Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
2008-ban nem volt ingatlanpiaci buborék. Nehéz megérteni látom, hogy most kettős hatás is van és a vírus nélkül is pukkanna a lufi egy szépet, vírussal meg durran egy nagyot.
Az új lakásoknál a magánszemélyek közötti tranzakciókban benne vannak azok az adás-vételek is, amelyek a beruházó és a magánszemély vevő között köttettek. Egyértelműen közelítenek egymáshoz az adott évben használatbavételi engedélyt kapott lakások száma és az adott évben új lakásokra vonatkozó tranzakciók. Pl. 2018 Budapest: 3 874 lakás épült (használatbavételi engedélyek száma), míg összesen 2 684 új lakás tranzakció történt 2018-ban. Ezt adott esetben csúsztatott negyedéves összehasonlítással is meg lehet tenni, ugyanúgy közelítenek egymáshoz, egyes években 25%-os különbséggel, bizonyos években meg 40%-os különbséggel. https://www.ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_evkozi/e_zrs003b.html https://www.ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_evkozi/e_qsla004b.html Szóval nyugodtan lehet nézni a magánszemélyek között létrejött lakástranzakciós táblázatokat.
Ha a nagy gazdasági világválság óta a legjelentősebbnek tartott 2008-as reccsenés - de facto államcsőd, CHF-hitelekben fuldokló lakosság - alig 25 százalékos nominál csökkenést eredményezett, akkor ugyan mi a búbánatos lóf*sz lenne képes egy feleződést előidézné? Térjünk már vissza a valóságba!
Miért lenne 2013-as ár? Maximum reál értékben. 17-19mihályig fog lemenni egy most 35 mihályért árult panel. Ezt várom. 2013-ban 10-12 mihály volt, tehát 50-70% haszna még így is marad rajta. Persze annak felét, talán többet megevett közben az infla. Az mondjuk 330e / m2 ár, ami mondjuk a válságot is figyelembe véve nagyjából a pesti nettó átlagbér lesz 2-3 év múlva. Szerintem ez reális és akkor a kéglit olcsóbban is ki lehet adni és mindenki boldog lesz. A tulaj is nyert rajta, ha 2013-ban vette, ő se panaszkodhat.
LOL. Hol itt a baj? A gazdasági törvényszerűseg, eladók mindig vannak válás, hitel, stb de ha a másik oldalon nincs vételi szándék ennyire, az értelemszerűen csökkenés indukál! Olyanok ezek mint a newton törvények, mindig érvényre jutnak. Én már októberben vásároltam a VIX volatility indexet, mert éreztem hogy baj lesz. De nem a koronavírusra gondoltam, sima válságra ami egyszerre teljesül minden eszkozosztalyban. (2008 ban csak hitel és jelzálog osztályba volt)
2013-as árak nem lesznek itt már sosem, ezt felejtsd el. Eleve a bérek kb 60-70%-kal magasabb szinten vannak, és akkor extrém olcsók voltak a lakások az akkori bérekhez képest is. Gondolod hogy fél havi átlagbér lesz egy m2 panel? Vagy másként nézve, két évnyi átlagbér egy két szobás panel? Ez azért elég erős várakozás :-))) Bár tudom hogy itt a fórumon vannak páran akinek még ez is túlértékelt lenne :-)))
Ne hagyd hogy a tények megzavarjanak! BP V. ker. 2015-ben 4000 lakás, 2016-ban 3200 lakás, 2018-ban 2500 lakás, 2019 év végén 2000 lakás, most 1800 lakás. És hasonló minden jobb helyen Bp-n. Konkrét utcákat figyelek, van olyan része a belvárosnak, ahol nem raktak fel eladó lakást 2018 vége óta!! Egyet SEM! 2015-ben azon a részen kb 25-30 eladó lakás volt! És nagyon sok helyen ez van.
