Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
igen, üdv, ezúton is köszi az akkori segítséget, igen akkori 0,05-tel mentek el. egyik hiteles volt, de kb két hét alatt csengettek, a másik kp. a ha vennék újra, csak egy és másfelest vennék. véleményem szerint csúnya világ érkezik Mo-ra lassan.
aki mást mondd, az hazudik. fényezi az agglot, meg grillezést, de ez über...opó. most a koronával, hogy terjed a remote access, kicsit jobb lett, és remélem, marad is, többet láttam a házamból a családomból, de egyébként napi 3óra megfizetethetelen. ahogy tehetem húzok vissza a városba. mindent eladtam március első hetében, összegereblyéztem a lét, most várok, már nézegetek.
"Én alapvetően csak olyan lakást vettem meg amiben valamelyik rokonomat is szívesen el tudom képzelni ha úgy alakul, sőt az első lakásokat kifejezetten ilyen céllal vettem, pont ezért nem hoz izgalomba egy ideiglenes árcsökkenés mert ha nem kiadom akkor cssaládon belül hasznosul." Nocsak, a múltkor még én lettem az ilyen gondolkodásért leszólva. :-)
Azt kell látni, hogy kis lakásba a nagy többség nem szívesen megy, csak ha muszáj. Még 1 ember esetében is lenne előnye egy plusz szobának, csak azt meg is kell fizetni. Tehát nem is a lakásméret itt a kérdés, hanem ,hogy ez a belépő ár, ennyit tud összeszedni a zemberek jelentős része. Befektetés szempontjából meg egyértelműen jobb 2x30nm mint egyszer 60nm, ha a felár nem nagyon durva. Bérlőből több van olyan, aki szívesebben bérel egy kisebbet csak ne kelljen egy nagy hordával összeköltöznie. Talán a diákok a kivétel, bár akik például nálam béreltek ők kifejezetten nem akartak ilyen sok szobás nagy hodályba menni, főleg, hogy nem is lett volna olcsóbb nekik. Volt bérlőm, aki olyan lakásból jött, ahol 1+2-es lakásban négyen voltak és a szerelmespár volt a nagyszobában. Az ilyen formában olcsóbb volt neki ott valamivel, de már nagyon kellemetlenül érezte magát, hogy a fürdőbe is félve nyitott be és csak kopogás után, mert rájuk nyitott egyszer, meg mert hallgatták a felnőttfilmes szinkron "műsort" minden este. Vannak emberek, akik szeretnek ilyen kommunában élni, de ahogy én látom, nagyon sokan meg nem. Az öregedés hatása elég összetett, én is csak az olasz riport alapján értettem meg. Az a lényege, hogy ingatlant jellemzően a 28-45 éves korosztály vesz (saját tipp, tapasztalat alapján), mert az ingatlanhoz fel kell általában venni egy maxi hitelt is és 28 év előtt az önerő nincs meg általában, 45 év felett meg a hajlandóság egy 20 éves húzos hitelt bevállalni, amikor a zemberek karrierje általában már süllyedésnek indult és nagyon nehéz az újra elhelyezkedés, ha kirúgják. Kivételek vannak, mindenki tudja sorolni, de ez a lényegen nem változtat. A babaváró sem, mert ahhoz is kell először egy stabil munkaviszony, ami talán a könnyebb része, de kell egy olyan pár, akivel egy életet tervez leélni. Talán még a 28 év is túl korai a becslésemben, de mindegy is. A korfa alapján egy nagyon népes generáció közelít a várható élettartam végéhez, ennek a hatása az, hogy elkezdenek ráhullani a lakások az örökösökre egyre nagyobb számban. Egy másik hasonlóan nagyon népes (sőt népesebb) generáció lépi át a kritikus 45 és a még kritikusabb 50 évet. Ennek a hatása meg az lesz, hogy egyre kevesebb vállalja be közülük a költözést és rohamos tempóban tűnnek el az ingatlanpiacról, mint aktív játékosok. Még befektetésnek se vesznek most , mert nem éri meg és nincs meg hozzá a tudásuk, hogy olyan kéglit válasszanak ki, ami feltehetően kiállja az idők próbáját és kiadható marad. (egyszerű pedig: lokáció 3x) Igazából ez az a pont, ahol sokan félreértik az öregedés hatását. Azt képzelik, hogy csak a népesség csökkenésnek lehet hatása az ingatlanpiacra, pedig nem. Nem kell ahhoz a népességnek csökkennie, elég csak megöregednie, hogy az ingatlanpiaci aktivitásuk drasztikusan lecsökkenjen. Az öregedés meg nem egy távoli sci-fi, itt van a nyakunkon máris. Öregek meg még ha egyedül maradnak, akkor se költöznek kisebbe, akkor se ha pedig tök logikus lenne. Az emlékek miatt vagy mittudomén mi miatt, ha leszek én is 50-60 éves, akkor majd megtapasztalom ezt. Ezt nem mint probléma mondtam, egyszerűen csak ez így van. Ott akarja leélni az életet, joga van hozzá. Mindenképpen kisebb kégliket vennék én is 60nm alatt. Ha lesz 2db 30nm garzon hasonló paraméterekkel és minimális felárral, akkor inkább azt kell venni. További előny, hogy elég egyet eladni, ha pénz kell. Ahol én keresgélek, ott nem jellemző a garzon, ezért próbálok meg nagyon jó lokációjú és jó alaprajzú panelt venni. Azért panelt, mert azoknak fog a zára a mélybe zuhanni, de kiadásra egy rendbe rakott panel alkalmas, csak nem mindegy hol van. Azt én is osztom, hogy jó állapotú lakásra erős lesz a kereslet és kicsi a kínálat, de pont ezért kell meghagyni azokat a saját célra vásárlóknak, akik hajlandóak a felárat kifizetni.
Igen, a befektető hosszútávra vesz. Hitelből, a hitel 100%-át felhasználva bérbeadásra vásárolni meg szerencsejáték, nem befektetés. Ebben a konstrukcióban édesmindegy, dupla áron dupla bérleti díjjal vagy féláron fél bérleti díjjal megy kiadásra, kizárólag a hitelben felvett összeg mértékét módosítja, a megtérülést nem és a nettó pénzáramot nem. A gondolkodást és a számolást úgy érzem erősen befolyásolja ebben a konkrét esetben a hitelben felvett összeg, ami 20M. Egyedül azzal kapcsolatban látom működőképesnek a stratégiát, hogy a MOST felvett fix kamatozású szabfel hitelt (legyen az Babaváró vagy bármi más szabfel) MOST nem elköltve, hanem bármilyen likvid eszközben tartva jobban fel lehet használni 1 vagy 2 év múlva - azonban egyáltalán nem biztos, hogy az ingatlanpiac paneles-bérbeadós szegmensében (ha egyáltalán az ingatlanpiacon).
"Egyébként szerintem egy 2008-ashoz hasonló -20-25% esés sem lenne tragédia olyan magas szinteken vagyunk most! Főleg azoknak nem akik nem adják el :) " Megfigyeltem több lépcsőházi lakásnál, hogy a kint dolgozó (Németország, Ausztria) hölgyek hazajöttek és megvettek egy- másfél szobás lakásokat. A fiatalabbak (30 körül) fél évente jönnek haza 1, 1,5 hónapra. Az idősebbek (50 körül) havonta jönnek haza. A hölgyeknél a lakás a fő priorítás, míg az uraknál-srácoknál az autó, jellemzően BMW. Szvsz garzonra mindig is nagyobb lesz a kereslet. Lásd előző hsz-omban a ksh adatsort 1970-ig visszamenőleg.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link