PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

10465
10466
10467

Törölt felhasználó 2017. 01. 27. 22:32

Előzmény: #11839 kbb

#11840

a város tele van üres lakással

van beáramlás persze de ez nem sok
a népességnövekedésben a több születés is benne van
[1990-2001] -1.14 %/év
[2001-2011] -0.28 %/év
[2011-2015] +0.41 %/év

ami most mindent visz az a panel és a garzon 15-20 millióig

40 millió felett egészen más a helyzet

akik idejönnek jellemzően nincstelenek, összekuporgatják, hitelt vesznek fel így tudnak venni valami vacak lakást
ez nem vásárlóerő

8000 airbnb? ezt ki mondja?
mennyivel nő a szám a más úton szobáztatókkal?

nem arról van szó könyörgöm, hogy mennyivel kevesebb lesz a lakás a szobáztatás miatt
arról van szó, hogy a mézesmadzag elszabadult és mindenki elkezdett a bulinegyedhez arányosítani

ezért szállt el az albérletár ami alapvetően meghatározza a vételárat
ÉS NEM FORDÍTVA

kbb 2017. 01. 27. 22:19

Előzmény: #11835 Törölt felhasználó

#11839

"A dobogó második helye az alacsony kamatot illeti, a bronzérem pedig a pénzügyi befektetések iránt érzett bizalmatlanságé."

OK, de a bérleti díjakat ezek a tényezők nem emelik, márpedig azok is nőttek, nagyjából párhuzamosan az árakkal.

Én második helyen az AirBnB-t látom, de jóval kisebb a hatása, mint a lakosságnövekedésé.

kbb 2017. 01. 27. 22:09

Előzmény: #11836 exmnbs1

#11838

Nyilván a külföldre költözők egy része budapesti, és nem feltétlenül jelentkezik ki (írtam is), de a vidékről beköltözők még kevésbé jelentkeznek be... persze az abszolút szám érdekes igazán, én utóbbit többen érzem, tehát a KSH 7000 fő/év átlagából kiindulva 10.000 fölött lehet a reális szám.

BKK utasszáma például reálbéremelkedés ellenére is évek óta nő, és aligha azért, mert környezettudatosságból tömegek tették volna le az autót.

kbb 2017. 01. 27. 21:48

Előzmény: #11834 kbb

#11837

Új lakást Budapesten hol?

XIII. kerületben 2017. január 1-jén változott a kerületi építési szabályzat, ami sok utcában jelentősen szigorította az épületmagasságot... pl. van, ahol 7 helyett csak 4 emeletes társasházat lehet majd engedélyeztetni.

Emiatt indult el 2016-ban rengeteg új projekt, így a nagy verseny miatt most kedvezőbbek az árak, mint a konkurens XI., XIV. vagy IX. kerületben, ahol a kínálat többsége néhány nagy projektben összpontosul.

Ha a 2016-ban engedélyeztetett projektek telítődnek, az előny várhatóan el fog tűnni. 2017-től már kevesebb lesz az új projekt.

exmnbs1 2017. 01. 27. 21:45

Előzmény: #11833 kbb

#11836

Egy valami kimaradt, Bpestrol is mennek külföldre
Az elado lakások negyedenel ez volt az eladás oka mikor nézegettem lakást.

Törölt felhasználó 2017. 01. 27. 21:41

Előzmény: #11833 kbb

#11835

A KSH mindig is hazudott, de mostanában elképesztő magaslatokra jutott (a szennymédiával karöltve).

Jól írod a tényezőket, de már annyi árnövelő és -csökkentő hatás van, hogy lehetetlen megtalálni az aktuális áralakulás felelősét. Ha megnézi az ember a facebook albérletkereső és -kínáló oldalait, akkor hamar képet alkothat a belső migráció erősségéről és hatásáról. Ez tehető az első helyre vitán felül. Erre szokás mondani, hogy mindig is jelen volt Pest vonzó hatása, de ilyen mértéket soha nem ért el.
A dobogó második helye az alacsony kamatot illeti, a bronzérem pedig a pénzügyi befektetések iránt érzett bizalmatlanságé.

kbb 2017. 01. 27. 21:38

Előzmény: #11833 kbb

#11834

(folyt.)

- AirBnB: jelenleg kb. 8000 lakást szorított ki a bérleti piacról, tehát nem elhanyagolható, de a belső migráció kb. 1-2 év alatt felszív ennyit. Sok cikk született róla, hogy kifulladt a piac, de ilyen hangok már akkor is voltak, mikor csak 5000 lakás volt a piacon... nyilván valóban sokan lehetnek, akiknek nem jött be a vállalkozás, de a számok alapján többen vannak, akiknek igen, és esetleg már a többedik lakást vásárolják rövidtávú kiadásra. Ezek alapján nem gondolom tehát, hogy számszerűen csökkenni fog a turistáknak kiadott lakások száma, maximum stagnálás vagy az eddigieknél mérsékeltebb emelkedés jöhet. Kivéve, ha valami drasztikus szabályozói változás jön (NAV most ugyan bekeményít, ami rontja a megtérülést, de nem hiszem, hogy emiatt ezrével rohannának kilépni az üzletből).

