(UP)PENINN  

na végre. hallelluja :D
nekem mindig ez a topic marad az IGAZI :D
nem baj. majd egyszer ez is helyrebillen. ahogy az árfolyam is.

hát itt mitől lett csend?

Itt van a régi fórum újra!

talán ezért is jó,hogy a turisztika felé nyit a cég, bár a vírus miatt az is elég rossz állapotban van sajnos. így együtt ezek a tényezők bizonytalan növekedést hozhatnak.
az osztalék ebben a helyzetben jelentősebb szerepet kaphat/kaphatna az árfolyamban,de ugye a beruházások miatt ez is bizonytalan egy ideig.

a legfrissebb graphisoft park elemzés a KBC-től az APP-ra is érdekes lehet, hiszen hasonló piacon szerepelnek. a prémium irodapiac a koronavírus miatt bizonytalanságot okoz a bérleti díjakban és a kihasználtságban is. https://www.kbcequitas.hu/elemzesek/graphisoft-park-mennyire-maradhatnak-vonzok-a-szit-ek-20200702
"Graphisoft Park: Mennyire maradhat vonzó az irodapiac?Érdekes változásokat hozhat a hazai kereskedelmiingatlan-piacon a koronavírus-járvány, amely hosszabb távon is befolyásolhatja az ingatlanfejlesztőket, így a Graphisoft Parkra is hatással lehet. Bár a Park némileg speciális helyzetben van a járvány hatásaival így is számolni kell, illetve a hosszabb távon várható trendekkel a kereskedelmiingatlan-piacon. A 2019-es év kiemelkedően sikerült a Park számára, azonban a jövőben érdemben változhatnak meg a fundamentumok, valamint az extra osztalék kifizetése is jelentős változást eredményez az értékelésben, emiatt modellünket is frissítettük.HOGYAN ALAKULHAT AZ IRODAPIAC?Az elmúlt éveket a budapesti irodapiacon a kihasználatlanság tartós csökkenése jellemezte, amely egyrészt a tartósan magas keresletnek köszönhető, másrészt az átadott irodaterületek alacsonyabb volumenének is. A kereslet emelkedésével a bérleti díjak is emelkedtek, összességében pedig a kihasználatlanság tavaly a történelmi minimumszintre csökkent az MNB felmérése alapján.Az idei év azonban nem várt fordulatok hozhat, mivel a koronavírus-járvány a csúcshoz közeli állapotban érte el a budapesti ingatlanpiacot, ezen belül pedig a Park szempontjából fontos irodabérleti szegmenst. Az átadások volumene tavaly nem volt túl magas, viszont sok fejlesztési projekt befejezése az idei évre vagy a következő évre volt tervezve. Ezek a projektek a kínálatot növelni fogják, azonban a bérlők és főként egyes vállalatok részéről nagy bizonytalanságot okozhat a kereslet alakulása.Kérdés, hogy milyen arányban lesznek majd olyan bérlők, akik a szerződések esetleges módosítására, vagy akár a bérleti jogviszony felmondására kényszerülnek, mivel a koronavírus gazdasági hatásai miatt nehezebb pénzügyi helyzetbe kerültek. Mindezek a szempontok inkább egy magasabb kihasználatlansági ráta és a bérleti díjak kisebb mértékű emelkedésének vagy esetleges stagnálásának irányába mutathatnak. Ezek a hatások nyilvánvalóan a Graphisoft Parkot is érintik, annak ellenére, hogy némileg speciális pozícióban van az ingatlanfejlesztők között, maga a területi elhelyezkedés miatt.FONTOS KÉRDÉS: A TÁVMUNKAA koronavírus-járvány az eddig munkavégzési trendeket is átalakította, mivel ahol erre lehetőség volt szinte mindenki home office-ban dolgozott, és a visszatérés az egyes országokban, így Magyarországon is csak a korlátozások feloldásával történik meg fokozatosan.  