PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

9273
9274
9275

fogpaszta 2020. 07. 30. 10:14

Előzmény: #81996 Törölt felhasználó

#82000

Te sem lehetsz egy befektetői bajnok ! :) Kicsit segítek megvilágítani, hogy mi mi is ez a konstrukció!
-
Asszonnyal kitalátuk, hogy mostantól 8 év múlva szeretnénk adni a lányunknak valamennyi segítséget, hogy lakást tudjon majd venni. Havi 50k-ban határoztuk meg azt az összeget amit erre szánunk 8 éven át ( azért a 8 év mert addig lakhat a pesti lakásunkban ).
-
Mindenféle lehetsőget figyelembe véve az összeg ha kincstárjegy , akár MÁP stb-be rakjuk lett volna kb 5,5 Mft a végére. Nominál értéken ugye.
-
Ezzel szemben vettem ezt a lakást 10% önerővel ami volt 1,4 Mft. Ráköltöttem 1,5 Mft-ot, felvettem a hitelt 12,6 Mft értékben 8 évre, aminek a havi törlesztője 151k. A lakást kiadtam 104k-ért havonta. A lakás nomnál értéken fog érni kb ( de inkébb minimum ) 20 Mft-ot ( a mostani felújított állapotban a piaci ára kb 17-18 Mft ) . Ha abból levonom az önerőt, a felújítást, az illetéket is fog maradni kb ( de inkább min ) 16,5 Mft .
-
Tehát 5,5 Mft vs 16,5-18 Mft . Ha még nagyon balul sikerülnek a dolgok és nem tudom kiadni évente egy-két hónapra ( de ilyen nem lesz mivel tapasztaéatból tudom 4 lakás van kiadva 12-től kezdődően és nem állt egyik sem üresen szinte semmit ) még akkor is lenne mondjuk 5,5 Mft vs 15 Mft.
-
Tehát hol van vége az aranykornak? :)
-
Amúgy még annyit árulj el, hogy miért Trébánya? :)

Törölt felhasználó 2020. 07. 30. 10:03

Előzmény: törölt hozzászólás

#81999

Az alacsony kamatkörnyezet most adott, de a bérlők sem hülyék és alacsony kamat mellett érdemesebb venni, mint bérelni. Én ezért próbálok meg diákokra specializálódni a jövőben, mert a városi legenda ellenére, a nagy részük nem olyan, hogy apuci anyuci kivágja neki a lakásra valót. Főleg akkor nem, ha normális bérleti díjat kérek, nem kapzsi módon és jó helyen van a kégli és normális kégli.
A vidéki városok lakosság már most csökken, nem a jövőben fog, ha nem már benne vannak.
Egy tatabánya méretű 70e-s város évi 350 lakost veszít várhatóan bár ez kicsit gyorsulhat sajnos, ahogy a népes generáció közeledik a várható élettartamhoz (és ezzel még a jobbak között van a város egyébként), az 100-150 lakást jelent évente csak, de 10 év alatt, amíg a hiteled pörög már 1000 kégliről beszélünk, amennyivel kevesebbre van szükség abban a városban. Persze, maradhat üresen, mennek teljesen tönkre és lesznek lakhatatlanok is lakások.
Lehet optimista verzió is, hogy a következő tesla gyár odaköltözik és akkor megugrik a lakosság. Bármi lehet, de a realista forgatókönyv az, hogy Tatabányán 1000 lakással kevesebbre lesz szükség 10 év múlva.
Budapest se fest rózsásan, de itt erős marad mindig is a fiatalok beáramlása és a fiatalok egy ideig bérelni fognak, tehát kiadás szempontjából valamivel jobb a jövőkép.
Csak magamat ismétlem, de qrvára át kell gondolni most, hogy mit vesz és hol és mennyiért, az aki most akar kiadásra lakást vásárolni.
Tudom, ezzel pesszimista boomer lettem, az optimista fiatalokkal szemben, akik bátran vesznek bármit is, mert majd a bérlő kifizeti nekik.
Együtt tudok ezzel élni, hogy én pesszimista vagyok :)

