372

Szerintem te nem akarod megérteni, amit írtam. Én is 150e-es bérleti díjjal számoltam a matekban és így is sokkkkal jobban megérni minél később venni egy olyan általad feltételezett helyzetben, amikor van 18 millió kp-ja a hősödnek. Azt tettem hozzá, hogy miért kéne egyébként ennyiért bérelniük, amikor a lakásbérlésnek ez az egyik előnye, hogy rugalmasan alakítható és 2 embernek már kompromisszum mentesen is elég mondjuk egy 120e-s bérlés?
Ezek reális opciók a lakhatásra még ha te úgy állítod is be, hogy almát a körtével.
Egyébként csak kérdezem, akik újabb árrakétát várnak, azok miben bíznak? A pénzesőben? Ami nem fog eljutni a kisemberekhez, a vásárlókhoz, csak nagyon közvetett módon és nagyon kis mértékben.
A múlt alapján? Ja, hát igen, csak ott van ám a demográfia. 20-25 évvel ezelőtt a legnépesebb generáció kezdett családot alapítani, lakást, házat venni, építkezni. Most 2020-ban ez a generáció 50 év körül van és rohamosan csökken az aktivitásuk a lakáspiacon. Nem szívesen költöznek, nem szívesen vállalnak be hosszútávú hiteleket. Befektetésre talán vennének, de a bérleti piacnak nagyon nem áll jól a szénája, semmilyen tekintetben. Már az is csoda lesz, ha a bérleti díjakat nagyjából a mostani szinten lehet tartani, nem kis csoda.
További áremelkedés? Lásd előbb, miből és ki fogja megtartani meg emelni ezeket az árakat? Mert kellene vásárlók ugyanis, csak egyre kevesebb és kevesebb lesz. Örökölt lakásból meg egyre több. Sok mindent lehetne erre mondani, de hogy ez nem egy optimista jövőbeli, növekedő és prosperáló piacnak néz ki, az biztos. Visszatér a békebeli állapot a lakáspiacra. Nyilván a qrmány jöhet egy újabb őrültséggel és megerőszakolhatja megint. Erre van esély, de szerintem annyira túltolták ezt, hogy gyakorlatilag minden érintett már csók + BV hitelben van és ugye jönnie kéne most a gyerekcunaminak hamarosan, különben a qrmánynak magyarázkodnia kell, hogy miért nincs jelentősen több gyerek? Sok száz milliárdot elégettek, szétb.szták a lakáspiacot, főleg pesteni és mindezt miért?
Meg miközben meg ugye rohadnak szét a lakások a horribilis felújítási költségek miatt, ez a másik dolog. A csédé mondta jól, hogy új, újszerű ami eladható most, más semmi. A 2 másik ingatlanos is mondta, hogy nem akarnak kreditet égetni már átlagos állapotú kéglire sem, mert nincs rá igazán kereslet. A panelekból a legalját most elviszik a vidékiek a felköltöző diákok miatt, aztán 1 év reccsenés jön utána. Nem kell senkinek, ilyen áron, nem éri meg.
Sok tulaj már beletörődött. Látom, ahogy veszik le a paneleket amiket figyelek szépen sorban és tutira nem azért mert eladták, hiszen a drágábbakat nem hirdetik tovább. Teljesen ugyanolyan van 5, néha 8-10 millióval olcsóbban, érthetően még vevő sincs, aki ránézne  a drágára, max lakásturista, akik miatt már tele a búrájuk a zeladóknak. Feladták, ha nem kell a vevőnek drágán, akkor nem adják el. Most még. Aztán majd mindig lesznek olyanok, akiknek el kell adni ilyen olyan okból.
Egyszerű dolog ez tulajdonképpen, a piac öngyógyulása történik jelenleg és még tart sokáig, az állami erőszak után. Ha hagyják, akkor a piac regenerálja magát szépen.
berlini
berlini 2020. 08. 13. 15:30
Előzmény: #84354  Toniba
#84371
A parkoló megváltást azért kell visszafizetni, mert azt csak a rövidtávú kiadás miatt számlázták ki.
Azt hiszem elég világos hogy egy szigoritásnál legkésőbb biróság előtt vissza lehet ennek egy részét követelni. 
Miből fizetik vissza az önkormányzatok?
Idén tovább csökkentek a bevételeik (gépkocsi adó elvonása.) Ez olyan mintha a munkanélkülit megadóztatnák azon a cimen, hogy neki is szolidaritani kell azokkal akik helyette is dolgoznak.
