Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Itt Ürömön már a 21M (800 nm) is olyan volt négy éve, hogy "huhh, nem olcsó". Most meg a mellettünk lévő telkeket 46M-ért hirdetik és a poén, hogy még az is lehet, eladják ennyiért mert egy másik telket felettünk 39M-ért adtak el még tavaly ősszel.
Na, itt is van egy tétel amit nem számoltam. Tényleg, jogos, elfelejtkeztem róla. Plusz 300 m2 még 90M amit visszaosztva lakásonként +3M ami még 60e-el emeli a lakás négyzet méter árát amivel már ott is vagyunk 700e környékén.
Ezzel azt akartam mondani, hogy az ismerősöm "előre menekült", akkori, 2016-os árakon nem jött ki a matek, de belevágott és egy évvel később már azok az eladási árak voltak, amikkel jól kijött a dologból. Most 2018-ban meg bánja, hogy miért adott el mindent 2017-ben...
A matek a telekárak miatt nem jön ki most. Brutálisan elszálltak, sok társasházat építő ismerőseim szerint az ÁFA emelkedés miatt esni fognak a telekárak, mert már 5%-ossal sem jön ki a matek, nemhogy a majdani 27-essel. Az árak meg már most is nagyon magasak, nyugat-európai viszonylatban is. Nem gondolom, hogy erre még rámegy 20%, bár ha igen, lehet eladok mindent és hasonló áron veszek valamit Bécsben vagy Barcelonában.
Igen, a matek kb. ez, de rakd rá az áfát (most 5% de ez tuti nem lesz kész már jövő év végéig, onnantól meg 27%!!) és nem számoltál azzal, hogy az eladható hasznos 1500 m2-hez kell építened kb. 1700-1800 m2-t (bejárat, lépcsőház, szeméttároló, közlekedők, stb.) és a kivitelezési költséget ehhez számold! A telekárak robbantak a legnagyobbat az elmúlt két évben, de ha jön a magasabb áfa és "nem jön ki" a matek, akkor véleményem szerint a telekárak fognak a legnagyobbat esni is. Persze lehet úgy is gondolkozni, mint egy ismerősöm, ő 2016-ban belefogott egy belvároshoz közeli részen egy társasház építésébe, elkezdte árulni 850 ezres m2 áron, akkor mindenki kiröhögte (600-650 ezres árak voltak ott), 2017-ben eladta az összeset, most 2018-ban meg már úgy néz ki, hogy olcsón adta, a környéken 950 alatt semmi új nincs... Ehhez persze durva áremelkedés kellett, mert ha az árak beálltak volna 650-nél, akkor most kb. nullán lenne a projekttel.
Mondjuk itt van egy telek: https://ingatlan.com/xiii-ker/elado+telek/lakoovezeti-telek/budapest+13+kerulet/25355887 megpróbálom végigszámolni :) 230M a telek ahogy írják 30 lakás mehet rá de előtte bontani kell. Legyen a bontás 10 millió. Szóval 240M a telek. Legyenek a lakások 50 m2 mind (kisebb nagyobb, de átlagnak jó). Szóval 30 lakás 1500 m2. Ez 300e-es nm árral számolva 450M + 240M a telek + 30M tervezés (na ezt nem tudom, de 1M per lakás szerintem nem sok). Ez így 720M ami lakásonként 24M ami 480e per nm. Ezen semmi haszon még. Ha hozzáteszed a 20% hasznot már 580 nm az ár és még nincs benne az értékesítés költsége, a cég költsége, a finanszírozás költsége, tereprendezés, ügyvéd, behajtási engedélyek. Mondjuk egy ilyen épület esetén több ezer köbméter földet kell elvinni ami kurva drága (nekem is ott figyel még 200 m3 föld a kertem végében mert lehet kell a szomszédnak néhány hónap múlva és addig inkább nem költök rá fél millát, hogy elvigyék). Biztos vannak még költségek amikről nem tudunk mert nem csináltunk még ilyet. A fentiek alapján a 600-650e-es nm ár teljesen ok még kicsit szűk is mert ha emelkedik mondjuk a kivitelezés költsége útközben 10-15%-ot akkor már nagyon feszes az egész.
En neki akartam allni bp peremkeruleteben 2x110esnek. Ha magadnak csinaltadod tavaly ev vegen meg 39-40 milla per darabert jott ki telekkel a matek iden 49-50 lett. Le is mondtam rola mert tul nagyok a kockazatok es szeeintem 55 felett nem lehetne eladni. 10-15%ert meg nem vallalok be ekkora kockazatot
A hazaknal twljesen okes szamokat irsz. Ha megnezed a telekar a kulcs az arakban. De lakasokrol van szo. Bp 13 2015 dec 365kpernm most kb ott 720k. Mivel epp tudom hogy a telek 140 milla volt a felepulo 18 lakas meg 220ert kerul be per nm mig a 2015os 60 millas twlekar volt es 160as epitesi ar volt igy konnyen szamolhato a matek. Jelzem hogy ebben tobb mint dupla telekar van es epp 40%os kivitelezesi ktg novekedes. Es a Te altalad hozott szamok teljesen alatamasztjak. De vegul megiscsak kozel duplaztak az arak. Kicsit fura:)
350e-ért nem érte meg újat építeni. Nem is épített senki. Ezért vettem végül telket 2014-ben. Két évig kerestünk de pl. egész Dunakeszin volt 3 eladó ikerház. Vagy itt Ürömön volt kettő. A 30-40% gyakorlatilag az utóbbi két évben jött össze te pedig a 6-8 évvel ezelőtti árakat nézed. Mellesleg a teljes láncon végigment az áremelkedés a telektől a burkolásig. Ürömön 800-as telket vettünk 21M-ért 4 éve. Most a mellettünk lévő két telket 46-ért hirdetik darabját. "Fokent ugy hogy a kisebb projektek anyagoltsege a 27es afaval is 0 lesz a " szlovak" beszallitok miatt. " - ez azért nem így van. Nullás az áfa ha cégre veszed csak amikor értékesíted akkor rákerül újra a magyar áfa (kivéve ha csalsz de az egy másik tészta mert azért börtön jár). Semmit ne nyersz vele leszámítva, hogy az áfát nem kell megfinanszíroznod. Igen 270k-ért csinálják + 40 a telek azaz már 450 körül vagy és ez egy ház. Mellesleg ezt én finanszíroztam. Ha te megfinanszírozol egy házat akkor még 20%-ot elvársz haszonnak. Tehát már 540e körül vagyunk egy agglomerációs házra. Van vevő, kivitelező és finanszírozó. Sokan az utóbbi kettőt összemossák de teljesen más kockázat ha valakinek építesz mint kivitelező és mindig az aktuális munkafázist finanszírozod (sokszor azt se mert előleget kérnek a legtöbben) vagy amikor egy 150 millás projektet finanszírozol amit ha mondjuk fordul a széljárás és nem tudod eladni buktál. A fenti számokból meg már ki is jön az ár. A másik utcában építenek egy ikerházat. 133 m2 és 66-ot kér érte. 500k / m2 és kisebb telek és ikerház ami adja a 540-hez képesti különbözetet.
