Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Sokan elfelejtették, hogy mi volt a status quo 2013 előtt. A panel a kutyának se kellett lakhatásra és a befektetők meg nem izgultak rá a zingatlan piacra, mert stagnálás, sőt inkább csökkenés volt. Úgyhogy panelt a csórók vettek és nem szívesen, mert tudták, hogy majd onnan pattani kell tovább. 180e / nm áron kínálta a paneljét az eladó szemben a 250-280e-ért kínált jó tégla kéglikkel, de én mondtam az ingatlanosnak az első próbálkozások után, hogy a panelt most kizárnám, mivel hosszú távra veszem. Most is kizárnám, de a jó tégla lakások valóban egy szűk mennyiség lesz és ott nem várok ilyen jelentős csökkenést, tehát befektetési célra kiárazódtak talán örökre, legalábbis számomra, mert én a nyugdíjas korom -10 év, így számolom azt az időszakot, amíg belevágnék újabb lakásba kiadás céljából. Utána már nem. Maradnak a panelek, de csak mélyen a jelenlegi árszint alatt. Ha visszaáll tartósan az a korábbi hüvelykujj szabály, hogy egy jó tégla kégli kb +30-40%-os áron lesz a panelhez képest, akkor az újlipóti panel is lesz 23-ért, akár még azalatt is, nyugodtan írd le a szavaimat, vállalom 3-5 év múlva is :) Akkor a matek is úgy fog kinézni, hogy legjobb esetben 130-140e pénzért lehet kiadni és nem várható további lakás árnövekedés. Szerintem ezek elég reális paraméterek, hogy nagyjából ez legyen a következő nyugvó pontja az ingatlan piacnak. Ez nem összeomlás lesz, csak egy normálisabbnak tekinthető állapot. A fityesze fijúk kipróbálták az összes csodafegyverüket, rálocsoltak eszméletlen pénzt olyanokra, akiknek még 1 gyerekük sincs sokszor és eddig jöttek a "kedvező" hatások az ingatlan árak mesterséges feltolása, de innentől már csak a negatív hatások érvényesülnek, törleszteni kell a hiteleket, gyereket ellátni (hihetetlen pénzt el lehet egy gyerekre költeni), jönnek a válások, anyagi problémák, bedőlések. Nem mindenkinél, de legalább annyi meglevő családnál, mint amennyi új belépő lesz a jövőbeli babaváróval. Kész, ennyi volt a puskapor. Ezen a vonalon ráadásul nagyon mást nem is lehetne már elképzelni. Talán csak a Matolcsy féle beteg elképzelés az életkezdési hitel, de azt szerintem nem fogják mexavazni soha, mert szinglik meg mindenféle nem eszményi magyar ember is hozzájuthatna és így nem illik az ideológiába :)
Az extrém túlárazottság nem lecsorog, hanem egyszer csak megunják az eladók a hirdetgetést és az első ajánlattevőnek, legyen az bármilyen pofátlan, odaadják, aki egy kicsit is olyan ajánlatot tesz, mondjuk 20-25% alatt. De a házaknál lévő túlárazottság inkább úgy fog megszűnni, hogy nem lesz értékelhető tranzakciószám. A 10-15%-ot én egyébként a teljes budapesti ingatlanpiacra értem átlagban. Típusonként, méretenként, kerületenként eltérő lesz, de ennél többet átlagban szerintem irreális várni. Ha ennél nagyobb lesz a csökkenés, akkor valami nagyon nagy baj van - természetesen, egyáltalán nem kizárt, hogy ez megvalósul, de én egyelőre semmi olyan okot nem tudok mondani, ami reálisan bekövetkezhet.
"Nem fognak heteket reálérték elemzéssel foglalkozni! Ez a befektetőkre
jellemző és a nép 90-95%-a alkalmatlan erre, akkor is ha három diplomája
van mert erre nem tanították meg őket." Szerintem is igazad van, iskolákban meg már el kezdhetnék tanítani erre is a gyerkőcöket a sok felesleges tantárgy helyett.
Az a helyzet, ha az újlipótvárosi lakótelepen veszel 1+2-es panelt 22-23M-ért, akkor már összeomlott a bérleti piac. Ott most egy olyan panelnek az értéke 28M körül lehet. Ha látsz ott 31-32M-ért hirdetve, akkor ajánld meg érte a 28M-et, nem kizárt, hogy odaadják. De olyan biztosan nincs, hogy 22M-ért megkapod ÉS nem omlott össze a bérleti piac.
"carpe diem helyett a hosszútávú gondolkodás a nyerő" A mai világban? Naponta változnak a törvények, jogszabályok! Sokan még azt sem tudják holnap mi lesz.
