Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Pár évvel ezelőtt lett volna egy esély. A gödöllői HÉV-et lehetett volna egyesiteni az M2-vel. Akkoriban átépitették az Őrs vezér teri végállomást. Most azt ujra le kellene rombolni az egyesitéshez.
Nem érzem a kincstári optimizmust nálam. Én már 2017 októberében tudtam, hogy a járvány nélkül is fél évet csúszni fognak. A csúszás nálam több hasznot okozott eddig mint amekkora a szinte nulla kár. (A XVI. kerületi ház árak a 2015-ös ingatlanáremelkedés sokadik utó hullámában kezdtek végre kicsit emelkedni) Az előszerződést egyszer már módositani kellett. Én kértem egy komolyabb alaprajz módositást és elég nagymértékű műszaki tartalom növelést. (Csak az elektromos áramköröknél kértem 4 új kört és a többit is átalakitottam.) Igy énmiattam kellett előszerződést módositani. Ez volt egy ürügy arra, hogy már pár hónappal tovább tolják az átadást. Emiatt nem ugráltam, mert 2017-ben a 2019 decemberi műszaki átadást közös elhatározással irtuk bele. Az akkori jogszabályértelmezés szerint csak igy lehetett volna a vételár 99%-át 5%-os ÁFÁ-val nekem leadni. (Igy ez a láthatóan túl koari határidő én érdekemben is állt.) Az más kérdés hogy már 2018 áprilisában megirták a pénzügyminisztériumi állásfoglalást, hogy erre a trükkre nincsen szükség az 5%-os lakásár érvényesitéséhez. Tehát nekem nincs okom ugrálni. Pénzben meg amúgy sem vagyok nagyvonalú
Egyetértek. Ennek ellenére megszabadulok a háztól. Okok: - sohasem voltam kertészkedő, még füvet nyirni sem szeretek. - gyógyfürdő mellett akartam lakni. (és naponta átsétálni.) Ez biztositott az új lakásnál a Paskál fürdő mellett.
Eddig a családi házak nem hoztak azelmúlt 20 évben komoly reálhozamot a kerületben. 1999-ben a XVII. kerületben a pesti úttól nem messze 1,5 millió ft-ért lehetett egy kis másfélszobás panel lakást venni. Na annak ma már van értelmezhető reál hozama.
Idén semmiképpen nem adom el. Nem hiszek a nagy áresésben, de a mai helyzet biztosan nem eladó barát. Őszintén szólva még is vagyok lepve, hogy még az általam várt 10%-os esést sem látom a piacon. (Rendszeresen figyelem a XVI. kerületi eladó családi házak hirdetési árait.)
Most igy éjfél után nem bányászom elő, de csak pár százalék volt. Egyértelműen be is volt maximálva. Azt a benyomást akarták a vevőben kelteni, hogy efölötti nem jár, pedig az jogilag nem állja meg a helyét. A kötbér maximalis rögzitése csupán az autómatikus kötbér fizetés maximumát rögziti. ha a vevő bizonyitani tuja, hogy annál magasabb kára származott a késedelmes megépités miatt, akkor azt a kárát érvényesiteni tudja. Ennél sokkal erősebb fegyver van a kezükben. Előszerződéseket kötnek és a végelegeset (aminek a pontos szövegezését megkaptuk és az az előszerződés melléklete volt,) az átadás előtt irjuk majd alá. A probléma ezzel csupán az, hogyha a vevő bejelenti az adásvételi szerzőés megkötésekor, hogy a maximált kötbér helyett a tényleges kárát akarja érvényesiteni, akkor fennáll annak a veszélye, hogy az eladó eláll a szerződéstől. A vevő kamatostól visszakapja az előleget és körülnézhet a paicon, hogy mennyibe kerül egy hasonló lakás most. Nagy eséllyel megállapitja, hogy a kamatok szinte semmit nem fedeznek aabból az árkülönbségből amit ma a piac diktál a 2-3 évvel ezelőtti árakhoz képest. Én például garantáltan buknék kb 20 milliót.
Az én helyzetem ennél jobb. Saját XVI. kerületi családi házban lakom. Pénzbe nem kerül és azt is többért tudom majd eladni mint ha 2017-ben piacra dobtam volna. De az is lehet, hogy év végén nem adom el, hanem kivárok egy évet.
Már 2017-ben sem számitottam a kötbérre. (Pedig benne volt az előszerződésben is.) A mai helyzet azonban egyértelmű vis major. (Pedig enélkül is késtek volna fél évet, de most mindent rá lehet fogni a járványhelyzetre.) A maradék 75%-ot az átadás előtt fizetem. Annak kamatai megfelenek a kötbérnek. A befizetett előlegnek pedig ma már legalább 120%-os a hozama. (Lehet hogy 150%)
Hosszú hónapokon keresztül válogattam a projektek között. A Cordiáról is olvastam szomorú történeteket már megépitett projektek kapcsán. (Főleg garanciális problémák kapcsán, de a közös képviselet 10 éves kisajitása sem tettszett.) De mindezek ellenére úgy tünt, hogy a meglévő választékból egyike a megbizhattóbakknak. A csúszásokat eleve beterveztem. Épitettem már pár házat. nagyjából tudtam, hogy csúsznak kb 1 évet. Miután nem sürgős én inkább a csúszást választom mint a sietős munka utáni beépitett és nehezen javitható hibákat. Ukránokkal is lehet jól épiteni. Egyet kell komolyabban venni. Minnél kevésbé szakképzett a kivitelezői csapatok jó része, annál inkább komolyan kell venni az alvállalkozói teljesitések napi ellenőrzését.
Több példát ismerek, ahol a vevő úgy vette meg az új épitésű lakását, hogy nem volt tisztában a szerződés pontos műszaki tartalmával. Az egyik esetben még a lakás belmagassága sem volt rögzitve. Igy nagyon nehéz (pedig segitettem a műszaki átvételnél) számonkérni alapvető dolgokat. Az emberek egy vasalót nem vesznek olyan könnyelműen mint egy lakást.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link