PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

7429
7430
7431

Swixx 2020. 05. 15. 20:47

Előzmény: törölt hozzászólás

#72040

Még annyit hozzá lehet tenni persze, hogy
"a *3 fizetés után sokkal több marad(hat) még úgy is a zsebben, ha *4 a lakbér". Szóval abszolútértékben és ELMÉLETILEG több pénz marad...
-
De én kb. azt látom összes ismerősnél, hogy teljesen mindegy, hogy mennyi a bevétele egy hónapban, az úgyis csak éppen elég a következő fizetésig, meg évi 1-2 nyaralásra. Ellenben a felvett hitel is abszolútértékben durvább több, vagy csak szimplán szívnak egy tömegnyomorban a kb. semmiért ahhoz képest, amit "otthon" is elérhettek volna. De az BP, ott aztán mennyit lehet keresni.
Mint a külföldre járó melósok, akik 5-10 éve kijárnak, de egy 2 milliós autónál meg egy fél lakásnál többet nem tudnak felmutatni. Akkor mégis hol a francban van a két országban elérhető bérek különbsége?!
-
Szóval erről a mennyivel többet lehet keresni BP-en témáról mindig az jut eszembe, hogy
"ha nem dohányoztál volna, akkor 30 év alatt vehettél volna egy ferrarit is"
"értem, mutasd a ferraridat"
Ezért mondom, hogy lufi az egész, az emberek meg birkák. Majd ha lesz jópár cikk arról, hogy esnek a lakásárak, most kell kiszállni az összeomlás előtt... akkor meg majd lefelé fognak licitálni az eladók ezerrel.

Törölt felhasználó 2020. 05. 15. 20:39

Törölt hozzászólás

#72039

Murdoch 2020. 05. 15. 20:26

Előzmény: törölt hozzászólás

#72038

Végigfutottam a .com-ot, jönnek elő a tavalyi házak, 10-15m-val olcsóbban. Ott ugyanolyan túlárazás volt, mint a garzonoknál.

Törölt felhasználó 2020. 05. 15. 20:23

Törölt hozzászólás

#72037

impudent 2020. 05. 15. 20:16

#72036

Akik mögveszik máma az ingatlaokat csudálum mennyi pint szereznek.
Mögvenni fenntartani élni

Törölt felhasználó 2020. 05. 15. 19:51

Törölt hozzászólás

#72035

klmn 2020. 05. 15. 19:03

Előzmény: #72030 Törölt felhasználó

#72034

Egyetértek. Nálam is 7% a határ adózás után, ennyit “hoznia kell” különben minek csináljuk ;)

Swixx 2020. 05. 15. 18:45

Előzmény: #72030 Törölt felhasználó

#72033

Nekem 2007-ben voltak olyan világmegváltó terveim, mit sokaknak az elmúlt 1-2 évben. A számok olyan jól kijöttek. Míg nem volt árfolyamváltozás, meg válság. Persze a CHF árfolyam egy extrém nehezítő körülmény volt, de én akkor a kis 20onéves fejemmel évekig fel se fogtam, hogy amit megvettem X millióért vidéken, az hogy lett (lehet) 2 év után X-3 millió. Hogy a törlesztő nőtt, a tőke nőtt, az ok, de hogy a halálbiztosnak hitt ingatlan kevesebbet érjen?
Jó eséllyel most is ezrek adósodtak el azzal a meggyőződéssel, hogy a lakásárak csak felfelé mehetnek, így "mindenképpen megéri".
-
Elképesztő, hogy emberek úgy vágnak bele lakásvásárlásba, meg 20 év hitelbe, hogy 1-2 fizetésnyi megtakarításuk sincs. Több olyan embert ismerek, aki kb. 0 saját megtakarítással vett ingatlant. Az ilyen ember mit csinál, ha kiesik 3-4 hónap bármi miatt? Vagy közbejön valami extrém helyzet?
-
Még érdekesebb az a megoldás, amikor olyasvalakivel vesznek fel hitelt, akit igazából nem is ismernek. Sokszor úgy, hogy korábban soha nem is éltek együtt. De most a házasságra is lóvé jár, a gyerekre is, hát akkor ugorjunk bele...
Nem is az a kérdés, hogy hányan nem tudnák fizetni a hitelüket, mert az nem magas. Majd az érdekes az lesz, amikor a közösen eladósodott emberek százai, ezrei akarnak szétválni, a közös hitelt felszámolni. Majd akkor lesznek meglepetések. Amikor egyszerre kellene valamiféle önerőt is visszaadni (ha volt), meg a hitelt egyedül tovább fizetni. Ahogy a pénz fogy a háztartásokban, a konfliktusok száma is nő, ez garantált. Csak erről sem beszél senki.
-
BP nekem innen olyan, mintha egy másik ország lenne azokkal az ingatlanárakkal. De annyit látok én is, hogy egy 50 nm lakás ott 5szörannyiba kerül, de csak 4szerannyi lakbérre lehet pályázni. Az átlag bérlőréteg meg keres 2-3szorannyit, mint kisvárosban tenné. Szóval nem értem a fővárosi matekot. :)