Persze, de nem óriási csökkenés. A jó elosztású tégla lakás értelmesebb környéken (vagy agglos ház) 80-90 millió helyett lesz 78-80. Kétszobás panel normálisabb környéken 30 millió helyett 22. A többség számára az első megfizethetetlen még így is, az utóbbiért pedig többet kérnek, mint amennyit ér. Olyan, mintha nem is lenne semmilyen árcsökkenés. Itt sokan célozgatnak nagyobb csökkenésre mert volt már rá példa az utóbbi 10 évben, csak azt felejtik el, hogy mi is kellett ahhoz. Előfordulhat egy hasonló helyzet megint, de nem az a valószínű esemény. Ráadásul azóta sokkal több a gazdag ember az országban. Ha hirtelen valóban diszkontáron lesznek az ingatlanok, hamar bezsákolják a jobbakat. Ami korrekt áron van jó ingatlan, azt manapság is elviszik napokon belül, akár hirdetés nélkül is.
Ha bajban van, akkor sincs kényszerben. Mondjuk vett airbnb-re lakást hitelből. Jelenleg nincs kényszerben. Bízhat abban, hogy lesz airbnb újra. Bízhat abban, hogy drágán is lesz rá vevő. Bízhat abban, hogy a moratóriumot meghosszabbítják. Július közepe van, majdnem félév, hogy jobbra forduljon a helyzete. Olyan, mint az a focimeccs, ahol kaptunk egy gólt, nem állunk jól, de még az első félidőnek sincs vége. Ezt hívják időértéknek. Van még esély javulni.
Törölt felhasználó2020. 07. 13. 14:30
Előzmény:
törölt hozzászólás
#79427
A zemberek nagy része valóban lesz.rja a lakásárakat, mert már benne vagy egyben és nem is tervez váltást. Kivéve amikor már a híradóban is bemondják, hogy drága a lakás, akkor mindenki köpköd. A piacot viszont a vásárlók mozgatják és pesten a vásárlók bő 40%-a, egyes időszakokban 50%-a is befektető volt. Még Zsiday is írt erről a jelenségről. Egy befektető meg általában körültekintő valamennyire, leszámítva a babavárós felelőtleneket, akiket éppen lelocsoltak 10 mihállyal és égette a zsebüket. Kp-s vásárlónak nem kell kapkodnia egy korrekciót éppencsak elkezdett ingatlanpiacon. A pénz szépen tud hízni 5 évig map+-ban és 5 év alatt az ingatlanárak is szépen fognak lefele csorogni. A lehetőségekhez képest a legjobban meg kell tippelni a kégli kiadhatóságát. Ez most például nem könnyű, mert az airbnb földbe állása miatt erős a turbulencia. Már csak ezért se vennék most kéglit, mert meg kell várni, mi lesz a bérleti piaccal és csak utána. A macisajt példája, az emberke havi 50e+rezsi (rezsit így is úgy is fizetni kéne) kiadás miatt belelovalta magát egy kégli vásárlásba, kp-re ráadásul, amikor csak a hitelen nyerhetett volna havi 20e forintot. Jól átgondolt mesterv ez, ha bejött sokaknak 2014-19 között, akkor neki is be fog jönni, nem? Nem kell ezt túlbonyolítani valóban. Ráadásul diák, nyáron nem is kell neki a bérlemény jó eséllyel, mert bulizik vagy haza is költözhetne. Tényleg érdekelne, hogy az emberke megkérdezte egyáltalán a 18 éves gyerekét, hogy akkor el tudja-e képzelni a jövőjét egy ilyen kégliben 3-5 év múlva? Merthogy bele fognak ragadni egy közel eladhatatlan kégliben, abban már most lehet nagy összegben fogadni. Miközben a 23m simán kitermelte volna a gyerek bérletét és még a zsebpénzét is. 5 év múlva át lehetne nyújtani a gyereknek 23 milliót, amiből én most garantálom neki, hogy sokkal jobb helyen is vehetne majd panelt, ha azt akar, de ha meg mondjuk külföldön szeretne a szakmájában elindulni, akkor kényelmesen kezdhetné ott a zéletet. Én sokkal jobb helyeken, angyalföld, lőportát, akár újlipót, várom az 1+2-es paneleket 22-23m körülre és ott veszek majd, feltéve, hogy a bérleti piac nem omlik addig össze az airbnb kinyírása miatt. Ha így lesz, akkor meg legalább lesz egy valog pénzem csinálni valami mást. Az se rossz alternatíva.
Ha csak a hitelmoratórium menti meg az adósokat az nem kecsegtet sok jóval. Aki bajban van gondolkodhat rajta, érdemes-e megvárni a moratórium végét. Nehéz kérdés.
Az árcsökkenéshez nem kell tömeges eladás. Elég ha aki elad olcsóbban ad el. És már meg is van az árcsökkenés. Aki meg a számolgatja a virtuális nyereségét az nem számít. A növekvő áraknál is voltak akik lemaradtak a vonatról. Most meg lesz aki fennmarad a visszaúton.
Amíg nincs tömeges eladási hullám, mint CHF bedőlésekor például, addig lesz kereslet is, ami tartja az árakat. Ha egyszerre lesz tömeges eladás és likviditási probléma, akkor fognak nagyot csökkenni az árak. Kis csökkenés bármikor lehet (főleg kevésbé színvonalas helyeken), de fundamentális változáshoz az kellene, hogy keresleti és kínálati oldal egyszerre kerüljön bajba és a kínálati oldalnak mindenképpen el kellene adnia az ingatlanát.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link