PORTFOLIO FORUM

és úgy gondolom, hogy mindent megtesznek a kormányok, hatalmak hogy elkerüljék az összeroppanást. és még messze vagyunk tőle. de így csak a tüzijáték lesz majd a végén nagyobb.

FreszelÃ©s 2025. 10. 27. 14:17

Előzmény: #1318 szieszta

#1319

Ha nem veszel az őrületben részt, akkor garantált az ütemes lemaradás. Ha meg részt veszel, akkor meg bármelyik nap kirepülhetsz egy kanyarban.
Kockázatmentesen megőrizni a pozíciónkat (~reálértékben másokhoz képest) szerintem nem lehet a mai világban. Aki nem választ, az is letette a voksát valahova. Ő akkor járhat (talán) jól egyedül, ha nagyon hamar jön az összeroppanás.
Én így látom.

szieszta 2025. 10. 27. 14:08

Előzmény: #1313 izommanvagyok

#1318

Nekem is pontosan ez a bajom, hogy jobban fáj a veszteség, mint ha kimaradok a duplázásból. Nem irigylem, akinek sikerült, hiszen nem tőlem vette el.
A 2008 engem is megviselt egy picit, azóta csak apró pénzt merek kockáztatni, azt meg minek?
Soha nem gondoltam volna, hogy korlátlan pénzt mernek kinyomni és ilyen sokáig működhet ez összeomlás nélkül. A közgazdászok már 10 éve a hiperinflációtól félnek, de úgy látszik, van egy két eszköz, ami ezt felszippantja anélkül, hogy a reál gazdaságban gubancot okozna. Az egyik ilyen a tőzsde, a másik a kriptoipar, a harmadik az ingatlan. Hihetetlen léggömb van fújva, régebben ennek a tizedétől bedőlt volna a rendszer.
Ez már olyan, mint mikor kapsz pénzt tűzifára, de te a bankókkal tüzelnél.
Hitel hitel hátán, de nem csak a személyek, vállalatok, cégek úsznak nyakig adósságban, hanem az országok is.
Hitler annak idején ezzel akarta ellehetetleníteni (ha jól emlékszem) Angliát, hogy nekiállt fontot hamisítani és piacra dobni. Most ezt a központi bankok csinálják, ráadásul szinte korlátlanul, legálisan.

izommanvagyok 2025. 10. 27. 13:41

#1317

Végső összefoglalásA magas illeték és tranzakciós költség egyfajta "játszma őriző" az ingatlanpiacon.

Az állam számára: Egy kiszámítható és stabil adóbevétel forrása.
A befektető számára: Ez egy belépési akadály, ami megnehezíti a piacra jutást, de egyben védelmet is nyújt azzal, hogy korlátozza a versenyt és stabilizálja az árakat. Ez az ár, amit fizetni kell egy olyan eszközért, amely lehetővé teszi a hatalmas tőkeáttételt, stabil, fizikai értéket képvisel, és kettős jövedelemforrást biztosít.

A logika tehát nem az, hogy az egyik jobb a másiknál, hanem hogy különböző célokra és kockázatvállalásra szólnak. A tőzsde likvid, gyors és alacsony belépési küszöbű. Az ingatlan egy lassú, tőkeigényes, de rendkívül stabil és hatalmas tőkeáttétellel kombinálható befektetés, amit az állam és a piac is "megvéd" a magas belépési díjak által.

izommanvagyok 2025. 10. 27. 13:39

#1316

Pont ezt kérdeztem a géptől a mai napon :
MIért van az, hogy ha ingatlant veszel sok 4-6 meg még több illetéket kell fizetni minden országban a földön? és a tőzsdén akarsz venni valamit vagy állampapírt az minimális tranzakciós díjú? miért védik igy vagy terhelik igy az ingatlanbefektetést ha kiadásra veszel vagy magadnak? azért mert jó biznisz? jobb mint a tőzsde és nehéz legyen belépni a piacra? mi logika ebbe?
Kiváló és mélyreható kérdéseket fogalmaztál meg, amelyek az ingatlan- és pénzügyi befektetések leglényegesebb aspektusait érintik. Bontsuk lépésről lépésre ezt a komplex témát.
1. "Miért van az, hogy ingatlannál sok illetéket kell fizetni?"Az ingatlanbeszerzési illeték (vagy más néven ingatlanátruházási illeték) és a járulékos költségek (ügyvéd, földhivatali díjak) minden országban magasak, bár mértékük nagyon eltérő. Ennek több oka is van:

