PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

első
-10
5
6
7
8
9
10
11
+10
utolsó

berlini péntek, 17:22

Előzmény: #263475 Pistike12

#263480

dehogy lesz itt összeomlás.
Ahhoz több kell, mint az OSP kivezetése.
Egy nagy válság esetén ..... talán.
A 2008 utáni több éves árcsökkenésnek az okai:
- a mainál sokkal nagyobb eladósodottsága a hitelfelvevőknek
- a hirtelen duplájára törlesztés a jeéentősen megnőtt tőketartozás és a kamatok miatt
- éveken keresztül tartó recesszió, munkanélküliség
Ha mindez összejön akkor talán elhiszem.
Az észnélküli hitelfelvételekre számos példát lehetett akkoriban olvasni.
A bankok hitel/ (tőke + betét) mutatója akkoriban 120% volt , ma csak 75%
Ma minimálbéresekkel nem nagyon állnak szóba a bankok, legfeljebb kezesek bevonása után.

berlini péntek, 17:15

Előzmény: #263473 Törölt felhasználó

#263479

Most kb duplájába kerülne.

EURHUF_goes_to_haven péntek, 15:18

Előzmény: #263476 Törölt felhasználó

#263478

Még egyszer... pont ez a lényeg.. ha van pénzed, akkor biztos lehetsz, hogyha felveszed a hitelt akkor is ha gáz van max visszütöd a tőkét minimális költséggel. (fixálás miatt elszállni nem tud)
Ez idő alatt tud kamatozni a mák, és közben a hitel kamatát meg erodálja az infláció, a te fizetésed meg jó esetben növeli.. évente... ez egy win-win-win helyzet...
Emiatt mondtam hogy akkor is ha VAN rá pénzed, jobban megéri hitelt felvenni INFLATÓRIKUS környezetben.

Törölt felhasználó péntek, 14:41

Előzmény: #263476 Törölt felhasználó

#263477

https://ingatlan.com/lista/elado+lakas+55-m2-alatt+vi-ker

Törölt felhasználó péntek, 14:40

Előzmény: #263474 EURHUF_goes_to_haven

#263476

egy lakas ara pihen a maknal, nem kell hitel, keso van mar hozza
de lattad a lakasarakat?
mar csak poenbol most nezegetem a 6.ker kinalatot hat joparan dontottek az eladas mellett dugig van a kinalat a szebbnel szebb 70 nm alatti lakasokkal csak pilogok akkora a kinalat az airbnb tiltas betett sokaknak

Pistike12 péntek, 14:38

Előzmény: #263472 berlini

#263475

Valoban nem jott be - en sem hittem h esni fog! - , de ennek jelentos okai voltak.
A covid miatti hatalmas fiskalis lazitas. (itthon 3% os mnb hitel, felujitasi program, afacsokkentes stb) Lett is belole extra inflacio.
De most uvegplafon van. A piac egyedül az osp miatt nem omlott meg be, azota oriasira fujta. Ez az arszint ezen a piaci kamatszinten ertelmezhetetlen. OSP kivezetesenel off lesz. Es ki fogjak vezetni vagy erosen korlatozni minimum hasznaltaknal.

EURHUF_goes_to_haven péntek, 14:31

Előzmény: #263471 Törölt felhasználó

#263474

inflációs időszakban a fixált hitellel nagyon nagyot lehet szakítani, főleg nagyobb jövedelem mellett (ha tudsz pl előtörleszteni tetszés szerint).
Ha a bevételeid 10% nál kevesebb a hitel, akkor pl elég flexibilissen lehet így vagyon növelni.. és ilyen aránnyal még csak veszélyt se futsz...
A régi szabály, hogy bizonyítsd be hogy nincs szükséged hitelre, és akkor kapsz jó feltételekkel most is igaz... ekkor megköszönöm és elteszem azt a "jövedelmet" amivel a hitel és az infla miatt nő a vagyonom... ilyen egyszerű

