Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Nálam is ugyanez a módi, sok sok éve. Bérlő előre fizeti a bérleti dijat és rezsi átalányt, és 3-6 havonta elszámolunk. Két szobásnál 35 ezer, három szobásnál 50 ezer az átalány. És költözéskor két havi kaució, plusz előre az első havi bérleti dij és rezsi. Akinek ez húzós tétel az ne béreljen. 3 havi kauciót csak akkor kérek, ha kisállattal jön (van olyan lakás, ahol szimpatikus bérlőnek megengedem, a KIStestű állatot). Közjegyzői szerződésben én nem hiszek. Külföldieknek adok ki csak, ők tapasztalatom szerint normálisabbak. Én nem engedek meg semennyi elmaradást sem, pár nap csúszás oké, több nem. És nincs az a móka sem, hogy most kevesebbet tud adni, de majd jövő hónapban bepótolja, és hasonlók...
Órát én sosem iratok a bérlő nevére. Adatvédelmi okokból a szolgáltató nem ad ki adatot csak a bérlőnek (még az egyenleget se kérdezheted le tulajdonosként), visszairatni se tudod a nevedre nélküle, és ha végül vissza is tudod, akkor is rendezned kell a hátralékokat. Előnye meg semmi. Tényleg nem értem, ez miért jó?
Az elmult 10 evben rengeteg kivalo befekteto szuletett. Megvetted a "barmit" es aladtad "barmikor" es ott volt a profit a szamladon. A kovetkezo 10 evben egy kicsit tobb fog kelleni ennel szerintem. :)
Válogasd is meg a bérlőt. Én a zártkerti ingatlanoknál a bérlő nevére iratom a villanyórákat. Amúgy nincs annyi tartaléka, hogy kezelni tudjuk egy bónusz elmaradást, egy betegséget, munkanélküliséget,-ezt nehéz kibekkolni sajna...
Bizony, ez a legfontosabb. Megválogatom én is a bérlőt. A rezsit fogyasztás alapján pontosan fizettetem vele, de én fizetem be ténylegesen a számlákat. Mindent előre fizettetek: a havi bérleti díjat is előre, de minden ami tudható előre, azt is, tehát közös ktsg, fűtés általány, fix díjak. Így csökken a kockázat, plusz lesz egy extra szűrés: az a bérlő, aki a beköltözéskor nem tudja leperkálni a 2 havi (vagy van ahol 3 havit kérek) kauciót, plusz előre egy hónap lakbérét plusz rezsijét, annak nincs annyi tartaléka, hogy kezelni tudjuk egy bónusz elmaradást, egy betegséget, munkanélküliséget, vagy bármi váratlan kiadást. Hiába szimpatikus egy bérlő, az ilyennel nem szerződök.
Hitelezettből ugyanúgy ki tudsz szállni - csak ott még fontosabb az időzítés, mert 1) hosszasabb mire lezárul a tranzakció 2) hamar tud többet veszteni a pozíciód, mint hitel nélkül. Nem értem, mire gondolsz hogy mit jelent a kiszállást. Azt, hogy eladod, megszünteted a kitettséged. A 11,8 hó kihasználtság nem reális mint általános mutatószám. Persze ingatlan tipus is válogatja. Egy üzlethelyiségnél magasabb az átlagos üresen állás, de ezt kompenzálja a magasabb bevétel. Lakásoknál is tök más képet ad egy belvárosi tucatlakás (amiből rogyásig vannak a hirdetőoldalak) kihasználtsága, meg más egy olyan kerület vagy városka, ahol relatíve nagy lakosságra jut relatíve kevés bérlakás. Utóbbi esetben elképzelhető az akár 11,8-as kihasználtság is. Ezek válságban is gyakorlatilag azonnal bérlőre találnak. Amúgy tipikusan ilyen a külvárosi panellakás. Soroksár, Csepel, Kispest kerületétől az utca embere fázik, merthát nem belváros - de pont az ilyen zavarosabb helyek adnak kiváló megtérülést, nomeg magasabb kihasználtságot. De ugyanez igaz kisvárosokra is. (Most nem kérem a dumát a magasabb kockázatról jó...? ez kezelhető könnyedén...). Ebben van ncseed-nek nagyon igaza, ez egy részpiac, amit mindenki lenéz, ezért vannak (voltak) kiváló lehetőségek benne. A bérbeadást szerintem fele-fele részben leadózva és feketén is számolják, ki-ki a magas stílusában :) De most már mondjuk egyáltalán nem sok rá az adózás, szóval érdemes számolni vele. A nemfizető bérlőhöz két tanácsot tudok adni: 1) közjegyzői szerződés, közvetlen végrehajtás 2) konzultálj ilyen ügyvéddel, aki megmondja hogy mi fér bele a jog kereteibe. Meglepően sok minden :D Az én fő trükköm az, hogy tudok 3 ilyen módszert (ami etikailag ugyan gáz, de jogilag megtehető), és el is mesélem előre a bérlőnek, mit fogok csinálni ha nem fizet. Ezzel szűrhető, ki az aki arra utazik hogy ne fizessen és bitorolja a lakást (volt aki emiatt nem lett bérlő). Így mivel eléggé tutira lehet menni, én simán beengedem a gyerekest is, sőt tapasztalatom szerint ők a legjobb bérlők, nekem a legtöbb lakásomban családok laknak. Eddig így én mindig elkerültem, hogy ne fizessen a bérlő. Csúszások, részteljesítések előfordulnak néha, és egy kis ideig engedem is (hiszen lehet beteg, kirúghatták, stb), de csak amíg nem rendszeres, vagy nem kezd nagyob összeggel lógni. Nálam ez 50e Ft, e fölé nem engedem, mert a kaució maradéka az kell végrehajtóra, egyébre, ha oda kerül a sor. A 3 módszert nem szeretném kiírni egy nyilvános fórumra, de egy kreatív ügyvéd biztos tud többet is mondani :) A legnagyobb hiány kb 50 nm-es lakásokból van, amiben 3 ember szeretne lakni. Na ilyet nem nagyon akaródzik kiadásra tenni, pedig a bérlők meghálálják, akár magasabb díjjal is, mert gyerekeseket nem fogadnak be 90%-ban sehol. Pedig megbízhatóbbak, felelősségteljesebbek. Plusz megkövetelheted a két keresőt, ez plusz stabilitást ad :). Nálam ezért is nem 2 év az átlag bérlő maradási ideje, és ezzel is még jobb a kihasználtság.
