PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

10804
10805
10806

Törölt felhasználó 2015. 12. 12. 19:09

Előzmény: #4059 Törölt felhasználó

#4060

A világon mindenhol drága az albérlet a jövedelmekhez képest, ráadásul bejátszik a sztereotípia. Ha sikeres ügyvéd, bróker vagy fogorvos akarsz lenni, akkor irány az I-II-V-VI-VII-XI kerület. Tök mellékes, hogy nem vagy jó orvos, de ha a II kerben rendelsz, akkor Csepelről is fognak járni hozzád a fizető páciensek. El nem tudok elképzelni olyat, hogy valaki megkéri az ismerősét, hogy ajánljon már neki egy kurva jó orvost, és azt a tanácsot kapja, hogy Vecsés, Futrinka utca 8.

Törölt felhasználó 2015. 12. 12. 18:30

Előzmény: #4052 Törölt felhasználó

#4059

De az arány nem konstans, és egyes nagyvárosok arányaiban is drágák lakhatás szempontjából az átlagos munkaerő számára.

Törölt felhasználó 2015. 12. 12. 17:51

Előzmény: #4057 BPartner

#4058

A periférián azért fosnak a kiadástól, mert jóval több probléma van az albérlőkkel. Egy BAZ-megyéből feltámolygó takarítónő eleve nem próbálkozik az V. kerülettel, hanem Rákosborzasztón próbálkozik, mert ott is dolgozik (ha dolgozik egyáltalán valahol).
A II. kerületben 1500 lakás szerepel az albérleti kínálati oldalon, Kőbányán 37(!), a XVI kerületben 27, Kispesten 8, a XVII kerületben három(!!!). Ezeknek a kerületeknek közel azonos a lélekszámuk.

BPartner 2015. 12. 12. 17:40

Előzmény: #4056 Törölt felhasználó

#4057

A felhozatal az évről évre rosszabb, de mindig akad azért egy-egy kincset érő bérlő.

A külső kerületekben még mindig nagyon kevés a kiadó lakás. Sokkal nagyobb igény lenne rá. Amikor megkeresnek egy külkerületből azzal a kérdéssel, hogy ki lehet-e adni a lakást, mindig elborzadok. Meggyőződésem, hogy sok lakás azért áll kihasználatlanul külső kerületekben, mert maguk a tulajdonosok azt hiszik nem lehet őket kiadni. Közben pedig a kínálathiány miatt élet halál harc tud folyni egy-egy minőségibb albérletért ilyen kerületekben.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

Törölt felhasználó 2015. 12. 12. 17:30

Előzmény: #4055 BPartner

#4056

"A külvárosokban mintha nem is létezne albérlet piac"

Tavaly hirdettem a kőbányai garzonomat kiadásra, sokan jelentkeztek (elég szar volt a felhozatal), de jött egy srác, aki az 5 kerben dolgozik. Megkérdeztem tőle a cég nevét, gyorsan leszedtem a cégbeszámolót, 200 alkalmazott, 800 ezres átlagfizetés. Ő volt az egyedül tökéletes jelentkező finanszírozási szempontból. Kérdeztem tőle, hogy nincs messze Kőbánya a munkahelytől? Azt válaszolta, hogy lemérve ugyanannyi az utazási idő, mint Városmajorból. Meg aztán a Városmajorban nincs gigabites net. A középkorban ragadt Kőbányán szinte mindenhol van. Ez is szempont volt nála.

BPartner 2015. 12. 12. 16:55

Előzmény: #4050 Törölt felhasználó

#4055

A fővárosok különleges adottságúak általában, ahol a lakhatási költség kifejezi az adott város lehetőségeit. Az, hogy ezzel ki tud élni és ki nem, ez nem a bérbeadó felelőssége.

Ezért fővárosokat csak fővárosokkal hasonlítunk össze, mert szinte mindig jól elkülönülnek az adott országtól. London az London. Ahogy Budapest sem Magyarország. Budapest mégis sokkal könnyebben elérhető a magyarok számára, mint a britteknek London. A fővárosok felértékelődése egy trend, ami megállíthatatlan az urbanizáció miatt. Olcsó albérletekre nem ajánlatos spekulálni a fővárosokban, mert elég relatív fogalom az, hogy mi az olcsó és mihez képest.