fulesmacko 2020. 07. 30. 09:45

Törölt hozzászólás

#81998

PersonaNonGrata 2020. 07. 30. 09:31

Előzmény: #81988 fogpaszta

#81997

Lehet én vagyok a hülye, de normáliséknál nem csak 20% önerő összerakásáról van szó. Kb 8-10% költséggel számolni kell a vételáron kívül is (felesbe fizeti pl a jutalékot az eladó és a vevő a vételáron túl, vagy az egész jutalékot a vevő fizeti, illeték, ügyvéd, építészmérnöki állapotfelmérés, stb). Ha már a vétel rész megvan, akkor a birtokba vétellel járó költségek sem aprók: költözés, tisztasági festés, új berendezések, esetleg apróbb javítások, stb. Ezen kívül tartalék, aminek fedeznie kell valahány hónapnyi törlesztőt, valahány hónapnyi megélhetést, rendkívüli kiadást. Illetve a bankok sokszor kérnek 25-30 százalékot inkább a törvényi minimum helyett. Így azért a 30 milliós ingatlanra inkább azt dobja a matek, hogy 6 millió helyett 15 körül kell félre rakni (persze ha az ember szeret veszélyesen élni, akkor lehet ez sokkal kevesebb is).

Törölt felhasználó 2020. 07. 30. 09:28

Előzmény: #81991 impudent

#81996

A konstrukció lényege, hogy a bérleti díjjal annyit elvesz a bérlőtől, hogy az ne tudja összerakni az önerőt hamar.
Egyébként ha 10 éves hitelben gondolkodik valaki és 70%-ot vesz fel hitelt kb 10 mihályt, az havi közel 96-100e forint törlesztő + 16e forint az önerő elmaradt hozama.
Magyarul még 104e forint kiadási díj mellett is bukik rajta 10 évig és hol lesz az ingatlan piac 10 év múlva meg közben? Eléggé turbulens időszak várható még akkor is, ha a vírust megfékezik.
Ha esetleg még adózni is hajlandó ebből a bérleti díjból, meg valami minimálisat költ is a kéglire, akkor számoljunk inkább 80%-val a bevételnek, ami szabadon elkölthető, tehát 10 évig havi 20-25e-t bukik rajta. Ezt őszerinte ellensúlyozza majd a ingatlan ár rakétázás közben. Ahogy az angol mondja, azt viszont még meg kell látnunk.
Sok az ostoba ember, aki semminek nem számol utána és azt hiszi a kégli kiadás az aranybánya :) qrvára nem az, még az "olcsó" trébányai sem. Lakott ismerősöm trébányán és nekem azt mondta, hogy azért ott a lakosság fizetőképessége finoman szólva is elmarad pest után. Ezért érdekes ez, mert a kiadási modell ugye azzal számol, hogy legalább 10 évig ki tud majd préselni a bérlőkből 100e forintot legalább :) Én ennyit tudok trébányáról, hogy ez egy elég nagy kihívás, 10 évre minőségi bérlőt keríteni ott.
10 év után meg ugye jön a kánaán, mert nem kell már hitelt törleszteni és akkor akár olcsóbban is kiadható lenne.
Meg kéne már értenie mindenkinek, hogy lakáskiadás aranykorának vége. Vajon miért nem érdekelt különösebben senkit a kégli kiadás 2014 előtt, pedig akkor már 24 éve volt rendszerváltás? Mert soha nem is volt egy aranybánya, csak jött az airbnb, meg az őrület és az áremelkedéssel együtt már jó bolt volt.
Pont egyébként a babaváró az, ami vidéken ilyen önerő célra jól használható lenne, tehát ha fiatalok összeházasodnak és van munkájuk, akkor nagyon könnyen megvesznek egy 14-15m lakást. Tehát ezzel is csökken azok száma, akik korábban sokáig béreltek.

