PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

3005
3006
3007

berlini 2022. 05. 01. 22:41

Előzmény: #160538 Placi82

#160540

Bizonyos kormányzati kiadási számokból a hozzáértők már kiszámitották, hogy az orosz gázt a holland gáztőzsdei áron de átlagolással és kb 3 havi késleltetéssel követjük.
Azaz a mai szállitásért kb a február elejei árat (80 eurós) fizetjük. Ami nagyon megéri mert ma az aktuális tőzsdei ár 25%-kal magasabb.
De ha jó szerződést kötöttünk akkor nincsen napi kötelező lehivás (ez valószinű) és tudunk ügyeskedni, hogy kevesebbet veszünk majd az orosz szerződés alapján május végén (amikor a holland tőzsdén 200 feletti volt az ár),.

steadyp 2022. 05. 01. 22:36

Előzmény: #160536 berlini

#160539

Én értem, hogy mi a különbség a nominál és reál között, amit nem értek, hogy azt miképpen kellene figyelembe venni. Szerintem teljesen mindegy, hogy X % ingatlan árváltozással számolsz, vagy pedig felbontod azt egy infláció és reálárváltozás komponensre és azzal számolsz. Én az előbbit látom egyszerűbbnek, mivel az inflációt nem lehet egzaktul mérni és a befektetés amúgy is a nominál hozamot fizeti ki. Utólag persze össze lehet vetni a hivatalos inflációval és azt mondani, hogy infláció felett vagy alatt hozott, tehát a befektetésnek összességében volt reálhozama vagy nem.
Akkor látom értelmét annak, hogy inflációt és reálárváltozást jósoljak, ha ezt jobban tudom megtenni, mintha simán árváltozást jósolnék. Az árváltozást könnyű megjósolni a historikus adatok alapján (átlagban véve). Az inflációt szerintem nehezebb, de lehet erre is vannak historikus adatok.

Placi82 2022. 05. 01. 22:27

Előzmény: #160536 berlini

#160538

Na, azert latszik a mernoki, kornyezetet is figyelembe vevo relativ hozzáállas. Amugy a delelottihez, annyit tudok mondani, hogy a Kinaiak megveszik az oroszoktol az olajat, csak nem penteki 105 spot aron, hanem , mondjuk 84 ert, ahogy most a mol az urali nehez olajat. Ezert birjak tartani ugyahogy a 480 as benzin arat viktorek. A gazprom eseteben meg ,ha a 25% at tudna csak ertekesiteni a szankciok miatt, akkor is tobb bevetele lenne mint tavaly, mert tobb mint 4 szerezett a holland tozsden a eur/MWh ban kifejezett ara . Nem tudom milyen szerzodest kotott a kormany, hogy ezt bírják tartani.

lacikonyha 2022. 05. 01. 22:15

Előzmény: #160535 steadyp

#160537

ezt irtam
de ha nincs meg a hiteltorlesztésre a biztos háttered, akkor persze bukhat a mutatvány
viszont ez nem szerepelt az eredeti feladványban

berlini 2022. 05. 01. 22:13

Előzmény: #160525 steadyp

#160536

Annél világosabban nem tudom megmagyarázni, ahogyan ezt tettem.
Milyen az a hozam (tegyük fel 6%-os) ami egy extrém magas 100%-os inflációs környezetben jön össze bérbeadással? nagyon szar.
Ugyanez szinte deflációs környezetben. kiváló.
Milyen egy 10%-os ingatlanáremelkedés egy 100%-os infláció mellett?
hatalmas értékcsökkenés (szinte feleződött)
Milyen a 10%-os ingatlanáremelkedés ugyanabban az évben defláció mellett?
Kiváló.
Ha nem tudod, hogy milyen infláció mellett emelkedik a lakásár és jön össze a bérbeadási hozam, akkor semmit sem tudsz.

steadyp 2022. 05. 01. 22:09

Előzmény: #160526 lacikonyha

#160535

A számítás ott is megtörténik, csak a játékos fejében, intuitív módon.
De akkor mi az állításod? Hogyha 20 évre tervezel és a környéket, házat jól lövöd be, akkor kb mindegy milyen áron, milyen hitellel veszed, mert jól fogsz járni?

lacikonyha 2022. 05. 01. 22:05

Előzmény: #160531 steadyp

#160534

ok,
nem volt benne az eredeti feladványban, hogy meg kell saccolni a beszállásra alkalmasnak itélt minimum melyik évre esik

lacikonyha 2022. 05. 01. 22:02

Előzmény: #160532 greenman76

#160533

itt egy huszevre tervezett feladvány megy már egy orája ha témaváltást nem jelzel honnan tudjam hogy már másrol beszélsz? én maradtam az egy orája megkezdett témánál

greenman76 2022. 05. 01. 21:57

Előzmény: #160528 lacikonyha

#160532

A "beszálló" szempontjából azért nem mellékes, hogy már a csúcson járunk, amit talán némi visszaesés követ, vagy még komolyabb emelkedő szakasz elején.
Általánosságban fogalmaztam, sokan vannak akik nem 20 évben gondolkodnak.

steadyp 2022. 05. 01. 21:53

Előzmény: #160516 lacikonyha

#160531

Ahogy írták mások is. A következő 1-2-3 év annyiban számít, hogy pl aki a jelenben lakhatási vagy befektetési döntést szeretne hozni, kb ez az időszak amivel ez még reálisan "eltolható". Tehát ha a következő 3 évben mondjuk a 40M-s panel felmegy 60M-ra, majd jön egy válság és onnan esik 10M-t, az kevésbé fog pénzügyileg érinteni, mintha most fél év múlva esne 10M-t. Egyszerűen azért, mert a jövőbeni 10M már egy inflált 10M lesz, illetve eleve abszolút értelemben még mindig pozitívban vagy a befektetéssel, hiszen az esés egy magasabb bázisról történik. 20+ éves távon valószínűleg tényleg mindegy.