tihamer 2020. 05. 15. 17:40

#72032

hvg.hu/gazdasag/20200514_A_K_alaku_valsag

Törölt felhasználó 2020. 05. 15. 16:46

Törölt hozzászólás

#72031

Törölt felhasználó 2020. 05. 15. 16:25

Előzmény: #72029 Swixx

#72030

Amikor én belevágtam 2013-ban, akkor kb 1-2% felárat tudott hozni a lakáskiadás a biztonságos befektetésekhez képest és a hitelkamatokhoz képest.
Eleve én azon lepődök meg, amikor emberkék úgynevezett befektetők jönnek és minimális önerő + maximális hitel üzleti kombóval, óriási önbizalommal belevágnak a lakásbefektetésbe, lakáskiadásba. Ugye ilyenkor jönnek az olyan spirituális dolgok, minthogy xy-nak is hogy bejött (igen, 2013/14-es vásárlással) meg hogy a pozítiv gondolkodás, az optimista jövőkép a fontos, más nem is fontos, csak hogy hinni kell az üzletben és minden rendben lesz.
Én is szeretnék venni hitelből egy kéglit kiadásra, de csak nagyon jól körbejárva mindent, a környéket, a lakóközösséget, a fővárosi és BKK fejlesztési terveket, mindent és még így is csak kb a mostani áraknál 40-50%-al lejjebb látnám értelmét a befektetésnek egy 3 különnyíló szobás panelbe, jó közlekedéssel.
Ismerőseim meg simán befektetnek, 7-800e / m2 kéglibe, hogy majd a bérlő kifizeti a hitelt alapon, csak pozitív gondolkodás kell és optimista életszemlélet, az mindent megold majd.
Még amikor hitel nélkül vettem az első befektetési lakásomat, akkor is a lehetőségeim szerint alaposan körbejártam és akkor is csak egy olyan árszinten szálltam be, ami legalább egy minimális felárat adott a biztonságos befektetésekhez képest.
MAP+ mellett, igazság szerint 6-7% megtérülés kéne, akkor lenne elfogadható szinten a kockázat szemben a várható nyereséggel. Ez az árszint a panelek esetében valahol a mostani árakhoz képest 50-60%-os sávban van.
Ennyire durván megerőszakolta a lakásárakat az elmúlt évek őrülete és a qrmány ballépései.

Swixx 2020. 05. 15. 15:59

Előzmény: #72026 Törölt felhasználó

#72029

Azt gondolom, hogy a lakásárakat talán a mezőgazdasági termékekhez lehetne hasonlítani. Mindkettő alapszükséglet, lakni és enni is. Ugyanakkor ha valamiből a hiányt követően túlkínálat lesz, akkor újra esnek az árak. Felénk ezt eljátszották, hogy először 1-2 ember termelt krumplit, aztán mindenki. Először csak pár ember telepített epret, aztán egyre többen. Mindig az első körösek jártak jól, természetesen.
A lakásvásárlásnál a fizetés mértéke egy döntő szempont, de legalább ennyire fontos az is, hogy mennyibe kerül a bérlés, illetve van-e elég bérlő. Vagy túl sok van-e. Ez egy olyan piac, ahol egyszerre van árverseny, minőségi verseny és rengeteg helyettesítő termék. A mezőgazdaságban a vihar, aszály, stb. boríthat mindent, ezen a piacon egy válság, új törvény, tőkekivonás + most egy eü. helyzet.
-
Elvben működhet, hogy egyre többen vesznek lakást, hogy kiadják, mert többen jönnek vidékről városba, el akarnak menni a szülőktől a gyerekek, stb. Viszont egyszercsak eljön az a pont, amikor már több a lakás a piacon, mint a jó bérlő. Egyszerűen nem jön ki többé a matek, az "X Ft * Y hónap" végösszeg évente.
Itt mondhatja azt 10 ember, hogy neki van jól fizető bérlője, de minden ilyen 10es csoportra jut most 1-2-3 "befektető"i, aki közben az üres lakása után fizeti a fix költségeket. Míg felfelé repültek az árak, ez is belefért, most viszont az üres lakás minden értelemben mínuszt termel.
-
Ráadásul a bérlők minősége is alapvető fontosságú. Hiába van 100 bérlő a piacon, ha abból 50-et nem szívesen engedsz be, mert túl nagy a kockázat. Ilyenkor vagy fel kell számolni vagy lejjebb vinni a bérleti díjat. De nem azért, hogy a problémás réteg egymásra licitáljon, hanem hogy több olyan ember léphessen be a bérleti piacra, akik egyébként nem akartak váltani (területet, szülőktől el, összeköltözés, stb.)
Ha pedig a jó minőségű bérlők száma fogy, akkor a csökkentett árral lehet a piac méretét növelni. Ilyenkor viszont már csak úgy jön ki a matek, ha olcsóbb volt az ingatlan. Én ezt várom egy éve, mert nem akarok milliókat kockáztatni, lekötni havi plusz pár ezer forintért.
-
Röviden: aki az elején szállt be, az hülyére kereshette magát pár év alatt. Ezt sokan meglátták és ész nélkül elkezdték venni akár hitelből is a lakásokat (mindenki epret telepít), ami egyrészt túlkínálatot okozott, másrészt a potenciális bérlők jó része tulajdonos lett. (A rossz minőségű bérlők maradnak örökké bérlők.) Csak idő kérdése (volt), hogy mikor érünk a hullám tetejére, amikor a bérbeadás eléri a lehetséges profitmaxot és onnan csak lefelé vezet az út egy ideig. Főleg egy csökkenő népességű országban, ahol a kivándorlás erősebb, a vidékről felköltözők minősége pedig rosszabb, mint korábban volt.