A túristák egy része nem jön egyáltalán majd Magyarországra. Ennek lehet persze örülni, hiszen a buliturizmus nem túl népszerű a közvélemény előtt. Emlékeztetlek, Európa egyik legnépszerűbb fesztiválját a Szigetfesztivált is legszivesebben betiltotta volna Tarlós amikor megválasztották. Aztán elmagyarázták neki, hogy ellentétben a Forma 1-gyel ez hozza és nem viszi a pénzt és utána maradt minden a régiben.
A turisták azon része aki majd szállodában köt ki, az persze ugyanúgy költ. Csak nem abban a kis boltban, étteremben mint előtte. Mészáros vagyona gyarapodni fog, de lesznek kárvalotjai egy szigorúbb szabályozásnak. És a kerületi önkormányzatok is meg fogják ezt érezni, ezért tökölnek most hogy mit csináljanak.
berlini
berlini 2020. 08. 13. 15:03
Előzmény: #84369  Tibor78
#84370
Az az életszerűtlen, hogy almát hasonlitasz körtével.
Aki megvesz egy lakást az kényelmesen élhet, de aki bérel az húzza össze magát, minek fizessen 150 ezret havonta.
Akkor jobb kimondani:
maradjon otthon a fenekén a szüleinél és akkor spórol a legtöbbet.
Hogy ehhez jól fizető munkahelyek is kellenének ott ahol a mama lakik.....hát ez dilemma.
De abban igazad van, hogy meglátjuk 20 év múlva.
Te ismételten letetted a voksodat. 
Szerinted az eddigi erős áremelkedést, amit 20 év távaltában láttunk felváltja a stagnálás, márcsak demográfiai okoknál fogva is inkább csökkenés.
Ezt én mint lehetőséget nem cáfolom.
Sőt biztos vagyok abban hogy több száz település van ma Magyarországon, ahol egy téglát sem szabad ma beépiteni mert 20 év múlva a mai anyagárat sem kapod meg a lakásért
Én viszont nem erről a lakásszegmensről beszélek.
De tényleg érdekelne a válaszod arra a kérdésre, amit már egyszer feltettem.
Ha ennyire pesszimistán itéled meg az ingatlanpiac alakulását, akkor miért van lakásbefektetésed?
Miért nem adod el még idejében most és vásárolsz belőle MÁP+-t vagy más eszközt?
Tibor78 2020. 08. 13. 14:30
Előzmény: #84348  berlini
#84369

Én nem szeretem az életszerűtlen példákat. Abból indultunk ki, hogy a diákoknak felvásárolják az alját a tapasztalatlan vidéki emberek, ami egy más jellegű téma, mint a te példád.
De akkor nézzük a te példádat.
Ha nem változik a lakás ára és feltételezve, hogy a lakbért sem tudják emelni, mert a rövidtávú korlátozás, a demográfia miatta sok örökölt lakás piacra kerülése és az egyre csökkenő számú diák és fiatal, akik potenciálisan bérelnének.
Akkor a) nem vesz lakást, kamatoztatja a 18 mihályt és 20 év múlva megnézzük mi a helyzet. 20 évig befizet 36 milliót, ami olyan sok pénz, hogy ennyi pénz talán a világon sincs és mind elégette bérleti díjra. Jó, persze, de számoljunk.
A 18 milliójából 20 év múlva, ha talál 4,95% körüli befektetést, akkor lesz 47,3milliója. Abból egészen nyugodtan meg tudja venni az akkor is 40 millióba kerülő kéglit és még illetékre és ügyvédi díjra, sőt berendezésre is marad.
Most azt hagyjuk is hogy csinál pár tőzsdei manővert közben, mert az egy más terület, de a lehetőség adott.
b) eset vesz kéglit
Na most amikor van map+ akkor egyébként bolond az, aki nem maxi hitellel veszi a kéglit és az önerő fel nem használt részét maga kamatoztatja. Hiteltanácsadóknál van olyan konstrukció, ahol 5 év után egy előtörlesztés ingyenes stb
Mindegy, tolja bele a 18 millióját és vegyen fel 24 milliót hitelt, mert legalább 2 millió költséggel számolj (az előző kalkulációban is 47 millió áll rendelkezésre 20 év után). Mindenki megfeledkezik az ingatlan mexerzési költségeiről meg a berendezésről is, ami a spéci oda dizájnolt bútorokkal nem 2 fillér egyébként.
