Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Nagyjából egyetértek a leírtakkal. Sokan nem akarták megérteni, hogy a bankoknak nem a kéró kell, ahhoz ők nem rendelkeznek elég szakértelemmel, de hát a sok konteós... :)
Épp a napokban többekkel beszéltem, és kimondottan arról beszéltek, hogy szarabb bizonyos értelemben a helyzet, mint a válságban. Csak mosolygósak az adatok.
Pl.:
1. 25 éves pár egyetemi végzettséggel. 30 nm-es lakást bérelve havi 200uk marad kettőjüknek, tipliznek külföldre...
2. 36-37 éves pár pénzügyi középvezetők= gyerekvállalás 50 nm-re nincs lóvéjuk nagyobba menni... 35 millát nem mernek felvenni
3. 32 éves pár keletről nyugatra 2 gyerek havi bevétel 440. Most vette ingatlan 3 szoba hiteltörlesztő húsz évre 170k...
Én is csak figyelek, mert másodállásban csinálgattam pár ingatlant. 2 év alatt, ha minden ok (az utsót el tudom adni, amennyiért mennek -5 milla ), akkor 17 millió plusz, de kitörölhetem vele a seggemet:)
"Ez hosszútávon eléggé átalakítja Budapestet= 30 alattiak/turisták/őslakosok fogják uralni a várost:)" Nagyjából egyetértek. Én amúgy laktam már ilyen városban, és sokkal élhetőbb, mint a jelenlegi Bp. Szóval hajrá! :)
"Már pedig BP még mindig olcsó szerintem!" Sztem kb. helyükre kerültek az árak, de persze egy-egy "jó fogás" kifejezetten olcsónak tűnik, azért is csapnak le rá elég sokan. Ha a nyugatiak elkezdenék piszkálni megint, akkor durván elszállnának az árak, de én nem számítok erre. Jó lenne persze, csak nem érzem reálisnak. Ehhez valami tudatos "idecsalogatás" kellene, mert amúgy kereslet volna bőven. Egy nyugdíjas müncheni (egyik kedvencem a sok ultra-cool és élhető nyugati városból) számára Bp. "csak" olcsó, de a vidék már egyenesen "spottbillig" :) Pláne, ha lenne hozzá megfelelő szintű infrastruktúra (beleértve persze az emberi tőke minőségét is, pl. megfelelő szintű szakembergárda, korrekt közigazgatás és közbiztonság, szuper nyelvtudás, stb.) és az ország renoméja sem olyan lenne, amilyen (sokan gondolják úgy, hogy a magyarok lehúzósak, stb., és ennek sajnos sok alapja van). Ez elképesztő állami bevételeket generálna direkt és indirekt módon. (Csak egy példa volt arra, mi lenne, ha nem egy parazita-elitünk lenne, pártoktól függetlenül - nem csak a kúrmány a parazita, hanem az egész "vircsaft" a holdudvarral, ellenzékkel, stb. együtt. Szóval akik érdekeltek a status quo-ban...) A példa amúgy nem légből kapott: az USÁ-ban Florida állam élvez hasonló státuszt vagy mondjuk az USÁ-n kívül Mexikó és en bloc a karibi térség :) Pedig ott a hurrikánszezon is... :) Meg a trópusi betegségek...
A pénznyomtatás 2008 óta van, unortodoxan. Több pénz került a piacra, mint a termelékenység. A sok pénz miatt nő az ingatlanár globálisan. Egész egyszerűen elinflálják a lóvét majd.
Az ingatlannál ez érzékelhető egész egyszerűen. Gondolj bele, hogy gyakorlatilag az ingatlanra vonatkozó infláció az áremelkedés, mert termelésnövekedés nem volt mögötte. Ha szarabbul meg emelkedik majd mindennek az ára és a fizetés is= nyugdíjfizetési probléma részben megoldva. Szépen nyilvántartják a sok zsetont az ingatlanokban:)
A pénzügyi piacot darabokra szabályozták - megoldva egy súlyos társadalmi problémát -, az ingatlant pedig nem, így okozva egy erőteljes, még csak részben látható társadalmi problémát.
