PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

5228
5229
5230

Törölt felhasználó 2021. 08. 29. 16:22

Törölt hozzászólás

#130620

Törölt felhasználó 2021. 08. 29. 16:14

Törölt hozzászólás

#130619

Törölt felhasználó 2021. 08. 29. 16:12

Törölt hozzászólás

#130618

Törölt felhasználó 2021. 08. 29. 16:03

Törölt hozzászólás

#130617

berlini 2021. 08. 29. 15:59

Előzmény: #130615 berlini

#130616

(ezt is leirtam már)
Amikor 2017 novemberében előszerződtem, akkor az előszerződésben emlitésre került, hogy ismerem az Épitési Engedélyt (ami magában foglalja a teljes dokumentációt)
Csodálkozott a Cordia, hogy kérek betekintést a dokumentécióba, mert az előttem szerződött több száz vevő egyike sem kérte,
Pedig ez a minimum ha valaki lakást vesz.

berlini 2021. 08. 29. 15:54

Előzmény: #130611 Placi82

#130615

.......ja és azt, hogy csak kivételes esetben szabad kis ingatlanfejlesztővel szóbaállni, azt is irom itt már 3 éve.
Hihetettlenül felelőtlenül döntenek családok életük legdrágább beruházásáról.
Tipikus hibák:
- nem ellenőrzik, hogy kivel szerződnek, van-e pénzügyi biztonság a konstrukcióban
- a leszerződött lakás műszaki paraméterei nincsenek pontosan meghatározva
- a szerződést nem olvastatják el szakemberrel
- átveszik a lakást alapos ellenőrzés nélkül
Több milliós kár és évtizedes kálvária következik ezek után.

Törölt felhasználó 2021. 08. 29. 15:51

Törölt hozzászólás

#130614

berlini 2021. 08. 29. 15:44

Előzmény: #130611 Placi82

#130613

Talán irnom kellett volna, hogy a konstrukció előfeltétele volt:
- nagy ingatlanfejlesztő ahol az előszerződések felbontása nem fordult elő
- és ahol (ahogy irtam) meg lehetett változtatni a végleges vevőt az előszerződésben irthoz képest.
Például a Metrodomnál ez nem megy.
A Cordiánál (1%-os dij mellett) igen.
És igen , ha valaki ezt nagyban művelte volna, akkor azon nagyot lehetett volna kaszálni.
És az hogy ezt valószinűleg kevesen tették meg annak a fő oka, az, hogy ezt az állam által kierőszakolt és az ugyancsak az állam által felturbózott infláció által okozott ingatlanáremelkedést senki sem láthatta előre.
Azért régebbi fórumozók emlékezhetnek arra, hogy én az erős 2016-18-as évek után az árak további erős emelkedésében akkor kezdtem nagyon biztos lenni amikor 2019 februárja körül kijöttek a CSOK továbbfejlesztések.
Több tucat beirással próbáltam ezt a felismerést továbbadni.
Kevéssé sikerült.
(Lehet hogy a stilusomon is múlt.)

berlini 2021. 08. 29. 15:36

Előzmény: #130610 Placi82

#130612

Nem véletlenül konkrét évszámokkal és nem általában irtam a történetet.
A számok stimmelnek mert 2017 végén én is gondolkodtam egy ilyen befektetésen.
Úgy gondoltam, hogy az árak nőni fognak, de véletlenül sem gondoltam hogy 1 ft befektetéssel 2,5ft bruttó hozamot lehet majd generálni.
Maradtam a részvényeknél. (A saját célra lekötött lakás kivételével, ahol az akkor befizetett 14 millió is szépen hozott.)

Placi82 2021. 08. 29. 15:36

Előzmény: #130609 berlini

#130611

Sőt az elmúlt jó pár évben gyakorlat volt, kb minden 2ik esetben. Hogy visszadtak a 34 milliódat kamatmentesen és felbontottak a szerződéseket. És sokkal magasabb áron hirdettek újra. Szóval ha ez ilyen egyszerű lenne akkor már mindenki milliardos lenne akinek van egy kis KP ja. De nem.

