Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
nem szeretnénk panelt. ez egy kis közösségű, jó helyen lévő lakás, közel az Örs-höz. ezek itt nincsenek 290-300 alatt M2 .-ként. Közel a fősuli, ami fontos
Ezzel nem értek egyet, de a kolléga sem.
Már elmondtuk az Örsön a panelek felmentek 10MFT fölé.
de nem csak ott, már a gagyi Békásmegyeren is! Tégla zárt lépcsőházas, egyedi fűtéses lakást veszek én is 200.000es áron emeletit ha hozol nekem 50nm körülit
Venni akarsz, vagy eladni?
Szerintem ki van tartva az ára.
Most már tudok melyik blokk ez. Ott szoktam bringázni a Bánkin mellette az Örshöz a kerékpár úton.
Közlekedésileg jó helyen van nagyon.
Ezek a blokk épületek kicsit nyomasztóak, zsúfoltak, de legalább egyedi fűtésesek, téglák.
Eladásnál ki kell tartani az árat, azzal nincs baj, ha nem megy el ezen az áron, akkor majd lejjebb viszik/viszitek.
Venni meg 10körül lenne érdemes.
Aztán közötte alku tárgya, szerintem.
másfél szobás?
Milyen a fűtése, állapota?
hanyadik emelet? Földszint, magas emelet lift nélkül értékcsökkentő.
Felújítandó állapot érték csökkentő, cirkó előny.
első eladva, mondtad.
második kereső, nem eladó!
Harmadik nagyobb négyzetméter, nem összehasonlítható, más jelleg.
Negyedik földszinti mamis lakás, ami teljesen felújítandó.
Pontosan ezt mondtam az emeletekről.
Én értékbecsló szakvizsgával is rendelkezem.
Az ár megállapítása nem abból áll, hogy XIV.ker Bolgártész utca 41nm. mennyibe kerül.
Kb 30összehasonlító adat van, de az lehet 50is ami az árat képzi
Mennyire sürgős az ügy?
Ha látok valamit szólok, ha írsz a lentebb megadott e-mail címemre valami elérhetőséget. nem kell telszám sem, ha legalább naponta olvasod mailboxod.
Csak ide írj, hogy most küldtél mailt, akkor tudom Te keresel.
A cél méltányolható, de azért láthatóan így első keresgélésre is van kínálat.
Nyilván nincs két egyforma lakás, ezért Hathor paraméterfüggősége (remélem nem sértem meg vele) csak a szokásos ingatlanos önigazoló magyarázkodása. A paraméterek nem annyira átjárhatatlanok mint az elő van adva.
szerinted mennyire jó még statikailag egy kb. 100 éve épített ház? (Tfh. jó anyagokból épített, polgári lakásokról van szó...)
azon már én is gondolkodtam, hogy elkerüljem-e fenti paraméterű ingatlanokat, amikor keresek, de ha jó a társasház, amiben van, akkor majdnem biztos, hogy nem érdemes diszkvalifikálni... (láttam pl. a Blahánál egy nagyon jól felújított házban egy szintén jól felújított, kb. 70 nm-es kecót, az elég jó vételnek tűnt)
Igen, igazad van, egyenlőre a városi frekventált területeken indult be. Most tart a rengeteg, évek óta beragadt devizahiteles ingatlan felszívása a piacon, ami eltart jövő tavaszig.
Utána lesz egy boom, itt már a vidéki családi házak is pöröghetnek, és áremelkedés is beindulhat. Évi 7-9% lehet az áremelkedés, 2017.-re lesz meg a 2006-os válság előtti szint.
Amíg a spekulatív vételek 60% feletti tartományban mozognak addig nem nagyon lesz itt boom, vagyis könnyen bumm lesz. Hiába az alacsony kamat hitelezés csak nem idult be, nem véletlen sokan félnek az esetlegesen eldurranó kamattól ami duplájára vághatja a törlesztőket.
Most akinek felesleges tőkeje van az vesz kpra inkatlant 95%-ka a vételeknek készpénzes.
A másik dolog meg júlusi moratórium lejárás 1000mrd értékben dobhatnak piacra ingatlant a bankok, ahogy áll a szénájuk erre igen csak nagy az esély, nem véletlen, hogy a kormány pont júli1-től hírdette meg az új szocpolt mint ahogy az sem véletlen, hogy hazsnált ingatlanra is igénybe lehet majd venni.
Józanul gondolkodsz és higgadt vagy. Ez egy sok szempontból értékelhető hozzáállás ma. A média hecckampány inkbább árt a lakáspiacnak mint segít. Itt is olvasni, hogy az érem egyik oldala mindig csábító, amíg a másikat teljesen figyelmen kívül hagyjuk.