Törölt felhasználó péntek, 13:45

Előzmény: #263472 berlini

#263473

irtad meg id jopar eve a tesod vett a 7.kerbe az Allatorvosinal anno kislakast
kinevettelek
azt most meg lehet nezni az arakat

berlini péntek, 13:28

Előzmény: #263471 Törölt felhasználó

#263472

Sajnálom.
Én 2019-ig csak olvastam ezt a fórumot, de annyira felhúztam magam a 2019 tavaszi a többség által osztott álláspontot, hogy a lakáspiaci rally le fog állni, hogy elkezdtem beirni.
Leirtam, hogy miért folytatódik:
- CSOK bővitések
- NER slepp gazdagitása
- szűkös lakáskinálat (minimális számú új lakás és egyre több üresen álló használhatattlan
- növekvő reálbérek és megtakaritások (ez igaz maradt 2021-ig)
Mindegyik a lakásár emelkedés mellett szólt.
Az ellenérvek akkor:
- fák sem nőnek az égig (ez komoly érvnek számitott akkoriban)
- megjelent júniusban az új MÁP, ami 5 éves lekötéssel komoly reálhozamot igért.
Egyik sem jött be.

Törölt felhasználó péntek, 13:10

Előzmény: #263470 berlini

#263471

mikor meglatom a nicked alapbol felmegy a pumpam
2019 ota hanyszor probaltal mar meggyozni a hitelfelvetel nem ordogtol valo?
es nem hallgattam rad
ha hallgattam volna most min dupla akkora lenne a vagyonom
jol elcsesztem

berlini péntek, 12:43

Előzmény: #263468 berlini

#263470

Én havonta nézem a piacot egy lakástipusnál.
Februárban befizettünk egy 2 szobás ingatlanra Zuglóban és a 90%-os vételárat 2027 végén kell kicsengetnünk.
Nem növelni, hanem picit csökkenteni akarjuk az ingatlan kitettségünket.
Azaz eladunk egyidejűleg kb 2 év mulva egy Baross téri közepest állapotú 104m2-es 3 szobás ingatlant.
A információim szerint egy év alatt annak annak a lakásnak a piaci ára 23%-kal nőtt és ma kb 100 milliót ér. (A zuglói leleőlegezett lakás 80 milliós, de becslésem szerint ma a Cordia 95 millió felett hirdetné. Összehasonlitható nem maradt, de ez egy jó becslés.)

berlini péntek, 12:34

Előzmény: #263467 DaGi

#263469

Van 10%-os bérnövekedés.
És ne felejtsd el, hogy budapesten az átlagfizetés magasabb mint az országos és még a budapesti átlag sem válik automatikusan lakásvásárlóvá.
Ezért reálisabb egy egymilliós családi jövedelem számitása mint a 700 ezresé.
Vidéken igazad lehet, de ott meg nagyob tere lesz az kamattámogatott hiteleknek és ezáltal a havi törlesztők le lesznek továbbra is szoritva

berlini péntek, 12:27

Előzmény: #263466 DaGi

#263468

A 2025. évi végleges számokat hivatalosan egy év mulva fogjuk látni.
De becslések már vannak.
https://adat.ingatlan.com/ingatlan-com-lakaspiaci-arindex/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=Altalanos-Lakasarindex_JJ_ingatlan.com_Google_Search_Awareness_HU_hu_Ongoing_NOBR_NA&gad_source=1&gad_campaignid=21436070352&gbraid=0AAAAADmta42p_GgfPp_bCpiWfT3g2GJNw&gclid=CjwKCAiA64LLBhBhEiwA-Pxgu_avVlCsrwqtR87I3aRDs0IkBywo9skGas_QSEGYHSYgrfREKKokkhoCgTsQAvD_BwE
Eszerint tavaly Budapesten kb 25%-os volt a lakásár emelkedés.
(Az oldalon a regionális-negyedéves bontást nézd)
Ami nyilván nem február 15-től lehetett, de ha a 2025.04.01-től nézed a budapesti bordó grafikont, akkot ott is van 12%-os emelkedés. Azaz február közepétől lehetett egy kb 18%-os emelkedés.