- Zajlik közben egy jelentősebb béremelkedés is, tehát a létszámra jelentős kereslet egyre fizetőképesebbé is válik. A járulékcsökkentés miatt a következő években ez folytatódni fog.

- Év elején bejött az adómentes albérlettámogatás is, ami ha elterjedté válik, szintén a fizetőképességet fogja növelni (ismeretségi körömben egyelőre viszonylag kevés munkaadó adja, de a dolgozók előbb-utóbb ki fogják követelni - senkinek nem jó, ha pl. SZÉP-kártyát adnak helyette, amit sokan nem tudnak értelmesen elkölteni, és még tekintélyes adó is terheli a nettóját).

- Közben a gazdaság pörgése miatt az irodák/üzlethelyiségek is fogynak, így feltehetően egyre több frekventált fekvésű lakást alakítanak át irodává, rendelővé, tanteremmé stb... ezt ritkán említik, de szintén kimutatható kiszorítási hatása lehet a lakáspiacon.

Ha a fentiekhez hozzávesszük még a jelentős építőipari béremelkedést is (ami várhatóan tovább emeli az újépítésű négyzetméterárakat), ha nem lesz valami váratlan sokkhatás, szerintem minden jel arra utal, hogy ha mérsékelten is, de tovább fognak nőni a lakásárak és bérleti díjak, használtnál és újnál egyaránt.

kbb 2017. 01. 27. 21:32

Előzmény: #11832 kbb

#11833

(folyt.)

Milyen tényezők növelhették meg ennyire a budapesti lakások iránti keresletet?

- Első helyre mindenképpen a belső migrációt tenném. Ez mindig is volt, de az utóbbi 10 évben elképesztő méreteket öltött, a vidéki városokból szinte eltűntek a 30-35 évnél fiatalabb dolgozók... a diplomások fő célpontja Budapest, míg a szakmunkásoknak inkább külföld éri meg. Előbbieknél most már nem az a tipikus, hogy érettségi után elmegy a fiatal Budapestre tanulni, majd a visszatér a szülővárosába dolgozni: most elmegy tanulni, és soha nem tér vissza, sőt végzés (és néhány hónap sikertelen helyi álláskeresés) után csatlakoznak hozzájuk még azok a debreceni/szegedi/pécsi stb. társaik is, akik a szülővárosukban tanultak tovább, és utána sem terveztek elmenni onnan, de normális munkalehetőség híján kénytelenek voltak a fővárosba költözni...

A beköltözők számát még becsülni sem nagyon lehet, hiszen a bérbeadók nagy többsége nem engedi bejelentkezni őket, sőt állandóra többnyire még saját lakásba sem jelentkeznek át családalapítás előtt, mert akkor buknák az adómentes hétvégi hazautazást.

Becsélre egyetlen támpont a hivatalos statisztika: a KSH szerint 2008 óta évente átlag 7.000 fővel nő a budapesti lakosok száma. Ehhez jönnek még hozzá a vidéki lakcímkártyások igen nagy számban (a külföldre költöző, de ki nem jelentkező budapestieket viszont le kell belőle vonni). A valós szám mindenesetre jóval több lehet a hivatalosnál... ha csak 10.000 fővel és lakásonként két emberrel számolunk, pusztán a belső migráció lekövetésére 5.000 új budapesti lakást kellene építeni (a helyükön lebontott lakásokon felül) évente!

Hiába indul tehát rengeteg új projekt, ez még mindig csak arra lesz elég, hogy a vidékről újonnan beköltözőkkel lépést tartson a lakásszám... túlkínálat legfeljebb akkor alakulhatna ki, ha a belső migráció csökkenne, de ennek semmi realitását nem látom, sőt.

(folyt.)

kbb 2017. 01. 27. 21:19

Előzmény: #11827 Sony123

#11832

Sziasztok!

Mi okozta a budapesti lakásárrobbanást - szerintem:

Jó ideje olvasom a topikot, és sokan írtátok a kamatokat. De az alacsony kamat úgy növeli az árakat, hogy a bérlőket a vétel felé tereli, illetve vonzóbbá teszi a befektetési célú vásárlásokat... csakhogy a vételárak nem szakadtak el a bérleti díjaktól, mindkettő nagyjából azonos arányban emelkedett.