Több vállalatnál, főként az IT szektorban már ezelőtt is elfogadott volt a heti 1 vagy akár 2 nap otthoni munkavégzés.Azt nehéz megjósolni, hogy milyen hatásai lesznek az irodapiacon a hosszabb távú munkavégzésnek. Valószínűsíthető, hogy kevesebb irodaterületre lesz szükség, illetve az üresedési ráták is megemelkedhetnek, azonban nem biztos, hogy minden cégnek lehetősége van a szerződéseken ilyen formában módosítani.Valamint hosszútávon akár átalakulhat az iroda szerepe is, így nem feltétlenül a kisebb irodaterület, hanem a meglévő helységek funkciója alakulhat át, így például kevesebb munkaállomás, de több közösségi tér. Ez némileg ellensúlyozhatja azt a törekvést, hogy minél kisebb irodaterületre legyen szükség, az ingatlanfejlesztők részéről pedig más szemléletű tervezést igényel.A másik fontos szempont bérlői oldalról, hogy egy-egy nehezebb helyzetbe jutott vállalat egy prémium irodaház helyett olcsóbb kategóriájú irodaházat választ. A Graphisoft Park esetében ez jelenthet kockázatot, mivel a prémium árkategóriában jegyzett irodaházakkal rendelkezik, ugyanakkor a Park bérlői között stabil tőkeerős nagyvállalatok is megtalálhatók, ráadásul olyan szektorokban, amelyeket a koronavírus miatti válság kevésbé sújtott.Ezzel együtt is feltételezhető viszont, hogy megnőhet az eddigi üresedési ráta, valamint kevesebb igény mutatkozhat az új fejlesztésekre. Ez utóbbi az esetleges kereslet visszaesésnek is köszönhető, amely pedig a bővítések elmaradása mellett a bérleti díjak alacsonyabb mértékű emelkedésével is magyarázható.Összességében ezek a hatások lényegesen befolyásolhatják a mostani kereskedelmiingatlanpiaci ciklust, amelyet az MNB és a RICS felmérése alapján sokan már felülértékeltnek vagy megfelelőlen értékeltnek gondoltak, miközben a piacot alulértékeltnek gondolók aránya továbbra is alacsony. Ez alapján egy cikluscsúcshoz közeli kép rajzolódik ki várhatóan a korábbi évekhez képest mérsékeltebb kereslettel, illetve a koronavírus miatti kockázatok beárazásával, amely bérleti hozamokat alapvetően befolyásolhatja.HOGYAN VÁLTOZHATNAK A PARK BEVÉTELEI?Korábban továbbra is emelkedő bevételekre lehetett számítani a Parktól, amely a kedvező irodapiaci trendeknek és a stabil bérlői körnek is köszönhető, azonban a járványhelyzet miatt fontos kockázatokkal kell számolni. Annak ellenére, hogy a Park bérlői között a járvány által kevésbé sújtott vállalatok állnak (pl. SAP, Microsoft) felmerül a kockázata egy magasabb üresedési rátának, alacsonyabb kihasználtságnak, amely a bérleti díjbevételek csökkenésével, ezzel együtt pedig a várható profit csökkenésével járhat.A Graphisoft park első negyedéves jelentés után csökkentette is az idei és a következő évre vonatkozó előrejelzését, hosszabb távú előrejelzésünkben pedig mi is egy alacsonyabb növekedési ütemmel, valamint a következő két évben, az EBITDA csökkenésével és 4 millió euró körüli profittal számolunk.Fontos változás történt a Graphisoft Park tőkeszerkezetében is, amely a tavalyi évben felvett hitelnek és a rendkívüli osztalékfizetésnek köszönhető. Emiatt a tőkeköltségre kedvezőbb hatással lehet az olcsóbb forrás, viszont a kamatfizetések hosszabb távon a profitot is csökkentik.Értékelésünket most is háromféle szemszögből vizsgáljuk meg, amelyek alapján a végső fair érték becslésünket meghatározzuk.