Budapesten az a megtévesztő, hogy a belvárosi rész árai elkezdték kiszorítani az alacsonyabb jövedelműeket. 50e Ft-ért már nem találni kislakást a belvárosban. De miért kellene a belvárosban bérelni? Londonban sem a belső kerületekben élnek az átlagon alul keresők.

Nálunk eleve egy rossz beidegződés, hogy csak a belvárosi albérlet az albérlet. A külvárosokban mintha nem is létezne albérlet piac. Mekkora butaság már. Akkora, hogy még ma is sok vásárló attól fél, hogy ha nem a belvárosban vesz valamit, akkor azt már ki sem tudja adni. Pedig a Fővárosok specialitása, hogy a belsőbb részek egy idő után már nem a megfizethetó albérletekről szólnak. Budapesten sem lesz ez másképp.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

Törölt felhasználó 2015. 12. 12. 16:23

Előzmény: #4053 Törölt felhasználó

#4054

jav: hogy milyen konstrukcióban

Törölt felhasználó 2015. 12. 12. 16:22

Előzmény: #4049 Törölt felhasználó

#4053

"ami szerintem lakásár emelkedéssel, és bérleti díj stagnálással"

Szerintem is ez várható. A mélyponton vett lakásokat (2012) bruttó 9% körül "kamatoztathatja" a befektető, mely haszonkulcs lefelé fog csúszni. A kérdés az, hogy konstrukcióban fog távolodni a lakás ára és a hasznosítás hozama. Tulajdonképpen még az sem zárható ki, hogy a bérleti díjak nagyot esnek, az ingatlanárak pedig kicsit. Ez esetben is teljesül a fenti prognózis.

Törölt felhasználó 2015. 12. 12. 16:10

Előzmény: #4050 Törölt felhasználó

#4052

"munkahelyek Észak-Angliában is vannak, sokkal alacsonyabb ingatlan árak mellett"

De alacsonyabbak a munkabérek is. Minél magasabb a bérszínvonal, annál drágábbak az ingatlanok. Együtt mozog a kettő.

Törölt felhasználó 2015. 12. 12. 16:04

Előzmény: #4050 Törölt felhasználó

#4051

Régi közhely, hogy Nyugaton kell dolgozni, itthon meg élni, csak hát az nem megy, esetleg burgenlandi ingázással igen, de ott meg szarok a jövedelmek. Ki van ez találva :-)

Törölt felhasználó 2015. 12. 12. 14:49

Előzmény: #4047 Törölt felhasználó

#4050

Azért nem szeretem, amikor Nyugat-Európa vagy az USA legmenőbb nagyvárosaival vetjük össze Budapestet és Győrt, mert azokon a helyeken a magyarnál is sokkal nagyobb az ingatlanárak torlódása a nagyvárosok rovására a vidékkel szemben, miközben az ő vidékükön vannak elérhető munkahelyek, míg nálunk néhány várost leszámítva nem. Jönnek az emberek azzal, hogy Londonban 1000 font egy gagyi lakás bérlése is, csak közben munkahelyek Észak-Angliában is vannak, sokkal alacsonyabb ingatlan árak mellett. Vagy mint mondtam, ahol bátyám él Stuttgart mellett, annak a 13 ezres településnek akkora ipara van, mint Győrnek kb. Tehát helyben is rengeteg a munkalehetőség, 20 km-el arrébb a nagyvárosban még több, miközben bér arányosan is jóval olcsóbb a lakhatás. Pedig még ha ott lenne némileg drágább bérarányosan a lakhatás, akkor is nagy eséllyel jóval többet lehetne félretenni azonos életmód mellett.

Közben Magyarországon, főleg fiatal diplomásként hiába olcsóbb a lakhatás Miskolcon vagy Pécsen (és akkor Ózd, Komló, vagy mondjuk a cigándi, sellyei járások szóba sem kerültek), ha nincs egyszerűen munkalehetőség, vagy ha van, akkor azonos szinten kb. fele bérért, előre lépési lehetőség nélkül.