Ezeken a 30m árakon alig valaki veszi a garzonokat. Meg a 2 szobás panelt 35 mihályért? Ezért is tudtak eltűnni a vevők tavaly nyáron a map+ után egy szempillantás alatt, mert kevesen voltak eleve. Ezt szerintem mindenki tudja. Nekem például a célterületem a panel most, van pesten 5e eladó. Akik itt keménykednek, hogy márpedig az árak meg se fognak röccenni. Hát csak gondoljunk bele, hogy 2,5e ember megreccsen anyagilag és el akarja majd adni, az azonnal +50% kínálat egy olyan piaci szegmensben, ahol én fél éve látom ugyanazokat a kégliket árulni és egy se került le a kínálatból eddig. Persze ha lekerül, az se jelenti automatikusan azt, hogy eladták, de mindegy is, mert egy sem került le, sőt jött hozzá még közben néhány. Most van 10-12 eladó kégli, fél éve, két havonta 1 millát leviszi valamelyik, akkor a csoport fele utána megy, a másik fele nem. Akkor a válságban még hozzájön mondjuk 5-6 eladó kégli, akkor már lesz 18 egy olyan piacon, amelyik fél év alatt egy darabot se tudott felszívni. hm, ez napnál világosabb, hogy mi lesz ennek a folyamatnak a vége. Elkeseredett eladók, akik szinte mindegy mennyiért csak valaki vigye már el a kéglit. Nyilván a nagy összegű bukót megemészteni sok idő lesz nekik. Én ezért mondtam, hogy 2-3 év, amíg feldolgozzák, hogy kb féláron lehet eladni. Ha szigorúan veszem és valaki 2013-ban vett kéglit, akkor még mindig egy kis pluszban lesz, tehát azt nem lehet mondani, hogy rosszul járt, csak nem járt annyira jól, mintha eladta volna 2018 végén.
Szerintem van kínálat, lakások és csaldihazak terén pl. 11. 12. ker az elmebeteg árakkal és a hozzájuk tartozó kritikán aluli műszaki állapottal van bajuk a vásárlóknak. 😀
Félig van csak igazad. Mert szerintem ez azt jelenti, hogy ezen az arszinten, nincs jelentős kereslet se befektetési se más oldalról. A fundamentumai hiányoznak a Budapesti ingatlanpiacnak. Tulipanhagyma effektus van, megspekelve egy vilagvalsaggal.
Ezt már kitárgyaltuk 1x. 1) Használt lakásban nincs kínálat a piacon. Nem tudjuk hogy azért alacsony a tranzakciószám, mert nem lenne többre kereslet, de NINCS kínálat. A kínálat mennyisége kevesebb mint fele a 2015-ösnek, rossz adottságú lakások maradtak meg a piacon, túlárazva. A piac simán lehet kiéhezve jó lakásokra, az jó lakásokat akkor is nagyon gyorsan elviszik ha nem olcsók. (A kínálat hiányát is sokszor kitárgyaltuk, vannak olyan komplett kerületrészek Bp-n, ahol 1-2 lakás van eladó, pedig 3-4 éve még rendszeresen legalább 15-20 lakás volt fenn. Aki ott akar venni, az nem tud, hiába lenne szándéka.) 2) Az új lakásoknál a magánszemélyek közötti tranzakciókat nézni enyhén szólva is félrevezető, hány új lakás van, amit magánszemély ad el magánszemélynek? Mivel magánszemély fejlesztő gyakorlatilag nincs, ez szerintem az új lakások 1%-a sincs.
És ezt meg megfejeli egy a 2008 as nál is sokkal nagyobb gazdasági vilagvalsag, ami szerintem amúgy is bekovetkezett volna, az iszonyatos mértékű pénzpumpa QE miatt, továbbá a részvények gazdasági fundamentumoktol való elszakadás miatt! És erre jött meg grátiszba a koronavírus ami kivegezte mind a globális kereslet és kínálati oldalt!! ! +olajhaboru. Elég szép lesz ez.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link