11.8 hónappal ne számolj hosszú távon mert nem reális. A lakás típusát is nézni kell. Nálam is van olyan, hogy 3 éve nem állt egy napot sem, de olyan lakás is, hogy simán áll 2-4 hetet, de 2 hónapnál sem esek kétségbe, mert annál olyan árakkal dolgozok. Ezen felül van amortizáció, karbantartás, és néha ingatlanügynöki díj. És persze az adó. Ezeket ha beleszámolod, tényleg ügyesnek kell lenni, ha nem egy olyan durva bikapiacon mint a mostani, jó hozammal akarsz lakást kiadni. Bérlőt kitenni nehéz lesz, ezt meg kell előzni, ehhez meg tapasztalat kell. Nem kiadni akárkinek (ez a legfontosabb része!), és havonta szedni a bérleti díjat és rezsit, csúszást nem engedve.
Haha :-) Szóval bútorozva csak az amatőrök adnak ki, ez azért nagyon erős volt :-) Akkor az összes komoly ingatlankezelő-kiadó cég Budapesten amatőr szerinted :-)
ha meg nincs értelmes alternatíva, akkor az meg a "Gambler" című örökbecsű nóta bölcsessége alapján a "walk away" és a "run" kategória:) Kenny Rogers - The Gambler https://www.youtube.com/watch?v=7hx4gdlfamo ingatlannal az meg bajosan megy... anno a mi arisztokráciánk is jóformán egy fillér nélkül lépett le innen 1945 után...
Szia, Mit jelent ingatlan eseteben az egyszeruen kiszallok (hitel is van ugye a jotanacs szerint) es mit jelent mas eszkoz eseteben? Ingatlan berbeadast mindenki leadozva szamolja? Te is realisnak tartod a 11,8 honapot hosszabb tavon is? Ne legyen igy, de mit tudsz legalisan tenni ha egy berlot ki szeretnel tenni figyelembe veve a jogi helyzetet?
Ahogy mondod! Szokás szerint a profik szállnak ki először és gyorsan, azután meg majd a pancserek, éveken keresztül. Jóslatokba nem mennék bele, de az érdekes az lesz, hogy milyen alternatívák lesznek a Vastag Ujjak számára. Ha nem lesz értelmes alternatíva, a zuhanás sem lesz nagy.
Ez max a TE valóságod. Meg azoké, akik nem szeretnek dolgozni a stratégiáikon. amúgy mit nevezel te PROFI-nak? A hivatásos alapkezelőket? (Bruhahaha.) Vagy a gazdasági írókat? (még nagyobb kacagás). A tengernyi szakirodalmat pedig érdemes értő szemmel olvasni. És ne keverjük Warren Buffet-et ide, mert ha érteni akarnád amikről írok, pont hogy nem a hosszú távú befektetésekről beszélek. Nekem több évtizedes bef. tapasztalattal (ebből 17 tőzsdei opciókkal, határidős kereskedéssel, HFT-kkel, arbitrázsokkal, news trading-gel kapcsolatos) az a véleményem, hogy még mai napig is vannak piaci tökéletlenségek, amiket meg lehet keresni és találni. És ez nem csak az én valóságom, vannak körök ahol ez a default hozzáállás, nem pedig az idióta mainstream könyvek által súlykolt, logikusnak tűnő badarságok. Annyi igaz, hogy ezek nem működnek hosszú ideig és végtelen pénzzel, de pont ezt kell megérteni. Folyamatosan nyílnak és záródnak a lehetőségek. Nem kell beleszerelmesedni semmiféle befektetésbe, semmilyen stratégiába. A kisbefektetőknek még mindig tele van a piac lehetőségekkel. Csak nem a hülye buy and holdban, ETF tartásban, pair trédingben meg forexben kéne gondolkodni mindig... A "profik" egy csomó dologban el sem gondolkodnak a lehetőségeken, piaci réseken - egyszerűen mert nagy pénzzel nem lehet ezeket végezni. De erről nem írok többet, ez nem tőzsdés fórum. De ingatlanra ugyanez a hozzáállás alkalmazható. Ha nem agyatlanul vesz valaki egy belvárosi kecót ("mer az tuti jó"), hanem előtte elvégezte a házi feladatát, kutatott egy kicsit, nézegette a hirdetési árakat, netán hajlandóü kicsit beszélgetni az emberekkel (...), annak az ingatlan is lehet nagyon gyümölcsöző. Sokszor olyan számokkal, amit ide nem szabad leírni, mert hát a DH statisztika szerint nem annyi, tehát "tuti hazudnék.". Na jó befejeztem, az előző hozzászólásomból is pont csak a lényeg nem ment át, szerintem ebből sem fog.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link