tihamer 2020. 05. 15. 15:46

#72028

https://mfor.hu/cikkek/befektetes/mar-csak-heti-50-milliardot-kinal-fel-a-kincstar-a-map-pluszt-jegyzoknek.html
"Az elmúlt hetekben pedig már nőtt a befektetői érdeklődés a papírok iránt.
"

tihamer 2020. 05. 15. 15:34

Előzmény: #72026 Törölt felhasználó

#72027

Itt az ábra a 3 hullámról, a 2. hullám nagyon dúrva:
https://hu.wikipedia.org/wiki/Spanyoln%C3%A1tha#/media/F%C3%A1jl:1918_spanish_flu_waves.gif

Törölt felhasználó 2020. 05. 15. 15:25

Előzmény: #72025 tihamer

#72026

A vírusról csak óvatosan szabad írni, mert igen szigorúan veszik a rémhírterjesztést. Most láttam a YT videót a partizánon a két érintettel, hát van véleményem, de nem merem leírni.
Szerintem egyébként a lakásárak a vírustól függetlenül is átváltottak volna recessziós üzemmódba, de ezt soha nem fogjuk mág megtudni.

tihamer 2020. 05. 15. 15:22

Előzmény: #71996 Zedisdead

#72025

Én is úgy vélem, hogy Január-Február környékén lesznek jó vételi lehetőségek, pláne ha jön a második hullám.
A spanyolnátha pl 3 hullámban jelentkezett:
https://hu.wikipedia.org/wiki/Spanyoln%C3%A1tha""
A spanyolnátha három hullámban jelentkezett:
először 1918 tavaszán, majd őszén, végül sok helyen 1919-ben is fellépett. Első alkalommal nem járt sok halálos áldozattal, ezzel szemben az 1918 őszi, illetve az 1919-es hullám már igen. Az őszi hullám csúcspontján a porosz és a svájci hatóságok szerint az emberek kétharmada elkapta.1918 őszén és telén világszerte 25-50 millióan haltak bele. Egyes becslések szerint ez a szám jóval nagyobb, és eléri a 70 milliót."

Törölt felhasználó 2020. 05. 15. 15:17

Előzmény: #72019 satube

#72024

Lehet, hogy drágán adod, azért nem érdekel senkit.
Ugye gyakran feljön az az érv, hogy fizesse meg a vevő, ha a lakást akarja. Én egyébként megértem, ha az eladó a korábbi árcsúcs bűvöletében nem hajlandó engedni, mert nem akarja úgymond elkótyavetyélni az ékszerdobozt. A kérdés mindig az, hogy érdekel-e valakit a portéka ilyen áron?
Ha van olyan ember, akinek pénze és szándéka is van megvenni, akkor te nyertél.
Ha nincs, akkor meg szépen lejjebb fogod vinni az árat, fogcsikorgatva, ha el akarsz adni.
Ha nem akarsz eladni, csak a piacot tesztelni a maximális ár érdekében, akkor meg úgyis mindegy neked, hogy van-e jelentkező, nem?
Ha kicsit is hasonló lesz az ár görbe, mint a múltban, akko 8-10 évig itt nem az eladóknak fog állni a zászló. Kíváncsi lennék pár eltökélt eladóra pár év múlva, mit gondolnak, akik arra hivatkoznak, hogy nem sürgős és olyannak akarják eladni, aki tudja értékelni ezt az ékszerdobozt, mert nehogy már elkótyavetyéljék, hát hogy képzeli ezt bárki is?
Tényleg, nehogy valaki is elkótyavetyélje, ennél sokkal jobb évekig várni a vevőt és majd több év múlva eladni olcsóbban :)

satube 2020. 05. 15. 14:59

Előzmény: #72022 terelemel

#72023

Világos, de még egy hónapot várok, hogy tisztábban lássak ,hogy tényleg túláraztam-e - az új piaci körülményekhez képest- vagy csak szimplán befagyott a piac.