Törölt felhasználó 2015. 12. 12. 14:33

Előzmény: #4045 mpagnes

#4049

Bátyám 600 eurót fizet Stuttgart mellett egy 80 nm-es lakásért, előtte 350-et egy garzonért. Egy hasonló minőségű 80 nm-es lakás még drágább is Pesten, Sopronban vagy Győrben, míg a fizetések ott átlag 3-szorosak a budapestihez képest.

A másik, hogy ugyanakkor a lakás vételi árak 3-4-szeresek, mint Budapesten. Ezért hangsúlyoztam korábban is, hogy ha tartósan alacsony marad itthon is a kamatkörnyezet, akkor várható, hogy a bérleti díj / lakás ár arány durván esni fog, ami szerintem lakásár emelkedéssel, és bérleti díj stagnálással (miközben a bérek nominálisan emelkedni fognak) fog megvalósulni.

Nyilván mindezt csak Budapestre mondom meg még 1-2 szerencsésebb helyzetű városra mondom, mett az ország nagyobb részében nincs reálgazdasági alapja az emelkedésnek, munkahelyek hiányában nem fogják kapkodni a lakásokat.

Törölt felhasználó 2015. 12. 12. 13:04

Előzmény: #4046 Törölt felhasználó

#4048

Még egy érdekesség: Pesten a legmagasabb a lakásrezsi a világon. Tokiónál, New Yorknál, Zürichnél egyaránt. Még így rezsicsökkentés után is.

Törölt felhasználó 2015. 12. 12. 12:58

Előzmény: #4046 Törölt felhasználó

#4047

Nem véletlen, hogy Manhattanben szobán osztoznak ügyvédek. Nem lakáson, szobán.

Törölt felhasználó 2015. 12. 12. 11:35

Előzmény: #4045 mpagnes

#4046

link

Ezen a linken látható, hogy San Franciscóban az átlagfizetés 1,2 millió nettó, viszont a városközpontban az 1 bedroom-os lakás 1 millió. Külvárosban 770 ezer ft. Pesten 169 ezer az átlagfizetés, és az egyszobás lakás bérleti díja 100 ezer, külvárosban 70 ezer. Tehát az átlagfizetéshez képest arányaiban durván hasonló a helyzet.

mpagnes 2015. 12. 12. 10:25

Előzmény: törölt hozzászólás

#4045

hát ez azért van,mert nyugaton sokkal olcsóbb lakni, de itt a fórumon lehurrogtak engem ezzel...californiában is olcsó lakni a bérekhez képest, de itt a fórumon nem hiszik el....a lakhatás valóban a negyede a béreknek és ez kb. reális is és elérhető, de nálunk a fele sajnos....ott a nagy bér negyede, nálunk meg a kicsi bér fele

oldmeg 2015. 12. 12. 10:03

Törölt hozzászólás

#4044

BPartner 2015. 12. 12. 09:29

Előzmény: #4042 Törölt felhasználó

#4043

Az ingatlan.com az origo.hu-n jelentette meg az ilyen témájú cikkét még november 26-án link

A szépséghibája, hogy 40-80 nm-es lakások árait átlagolni nem volt szerencsés. Túlságosan torzítja a képet, mert nem kereslet arányosan fejezi ki a bérlői igényeket. Magyarul a bérlők 60 nm fölé igen ritkán mennek. Így teljesen irreleváns az a fölötti lakások ára. Miközben tudjuk, hogy csak növelik az átlagárat, ezzel együtt a jövedelemhez viszonyított arányt is.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

Törölt felhasználó 2015. 12. 11. 21:44

Előzmény: törölt hozzászólás

#4042

Külön kellene megnézni, hogy az adott régióban mennyi az átlagbér és az albi. 160 ezer nettó az országos átlagbér, Györben biztosan sokkal több. Ugyanígy lehet ez Németországban is. De ettől függetlenül simán el tudom képzelni, hogy Németországban jobb a helyzet.