Az végig fix megoldásban 150-160e törlesztő 20 évre és 5% körüli a kamat.
Tehát ha megveszi, akkor kifizet 18m + 36m = 54m-t a kéglire 20 év alatt.
Ha meg bent hagyja a 18 millióját, akkor kifizet 36 milliót. Gyakorlatilag pont egy olyan példát hoztál, ahol a meglevő 18 milliót bukja a hősöd, sőt még veszít is rajta, ha most vesz lakást.
A havi törlesztőt lehet csökkenteni változó kamatozással, 5-10év fordulóval, de olyan nagy a különbség a 36 és 54 között, hogy soha nem fogja megérni.
Nyilván ez egy feltételezés, hogy a lakásárak és bérleti díjak most már hosszú távon is stagnálnak vagy akár korrekcióba kezdenek, sok okból, a legfontosabb a demográfia, de sok minden más miatt is így lesz.
Ha nem így lesz, akkor más lesz a matek.
Azt meg bele sem számoltad egyébként, hogy ha megveszed a kéglit, akkor a 40 millió pénzed elszállt a füstbe.
Ha bérelsz, akkor miért kéne 150e-s kéglit bérelned? Legalább amíg nincs gyerek? 120-130e körül most már találni kompromisszum mentes kéglit, 100e körül meg némi kompromisszummal.
Értem, hogy te azt feltételezted, hogy a hőseidnek a 40 milliós lakást kell kibérelniük, de miért ne bérelhetnének mást, olcsóbbat, addig legalábbis amíg tényleg nem döntenek úgy, hogy akkor megveszik?
Azt kis se számolom, mert gondolom nem kell ragoznom, hogy még brutálisabban nagy lenne a különbség.
Fire73
Fire73 2020. 08. 13. 14:23
Előzmény: #84366  JeGeMeLOV
#84368
Vidéki egyedi házért nem pofátlan. Évek óta árulják, talán elgondolkodnak rajta.
Y.O.L.O. 2020. 08. 13. 14:15
Törölt hozzászólás
#84367
JeGeMeLOV
JeGeMeLOV 2020. 08. 13. 14:14
Előzmény: #84365  JeGeMeLOV
#84366
pontosítva: 25% alkut... 
JeGeMeLOV
JeGeMeLOV 2020. 08. 13. 14:14
Előzmény: #84363  Fire73
#84365
TBSZ-en parkol a ház ára, akkor már jobban megéri hitelt felvenni, kevesebb az "adó" rajta. 5 éven belül úgyis letörleszteném. Az ára tényleg túl magas, szerintem is. 25%-ot nagyon pofátlan megajánlani? Nyilván úgy tálalnám, hogy gyönyörű a ház, telek, de ennyi jelenleg a limitem, mivel hitelre menne és a banki értékbecslő lehet nem ért egyet az eladási árral?
Törölt felhasználó 2020. 08. 13. 14:08
Előzmény: törölt hozzászólás
#84364
Vettél ma már lakást? :D
Fire73
Fire73 2020. 08. 13. 13:58
Előzmény: #84345  JeGeMeLOV
#84363
A komoly érdeklődő az, akinek van elég pénze (saját erő és/vagy hitel) és meg is tudja venni az ingatlant, ha úgy dönt. Akinek nincs pénze vagy nem kapja meg a hitelt, az nem komoly érdeklődő.
Az adott környék legdrágább házát a bank se szívesen fogja meghitelezni, főleg kisebb településen. Ha te kp-s jelölt vagy, akkor az ilyenért jobban tudsz alkudni. 
Y.O.L.O. 2020. 08. 13. 13:54
Törölt hozzászólás
#84362
Placi82 2020. 08. 13. 13:23
Előzmény: #84351  berlini
#84361
Érdekesen szamolsz. Mutasd már meg nekem azt a 3% Thm et 20 év fix kamatozású Lakad hitelre, ja, hogy fel évente valtozora gondoltál, úgy akkor még nem jó a számítás, stb stb..... A airbnb rol, ez már lefutott úgy nem részletezem, de a fiúk nagyon sok pénzt fektettek bele a turizmusban, és olyan érdekek mozognak, hisz a belvárosban, lassan minden utcában vagy egy uj építésű vagy regi szálloda, vagy hostel amin komoly hitelek vannak. Nem lesz ez itt már semmilyen formában se engedve. Addig vt itt ugri bugni, míg a kapacitások nem fedezték az igényeket. De már a sok új hotelnek, hostelnek nem köszönhetően ez nem igaz. :)