En is most fejeztem be. Nekem is felment. De az hogy 30-40%al felment a teljes kivitelezes ara sem igzolja a nyeresegtartalommal rendelkezo vetelar 100%os novekedeset a lakasoknal. Gondold at es rajossz:) meg a 30-40% os aremelkedes sem jelenti azt hogy a 350es avg ujepitesu 700k lett lakasok eseten; de ebbe nem megyek bele. Fokent ugy hogy a kisebb projektek anyagoltsege a 27es afaval is 0 lesz a " szlovak" beszallitok miatt. Szamtalanszor megirtam hogy a cples ajtokat 80ert es 40ert is meg lehet venni... etc. Gondolj mar bele 65ert csinaljak meg mindig a 235nm. Az 270k... es ebbe kivitelezoi haszon is van 50kpernm.
Még annyi ehhez a témához, hogy pár hónapja fejezték be a házam. Amikor terveztettük még 2015-ben akkor az építész azt mondta (mivel ismerős teljesen megbízható és az általam felmért adatok is ezt mutatták), hogy a 231m2-es házat bruttó 50M-ből (áfa 27%) fel lehet építeni kivitelezővel közepes műszaki tartalommal. Aztán bedobták az áfa csökkentést és próbáltam kivitelezőt keresni mondván ha csökkent az áfa biztos olcsóbbak lesznek. Fenét. Végül 2017 elejére sikerült megállapodni eggyel aki 54+áfáért csinálta meg. Miután befejezte a házam a srác mondta, hogy egy ilyen házat már 65+áfáért vállal mert annyira felmentek a munkaerő és az alapanyag költségek. Ez kicsit nekem is hihetetlen volt (bár miért hazudna ha az enyém már kész van) de amikor megnéztem, hogy pl. ugyanaz az ajtó amit 9 hónapja beépítettek nálunk az 20%-al kerül (én rendeltem a gyártótól) többe vagy az épített zuhanyzó ugyancsak 20%-al akkor elhittem. Közben meg az építész panaszkodik, hogy basztatják a közületek mert soknak csináltak tervezést meg árkalkulációt 1-2 éve és valahogy nem akar egyikre se kijönni az az ár amit megadtak mert annyira emelkedik minden. Egyik haver is építkezett (és még építkezik mindig) és neki konkrétan 2016 őszről 2017 tavaszra eltűntek az emberei mert azt mondta a pasas, hogy annyiért már nem csinálja meg amennyire leszerződtek. Mivel részben magának épít a srác így az anyagárakkal is tisztában van. Pl. grafitos hőszigetelés ára 2016 őszéről 2017 őszére 40%-al emelkedett (és azóta ki tudja még mennyivel). Meg is vette az összeset előre mert olyan infláció van az építőiparban. A munkaerőhiányról csak annyi, hogy próbálj meg bútort venni (nem Ikeásat). 3-4 hónap várakozás van szinte mindenre. Mellesleg van most egy ilyen rohanás is pont az áremelkedés miatt. Mert ha nem építesz ma akkor holnap már ugyanaz drágább lesz. Biztos lesz majd ellenkező irány is de jelenleg ez még nem látszik mert a kivitelezők jövő év végéig tömve vannak melóval.
Tényleg? Lehet Mucsán ahol laksz nem, de itt Budapesten próbálj meg mondjuk egy burkolót szerezni. 4e alatt nem találsz és ebben semmilyen anyag nincs benne.
teljesen egyetertek... ismeros orvos, eddig korhazban dolgozott, alig jott ki, atment haziorvosnak, havi 2millat utal neki a TB. tobb mint 1 millat felretesz... na most o is erdeklodik, lakasokba akar fektetni, nem erdekli, hogy hol vannak az arak...szerintem most jon a masodik hullam, akinek most ugrik a bere, azok fogjak most venni...sorolhatnam, egyszeru munkasok, mindnek brutalis ber, es ingatlanban gondolkozik, kiadni...
Baromsagokat ne terjessz arrol hogy nem lehet olcsobban kihozni az ujakat mint amennyiert adjak mert ugy megemelkedtek az epitoipari berek. Ez egy faszsag. Es bele sem megyek. Felment az ar de kozel nem ennyit. Epp par napja rohogott az egy kivitelezo arra hogy mi van az araival ha atcsuszik 2020as árra. Ecceruen semmi.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link