Stabil adóalap: Az ingatlan egy fizikai, mozdíthatatlan dolog. Nem tudod elvinni egy adóparadicsomba, így az állam számára ez egy nagyon megbízható és nehezen kerülhető adóforrás.
"Fizetős belépő" az ingatlanpiacra: Az ingatlanvásárlás egy jelentős, életre szóló döntés. A magas belépési költségek kiszűrik azokat, akik komolyan nem gondolják végig a vásárlást, és némileg lelassítják a spekulánsok beáramlását is (bár nem teljesen).
Költségvetési bevétel: A helyi önkormányzatoknak forrásra van szükségük az infrastruktúra (utak, iskolák, könyvtárak) fenntartására, amit az ingatlanok használnak. Az illeték ezek finanszírozásában segít.
Szabályozó eszköz: Az állam az illeték mértékével tudja befolyásolni az ingatlanpiacot. Ha túlmelegedett a piac, emelhetik az illetéket lehűtésként. Ha ösztönözni akarják, csökkenthetik (pl. családi házvásárlásnál kedvezmények formájában).

Összefoglalva: Az állam számára az ingatlan egy kiváló adóztatási pont, mert látható, kötött és értékes.2. "A tőzsdén vagy állampapírnál minimális a tranzakciós díj?"Igen, általában igaz, hogy a tőzsdei vagy állampapíros befektetések tranzakciós költségei aránytalanul alacsonyabbak, mint egy ingatlané.

Likviditás és hatékonyság: A tőzsde egy hipermérgekített, likvid piac. Naponta több milliárd dollár forog meg rajta. A brókercégek versenye és a technológiai fejlődés (pl. nullás brókercégek) leviszik a díjakat a minimumra. Egy részvényt másodpercek alatt tudsz venni és eladni.
Alacsony adminisztráció: Egy részvény vásárlása nem igényel ügyvédet, földhivatali bejegyzést, illetéket vagy tulajdonjogi átruházást. Egy digitális tranzakció.
Állampapír: Az állam konkrétan azt akarja, hogy vegyéd az állampapírt, mert így közvetlenül hozzájuk forduló hitelt adsz. Ez az államadósság finanszírozásának egyik legolcsóbb módja, ezért minimalizálják a belépési akadályokat.

3. "Miért védik így vagy terhelik így az ingatlanbefektetést?"Ez a kérdés a lényegre tör. Az ingatlan magas belépési küszöbe egyaránt jelent terhelést és védelmet.A. Hogyan "terheli"?
Nyilvánvalóan: a magas kezdeti költség (önrész + illeték + egyéb díjak) miatt nehéz belépni a piacra. Ez kizár sok potenciális befektetőt, akinek nincs nagy tőkéje.B. Hogyan "védi"?
Pontosan ugyanez a magas belépési küszöb védi azokat, akik már benne vannak a piacon.4. "Mi a logika? Azért, mert jó biznisz? Jobb, mint a tőzsde?"Igen, a logika részben az, hogy az ingatlan egy alapvetően más, de nagyon erős befektetési forma, amelynek egyedi előnyei vannak, amiért érdemes "fizetni" a magas belépési díjjal.

Jellemző	Ingatlan	Tőzsde / Állampapír
Tőkeigény	Nagyon magas	Nagyon alacsony (akár 1 részvény is)
Likviditás	Nagyon alacsony (hónapokig is tart eladni)	Nagyon magas (másodpercek alatt)
Leverage (Tőkeáttétel)	Lehetséges és gyakori (hitellel veszed)	Ritkább, kockázatosabb (margin keret)
Befolyásolhatóság	Közvetlen (felújítasz, bérbeadod)	Közvetett (szavazol a gyűlésen)
Jövedelem	Bérleti díj (aktív jövedelem)	Osztalék / Kamat (passzív jövedelem)
Kockázat	Koncentrált (egy eszköz), lokális	Diverszifikált (több eszköz), globális

Tehát miért jó biznisz, és miben jobb/más, mint a tőzsde?Végső összefoglalásA magas illeték és tranzakciós költség egyfajta "játszma őriző" az ingatlanpiacon.

