Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
A IV kerületi tégla volt. (én is tudtam, hogy kb ennyi a reális ár jelenleg, mert itt van kb 5% hozam:) ). Csak az eladói vágyálmok miszerint rádobok még egy kicsit az átalgárra és kivásárolják alólam az alacsonyabb árú kínálatot, már nem megy. A budai XI kerület és tégla, de nem újszerű.
Ha ez egy tégla volt, akkor ez mind az eladó, mind a vevő szempontjából egy teljesen vállalható ár volt. A budai panel volt, lehet tudni a négyzetmétert? Bocs a sok kérdésért, de igazándiból ezek lennének azok az információk, amelyek mozgathatják a topikot, amelyekért érdemes ide járni. ;-) Más. Mindenkinek ajánlom a NAV IG01-es adatokat, elég olcsón lekérhetők a NAV-tól, nekem egy hetes átfutási idővel adták ki egy adott irányítószámra az adatokat, nagyon-nagyon tanulságos lehet mindenkinek.
31m-ért ment el, Vagy 35 vagy 36-ért kezdtem úgy, hogy 37-38 között kezdődtek. A legdurvább az volt, hogy teljes pangás volt a hívásokban. Adtam el párat az elmúlt években. még nyomokban sem találkoztam ilyen jelenséggel. Valószínű az utolsó rugása volt a paicnak ezen az árszinten. Ismerős is most vett kéglit, amit közel 40-ért hirdettek Budán, végül 31-ért hozta el, mert folyamatosan csökkentett az eladó, és még alkudott is az utolsó árból. De teljesen hektikus, mert van ismerősöm, aki 1nap alatt adott el a napokban panelt kellemes áron. Az a tapasztalat, hogy mindegyik vevő az ismerősi körömben első lakásos volt, vagy a környékbeli, aki saját célra vett. Nem volt olyan, aki kiadásra vette volna.
Mit, a HVG-ben megjelent interjút, miért hozta volna le a PF? egyébként meg itt van az idézett rész: - Milyen gazdálkodási környezetet képzel el 2020-ban Magyarországon? Begyűrűzik-e a recesszió, kipukkan-e az ingatlanbuborék, megugranak-e a kamatok? - Nincs ingatlanbuborék, egyes városok egyes lokációiban van túlárazás. Ezért csak lassú korrekcióra számítok, drámai változásra nem. Rövid távon olyan mértékű kamatemelést sem várok, ami az adósok tömegeit rosszul érintené. A devizahiteles válság nem ismétlődhet meg, hiszen a bankok nagyon óvatosak lettek, és a szabályozás is szigorodott. Kedvező, hogy nő a belső fogyasztás, az export, a beruházási kedv. Sokan örülnének a mi 66 százalékos GDP-arányos államadósság-rátánknak. Súlyos recessziótól nem félek, de kétségtelenül a magyar gazdaság Achilles-sarka, hogy túlságosan kitett az autóiparnak, ami pedig nagyban függ attól, hogy az USA-ban vetnek-e ki büntetővámokat az európai autókra. Az Európai Unió gazdaságára is hatással lenne egy amerikai–kínai vámháború, ebből is fakad valamennyi bizonytalanság."
illetve ismerősnek hirdetek egy lakást. Nem olcsó, de jó helyen van, eddig -10m-nál vagyok 3 hónap alatt. Komoly érdeklődő=000. Már modntam neki, hogy ha most lecsökkenti még -10m-val, akkor van sansza, 3 hónap múlva már -15m kell szerintem a vevőhöz.
Sajnos nem ideális, de elfogadható. Nem voltam hajlandó bruttó 5%-os hozam alatt venni ingatlant, hiába lett volna közelebb. Egyszerűen értlemezhetetlen számomra ingatlan esetén a 20 év feletti megtérülés. Még a 20 is necces, de ezért vettem újat, mert ugye nem lineáris az amortizáció.A legnagyobb bajom, hogy nem tudom tovább csinálni a "mellékbizniszt", mert le vagyok kötve illetve beállt a piac. Még be tudnék ugrani egybe jó áron, de valahogy nem érzem a kraftot:) Talán 3-4 év múlva építkezek egyet, ha lesz kedvem:)
Oké, de az újakban szerintem nem lesz árcsökkenés. Tehát új ikerházat aligha tudtál volna olcsóbban akkor, ha kivársz. Árcsökkenés max. a használtak piacán lesz szerintem.
Augusztusban volt eladásom, akkor már tisztán láttam, hogy itt valami véget ért... 4 vagy 5m-ót kellett engednem, hogy elvigyenek tőlem egy 52nm-es újszerűt a IV-ben, úgy, hogy én voltam a legolcsóbb eleve:) és november elején ugrottam be egy új ikerázba a dél aglóban 400e/nm-ért. Totál az infók birtokában voltam, de akkor még magyaráztak új családvédelmi tervről:) Gondoltam, hogy legfeljebb bukok ingatlannal a seggem alatt 2-3 évnyi hozamot (5-6m), mint ingatlan nélkül növekedés esetén +2-3 évnyit ráfizetni. De a 4 évnyi "bukó" már fájna mert az 7-8m+2-3m MÁP elmaradt hozam 2 év alatt az "önerővel" számolva. Az nagyon focsikorgatós...Reménykedek egy nominál befagyásban a pozim esetében, de kötve hiszem. Szerintem simán 10-15% lesz nominál sajnos.
Nagy esést nem várok én sem egyébként. De az évi 20%-os árnövekedésnek 99%, hogy vége van. Tehát már nem kell kapkodni. A fák nem nőnek az égig, ez újra bebizonyosodik. Ahogy az is, hogy a lakáspiac ciklikus, és ezt illik tiszteletben tartani. Szerintem egyszámjegyűvé fog redukálódni 2020-ban az árnövekedés üteme. Abban meg semmi izgalom nincs.