Lásd Bécs, ahol próbálnak elé menni
link
A magyarok persze nem igazán akarják Budapest problémáját megoldani. Gyakorlatilag Budapesten jelenleg önerőből (értsd fizetés/vállalkozás) szinte lehetetlenség annyi pénzt megkeresni, hogy egy két gyermeket be tudjál vállalni. Értem ezalatt a nappali+3 szobás lakást/sorházat, mert 50-60 millától van. Ez hosszútávon eléggé átalakítja Budapestet= 30 alattiak/turisták/őslakosok fogják uralni a várost:)
"Mi lett a többszázezer jelenleg is késve vagy nemfizető devizahiteles adós hatása a lakáspiacra? Láthatod a legutóbbi negyedéves MNB/DH/OC/stb. riportokban...." Ebben a kérdéskörben kivételesen nem értünk egyet :) Eleinte sokat "segített" az árak letörésében a devizahiteles para. Aztán kezdett normalizálódni a helyzet, ahogy sokan kikerültek ezek a piacra/piacról. A mai hirdetéseknek is van egy bizonyos %-a, ami ilyen kecó, csak ők tovább húzták a dolgot (sztem kevés az arányuk). A sürgős esetek szoktak ilyenek lenni, amit szinte pillanatok alatt felszív a piac. Én is majdnem elvittem egy ilyet magától a tulajtól, de valószínűleg megelőztek, mert végül nem én vettem meg :)
"A bizton állítható dolog az, hogy a nyugdíjasok száma nagy és távoznak sajnos, és ürülni fognak a lakások. Na reálértéken akkor lesz csökkenés, DE NEM nominálisan" Ez OK, de nem tudni, mennyinek van eltartási szerződése akár magánszeméllyel, akár a Hild/OTP/Diófa stb. cégekkel. Piacképes helyen levő ingatlant már nagy eséllyel "lekötött magának" valaki. Vagy az örökösök, vagy az eltartók. Ja, és ezek a lakások fokozatosan ürülnek, miközben az önkorik Bpesten sorra nyomják ki a régi bérlőket, lakhatatlannak nyilvánítják a régi kecókat, stb. Az a gyanúm, hogy a belvárosban még az a kevés újépítésű projekt is kevés a régiek pótlására. (Pontos adatokat nem tudok mindről, de azért azok alapján, amiket olvastam a témában, ez jönne ki...) Nem várom amúgy, hogy a Ny-európaiak tömegesen megint ingatlant kezdenek venni, mint anno, de ha ez lenne, akkor az brutál volna. Enélkül inkább stagnálást várok a lakások árában, amibe kis emelkedés, de akár kis csökkenés is belefér...
Ritkán olvasok fórumot, de az az igazság, hogy mostanában kiba...ott jó dolgokat írsz, de komolyan. Pontosan ez történt a válságban ill. utána! Ja, és aki Budapestet meg Mo.-ot egy homogén masszaként kezeli, az egyenesen nem érti az ingatlanpiacot. (Én sem vagyok szakértője, de ezt legalább megértettem az utóbbi x évben.) Szóval ez is telitalálat volt abból, amit írtál. Az ország "vízfejűségének" btw. az az egyik folyománya, hogy tökmindegy, mennyire rohad szanaszét az ország (mert amúgy rohad), ez nem, hogy csökkentené Bp. és még néhány város jelentőségét, hanem pont növeli. Bp. relatíve felértékelődik. Oda megy a munkaerő, mert máshol nincs meló. (Ezek amúgy olyan sokszor elhangzottak már, de egyesek még mindig nem értik, csak tolják érdemi gondolkodás nélkül a lufis mantrát. Btw. akinek nem inge...) Ez a régió (Közép-Mo.) az EU átlagának kb. 115%-át hozza GDP/főben, de úgy, hogy a budapesti értéket nyilván masszívan lehúzza a legtöbb Pest-megyei település (talán csak a kis 20e-s Budaörs a kivétel meg pár hasonló súlyú). Tegyük hozzá a feketegazdaságot, jövedelemeltitkolásokat, adóelkerülést, stb., és mindjárt kijön mondjuk Hamburg átlaga, sacc/kb. Mintha ezt sem akarnák sokan megérteni. Tömören: Bp. nem olyan lepukkant, mint Mo., sőt épp ellenkezőleg. Az legalább fejlődik, meg még néhány város... Az irodapiac btw. még mindig hasít, és ott nem csak önbevallásos adatok vannak (mint az albérleteknél meg valamilyen %-ban az adásvételeknél), hanem meg lehet nézni a konkrét telítettségi mutatókat még bérleti árakat. Amúgy a lakások tranzakciószámában a külföldi vételek aránya elhanyagolható (mintha ez is szóba került volna itt a fórumon mostanában). Néhány % csupán, olyan 2-3 körül, esetleg kevesebb is.