Az eladók lehetősége ma a féktelen optimizmus. A vevőknek pedig erősen ajánlott a szkeptikus magatartás, hiszen csak nekik van veszteni valójuk...
Manapság egy jó helyen lévő lakást szinte gyorsabban lehet eladni, mint hogy az ember kimondaná, hogy ingatlanár-robbanás, sőt, még licitálnak is egymásra a vásárlók. Budapest ingatlanvásárlási lázban ég, az árak csak szaladnak fölfelé, a kevésbé tőkeerős vásárlók pedig hoppon maradnak és egyre lejjebb kell adniuk az igényeikből. De mi a franc történik a budapesti lakáspiacon, mitől mennek egyre följebb és följebb az árak, és meddig tarthat ez az egész?
" Viszont ennek lehet egy olyan hatása, hogy az országos vagy a budapesti átlagárak csökkenni fognak." a volt devizahitelesek és a bankok júl. 1-vel kezdődő értékesítései miatt...
ez egy elég gyenge cikk, sok butasággal. az egyetlen releváns információ belőle az hogy a jobb lakásokra már licit van, nem alku, és ez a lényeg. itt ülünk 1998 óta a legnagyobb bikapiac elején és a többség nem hiszi el. Csodálatos!
" De mi a franc történik a budapesti lakáspiacon, mitől mennek egyre följebb és följebb az árak, és meddig tarthat ez az egész? "
Semmi sem történik. Akinek van pénze KP-ért vásárol, mert nincs mibe fektetni. Bizonyos helyeken. Tök mindegy, hogy feljebb mennek-e az árak, mert a mostani árakon sem tudnak vásárolni az emberek. Semeddig sem fog tartani, mert nem is történik semmi, ami a piacot megmozdítaná. Ennyi.
Így van. A befektetők feljebb tornászhatják az árakat, de mivel az árak növekedésével a bérek emelkedése nem tart lépést, így az emelt árakon valódi, életvitel céljából való kereslet nem lesz a lakások iránt. (Az elmúlt évek átlagos, nyomottnak mondott áraihoz mérve sem nagyon volt).
A spekuláns megveszi a lakást, de kinek fogja eladni, ha az új, most már maga szabta árakon nem találja szembe magát fizetőképes kereslettel? Rá fog rohadni az ingatlan.
Ez a mostani egész budapesti lakásárrobbanásos hajcihő, amibe szemmel láthatóan a Portfolio is beleállt, és ezekben a napokban szemlátomást futótűzként terjed az online híroldalakon továbbgerjesztve az izgalmakat, véleményem szerint egy rókafogta csuka helyzet lesz. Nem egyéb, mint egy tőkepiac-szerű bezsongás, ahol befektetők tömegei harapnak rá egy termékre és remélik a profitot. Csakhogy az ingatlan nem arany vagy részvény. Ingóság, amit sokkal-sokkal nehezebb értékesíteni.
Még mindig furcsaságokat mondtok..
de nekem mindegy. Phylaxia meg egyenesen össze vissza beszél. Egyik mondata üti a másikat.
Mondjuk nekem ez is mindegy.
A lakáspiac nálam a lakosság lakáskereskedése. Az, hogy néhány külföldi vásárol vagy befektetők vásárolnak, nálam nem jelenti a lakáspiac megmozdulását.
Kormányszinten is probléma a lakáspiac, próbálkoznak mindennel, de nem indul be.
A te lakáspiacod szárnyal. Örülj neki. Legalább pár emberkének menjen jól. Ennyi. :)
"de mivel az árak növekedésével a bérek emelkedése nem tart lépést"
2008 óta ui. a hazai nettó bérek 28%-kal nőttek, míg a lakások ára 10-20%-ot esett. Tehát a bérek és az árak tényleg nem atrtottak egymással lépést, a lakásárak nagyon le vannak maradva a bérekhez képest. lásd KSH: link
Ezt is szenzációsan mondod!
"Csakhogy az ingatlan nem arany vagy részvény. Ingóság, amit sokkal-sokkal nehezebb értékesíteni."
Megállapítottad hogy az ingatlan az valójában ingóság :)
SZerintem lakásfelújítások várhatók. Arra egy pár millás hitelt fel tudnak venni. Ha annak megduplázódik a törlesztője, azt még ki tudják gazdálkodni.
Nem lesz a közeljövőben az, ami a 2000-es években volt. Tanult belőle a lakosság szerintem. De ettől még a médiát tele lehet tömni vele, az nem kerül semmibe. :)
Az embereknek nincs pénzük felturbózott árakon lakást venni. Az eddigi árakon se nagyon. Jórészt befektetők mozognak a bp.i lakáspiacon, haszonszerzés céljából.