Az állam számára: Egy kiszámítható és stabil adóbevétel forrása.
A befektető számára: Ez egy belépési akadály, ami megnehezíti a piacra jutást, de egyben védelmet is nyújt azzal, hogy korlátozza a versenyt és stabilizálja az árakat. Ez az ár, amit fizetni kell egy olyan eszközért, amely lehetővé teszi a hatalmas tőkeáttételt, stabil, fizikai értéket képvisel, és kettős jövedelemforrást biztosít.

Korlátozza a kínálatot: Nem mindenki ugrik be és építkezik, mert drága. Ez a korlátozott kínálat (főként a jó lokációkban) hosszú távon támogatja az ingatlanok értéknövekedését.

Kiszűri a "gyengébb kezeket": Aki képes kifizetni a magas belépési díjat, az valószínűleg anyagilag stabilabb, és kevésbé valószínű, hogy pánikszerűen, veszteséggel kényszerül eladni, ami destabilizálhatná a piacot.

Csökkenti a spekulációt (részben): Bár vannak spekulánsok, a magas tranzakciós költségek miatt rövid távon ("flipping") kevésbé megérős az ingatlan spekuláció, mint egy részvényé. Ez egyfajta védelmet nyújt a túlzott áringadozások ellen.

Tőkeáttétel (Leverage): Ez a legnagyobb trükk. Egy 30 milliós lakásra adsz 6 millió forint önerőt, és 24 milliót veszel fel hitelre. Ha a lakás értéke 40 millióra nő, a te tőkéd 6 millióról 16 millióra nőtt (~166% hozam). A bank pénzén keresel. Ezt a tőzsdén sokkal nehezebb és kockázatosabb megtenni.

Tapintható, valódi eszköz: Van fizikai értéke. Nem fog nullázódni, mint egy csődbe ment cég részvénye. Alapvető emberi szükséglet (lakhatás), mindig lesz rá kereslet.

Kettős jövedelem: A részvényből árfolyamnyereséged és esetleg osztalékod van. Az ingatlanból van bérleti díjad (ami fedezi a hiteltörlesztőt és még marad is) + az árfolyamnyereség.

Infláció-elleni védelem: Az ingatlan értéke és a bérleti díj hosszú távon általában követi vagy megelőzi az inflációt.

szieszta 2025. 10. 27. 13:37

Előzmény: #1302 HZsooolt

#1315

János korábban az OTP-ről is lehangoló képet festett.

izommanvagyok 2025. 10. 27. 13:34

#1314

Pont e miatt a háttér sztori miatt ( idegbetegség a tőzsdén akár ideiglenesen is elszenvedett veszteség miatt) nekem nem való a tőzsde és örökre meg fognak maradni a lakások. Lehet fogok tőzsdézni, de fix megélhetésre szükséges lakások tuti megmaradnak és 7 % os állampapír hozam mellett sincs nagy ingerenciám tőzsdézni úgy , hogy azért van lakáshitelem is.. ( előbb azt kéne letudni és nem eltőzsdézni a pénzt az pedig még 2-3-4 -5 év...
szóval leghamarabb ha tőzsdére adnám a fejem az legalább 3-4-5 év lesz.... 8,19 en fordul egyik lakáshitelem kamata ( stoppos ) jövő nyártól így célszerű azt kifizetnem másik 5,85 % kamat 8 évig még fix harmadik 3 % os hitel 7 mft nem sok ( annak idején felvett CSOK hitel) amit ki se fogok sose fizetni.