• A szabad cash flow alapú értékelésben a pénzáramlások mellett a Graphisoft Park rendkívüli osztalékfizetését és a tőkeszerkezet változása is megjelenik.
• Az ingatlanvagyon alapú értékelésnél legmeghatározóbb a várható ingatlanpiaci hozamok alakulása.
• Végezetül a relatív értékelésnél a Park egy részvényre jutó nettó eszközértékhez képesti diszkontot vizsgáltuk.

A cash flow alapú előrejelzésünkben a következő két év során csökkenő cash flowra számítunk, amely a bevételek alacsonyabb szintjével és a költségek kisebb mértékű emelkedésével is magyarázható. A diszkontráta alakulásában ugyan kedvező, hogy a hitelek forrásköltsége alacsony, viszont figyelembe kell venni a kockázatok miatt hozamelvárás növekedését is. Mindezek inkább egymásnak ellentétes hatások a tőkeköltség meghatározásánál, így nagymértékben nem módosult a korábbi értékelésünkhöz képest, azonban a várhatóan alacsonyabb cash flow miatt alacsonyabb vállalatérték adódik.Az ingatlanvagyon alapú megközelítésnél nagyobb hangsúlyt kap az irodapiaci hozam, amely 2015 óta csökkenő tendenciát mutatott, amely az alacsonyabb kockázatokat és a növekvő ingatlanárakat is tükrözte. A budapesti prime kategóriás irodák hozamfelára a magyar 10 éves állampapírhozamhoz képest átlagosan 2,8-2,9 százalék körül mozgott, az euró kötvényhozamhoz képest pedig 5 és 6 százalék között. A nullához közeli, sőt negatív euró kötvényhozamok miatt egyszerűbb figyelembe venni az euró kötvényekhez viszonyított felárat, valamint a Park is euróban vezeti a könyveit, valamint hitelei is euróban vannak.A koronavírus járvány miatti gazdasági kockázatok következtében viszont ismét emelkedhetnek a hozamfelárak, így modellünkben az idei évben és a következő évben egy növekvő hozamfelár tendenciával számoltunk, amely hosszabb távon lép át enyhe csökkenésbe és stagnálásba.Ez jelentősen befolyásolja az ingatlanok értékeltségét, mégpedig lefelé, és az esetleges magasabb hozamelvárások a Graphisoft Park független értékbecslő által számolt nettó eszközértékére is hatással lehetnek.ÚJRA CSÖKKENT AZ ÉRTÉKELTSÉGAz elmúlt években a Graphisoft Park részvénye az egy részvényre jutó nettó eszközértékhez képest átlagosan 30-40 százalék körüli diszkonton forgott, viszont a tavalyi év során a kedvező piaci környezet és a budapesti irodapiac helyzet is indokolhatott egy magasabb árazást, és a Park részvényei 0,7 és 0,8 százalék között forogtak. A magasabb értékeltséghez a Park korábban bejelentett részvényvisszavásárlása is hozzájárulhatott, azonban ez később a járványhelyzet miatt rendkívüli osztalékra módosult.A negatív piaci hatások és a még mindig kevésbé likvid részvény azonban ismét egy nagyobb diszkontot indokolhat a részvénynél. Ez újra azt jelenthetné, hogy a historikusan jellemző egy részvényre jutó nettó eszközérték 60-70 százalékán forogna a részvény. Jelenleg a P/NAV mutató kicsivel 0,6 alatt van, amely már inkább egy alulértékeltnek nevezhető szint. A jelenlegi negatív hatások mérséklődésével véleményünk szerint a diszkont azért csökkenhet és a P/NAV mutató 0,7 körülire emelkedhetne, emiatt becslésünkben is ekkora diszkonttal számoltunk.A fenti három megközelítés alapján 3 különböző fair értéket kaptunk, amelyeknek az átlaga 3749 forint, a részvény árszintjeit figyelembe véve 3750 forint. A jelenlegi árfolyamhoz képest ez közel 10 százalékkal magasabb fair érték. Az értékeltségben még egy fontos tényezőt érdemes figyelembe venni, ez pedig az EURHUF árfolyam változása. A várhatóan alacsonyabb bevételek és profit fair értékre gyakorolt negatív hatását nagymértékben ellensúlyozza a forint gyengülése, a részvény szempontjából pedig kedvezőbb a 350 körüli árfolyam, mint a 320.A 2018-AS SZINTEKRE ESETT VISSZA AZ ÁRFOLYAMA rendkívüli osztalék kifizetése miatt jelentősen esett az árfolyam májusban, korábban pedig a márciusi piaci esés miatt teljesített rosszul a részvény, így a 2020-as év a részvényárfolyam szempontjából nem indul kedvezően. Persze a hosszabb távú befektetőknél az osztalék is fontos szempont, a Graphisoft Park részvénye pedig a rendkívüli osztalékkal, és a korábbi évek stabilan növekvő osztalékával szép hozamot tudott biztosítani.A technikai kép azonban most a 2018-as helyzethez lett hasonlatos, ahol sokáig oldalazott a részvény a 3200-3300-as szinteken, míg a 3600 forintos szint áttörésével a 3900-4000 forintos szintekre emelkedett. Támaszként így a 3300-3200 forintos szintek segíthetik az árfolyamot, felfelé pedig ismét erősebb ellenállást képezhet a 3900 és 4000 forint közötti zóna.A Graphisoft Park heti grafikonja (2020. 07. 02. 13:45)Összességében a koronavírus-járvány és az ezzel összefüggő várható ingatlanpiaci hatások enyhén negatívan érinthetik a Parkot, amely miatt csökkentettük fair érték becslésünket is, részvényesi szempontból azonban a stabil osztalékhozam várhatóan fennmaradhat, még ha a mostani szinteken is maradna a jövőben a Park profitja. Jelenleg a részvény viszont historikusan is alacsony értékeltségen forog az egy részvényre jutó nettó eszközértékhez képest, ahonnan inkább enyhe felértékelődésre lehetne számítani.
"