Na ez például egy lehetséges út, nem is cáfolnám. Tehát teoretikusan elképzelhető, hogy mindenki felújít. De ettől még eshet és emelkedhet is a lakások ára, tehát ez az alapkérdésünkre nem válasz.
Mondjuk nagy kérdés, hogy ha nem nő Bp-en a lakásszám, de költöznek be az emberek, mert itt van munka, jönnek a diákok, meg jönnek a turisták (szobáztatás), akkor mindehhez új lakások építése nélkül honnan lesz elég kínálat?
Persze csodák lehetnek, meg a kormány is elkezdhet építeni, ócsán is jól sikerült
tegnap egy ingatlanos előadta hogy vannak még más okok a bérlakáspiacon
nevezetesen sok diák nyáron fent dolgozik és bent marad a bérleményben nyárra is
régebben nyáron megjelent emiatt egy csomó lakás most az állítólag kevésbé van
másrészt van aki az ingatlan hiteléből kilép eladással és bérlőként jelenik meg
ismét mások eladják a régit és nem kapnak újat addigra mikor ki kéne költözniük
Amikor megjelennek a árverezésre kerülő ingatlanok, akkor lesz kínálat. De nem hiszem, hogy a befektetőkön kívül lesz számottevő emelkedés.
Szerintem a bérlakás piac lesz aktív az elkövetkező 10 évben. Ehhez persze befektetők kellenek. Felvásárolják olcsón és kiadják, mert drágán tuti nem veszi meg senki.
Az újlakás építés külföldieknek sikeres lehet, ha jönnek. A hazai fizetésből élő lakosságnak esélye sincs.
a piac elég érdekes
bent van egy csomó túlárazott, illetve pocsék lakás
csányi illetve keskeny használhatatlan erkély, sötét szobák, ablaktalan helyiségek, szuterén illetve tetőtér
vagy fent van sok pl-ban és nem mutatják hetekig ehhez képest mert van benne cég
vagy a tulaj unja mutatni
új jelenség a lebeszélő ingatlanos, ami nagyon jó alaprajzú lakásoknál van
pl hogy viszonyul a ....-hoz illetve hogy kívül nagyon lepukkant a ház (ők gyüjtenek rá ???))))) )
aztán a fent felejtett jobb lakások
megszokott kérdés amit feltesznek hogy eladná-e a lakást, meg bízzon meg a kereséssel
Az önkorik tudnák fellendíteni a bérlakáspiacot, persze ehhez pénzre lenne szükségük. Ők ki tudnak adni hosszú időre is.
Nem jó érzés, amikor a tulaj azt mondja, hogy ennyi volt és kereshetsz másikat. Ezért lenne szükség nagy cégekre akik ezzel foglalkoznak. A kérdés persze, hogy mennyiből tudnák fenntartani azt a pár 100K lakást az ország különböző részein.
a kilátás sem semmi
rézsűre, mert a hegy rossz oldalán van, besötétítve nappalit
a szomszéd támfalára, pár cm-re lévő kerítésére
aztán az önjelölt designerek kéglijei stílusidegen csicsákkal, vagy túlbontva, agyon gipszkartonozva
hát, nem egyszerű))))
A lakáspiacot ketté lehet osztani aktív (kb. 90% lakott) és inaktív (kb. 10% nem lakott) lakásokra országosan. Budapesten 905e lakóingatlanból 118e db volt nem lakott 2011-ben a népszámláláskor link
Szóval azért van lehetőség a kínálat bővűlésre lakásépítés nélkül is vagy pl. a nagyobb spekulatív tőke megjelenése nélkül is. Azt is lehet tudni, hogy Budepesten a bérlakáspiac kb. fele-fele arányban önkörmányzati és magántulajdon. A magán bérlakások aránya kb. 45e db ingatlan, kvázi ennyi a fizetőképes kereslet. A magántulajdonú lakásállomány növekedése mellett a bérelt lakások száma lassan csökkenő tendenciát mutat. Ebben azért trendfordulóra lenne szükség, hogy komolyabb bérlakáspiacról beszéljünk.
Amúgy nálunk azt is el kellen döntnie a médiának, hogy most lakásvásárlásra buzdít vagy arra, hogy béreljünk. Mert vegyünk lakást, mert nem éri meg bérelni vs. vegyünk lakásgt mert érdemes kiadni között egy komoly ellentmondás van, amit egyébként a lakáspiac vissza is igazol.