A CSOK szintén a vásárlást teszi olcsóbbá - ha ennek hatása jelentős lenne, az áraknak szintén el kellett volna szakadniuk a bérleti díjakól (bár ez érthető: a budapesti lakásárak mellett az 1 gyerekre adott támogatás szabad szemmel láthatatlan, 2 gyereknél sincs a vételár 10%-a, 3 gyereknél pedig jobb vétel lehet egy használt ház még jóval alacsonyabb CSOK mellett is, mint egy óriási angyalföldi újlakás... a beruházók nem is nagyon építenek ilyesmit, a 10+10 nagy részét valószínűleg vidéki házépítésekre kérik).

A bérleti díjak robbanása azt mutatja, hogy összességében nőtt meg a kereslet a budapesti lakások iránt, és az egyre drágább kiadhatóság húzta magával a vételárakat is.

(folyt.)

exmnbs1 2017. 01. 27. 20:10

Előzmény: #11829 BPartner

#11831

neked egy banki kockázatkezelésen kéne ülnöd

Törölt felhasználó 2017. 01. 27. 20:04

Előzmény: #11829 BPartner

#11830

A bérlő fizetőképességére gondolsz?

BPartner 2017. 01. 27. 18:19

Előzmény: #11826 exmnbs1

#11829

A bérlők minősítésénél az iparág amiben dolgozik fontosabb, mint önmagában a cég.

BPartner 2017. 01. 27. 18:17

Előzmény: #11823 Törölt felhasználó

#11828

Az albérletpiacról készül egy műhelymunka. A budapesti albérletpiac is érdekes grafikonokon ábrázolva. Vasárnap lesz majd aktív. Addig most többet nem mondanék a témában.

Sony123 2017. 01. 27. 18:16

Előzmény: #11823 Törölt felhasználó

#11827

Kérdés nem konkrétan hozzád szól, de te is tudsz válaszolni, és egy kicsit elkanyarodva!

Szerinted/szerintetek mi várható 2017-ben a használt lakások árában, új lakások árában és bérbeadások vonatkozásában?

Szerintem minden csökkenni fog a 2016-s árhoz képest ... de nagyon szívesek olvasok ellenvéleményeket.

exmnbs1 2017. 01. 27. 18:13

Előzmény: #11822 BPartner

#11826

Akkor vegyük azt az esetet hogy a ceg bedől vagy kivonul Mo-ról

Törölt felhasználó 2017. 01. 27. 18:13

Előzmény: #11822 BPartner

#11825

Nagyon kevés olyan ember van, aki bármikor, bármilyen helyzetben kap gyorsan másik állást, és azok többsége eleve saját ingatlannal rendelkezik. Meg persze van egy rakás ember, akiről azt hiszed, hogy így vannak vele, pedig nem...

Törölt felhasználó 2017. 01. 27. 18:10

Előzmény: #11822 BPartner

#11824

Ez nagyon érdekes elgondolás. Másképp tapasztaltam.

Törölt felhasználó 2017. 01. 27. 18:10

Előzmény: #11822 BPartner

#11823

A város 2015-ben megválasztott balos polgármestere, Ada Colau már bevezetett egy új hotelek nyitására vonatkozó moratoriumot megválasztása után, de a mostani törvény még komolyabb fellépés a szállóiparral szemben. Az iparági szereplők nincsenek is elragadtatva, szerintük a turistaipar démonizálása zajlik, és ezektől a lépésektől egyetlen probléma sem fog megoldódni.

A szállószövetség szerint a fő gond amúgy is az Airbnb-vel van, a hotelek betiltása pedig ezen nem fog segíteni semmit.

Mostantól új hotelt vagy kiadható apartmant csak Barcelona külvárosában lehet nyitni. A városvezetés azt várja ettől, hogy egyenlőbben fognak eloszlani a szálláshelyek a városrészek között. Jelenleg a szálláshelyek fele a város mindössze 17 százaléknyi területére koncentrálódik.

Sanz szerint a túlzott belvárosi turizmus miatt egyes városrészek éppen a lényegüket veszítették el, hiszen már nem laknak ott helyiek, nem tudták többé megfizetni a lakásokat. Így lakásaikból mind kiadó apartmanok lettek turistáknak.

A városvezetés egyben harcot hirdet a nem bejelentett apartmanok ellen is, az eddigi 12 fő helyett 2018-tól 110 fő vizsgálódhat majd ilyenek után Barcelonában. Amióta Colau a polgármester, a hatóságok már közel ezer nem bejelentett apartmant zárattak be

BPartner 2017. 01. 27. 17:58

Előzmény: #11821 exmnbs1

#11822

Ezzel is számolsz, amikor értékelsz. Egy jó bérlő nem veszti el az állását csak úgy. Az más, ha önszántőból munkahelyet vált. Ezek az emberek nem munkanélküliek, a szó minden értelmében.

exmnbs1 2017. 01. 27. 17:51

Előzmény: #11819 Törölt felhasználó

#11821

En készséggel elhiszem neki hogy kiválasztja az uberfranko bérlőt teljes bizonyossággal
Csak aztan ha valami közbejön pl elveszti a munkáját a berlo akkor megsem annyira jo a valasztasa