Ne foglalkozz ezzel, emlékeim szerint ott és olyan körülmények között élsz, ahol szerettél volna.----Tapasztalatképpen idősorosan összefoglalva:1. MNB Lakáspiaci jelentés 2018.május (2017-es év adatait összegzi) "[...] A lakásárak a jelentős emelkedés ellenére még a gazdasági fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodnak országosan, vagyis még nem beszélhetünk túlfűtöttségről. A fővárosban viszont a lakásárak már elérték utóbbi árszintet. [...]" 2. MNB Lakáspiaci jelentés 2018. november (2018 H1-es adatok)"[...] lakásárak a folyamatos emelkedés ellenére országos átlagban még a makrogazdasági fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodnak, Budapesten azonban jelentősen megemelkedett a túlértékeltség kockázata, így még fontosabbá vált a fővárosi piaci folyamatok körültekintő figyelemmel kísérése.[...]" 3. MNB Lakáspiaci jelentés 2019 május (2018-es teljes év)"[...] A lakásárak a dinamikus növekedés ellenére országos átlagban még a gazdasági fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodnak, Budapesten azonban már meghaladták azt mintegy 15 százalékkal, így jelentősen megnőtt a fővárosi lakásárak túlértékeltségének kockázata. 2018 Q1 és Q2 árak lehetnek valamennyire reális árak, onnantól kezdve inkább csak mániáról beszélhetünk. 2019.07.01-től pedig elérhető a MÁP+ és a Babaváró, az eredményeket mindenki ismeri. Nem nagyon foglalkoztak szerintem kormányzati körökben a két termék egymásra és a külvilágra gyakorolt hatásával, legalábbis furcsa lett volna nekem, ha kimondott cél lett volna az ingatlanpiac megfagyasztása (egyszerre hűtés és fűtés). A legjobban talán azok jártak, akik még 2018Q1 előtt hitelre vettek lakást és most a babavárót teljesen előtörlesztik a lakáshitelbe, a maradék hitelt meg egyszerűen elinflálják 15 éves futamidővel.
Mikor volt az utolsó vételed? Május-Augusztus környékén még mindenki csak találgatta, hogy valami furcsaság történik a piacon. Ebben az időszakban könnyen mellé lehetett nyúlni, mert nehezen volt kiszúrható, hogy megváltozott a szélirány. Abban az időszakban volt egy fordulat, de ugye adatokat meg csak 1-2 hónapos lemaradással kapunk. Most meg már mindenki inkább várja a jó beszállót, most már nem kell kapkodni annak, aki venni akar, ez egyértelmű.
Elég fájó ezt hallani, úgy, hogy most szálltam be, de megremegett a kezem sajnos, pedig sok info birtokában voltam. Én 5-6millió "bukóval" számolok részemről 2 év alatt a 40m-os pozimban. Ha több lesz az fájni fog:) de hát ez van. Sikerült megtalálnom a tetejét az utolsó, és az alját is az első vételemmel:)
Engem csak az elpett meg, hogy kimondta az irányt, tehát a lefelét, és azért ez ritkaság. Nem a mértéke számít nekem ebben a dikurzusban. Előtte az MNB mondta ki burkoltan, hogy lefékezi a piacot a MÁP-pal, a CSOK-ot pedig gyakorlatilag eltörölték a +22%-os ÁFÁval. Tehát aki még mindig a növekedésre alapozza a döntését, az elég merész, bár ki tudja...
"Beállt az ingatlanpiac. Eltüntek a vevők. Ez van most." --- Igen. Igy aki el AKAR adni annak engednie kell árból. Ez majd lefelé fogja vinni az árakat a statisztikában. Ebből hír lesz, ami megjobban ratehet egy lapáttal. Stb stb. De ezen a piacon lassan őrölnek a malmok...
Az OTP IP is következetesen ragaszkodik ehhez az állásponthoz, a piaci szereplők már régóta ugyanazt az üzenetet küldik, változó hangsúlyokkal. Véleményem szerint, aki 2018 Q2 után szállt be (céltól függetlenül), az változó mértékű bukóval számolhat. Ne felejtsük el, hogy a bank az értékbecslési érték 80%-áig hitelezhet maximum, az értékbecslési érték és a hirdetési árak viszonya pedig kérdéses, leginkább értékbecslőtől függ. Akinek van a mostani értékbecslésekről infója, az megoszthatná, engem különösen érdekelne, hogy mekkora a gap. :-) Ha csak azt mondom, hogy a hirdetési ár 90%-ára lövi be, akkor a 100 egységért hirdetett ingatlanra 100*0,9*0,8 = 72 lehet a maximális hitel. Azaz a bank 28%-os csökkenésnél is még a jelzálognál van (nyilván, lesz elmaradt haszon), legfeljebb az adósnak nem marad semmi, de az ugye az üzlet szempontjából marginális szempont. Ha üzletmenet szempontjából nézem a dolgot, akkor a banknak is fontosabb lenne, ha nagyobb volumenű lenne a szerződésszám, nagyobb pool esetén kisebb valószínűséggel alakulnak ki rendszerszintű kockázatok. A jelenlegi árak pedig erősen gátolják a nagyobb elemű szerződéshalmazt, ha így vesszük, a banknak is kényelmesebb lenne egy korrekció.
Ha te lakáshitelezéssel is foglalkozó pénzintézeti vezér lennél te mit mondanál a helyében? :D A devizahiteles csörtéje is vicces volt Király Júliával az év elején. Nekem elég hiteltelen a pali, ezalapján nagyobb bukta is jöhet, bár reálértéken a tavalyi árak se kis bukta már.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link