izommanvagyok 2025. 10. 27. 13:15

#1313

A Genesissel 2 - 2,5 szereztem a tőkém még 20 évesen fiatalon egy akkori lakás árával csináltam 5 mft volt Miskolci lakás aztán megbátorodtam kimentem az amerikai tőzsdére még jókor ( mikor még nem omlott össze az árfolyam - napelemes story cég volt itt a BET en) Kint pedig jött a 2008 as válság szénné buktam magam a végén apám sírjára maradt 300 e ft kivettem a pénzt és megcsináltattam ( örökség volt ) -
EGy lakásom maradt amit örököltem még abból éppenhogy egy lepukkant csepeli 1,5 es panelt tudtam venni még utolsó pillanatban. (miskolci lakás árából 2 őt örököltem)
akkor megtanultam soha többet tőzsde! ha milliókkal kevesebbet ér a számládon a pénzed azt én képtelen vagyok kibírni.
Idegbeteg voltam zombi egész nap a monitort bámultam reggeltől estig az árfolyamokat néztem igazi szerencsejáték volt.
Apám mesélte szomszéd fickó dicsekedett fia egy ház árával tőzsdézik ( jelzálog hitel) milyen szép hozamokat csinál hogy duplázza a pénzt milyen gyorsan aztán fél évre rá hallottuk elárverezték a házát csődbe ment.. Ismertem olyat itt a forumon mert akkor is már fórumoztam csak tőzsde témába, hogy a fickó annyit pénzt bukott felakasztotta magát 2009 es válságba stb... Szóval a tőzsde kemény világ a kiválasztott részvény pedig egy lutri.. ha pedig részvény idexet veszel kiszámoltattam a géppel egy 60/40 es portfolió elmúlt 25 évben ( SP500 index - kötvény amicsi) 7,6 % ot hozott! átlabba FT alapon ! most a FT alapú állampapír 7 % ot hoz a tranzakciós adó egy dollár váltásnál 0,45 % az utalási díjról stb ne is beszéljünk ... van értelme? nem igen! Persze lehet nézni 2010 től is a szép időktől akkor +12 % ot hozott ez a portfólio de nem mindig lesz ez így ( ingatlan lekörözte)
Ha nekem 10 évig csak stagnálni fognak az ingatlan árak sem érdekel nekem a panel 5 % os bérleti bevétel elég a megélhetésre bőven a többit meg letojom nekem nem kell több pénz csak maradjon meg az ami van..!
Veszteni nem szeretek jobban fájna mint ha most azt mondanák nyertél 10-20 milliót és? 1 mft veszteség jobban fájna. és nem is lennék boldog többől.
persze gondolkodom én is betolok bitcon ba csinálok 3-5 X et és majd milliárdos meg multi milliárdos lennék az igen egy life changing életminőség változás lenne , de ha elbuknák mindent akkor szerintem én is a hurkot a nyakam köré tenném....! Jó nyilván nem de elég kemény lenne azzal a tudattal élni míg fel nem bukom dolgoznom kell 65 éves korig vagy még tovább mire mi oda kerülünk

HZsooolt 2025. 10. 27. 13:06

Előzmény: #1311 HZsooolt

#1312

az ugyebar stagnalt - csökkent 2009 es 2014 között Maestro!!

HZsooolt 2025. 10. 27. 13:05

Előzmény: #1310 izommanvagyok

#1311

pont annyira mint az ingatlan..

izommanvagyok 2025. 10. 27. 13:01

Előzmény: #1297 HZsooolt

#1310

Nézd meg az OTP chart ját hányszor ovlt az elmúlt évben 8 e ft ? Most nagyon megugrott de lehet 10 évig egy filllért sem keresel sokáig stagnált 2007 ben 12 e ft az otp
https://www.google.com/finance/quote/OTP:FRA?window=MAX
Nagyon tévedsz ha azt hiszed részvénnyel pofon egyszerű persze megnézed vissza menőleg mindenki okos .. egy halom pénzt keresni főleg kiválasztott részvénnyel... Szerencsejáték az egész!

HZsooolt 2025. 10. 27. 12:57

Előzmény: #1308 Placi82

#1309

nem indultál minusz 100-ról, mert egy géniusz vagy ( már sokszor leírtad virágnyelven)

Placi82 2025. 10. 27. 12:44

Előzmény: #1295 szieszta

#1308

Ja nekem is elég jó a memóriam nekem is. én is megnyertem fizika versenyt, és történelem versenyt is, de .Baudelaire, es Villonba is otthon voltam. De egy szegény parasztgyerek voltam egy eldugott keleti orszagreszben. Ha Budán születek úri családba, jó kis szülői kapcsolatokkal, hát másképp alakul az biztos...
De az stimmel, hogy itt valamikor valaki azt mondta hogy a gyereke megindulasára is gyűjt.
Helyesen..
Én az élet futóversenyen minusz 100meterrol.indultam míg valaki +100meterrol, a 200 méteres sikfutasban... Akinek zseni a gyereke azért tamoggasa, akinek meg sík hukye akkor még azért, mert elsüllyed.