lacikonyha 2022. 05. 01. 21:52

Előzmény: #160527 steadyp

#160530

ez sportágidegen filozofálás
az épulet és a lokácio életpalyagorbélyét kell megnézned huszéves távlatban szembecsléssel
a tobbi okoskodás idotoltésnek jo, másra kevéssé

Placi82 2022. 05. 01. 21:49

Előzmény: #160350 lacikonyha

#160529

Ritka egy idegesíto figura vagy amugy! Azert kerdeztem mikor vetted a panelt, mert azota miert nem vettel?:). Pedig csoda uzlet lenne :))Amugy van egy diszkret baja ,hogy szidod itt a kormanyt,mikor vedi a feneked a rezsi stoppal, meg a kamat stoppal. Meg foleg a berloidét! Mert ha elengedne, a gaz arat, akkor a havi 25 ezres gaz altalany kb 150.00 ft ra ugrana, es bajosan adna meg azon felul is.neked 150.ezret berleti dijba, a hasi tasiba, zsebbe. Ha en szidom nagy megtakaritokent akkor az meg stimmelne is. De neked konkretan a seg..d menti folyamatosan 10 eve, a megrakarìtok kirablása áran. Kicsit nagyobb alazat, jobban mutana a részedről.

lacikonyha 2022. 05. 01. 21:46

Előzmény: #160524 greenman76

#160528

a kovetkezo husz évet egy hullámvonal ir le, aminek van egy kiegyenlizo egyenese
nem mindegy hogy menet kozben milyen a hullámzás, ha a végpont ugyan ott van?

steadyp 2022. 05. 01. 21:46

Előzmény: #160526 lacikonyha

#160527

A GDP-nél azért számolják reál értelemben (szerintem), hogy (a) ugyanazon ország előző évi értékével összehasonlítva mérhető legyen, hogy ténylegesen mennyivel több áru/szolgáltatás lett előállítva (b) különböző országok teljesítménye árfolyamok és árszintektől függetlenül összehasonlítható legyen.
A GDP-nél alkalmazott GDP deflator amúgy (ismét csak szerintem) nagyon nem ugyanaz mint az infláció, mert a fogyasztó kosara és egy ország által előállított kosár nagyon nem ugyanaz (pl Mo-n autóipar jóval jelentősebb a GDP-ben, mint a fogyasztók kosarában).
Szóval én nem látom, hogy egy befektetési döntéshez miért lenne jó az inflációt megjósolni. Az egyetlen ami számít, hogy van kiindulási X forintom és N év múlva hány forintom lesz (persze lehet EUR-ban, aranyban, krumpliban is számolni a kezdő és végértéket) a különböző alternatívák esetén.

lacikonyha 2022. 05. 01. 21:41

Előzmény: #160525 steadyp

#160526

most megy a snooker vb donto éloben
van biztos aki kitudja számolni hogy milyen szogben és milyen erovel melypontján kellmeglokni a fehér golyot a dákoval hogy a piros a szándékolt helyre essen be, de mokás lenne
a játékosok meg odaállnak és loknek 90% feletti találati arányban
a huszéves lakásbefektetés ugyan ilyen, mokás a patika mérlegen
lekovettem vagy 150-200 ilyen befektetést éloben, de nem volt egyik sem patikamérlegelve

steadyp 2022. 05. 01. 21:27

Előzmény: #160515 berlini

#160525

1. Biztos lehet úgy is számolni, de befektetéseknél szerintem nominál értéken kell számolni. Tehát vagy veszek egy X % hozamú ingatlant (a hozamba a bérleti díjat és az ingatlan árának növekményét is beleértve) vagy veszek egy Y % hozamú kötvényt. A kettő között tudok dönteni. Mi értelme van annak, hogy az X % hozamú ingatlannál jósoljak egy inflációt és arra még jósoljak egy reál növekedést? Mi az előnye annak, ha ezt így számolom?

greenman76 2022. 05. 01. 21:26

Előzmény: #160517 steadyp

#160524

Az árak egyik motorja a pánik, és az az elgondolás, hogy az árak csak emelkedhetnek, ami hosszú távon biztosan igaz, ellenben rövid távon már bizonytalanabb.
Az árakat meg is kell majd valakinek fizetnie, ki fog majd 60 -80 milliót adni egy “másfeles” panelért, ki lesz a fizetőképes kereslet..?? Ha erre nem lesz, akkor feljebb lépve sem nagyon, kivéve a luxus ingatlanokat.
A jövőt nem látom, oldalazást.várok, esetleg infláció alatti emelkedést, azaz reálban néhány százalékos “visszacsorgást”.
Élelmiszer és energia válság közeleg, lesz itt nagyobb problémája a többségnek mint ingatlanokat vásárolni…

Törölt felhasználó 2022. 05. 01. 21:19

Előzmény: #160520 berlini

#160523

Ha két hullamvolgy van 20 ev alatt akkor amit wawa ir nem teljesen jó....

lacikonyha 2022. 05. 01. 21:10

Előzmény: #160521 greenman76

#160522

én csak a magam nevében beszélhetek, más zsebérol nem sokat tudok

greenman76 2022. 05. 01. 21:03

Előzmény: #160512 lacikonyha

#160521

Nekem azért az jött le, a többségnek lenne.
Ha mégsem, akkor erre vannak a hitelek, ilyen prognózisokkal az emelkedő hitelkamatok mellett is azonnal bele kellene vágni, mert később még nehezebb lesz...