A bérlakáspiacon egyáltalán nincs hype. Azokra a típusú lakásokra, amit mindig ki lehetett adni, azt ma is keresik ugyan úgy. Azok a lakások, amik mindig is várták a bérlőjüket, azokat most is várják, akár hónapokig is, akármilyen korrekt ár/érték a bérleti díj és a lakás minősége. Az ár az úr a bérlakáspiacon. Van egy egy árszint, ami felett a lakáspiac nem olyan aktív, mint amilyennek beállítják. A hírek arról sem szólnak, hogy mennyire felhigult a bérlők piaca - a mindenáron vásárló mentalitás miatt, a jó bérlők a vásárlás felé lépnek - és tele van mindenféle spekuláló bérlőkkel, akiket sokszor még az ellenségünknek sem kívánnánk. Ez pedig már nem árspecifikus. A rossz bérlők pont ugyan úgy jelentkeznek az olcsóbb mint a drágább lakásokra.
Egyébként a spekuláló bérlők között "újra" megjelentek azok is, akik azt adják elő, hogy saját maguknak bérelnek és közben pedig üzletszerűen továbbadják rövidebb és hosszabb távra. Minden eszközt bevetnek, hogy azt hazudják, hogy maguknak keresik. Ma is volt egy ilyen esetem. 10 perc alatt árulták el magukat. Először jött a sztori, hogy külkerületben van saját otthonunk és a munka miatt bérelnének a belvárosban (már eleve egy szokatlan érv). Majd jöttek azzal, hogy próba időszakot kérnének, pár napot, hogy kipróbálják, mert már jártak úgy...Nem részeletezem, de ők saját maguk mondták el, hogy valószínűleg nem munka miatt bérelnek, hiszen több bérlői tapasztalattal rendelkeznek. Majd persze kemény alkudozásba kezdtek, pedig a lakás árában van, nincs túllöve direkt az ára. Akkor azonnal sarkon fordultak és durcásan megjegyezték, hogy ők már béreltek 1800 Eurós lakást 1000 euróért is, így nem nagyon foglakoznak a kínálati árakkal :)
Szóval egyáltalán nem könnyű megbízható bérlőt találni ma és ez egy olyan tendencia, ami egyelőre megfordíthatlan, mert egyre inkább nehezebb. A szerencsevadászokat és különböző kétes alakokat mi nem tartjuk keresletnek.
Az önkormányzatokra ne nagyon számíts. Amitől tudnak megszabadulnak. Budapesten 10 év alatt 6000 bérelt lakással lett kevesebb, aminek nagy része pont az önkományzati lakásértékesítésnek köszönhető. Arról nem is beszélve, hogy az önkormányzati lakások minősége sokszor elég kritikus, meg lehet nézni azt is.
Az állam vette most át a szerepet kényszerből az eszközkezelővel. Náluk meg sok ezer bérlő lehet országosan. Lassan majd megkérdezzük őket, mert komolyan érdekel. Nem nagyon foglalkozik vele a média.
Inkább egyik nap azt hangoztatja, hogy viszik lakásokat mint a cukrot és egymásra licitálnak, a másik nap pedig arra hívja fel a figyelmet, hogy a vásárló legyen tudatos és hagyjon időt magának minden részlet kiderítésére, mert a lakással együtt házat és szomszédokat is vásárol...ezzel együtt pedig sok rejtett kockázatot is.
Egyébként érdemes megnézni, hogy minden mögött az otthonterkep.hu van. Igazából magát reklámozza, amire a körülette lévő média birodalom (index.hu és portfolio.hu oldalak) ezt hogyan támogatják egységesen. Ez nevezik szinergiának :)
Az már részletkérdés, hogy a ingatlanhirdetések töredékével rendelkezik, főleg a bérlakásoknál. De ők a héten arról is írtak egy "komoly" áttekintést és még le is vezették, hogy 1600 kiadó budapesti lakásból, hogy szerintük mi a helyzet a budapesti bérlakáspiacon megválaszolva a budapestiek örök kérdésést, hogy hol éri meg bérelni és hol vásárolni :)
Az önkormányzatok sajnos örülnek, ha a kiadásaikat tudják fizetni viszont nincsenek nagy cégek, akik ezzel foglalkoznának. Persze a törvényi háttér is lehet kétséges lehet, olyan nincs, hogy ha valaki nem fizet akkor nem rakhatják ki. EZeket a dolgokat rendezni kell mielőtt bárki is beinvesztál milliárdokat.
A bérlakás két területen jó szerintem. Egyrészt a munka szempontjából, könnyebben lehet mozogni, másrészt a hiteltörlesztők 25 év alatt nagyon bizonytalanok, de ha valaki elveszti a munkáját akkor is nehéz és a nyakában marad egy rakat adósság, míg a bérlakásból elsétál. Tehát szerintem vannak előnyei.
