Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Igen én kérdezösködtem ( de most nem amiatt mert szükség lenne rá hanem ne adj isten kell akkor legyen meg egyből a leghatékonyabb módszer ) - 12 óta adok ki lakásokat egy gyors számítással összesen kb. 220 hónapot ( 96 + 72 + 48 + 3 ) adtam ki a négy lakást. Soha nem volt olyan hogy valaki ne lett volna a lakásban, elment összesen kb 1 hónap arra amikor vki kiment és beköltözött az új és valóban jól emlékszel volt egy nemfizető bérlő aki a kaució beszámításávl nem fizetett ki kb 4 hónapot és arra a 4 hónapra én fizettem a rezsit is helyettük ( ez kb 1 havi bérleti díjnak megfelelő összeg ) - Azaz összesen mondjuk 6 hónapig nem termelt a portfolió a 220-ból ami felfelé kerekítve 3% - Hitelre venni lakást és kiadni közel sem az kockázat mint hitelből részvényt venni. - Aki KP-ra vesz lakás befektetésre szarabbul jár mint aki részben hitelből.
Emlékeim szerint pár hete te kérdezősködtél nem fizető bérlő kipaterolásáról és mintha, lett is volna ilyen ügyed. Hány százalékos hozamot buktál azon a történeten? Valamint a hiteles részvényvásárlásoknál kihagytad az osztalék lehetőségét, amivel fedezheted a hiteltörlesztőt - más kérdés, hogy hitelre részvényt vásárolni elég extrémsport, legalább annyira, mint hitelre kiadási célra lakást venni.
én nyugodtabban ülök bele 10 évre világcégekbe, mint hogy bérlőket vadásszak, pár havonta rájuk nézzek, nem-e szétbarmolták az ingatlant, minimalizáljam az üresjáratot, stb. természetesen ez egyéni preferencia, a részvényekhez gyomor kell, viszont onnantól kezdve a te példádban volt 1 db tranzakció 10 éve és 0 idő befektetés (utóbbit sokan nem számolják bele a befektetésekbe, legyen az ingatlan bérbeadás, felújítás, stb.)
Az igaz, hogy nem annyira likvid mint a részvény cserébe nem is olyan kockázatos. - A NER nagyon sok mindenre képes, de azért az elkobzást lakásokra még tőlük sem tudom elképzelni..
Az ingatlan nem likvid, főleg ha bérlő is ül benne. Az ingatlanból nem tudod eladni a fél kisszobát, ha kell a pénz. Magyarországon 50 évente vagy háború, vagy elkobzás miatt kisemmizik a kisembert, nem is lehet így vagyont építeni, mint mondjuk Ausztriában.
Egyrészt jóval nagyobb a kockázat részvényben mint ingatlanban. De ebben a 10 évben a lakások is többszöröződtek. - az én példám azt mutatta meg, hogy az ingatlannal ( mondjuk félig hitelből ) is tudsz legalább akkora vagy nagyon hasonló nyereséget összehozni mint mondjuk részvénnyel jóval kisebb kockázat mellett.
Nyilván a részvény jobb lesz, szerintem ezt a kérdést kár is feszegetni. Sokkal nagyobb kockázatot hordoz, brutális a volatilitása az ingatlanhoz képest. Törvényszerű, hogy egy felfutó időszakot vizsgálva akárhogy forgatom sokkal jobban kell hoznia. Ha nem úgy lenne senki nem venné részvényt, hanem mindenkinek ingatlanban ülne a pénze.
B eset az elmúlt 10 évre: 2010.10.01. USD/HUF - 194 Ft 2010.10.01. S&P500 - 1183 USD 2020.10.01. USD/HUF - 311 Ft 2020.10.01. S&P500 - 3245 USD 2010.10.01. 10 000 000 Ft = 51 400 USD 2020.10.01. 141 000 USD (43 880 610 Ft) az októbert most megelőlegeztem, nem sokat számít.
van mondjuk 10 Mft-od amit befektetnél. - "A" eset --> Veszel egy 20 Mft-ot érő lakást ,10 Mft hitellel kiegészítve. A hitelt 10 évre veszed fel végig fixálva. A lakást kiadod havi 100 Eft-ért és a bérleti díjból fizeted a törlesztőt ami pont 100k. 10 év múlva az eszköz amit vettél növekedett mondjuk 50%-t azaz ér 30 Mft-ot. - B "eset" --> Veszel a 10 Mft-ból részvénycsomagot ami 10 év múlva szintén többer ér 50%-al azaz lesz 15 Mft-od. - C "eset" --> Veszel 20 Mft-ból részvénycsomagot szintén 10 Mft hitelből ( tegyük fel hogy tudsz ilyen távra de hivatlosan nem ) ekkor igaz, hogy lesz a végán szintén 30 Mft értékű eszközöd , DE addig minden hónapban fizetsz kb 115-120 k törlesztőt a magasabb kamatozású hiteledre. Ez nem business... - Erre céloztam..
Eleve gyanús volt nekem, hogy a múltkori szombati bejelentés egy nagyon erős kompromisszum eredménye, én személy szerint azt vártam, hogy változatlan feltételekkel marad meg a moratórium, erre meg kijön egy (NER-perspektívából ismeretlen fogalom) kompromisszumos megoldás. Biztos vagyok benne, ha durván beütne a cacca, akkor teljes 2021-es évben is full moratórium, feltételek nélkül (persze, marad az opt-out jelleg).
Figyelni fogom mindkét tagot. Kapnak egy esélyt még. De igazad van. Ne mondják nem kapnak lehetőséget. Innen maradjunk a többiekkel ingatlan témánál! Higgadt fórumozást mindenkinek, jó beszélgetést a témában!
Este nem olvastam a topicot. Most olvastam végig az esti hozzászólásokat. Ncseed pihenője megérdemelt. Többször próbáltam én is befolyásolni a stilusát. Nem sikerült. Ő viszont tizből kilnec hozzászólásában a topic témájáról mondta el véleményét. Az esti hozzászólások szinte mindegyikét ki lehetne törölni, mert nem a témáról szólnak. Az oroszlány úr vádaskodása megy folyamatosan és Te védekezel. Megnéztem, hogy amúgy éppen mit úr e a tisztelt fórumozó társ. A hozzászólásai szinte kivétel nélkül politikai nyilatkozatok. (Többször vastagon szedett kiáltványok.) Láthatóan a téma őt csak ebből a szempontból érdekli. Javasolnám, hogy nyisson egy ilyen fórumot. Mert igaz, hogy ingatlanpiacról nem lehet érdemben beszélgetni a politikai szálak kibontása nélkül, de azért ez mégsem a egy politikai fórum. A véleményem már többszázszor megirtam a NER-ről, de azért - ncseeddel és másokkal együtt- tudjuk hol a határ.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link