DaGi péntek, 12:26

Előzmény: #263463 berlini

#263467

A JTM nem "progressziv". Ha 800e netto felett van a bevetel, akkor nem valtozik semmi. Ha 600e alatt, akkor szinten nem. Csak 600e netto es 800e netto kozott van valtozas. Itt a lap aljan latsz ra szamitast: Hiteligénylés 2026 – Jobb, vagy rosszabb a magyarok helyzete, mint egy évvel ezelőtt?.
Ha 600-800e kozott van az aktualis netto bered, akkor 16.6%-kal kevesebb lehet a torlesztod, mint tavaly. Persze ha korrigalod valamifele fizetesemelesi becslessel, akkor valoban kissebb a valtozas. A peldaban szereplo 700e nettos fizetesnel valtozatlan fizetes mellett tavaly maximum 420e lehetett a havi torleszto, iden 350e. Ha ez a ber idenre 770e nettora novekszik, akkor meg 385e.
Atlagos bernovekedes szempontjabol szamomra a 10% teljesen irrealis feltetelezesnek tunik. De a fenti szamitasban ezt hasznaltam ennek ellenere.
1M fizetesnel ugyanugy 600e a max tavaly is, meg iden is. 1.1M-nel meg 660e. Itt egy kalkulator is: JTM mutató 2026 | Bank360

DaGi péntek, 12:03

Előzmény: #246363 berlini

#263466

Rosszul emlekszel. Februar 15-en ev vegeig max. 10%-ot josoltam, amibe te hatarozottan belekotottel itt:
https://forum.portfolio.hu/index.php/prev/20340/9431732

Pistike12 péntek, 11:45

Előzmény: #263464 Pistike12

#263465

https://www.portfolio.hu/gazdasag/20260109/nagy-marton-kozolte-emelkedett-az-allamadossag-nott-a-koltsegvetesi-hiany-809969

Pistike12 péntek, 11:45

#263464

Nezzetek meg az allamadossag es hiany szintjet es trendjet.
Gyurcsany vs Nagy Marton éra. Brutalis az egyezoseg.
Es ez az ember valtotta Vargat! Erdemes azbo korszakára is ranezni.

berlini péntek, 11:32

Előzmény: #263460 DaGi

#263463

Kösz!
A 600 ezer ft-os jövedelemhatár megnőtt 800 ezerre.
Azaz ugyanekkora mondjuk 600 ezer ft-os fizetésből eddig és mostantól is ugyanannyit (havonta 300 ezret ) lehet hiteltörlesztésre forditani egy legalább 10 éves futamidejű jelzáloghitelre.
De ha valakinek 1 milliós a fizetése, annak eddig havonta:
600*0,5 = 300 ezer
plusz 400*0,6= 240 ezer
összesen:540 ezer hiteltörlesztési plafon
Mostantól: 800*0,5 = 400 ezer
plusz 200*0,6= 120 ezer
összesen:520 ezer hiteltörlesztési plafon
Ez azért nem nagy szigoritás és csak annak akinek a fizetése stagnált.
De akinek 10% körül nőtt (állitólag ez az átlag), annál a következőképpen alakul a havi plafon:
600 ezres fizetésnél:
600*1,1*0,5= 330 ezer (eddig 300 ezer volt.)
1 milliós fizetésnél pedig ha 1,1 millió lesz idén:
800*0,5 = 400 ezer
plusz 300*0,6= 180 ezer
összesen:580 ezer lesz a hiteltörlesztési plafon, ami magasabb mint a tavalyi 540 ezer ft..

berlini péntek, 11:11

Előzmény: #263454 DaGi

#263462

igen, az áprilisi várakozásod már reálisabb volt mint a február környéki, amikor a tranzakciószámok januári időleges eséséből vártál max stagnálást, de inkább árcsökkenést 2025-re

ubi péntek, 10:54

#263461

A következő 2-3 évre stagnálást várok az ingatlanpiacon az árakban. A vásárlóerő erősen csökken, nem valószínű, hogy az állam ösztönözni tudja az eddigi mértékben a keresletet, viszont úgy tűnik, hogy a kínálat nőni fog. Nyilván a divatos, felkapott, vagy különleges igényeket kielégítő ingatlanok, projektek más tészta. Szerintem a 3%-os kamatok körül is lesz változtatás, nem pozitív irányban.