Placi82 2021. 08. 29. 15:30

Előzmény: #130609 berlini

#130610

A gond csak akkor van ha nem nő az ingatlanok ára 20%ot évente egy 5%os infla mellett. Mert akkor borul a számítás. Ha meg stagnál vagy nincs vevő, vagy nominalisan csökken akkor az a sz@r ügy :)). De az elmúlt 6 évben ez abszolút stimmelt. Bárcsak a múlt grafikonjai predesztinalnak a jövőt. De sajnos nem így van! Hiába tanulmányozom a múlt grafikonjai akkor is csak kb 51-55% az eltalalasi valoszinusegem:)

berlini 2021. 08. 29. 15:17

Előzmény: törölt hozzászólás

#130609

Akkor röviden elmondom a lényeget.
Van mondjuk 34 millió forntod 2018 év elején.
Találsz egy ingatlanfejlesztőt, akivel úgy tudsz előszerződni, hogy kifizeted a lakás negyedét előlegbe, a többit az átadáskor.
leszerződsz 4db lakást (2 garzon, egyenként 30m2 és 2 db 1+ 2 félszobásat egyenként 75m2) 2*22 + 2*44 = 124 millióért
Kifizeted a 31 millió előleget.
2020 végén kész a lakás a használatbavételi engedéllyel átadhatóan.
Mielőtt ki kellene fizetned a 4 lakás maradék 93 millió ft-ját, meghirdeted őket a 2020 év végi piaci áron:
2*30+ 2*66 = 172 millió ft.
Az eladásból befolyó összegből kifizeted a maradék 93 milliót és 79 millió marad. Adózás és az 1%-os fejlesztői dij nélkül, mert mindezt az teszi lehetővé, hogy több fejlesztőnél az előszerződés és a végleges szerződés vevői különbözőek lehetnek. Igy az esetünkben 93 milliót nem kell még egy napra sem megelőlegezni. A végleges vevő közvetlenül fizeti az Ingatlanfejlesztőnek.
Tehát bruttó kb. 77 milliós hozamot realizálsz 31 milliós befetetéssel kb. 2,5 -3 év alatt.

Placi82 2021. 08. 29. 15:16

Előzmény: #130599 Törölt felhasználó

#130608

Bizony el kell felejteni az "isten áldott nép" mítoszat. Van baj a fejekben, és a mentalitásban rendesen.

lohran 2021. 08. 29. 14:45

Előzmény: #130583 alexander7

#130607

Te fel sem fogod miről van szó.
Az teljesen mindegy szingli nem szingli ,itt csupán arról van szó ,hogy a közös pénzbűl sok ezer milliárdot kiosztottak teljesen szökségtelenül a többi ember rovására egy elmeháborodott intézkedés hatására.

Törölt felhasználó 2021. 08. 29. 14:40

#130606

Ezt az EU hogy el lett cseszve.... A lakossága nő, Magyarországon meg attól rettegnek, hogy kihal az ország, és nyugdíj katasztrofa fenyeget. Mintha Magyarország nem az EU tagja lenne, hanem egy távoli kontinensen létezne. Valamiféle egységes nyugdíjrendszert kellett volna kidolgozni a kezdet kezdetén, vagy legalábbis 2004 körül, amikor több ország belépett. Szét fog hullani az egész, vagy megvalósul a 2 sebességes Európa.

Murdoch 2021. 08. 29. 14:21

Előzmény: #130603 Törölt felhasználó

#130605

Izé, ha majd vízummal szeretnétek belépni Kanadába, akkor oké...

Törölt felhasználó 2021. 08. 29. 13:41

Törölt hozzászólás

#130604

Törölt felhasználó 2021. 08. 29. 13:36

Előzmény: #130602 Adamsky1976

#130603

Így van. Itt 30 év alatt lecsúsztak. Ha eddig nem rendeződött a helyzetük, akkor miért rendeződne a jövőben? Kanada kb 100x akkora, 3x annyi lakossággal. Nem hiszem hogy ott komoly társadalmi hatásuk lenne.

Adamsky1976 2021. 08. 29. 13:25

Előzmény: #130589 Törölt felhasználó

#130602

A cigányok emigrálását Kanadába én is támogatom! Hátha jobb lesz ott szegényeknek. Mindenhol csak bántják őket. Talán egy befogadó országban és egy elfogadó társadalomban ők is meg tudják mutatni, hogy ők is emberek még ha más is a bőrük színe.

Törölt felhasználó 2021. 08. 29. 13:24

Előzmény: törölt hozzászólás

#130601

A fiatalokat nem az állam kell hogy kiküldje, hanem maguknak kellene érezni, hogy menniük kell. Minek jöjjenek vissza ? Ha én kimennék újra, én se akarnék visszajönni. Ismerek egy Fideszest (vagy volt Fideszest), aki éveket élt Németorszgban, és onnan ajnározta a Fideszt, és szidta az ellenzéket a legnagyobb közösségi oldalon. Aztán amikor haza költözött, kicsit átértékelte a dolgokat.