Az a lakás amiben nem bejelentett bérlő lakik (esetleg még a villanyszámla is a tulaj nevére jön aki máshol lakik) az lakatlan vagy lakatos a 118e/905e-es statisztikában?
A lakóingatlan lakója nyilatkozik arról, hogy milyen jogviszonyban használja az ingatlant (bérlő vagy tulajdonos). A KSH nem foglalkozik azzal, hogy valaki feketén vagy fehéren bérel.
A nem lakott lakások 80% a KSH szerint valóban nem lakott, a többit valamilyen más céllal használnak, pl. csak alkalmanként vagy saját tulajdonú irodának.
De érdemes átnézni a 12. Lakásviszonyok KSH anyagot és sok érdékességet meg lehet tudni.
A bérlakásnak természetesen vannak előnyei, de azt nálunk nem nagyon hangsúlyozzak. Egy átlag ember számára egyenlő az ablakon kidbott pénzzzel az átmeneti megoldással. Ez a társadalmi álláspont pedig hat a bérlőkre és hat a bérbeadókra is. A bérlés lenézett és a bérbeadók is egyfajta kihasználók, akik szívják a "szegény bérlők" vérét. Tovább mehetünk odáig, hogy társadalmi elvárás az, hogy saját lakása legyen mindenkinek, ez egyfajta status quo. Ha ez nem változik legalább részben, akkor a lakóingatlan-befektetés kockázatai egyáltalán nem csökkennek. A bérlők kereslet oldala ma elég bizonytalan, ez pedig nem folyik a médiából. A bérlakáspiacon is szükség lenne egy olyan bérlő és bérbeadó viszonyra, ami azon alapul, hogy nem minden kell, hogy az enyém legyen, amit használok és tisztelem más magántulajdonát, attól függetlenül, hogy tervezek vagy nem tervezek saját lakást vásárolni.
A banknak fizetett kamatot pl. nem érzik ablakon kidobott pénznek a vevők, mert úgy gondolják, hogy a lakás értéknövekedése hosszú távon kompenzálja azt. Befektetés esetén a bérlővel akarják megfizettetni részben vagy teljesen a banki kamatot vagy a törlesztőrészletet. Ez valamikor akár igaz is lehet és van amikor ez nem jön be.
De ezzel sem foglalkozik senki, ahogy azzal sem, hogy milyen áldozatot kell vállalni/kompromisszumot kötni azért, hogy ilyen magas legyen a saját tulajdonban lakók aránya Magyarországon. A kevés szobaszám - hogy Magyarországon a társadalom több 2/3-a 2-3 szobás lakásokban lakik - ezért ilyen merev. Nem engedhetünk meg magunknak több szobás lakásokat, pedig a modern szemlélet szerint ebből 1 szoba a közös tér (nappali), 1 szoba a szülők hálószobája, 1 szoba pedig a gyerekszoba. De nem is építünk nagyobb és több szobás lakásokat. 2000 után épül lakásoknál a félszobák arány nagyon durván megnőtt. Vagyis nő a 12 nm-nél kisebb szobák aránya.
A lakásviszonyaink pedig teljes mértékben hatnak a bérlakáspiaci kilátásokra, lehetőségekre, várható trendekre. Vagyis maga a lakásállomány adott. Pl. az, hogy Budapestne a lakott lakások 80%-a 79 nm-nél nem nagyobbak.
Aztán az a sokat hangoztatott 50-75 nm között "közkedvelt" kategória igazából a legnagyobb hányadot teszi ki a lakásállományban. Budapesten is kb. 45%, más nagyobb városokban is 50 nm körül van.
Azt is tudni kell, hogy KSH szerint mint lakóingatlan lakás. A lakóövezeti jellege szerint van megkülönbeztetve, hogy falusias/családi ház jellegű 1 lakásos pl. Csak, hogy nehogy félreértse valaki. A köznyelv és a "tudományos" nyelv néha mást ért egy-egy szó alatt. A jog szerint is lakás minden lakóingatlan.
nálunk a totális szervezetlenség,ami nagyon érdekes....itt mindenki önállóan hajtja végre az ingatlannal kapcsolatos adás-vétel vagy bérbeadási dolgokat....californiában nekem nagyon feltűnt, hogy egy helyen a kínált ingatlant lehet bérelni,megvenni, vagy akár megvenni és bérbe adni, de ezt mind egy szervezet végzi és a vevőnek (bérlőnek) semmit nem kell csinálni, tehát nem keres vevőt, eladót vagy bérbe vevőt....és ami még érdekesebb,amikor menni akar, akkor is ezzel a szervezettel tárgyal és nem foglalkozik vevőkkel...