CyrusTheGreat 2020. 07. 30. 09:26

Előzmény: #81991 impudent

#81995

Ezért nem értelmezhető a vidéki kiadási befektetés. Nem nagyon távolodtak el egymástól a bérleti díjak és a lakások ára, nincs akkora gap, mint BP nagy részén. A 14M-ért árult panellakáshoz elég 2 évnyi bérleti díj önerőnek, BV-vel meg CSOK-hitellel meg helyből ott vagy. Innentől kezdve kiírhatod a hirdetésben, hogy "kalandorok kíméljenek", ettől még prognosztizálhatóan elég gyenge lesz a bérlői felhozatal...

getrich-or-dietrying 2020. 07. 30. 09:18

Törölt hozzászólás

#81994

getrich-or-dietrying 2020. 07. 30. 09:16

Törölt hozzászólás

#81993

fogpaszta 2020. 07. 30. 09:11

Előzmény: #81989 impudent

#81992

""Én tökösebb gyerök vótam és ki tudlak használni""
-
Figyu! :) megsúgom neked, hogy ha te így közelíted meg a dolgot akkor téged kurva sokan kihasználnak az életben. élelmiszer üzletek, ezen belül az élelmiszer gyártók, közmű szolgáltatók, ruha üzletek és minden amkt megveszel termék vagy szolgáltatás kereskedője vagy gyártója sőt az egész beszállítói láncolat akik ebben részt vesznek.
-
Kicsit ( nagyon ) kommunista a szemléletmódod :)

impudent 2020. 07. 30. 09:03

Előzmény: #81989 impudent

#81991

azért a döntéshuzóknak is el köllene gondulkodni ezen a pici példázatun.
Egyfajta uzsorának tűnik ,vámszedésnek amiho a bankrendszar is assisztál hugy 4-5% ra ád hitelt a vérszívóknak.
Persze a példa nagyun sántít mivel egy 15 milliús lakásho 3 millió önerűt egy átlag dogozó összeszed bmikor akko minök kitenni magát kihasználni

fogpaszta 2020. 07. 30. 08:55

Előzmény: #81987 impudent

#81990

De basszus ez az ország nem csak BP-ből áll.... :)

impudent 2020. 07. 30. 08:53

Előzmény: #81987 impudent

#81989

Magyarra léfordítva ezek mások hülyeségébűl ,kényszerébűl élnek abbúl van az extra pénz amit a másiktúl tisztán élvesz.
ami extrát beletesz az egy kis papírmunka és néha egy pici felújítást végez egy pici kockázat ( leég a ház )
de amúgy a pinz abbúl van hugy "Én tökösebb gyerök vótam és ki tudlak használni"
bankot nem tudja mert kb 5% a hitel kamat ami egyenlű a máppal.

fogpaszta 2020. 07. 30. 08:52

Előzmény: #81985 impudent

#81988

Sok embernek még az a 20% önerő is gondot okoz.
-
Mások meg hozzászoktak az aránylag "jó élethez" --> nagy TV, márkás ruhák stb... és inkább fizetik a havi lakbért, ellenben azzal, hogy x évig nagyon meghúzznák magukat félreraknak önerőt és inkább fizetik a banknak aztán egyszercsak az övék lesz.
-
Amúgy ez van nyugaton is, nagyon lesarkítva ott aki bérel ugyanolyan jól él mint aki bérbeadja neki. Itthon is egyre több ember bérel évről évre és ez folytatódni is fog. Igazából mindenki a jó életre vágyik, törekszik erről szól minden a mai világban költsél, vegyél. Senki nem akar lemaradni, ha már gyereke van vkinek annak kell a PS, a PC, a FIFA20 stb... Ezeket megveszi meg megy nyaralni és mellette csak bérletre van/ lesz pénze...

impudent 2020. 07. 30. 08:48

Előzmény: #81986 CyrusTheGreat

#81987

látud erre mondtam hugy csak a hülye ( "paraszt") emböröket lehet kihasználni.
ha van állása akko Ű is könnyen vehetne fő hitelt mint a háziúr és mögtakarítani havi 110 ezret.
Ha mög nincs akko minök megy Tatabányára 110 ért amiko pösten vagy bhol jobbat is bérölhet.
Ebbűl a szempontból indifferens hugy a cég mit áll mert gyakorlatilag adhatná a dogozónak is

CyrusTheGreat 2020. 07. 30. 08:41

Előzmény: #81985 impudent

#81986

Nem állja, nincs rá elszámolási sora, tavaly szűnt meg a konstrukció.