#1307

Ha nem tudom, hogy mi a fsz van a tőzsdéken (márpedig gyakran nem), akkor ráülök a kezemre és nem csinálok semmit. Aztán ha tudom és úgy érzem még napok, hetek múlva is, akkor megteszem amit meg kellett. De ritkán van ez. Jellemzően évente 1 max 2 érdemi tradem van, a kis játszos pénzt meg párszor felteszem, aztán van hogy azzal sincs kedvem csinálni semmit félévig.
Eddig (ismétlem eddig) ez a "nem tudom, akkor nem csinálok semmit" bejött.

Placi82 2025. 10. 27. 12:34

Előzmény: #1303 DavidCamp

#1306

Vettem én is. Tűpontosan az alján valami 9000 én Eladtam 15 alatt kicsivel. . Zseni vagyok vazze...🤪
A 4 ig meg nem is értem...... Azt nem is vettem évekig csak oldalazott, a semmire aztán meg rakéta, de mire?

tihamer 2025. 10. 27. 12:32

Előzmény: #1294 Placi82

#1305

"De ha lenne 50 milliárdod akkor nem lennel 100 szor boldogabb sőt , a vagyon teher súlya alatt, csak depisebb lennél. Mert rettegsz hogy elveszited vagy ebukod a feléT."
.
Engem a pénz, a vagyon nem izgat,
hanem nyugtat.
☝️🙂👆

Placi82 2025. 10. 27. 12:30

Előzmény: #1297 HZsooolt

#1304

Normális vagy? Én általában tudtam mit csinálok a tőzsden, jó érzékkel, vagy ösztönösen, ha lwlteritettek például olajszektorba, akkor korrigáltam és jó döntését hoztambraereztem a geopolitikai dolgokra mert az mozgatja a tőzsde már. Meg a jegybanki elnökök( FED, EKB,) bofogesei,mikor ez mikor az....
2-3 hete úgy állok mint Bálám szamára. Bambán es értetlenül..... Nézek mi a fejemből halvány gőzöm sincs mit csináljak. Ritka eset ez, nes ijesztő is egyszerre nekem.
Idáig hetente most már naponta változik a geopolitikai 180 fokot. Ez már így nem nehezített pálya, hanem lehetetlen. Trump 100%vam, másnap megsincs vam.
Kína ritkafoldfem off! 1het múlva ritkafoldfem kivitel on!!!
Vazze és van aki erre a viszonyokat rakják chaetot és a TA-t????? Mi van? Hát nem látják a fától az erdőt.?
Úgy beporgetiknazb3mbwrt a tőzsden, ma ezt mondja Trump papa, holnap homlokegyenest mást.
Na így kombinálj ha tudsz....

DavidCamp 2025. 10. 27. 11:45

Előzmény: #1297 HZsooolt

#1303

Sokan tolták be a pénzt 10ezernél, de amikor 9000 lett akkor is. Sőt 12ezernél is amikor már növekedésben volt!

HZsooolt 2025. 10. 27. 10:48

#1302

nem említeném egy lapon az OTP-vel sem az opust se a 4ig-et...

szieszta 2025. 10. 27. 10:39

Előzmény: #1299 HZsooolt

#1301

Nézd meg a 4ig-et, nem kellett 8 év a négyszerezéshez, de közben olvasd el pomperj véleményét róla a
https://forum.portfolio.hu/topics/opus-es-4ig-elemzesek/38170
fórumban.
Ha valaki, akkor ő tényleg érthetne hozzá, mégsem úgy mozog, mint ahogy megjósolta.
De az FF topikban is óriási népszerűségnek örvend a RIG , ami szintén nem hozza az elvárt szintet.
Nagyon sokszor olvasom "tudtam, hogy ez lesz" de mégsem mert beszállni. Ez van. Utólag mindenki okos lehet, de az már késő.