az a hirdetésben hagyott lakás is érdekes dolog,mert a mi lakásunk is tovább volt hirdetve....én úgy látom, hogy befolyásolás miatt hirdetnek 10-et, hogy a 11. el legyen adva.....a 10 hirdetéssel "felhúzzák" az árat, aztán eladják az optikalilag olcsó 11. ingatlant.....az ingatlanirodák a vevőknek úgy árulják a lakásokat, hogy nem a kiszemelt ingatlanról beszélnek, hanem másik 10-ről, hogy ez a 11. miért jó...de az egész egy kamu, csak befolyásolni akarják a vevőt ,illetve megtéveszteni
Rátapintottál valamire a két hozzászólásoddal. Nálunk összeségében elmondahtó, hogy nagyon rosszminőségű az ingatlanállományunk az árak ezt viszont nem túlságosan mutatják. Ezért marad az életérzés értékesítése nem az értéké.
Az életérzés értékesítési mód viszont nem új találmány. Minden termék és szolgáltatás piacánál egyre inkábbb előtérbe került. Nálunk a lakáspiacnál ez azt eredményezte, hogy a sok szemetet úgy akarják eladni, hogy rád akarnak közben adni egy szép szemüveget, hogy jobban érezd magad tőle, amikor kifizeted az árát. Ne azt lásd amit veszel, hanem legyél boldog a vásárlás örömétől és hogy lakástulajdonos lettél és tartozol valahová pl. az adott kerülethez (tegyük fel van valami presztízs értéke a városrésznek az adott kerületen belül), stb.
De nálunk kevés szolgáltatás veszünk igénybe, mindent magunk akarunk intézni. Az ingatlanok köré épült szolgáltatások nálunk azért nem túl népszerűek. Ennek meg is vannak a maguk racionális okai, ahogy benne van az a magyar szokás is, hogy amit meg tudok tenni én is, azért inkább nem fizetek. Lehetne vitatkozni azon, hogy melyik a jobb - a sok szolgáltatást igénylő társadalom - vagy a sokat önállóan "barkácsoló". Valószínűleg azért van valamilyen egészgéges aranyközép út, ahogy nálunk az ingatlanokhoz kapcsolódó szolgáltatásokon azért van még fejleszteni. Hogy van-e igény a fejlettebb szolgáltatásokra nálunk, még sokszor az is kérdés. A különböző fejletlen de magukat nagyon komoly értékesítők sem tudnak kilépni a saját árnyékukból és az egész üzleti modelljük úgy rossz ahogy van. A jelenlegi piaci környezet is konzerválni látszik ezt. Pl. amíg az a fontos, hogy hány irodája van egy cégnek és kvázi "ki pisil messzebbre" vagy kinek nagyobb a "szerszáma", ahelyett, hogy koncdntrálják az erőforrásaikat, növeljék a hatékonyságot és észrevegyék, hogy nem a gomba mód elhelyezett irodák a lényegek, hanem hogy az ingatlanértékesítő ne "tegnap" kezdje egy gyorstalpaló képzéssel. De nálunk az "ingatlanos" egy szitokszó és mondjuk ki, hogy megint okkal. Nem sok hozzáadott értéket látni ma egy értékesítő használatával. Nem is tudnak mit mondani, csak, hogy nagy a "szerszámuk és messzire pisilnek" :)
hát így van, de egyébként a rossz lakás nem rossz buli, mert nekem is volt 2 ilyen lakásom és tudatosan rosszat kerestem, hogy én újítsam fel.....igaz nehéz volt érvényesíteni az árban, de ez nem érdekes.....a rosszat is nehéz volt meg a felújítottat is nehéz volt,mert fogalmuk sincs embereknek arról, hogy egy 50-60 nm-es lakás felújítása 3-4 millió Ft.......a californiai adatbázis tapasztalat, mert az az volt egyébként nagyon fontos lenne, hiszen képzeld el, hogy minden igény egy helyre fut be és ettől lesz igazán piaci az ár is...
Túl sokat írok így is, ezért nefm mindig pontosítom a rossz lakás fogalmát. Ez nem feltétlenül az állapotára utal, sőt, inkább az ár/érték arányára. Az érték alatt pedig a benne rejlő lehetőségeket jelent. Tehát ha valójába értékelni kell egy lakást
1. akkor a rejtett értékeit mérjük fel
2. aztán azt, hogy ebből mennyi van érvényesítve és mennyi nincs
3. majd megnézzük, hogy mennyibe kerülne maximalizálni a benne rejlő lehetőségeket
4. ha az éték-maximalizálás után az kínálati ár (vagyis amennyit az eladó szeretne érte) magasnak tűnik, akkor túlértékelt a lakás
Az értékbecslők zsebében meg most kinyílik a bicska, mert őket egy ingatlan forgalomképes ára izgattja csak. A forgalomképes ár pedig nem egyenlő pl. a vásárlási/eladási ár + felújítás költségével. Ha jól csináljuk, akkor a lakás piacképes ára a felújítás költségen felül növekszik.