impudent 2020. 07. 30. 08:22

Előzmény: #81939 fogpaszta

#81985

Mindenesetre érdökös konstrukcijó.
Bejön tisztan 70-80 ezer adó után attúl függöen mit füzet a bérlű.
Vagy a sajat pinzed vagy a banké áll kb 5% on a 16 millióban kb.
Jónak tűnik ha minden símán megy.
Lészámítva a kötöttséget.
Meg azt hugy miér éri mög vkinek hugy téged tömjön évi 1,2 vel miko Ű is tudna 14 ér lakast venni.
Persze erre is van magyarázat.
Biztos a gyár ahul dogozik állja a cehet.

tihamer 2020. 07. 30. 05:21

#81984

https://kiszamolo.hu/a-koltsegvetesi-csalasrol/#more-112789
Egyik hsz.:
"Ez egy vagyonosodási vizsgálatban fordult elő: cimbi barátnő kislakását szerelte fel, hogy aztán kiadják: hűtő, polc, mosógép, klíma. Egy hónap alatt költött tecoban 200+ezret. A vagyonosodásiban pedig megbecsülik, hogy havonta menniyt költesz ételre, ruhára. Alapból 60E-t számolnak, ha ügyes vagy akár 30-ig lealkuszod. De neki volt EGYETLEn hónap 5 év alatt, amikor volt 3-4 ilyen nagyobb vásárlás. Mivel nem tudta bizonyítani, hogy gépeket vett (nem volt meg a blokk, miért lett volna?), ezért a havi élelmiszer fogyasztását (2 főre) 250 ezerben állapították meg, mondván, hogy más hónapban is ennyi volt, csak akkor kp-ben fizetett. És ugye a vagyonosodásiban nincs ártatlanság vélelme: neked kell bizonyítanod, hogy ártatlan vagy, a NAV-nak elég, ha a saját metodikájukkal kijön a forráshiány.OK. másodfokon végül kiengedték. Az ügyvéd volt vagy 2 milla."
Egyébként jó a cikk.

Törölt felhasználó 2020. 07. 30. 01:36

Törölt hozzászólás

#81983

berlini 2020. 07. 30. 01:26

Előzmény: #81951 Murdoch

#81982

Ez tényleg egy rémálom. Akik ebbe a helyzetben vannak, azok minden pénzüket beleölték a becsődölt vagy csupán minőségileg félrecsúszott projektbe. A pereskedés viszi el a maradékot.
És a többség nem tudja, hogy a legfontosabb döntés az a lakás kiválasztása. De nem az alaprajz, a felszerltség és a lokáció miatt, (ezek is fontosak) hanem hogy ki az eladó.
A vevőt szinte semmi sem védi ebben a helyzetben. Nagyrészben nem is jogszabályi problémák miatt. Ők maguk sétálnak bele a primitiven felállitott csapdákba.
Apró sztori.
A CORDIA ezen a projekten (ebben az ütemben) épit 202 lakást.
Előttem eladtak kb 60-at.
Én voltam az első (a 61.) aki kérte a komplett engedélyezési tervdokumentációt. Az előszerződésben ugyanis a pár oldalas műszaki leirás mellett mint melléklet benne volt a jogerős épitési engedély. Én voltam az első, aki felvilágositotta az eladó képviselőjét, hogy ez a melléklet nem egyenlő azzal a levéllel, ami az épitési engedély jogerőre emelkedéséről tájékozatta a beruházót. Az csupán az első oldal. A többi az a lepecsételt tervdokumentáció.

Törölt felhasználó 2020. 07. 30. 01:25

Előzmény: #81979 berlini

#81981

Ja ezen informaciok joreszt kioltjak akkor a nagyvonalusagot.
Az optimizmust meg a vegtelenbe ez tovabb kicsit lightabb verziojara ertem, ami mellett te is kardoskodni szoktal, vagy mert egy szegmens meg nem mozdult akkor mas se :).
A 2017esek arak meg nem voltak lufiarak annyira, bar az ujnal mar ott is elegge vastagon fogott igazabol mar korabban is a toll.
Valahogy nem banom h nem 13 ker ujban lakom annyibol amennyibol a 12ben vettem, de persze lehet mondani h onigazolast keresek.