Interjú:
https://www.valaszonline.hu/2020/06/29/jellinek-daniel-indotek-group-interju/
– Az a bizonyos menedzsment viszont még mindig a helyén van. Egyáltalán: átveszi majd a hatalmat az Appeninnben?– A tőzsdei cégek szigorú közzétételi rendben működnek, olyan nincs, hogy a sajtón keresztül üzenünk a kisbefektetőknek, tulajdonostársaknak. Azt viszont elmondhatom: nagyon várjuk, hogy – a járványhelyzet enyhülésével – legyen közgyűlés. Ezen a részvényesek elé fogjuk tárni az általunk fontosnak tartott lépéseket a vállalat működését illetően.

minden hiába, amíg nem lógnak ez lesz. Aki szerint elfogadhatatlan az mit tud tenni? Szavazni a fletóra? 😂😂

Egyelóre harmat gyenge! 

nemtudom mi lesz, elbizonytalanítottak a srácok :) de azért vannak elképzelések. Egyelőre még sincs erő benne.

A fordított fej-vállra gondolsz, ugye. Értem, hogy nem de ... remélhetőleg nem jön be a számításod ...   :)
megy tovább .... fel

R 378  41 M

Ezzel egyet tudok érteni

egyetértek. De úgy gondolom, hogy ez máshol sincs másként.

Igen, javult! Örülök is.

Azért jegyzem meg időnként, mert nem ilyen országban szeretnék élni. Egyébként igen, profitért vagyok itt, de jobban esne, ha nem közpénzből híznának a cégek. Inkább szedjenek be kevesebb adót, és szüntessék meg a támogatásokat. Jót tenne mindenkinek.

383

készül a fej váll :p amúgy tegnap mondtam, hogy hírekkel irányított/támogatott kereskedés zajlik.. és lám