5. ezt hívhatjuk profitnak/hozzáadott értéknek is
Ezt hívjuk mi tudatos ingatlan-befektetésnek. Hiszen itt nem a piaci hangulatra alapczza valaki az ingatlanának az árnövekedést, hanem maga befolyásolja az értéknövekedést, amit utána általában érvényessíteni is tud az árban, akár rövid távon, akár hosszabban. Mert az értéket be lehet árazni általában, a spekulációt nem nagyon.
Amiről beszélsz - a koncentrált helyi ingatlan központok - komoly piaci tudást halmozhatnak fel. És igen vannak előnyei lennének, hogy ha egy helyi piac, pl. budapesti szinten egy kerületen belüli városrészben (ha elég nagy egy kerület ehhez) egy ingatlan központ lenne, ami mindent tud és lát, legyen szó eladásról és kiadásról.
Ma tényleg az a legnagyobb baj, hogy a vevők és az eladók is átalában csak spekulálnak, hogy mi van a piacon, de a bérlők és a bérbeadók is. A spekuláció pedig rendkívüli módon torzítja a piacot - lásd értékesítő hálózatok piactorzító hatását, aminek nálunk pont a dezinformáltság az alapja.
Egy áltláthatóbb és tudatosabb piacon, nem lenne helyük az olyan mentalistáknak, mint amik most mozgatni akarják a szálakat és elérni azt, hogy rajtuk keresztül vásároljanak vagy adjanak el.
Jöhet a kérdés, hogy mi lenne a különbség abban, hogy ha lenne egy szakmailag kifogástalan ingatlan központ egy területen szemben a sok elaprózott ingatlanértékesítőkkel szemben:
A jelenlegi piac teljesen átláthatatlan, ezért az értékesítő cégek általában élet halál harcot folytatnak a túlélésért és egymás kiszorításáért. Ez a cél pedig szentesíti az eszközt. Vagyis most ezek a cégek egymással vannak leginkább elfoglalva. Őket a jutalék motiválja, nem az, hogy a piac átláthatóbb és tudatosabb legyen. Nekik a szükségtelenül magas árak még érdekük is, hiszen több jutalékot jelent.
Ezért a mai magyar ingatlanértékesítésben sajnos nem látni hozzáadott értéket. Sőt, inkább árfelhajtó hatású, árakat torzít és tovább növeli az ingatlan ára és értéke közötti szakadékot. A dezinformáltság a mai magyar piacon egy status quo, aminek a fentartásában leginkább az értékesítők az érdekeltek.
Leginkább kényszerből vásárolnak a vevők értékesítökön keresztül. Nem hiába: VEVŐ FIZET MINDENT, az értékesítő jutalékát is. Amivel azért van baj, mert ha nincs mögött érték, akkor a jutalék része a vétleárban tényleg csak ablakon kidobott pénz.
Ma, Magyarországon, az internet korában ingatlanosoknak helye nincs. Hozzáadott értékük nulla, sőt gyakran negatív, nem egyszer találkoztam olyannal, hogy "a tulajdonos nem mondja, de nyugodtan próbálkozzon egy millióval lejjebb, oda fogja adni" - mondja az eladó ügynöke.
Minden info fenn van a neten, össze tud találkozni a kereslet meg a kínálat, semmi segítség nem kell hozzá - Pénzt fizetni ingatlanosnak elképesztő pénzkidobás. Nem is értem hogy maradhattak életben máig, bár asszem ez is olyan szakma mint a taxis, 20-30év múlva nem lesz.
Érdekes, amit mondasz. Fejlettebb lakáspiaccal rendelkezőknél az inagtlannak kapcsoalatos szolgáltatások a piac szerves rész.
Nálunk természetesen minden máshogyan vagy, de ettől függetlenül sok példaértékű lakáspiac fejletség pont attól függ, hogy milyen szinten része annak a szolgáltatói oldal.
Te arra tippelsz, hogy 20-30 év múlva nem lesznek pl. lakóingatlannak kapcsolatos szolgáltatók, mert nem lehet hozzáadott értékük. Olyan mint, amilyen most van nálunk, tényleg reméljük, hogy nem lesz. De olyan lehetne olyan, amire azért büszkék is lehetnénk.
Én lassan 20éve csinálom. Miért lenne csak 20-30 a szolgáltatóknak.