a 2008 óta tartó monetáris kísérlet legérdekesebb része fog gyünni, a jegybankok 2008 folyamatosan válságüzemmódban vannak, ha megkezdődik a negatív korrekció akkor mit fognak csinálni?
nulla százalék alá viszik a bankbetétek nominális kamatát?
olyan pénznyomtatásba kezdenek mint a venezuelai elvtársak?
hát én erre nem vennék mérget...
majd talán akkor ha minden szabadesésben lesz, akkor talán felbátorodnak...
nulla százalék körüli alapkamat és masszív pénznyomtatás mellett fújtak kolosszális buborékokat...
ergo
ha a buborékok elkezdenek kipukkanni akkor:
1. nem tudják érdemben csökkenteni az alapkamatot
2. a jegybankok már masszívan feltankoltak toxikus pénzügyi szeméttel (azaz kétes értékű értékpapírokkal)
ergo
egyáltalán nem biztos, hogy azonnal ezerrel fognak pénzt nyomtatni
ez pedig ha késlekednek hatalmas deflációs összeomlást jelenthet
persze a végén meg fogják találni a printert...
de addig mekkora lesz a zuhanás?
50%?
60?
70?
vagy még több?
"Na szinte mindegyikükben tudatosulva van, hogy SOHA nem tudnak venni kéglit/gyereket sem terveznek sokat. "
ez kb. egy brutális több évtizedes lejtmenet garanciája...
"Na reálértéken akkor lesz csökkenés, DE NEM nominálisan
"
nominálisan is lazán lehet
akár néhány éven belül is
Korrekció lehet, de más nem.
Igazad van, hitelbuborék van már idén, az ingatlanok Bp-en a fizetés arányában drágák nagyon, az albérleti hiénák pofátlanabbak, mint nyugaton, de durván.
De olyan válság, ami volt Mo-n, nem biztos, hogy lesz a közeljövőben, mert nem csak a kamatoknak kell nőnie, illetve egy válságnak jönnie, hanem eladási kényszernek is kell lennie, amihez együtt kell állnia annak, hogy a törlesztők brutálul megdráguljanak és tömeges munkanélküliség legyen. Ez Pestet annyira nem érinti, max csökken 20%-ot ideiglenesen a nm ár, de többet nem igazán, illetve van honnan. Pozsony és Bukarestet nézzed meg a válságban, kb az várható itt is, de arra is kicsi az esély.
Illetve még egy kibaszott fontos dolog: 2008-ban Mo duplán szívott, mert balfaszok gyülekezete vagyunk illetve kibaszott kapzsik. De most az ingtlanáremelkedés az összes fejlett társadalmakban jelen van. Most voltam Dél Spanyolban, és jópár 35 alatti külföldivel beszéltem (angol/spanyol/ír), akik állítólag jól keresnek. Na szinte mindegyikükben tudatosulva van, hogy SOHA nem tudnak venni kéglit/gyereket sem terveznek sokat. Ezért inkább utaznak a nagyvilágban nyaralnak stb. És semmi más...
És az volt a legdurvább, hogy egy étteremben a magyar fizetés már élhetőbb, mint régen. Ez pedig azt jelenti, hogy az életformánk is ilyenné fog válni...
A bizton állítható dolog az, hogy a nyugdíjasok száma nagy és távoznak sajnos, és ürülni fognak a lakások. Na reálértéken akkor lesz csökkenés, DE NEM nominálisan
a spekulatív vásárlások előretörése végül extra volatilitáshoz fog vezetni a piacon...
a frank hiteles nem tudja relatíve rövid idő alatt elhagyni a piacot a profitot realizáló vagy veszteséget csökkentő spekuláns azonban igen...
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link