Arról azért ne feledkezzünk meg, hogy az ingatlanközvetítőnek kell eladni az eladó irreális vágyát árban, arra kell vevőt szerezni és nem kis pénzt hoz ezzel a közvetítő a tulajdonos zsebébe.
Persze van olyan is, hogy a tulaj is el tudná adni maga az ingatlant, de nem mindenki ér rá hirdetni, a közvetítő lecsekkolhatja a vevőt, így nehezebb átverni a maffiának a tulajt pl. Ha nem a ház előtt találkoznak, akkor ki tudja szürni a rossz arcú egyéneket. Be tudja állítani egy piaci árnak megfelelő árra az ingatlant. Tud másképpen hirdetni, célratörően, amit pl a tulaj nem biztos megtesz. Kiemeli saját pénzéből a hirdetést, feladja azt újságban saját pénzén, amit a tulajnak nem kell. Tanácsot ad, parktikát az eladáshoz és kapcsolt szolgáltatásokat is tud hozzárendelni. Energia tanúsítvány, ügyvéd, földhivatali ügyintézés.
Ingatlanközvetítőre NINCS SZÜKSÉG. addig volt, amíg a kereslet és a kínálat nem látta egymást. Ma, az internet korában pontosan lehet látni az összes eladni szándékozót. Már nem úgy van mint 20 éve, hogy címeket kell venni, meg expresszt bogarászni, stb, hanem rákeresel: örs vezér környéke, 30-40 nm2, és mindent tudsz.
Az ingatlanügynök az egész folyamathoz semmit nem tesz hozzá, sőt rontja általában az eladó üzletét. Kárt okoz. Értelmetlen
"Persze van olyan is, hogy a tulaj is el tudná adni maga az ingatlant, de nem mindenki ér rá hirdetni"
Hülyeség, 3 site-ra felrakni kb. 5 perc. Ennek a hozzáadott értéke 1000 FT. MAX!
"a közvetítő lecsekkolhatja a vevőt"
Hogyan? Hogyan jobban, mint én? Magánnyomozó az ingatlanos vagy mi?
Hülyeség ez is.
"Be tudja állítani egy piaci árnak megfelelő árra az ingatlant"
Ezt az eladó is meg tudja tenni, ha megnézi a hasonló árakat. ha meg nincs vevő, lejjebb megy. Ez a piac.
Tehát ez is értelmetlen.
"Tud másképpen hirdetni, célratörően, amit pl a tulaj nem biztos megtesz. Kiemeli saját pénzéből a hirdetést, feladja azt újságban saját pénzén, amit a tulajnak nem kell."
Az újságos hirdetésnek vége, interneteshez meg lásd az első pontot. Tehát ez is értelmetlen.
"Tanácsot ad, parktikát az eladáshoz és kapcsolt szolgáltatásokat is tud hozzárendelni."
további lényeg: kamuzás a szobaszámokban
luk , étkező, hall félszobaként elszámolva
vagy az amerikai konyhás leendő átalakítás utáni szobaszám megjelenítve jelenlegiként
referenciafotók)))))
hát nekünk is kellett ingatlanos iroda mind az 5 ingatlanunk adás-vételénél , mert a magán hirdetések közel sem olyan hatékonyak....meg szerintem is kell mindkét félnek "középre" valaki, aki le vagy fel indokolja az árakat a másik félnek úgy, hogy nem megy a zsebére ez kimondottan, persze az egy másik kérdés, hogy sok ingatlanosnak nem sikerül ez a középre állás,mert valamelyik félt képviseli kizárólag
A banknak fizetett kamatot pl. nem érzik ablakon kidobott pénznek a vevők, mert úgy gondolják, hogy a lakás értéknövekedése hosszú távon kompenzálja azt. Befektetés esetén a bérlővel akarják megfizettetni részben vagy teljesen a banki kamatot vagy a törlesztőrészletet. Ez valamikor akár igaz is lehet és van amikor ez nem jön be.
Az értéknövekedés nem minden ciklusra jellemző.
1995-2005 ig 130%-nőttek az árak.
2005-2015 között még -5% csökkenésnél tart szerintem.
azt a szobaszám kamuzást nem a tulaj, hanem az ingatlannyilvántartás okozza, hiszen úgy van nyilvántartva...inkább nm kamuzások vannak,mert sok embernek fogalma sincs a netto nm-ről pl. egy tetőtérnél.....persze ezzel vigyázni kell,mert nem valós adatok esetén a vételárból arányosan visszaperelhető a kamu nm......
és aki poziban volt 2005-től az mind bukott és nem is kicsit...na ezért nem áll fel az ingatlanpiac.....a bérlés 10 éve éri meg úgy, hogy jelenleg sem fogták fel ezt a vevők.....
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link