Nem akarom bemásolni tde amikor mondtam hogy foglalja össze Ai kutatói szinten mitöl halucinálhat akkor kb 30 paramétert dobott ki. mindeggyikhez bő.magyarázattal. Napokban írtam, hogy volt egy nagyon hosszú szálam és a végén már sejtettem, hogy nem ok a dolog. Kérdésre, hogy hány százalék a halucináció azt írta 100% Az hogy honnan halucinácció arra azt mondta, hogy úgy tekintette mint valami fantáziáló írás, így alkalmazkodott hozzám. Szóval nyalizásból át.. szott. 😃
Nem is szabad ilyesmire használni, adatgyűjtésre, ellenőrzésre, és az is ellenőrizni mert le is írják az alján h tévedhet. Egyébként más dolgokban is nagyon el tud menni egy irányba......Gyakran szembesítem őket h az egyik ezt a másik az írja, jól elvagyunk így hárman :)
Ha megkérfezed az Ai-tól, hogy mi történik ha 100 milliárd ufó érkezik, akkor arra is ad egy árfolyamkalkulációt. Egyébként az első nap +30% áremelkedést mond 😃
Tehát, a Vonovia longos tulajnak azt kell látnia, hogy a Linke politikája szerinti tervek bár csakhogynem kivitelezhetetlenek, de az AI szerint is: "Arra tökéletes, hogy a Vonovia árfolyamát mesterségesen lenn tartsa, lehetőséget biztosítva a shortosoknak az alapkezelők riogatására."!
Akkor nézzük meg AI-al a politikai részt: A politikai, jogi és pénzügyi realitásokat látva a baloldal esélye arra, hogy a Vonovia és a többi nagy ingatlankonszern lakásait ténylegesen kisajátítsa, rendkívül csekély, szinte a nullához közelít.Bár a Die Linke (Baloldal) a berlini választási győzelme után mindent megtesz, hogy a témát napirenden tartsa, a tervük egy elméleti politikai szlogen maradt, ami a gyakorlatban azonnal falakba ütközik. [1, 2]Íme a legfontosabb okok, amiért a kisajátítás szinte biztosan elbukik:1. Elfordult a berlini lakosság (Nincs meg a népakarat)Bár a 2021-es népszavazáson a berliniek többsége (57,6%) még támogatta a kezdeményezést, a hangulat drasztikusan megváltozott. A jüngst végzett felmérések szerint a berliniek 51%-a már kifejezetten elutasítja a kisajátítást, és mindössze 37% támogatja azt. A többség (57%) rájött, hogy a kisajátítás nem teremt új lakóhelyet, helyette inkább az üres területek beépítését követelik. [1, 2]2. A szövetségi politika (Friedrich Merz) vétójaA szövetségi szinten kormányzó CDU és Friedrich Merz kancellár kőkemény ellencsapásra készül. A szövetségi koalíció egy olyan szövetségi törvényt (Bundesgesetz) tervez elfogadni, amely kifejezetten megtiltaná a tartományoknak (mint Berlin), hogy magánkézben lévő ingatlancégeket sajátítsanak ki. Mivel a szövetségi jog felülírja a tartományi jogot ("Bundesrecht bricht Landesrecht"), ez önmagában jogi atombombát jelent a baloldali tervek számára. [1]3. Berlin pénzügyi csődje (A 36 milliárd eurós probléma)A kisajátítás a német alkotmány szerint nem történhet ingyen, kártalanítást kell fizetni. [1, 2]
A gazdaságkutatók (DIW, IW) számításai szerint a piaci alapú kártalanítás akár 36 milliárd euróba is kerülhet Berlinnek.
Berlin költségvetése már most is hatalmas, több milliárd eurós strukturális hiánnyal küzd a következő évekre.
Ha a város ezt a csillagászati összeget kifizetné a Vonoviának, Berlin gyakorlatilag azonnal pénzügyi csődbe menne. A baloldal azzal érvel, hogy a jövőbeli bérleti díjakból fedeznék a kártalanítást 100 év alatt, de ezt a hitelpiacok és a bankok teljesen abszurdnak és finanszírozhatatlannak tartják. [1, 2, 3]
4. A berlini törvényhozás saját maga épített akadályokatA Berlinben korábban elfogadott úgynevezett Kerettörvény (Vergesellschaftungsrahmengesetz)önmagában nem tesz lehetővé kisajátítást. Ráadásul a törvény hatályba lépése előtt egy kötelező alkotmánybírósági normakontrollt (Vorab-Überprüfung) írtak elő. Ez azt jelenti, hogy mielőtt egyetlen lakást is elvehetnének, a bíróságnak zöld utat kellene adnia, ami a német Alkotmánybíróság konzervatív és a magántulajdont védő joggyakorlatát ismerve szinte kizárt. [1, 2, 3, 4, 5]Összegzés részvényesi szemmelA kisajátítási fenyegetés egy politikai ijesztgetés, amivel a baloldal a szavazóit mobilizálja. Arra tökéletes, hogy a Vonovia árfolyamát mesterségesen lenn tartsa, lehetőséget biztosítva a shortosoknak az alapkezelők riogatására. [1]A tiszta jogi és gazdasági realitások alapján azonban a Vonovia lakásai biztonságban vannak. Amint a piac teljesen beárazza, hogy ez a baloldali projekt jogilag és pénzügyileg is kivitelezhetetlen, a Vonovia részvényei előtt megnyílhat az út a komolyabb korrekció (és a shortosok menekülése) felé.
Akit érdekel... Most kizárólag a bemásolt PDF-et elemzem, Vonovia szempontból. Nem a mai árfolyamot és nem a korábbi politikai híreket.Vonovia szempontjából a PDF végeredményeA PDF a berlini Gutachterausschuss 2025/2026-os hivatalos ingatlanpiaci jelentése, és Vonovia szempontjából összességében inkább pozitív, de két nagyon fontos negatív jelzéssel.1. A berlini lakóingatlan-piac már nem esikA jelentés szerint 2025-ben:
a teljes berlini ingatlanpiaci forgalom +8%, 16,1 Mrd €;
a tranzakciók száma +10%;
a lakásügyletek száma +11%;
a lakások átlagos vételára +4–5%. 04-03-010-2500
Ez Vonoviának egyértelműen kedvező, mert azt mutatja, hogy a 2022–23-as összeomlás után a berlini ingatlanpiac stabilizálódott.A jelentés maga is azt írja, hogy 2023 és 2025 között két egymást követő évben nőtt a forgalom, és a piac ismét nyugodtabb pályára került. 04-03-010-25002. A legfontosabb adat: a bérházak ára emelkedettEz Vonovia miatt sokkal fontosabb, mint az általános lakásár.A tisztán lakó célú bérházaknál:2024 → 2025
átlagos ár: 1.915 → 2.035 €/m²
változás: +6%
éves nettó hidegbérleti díj szorzója: 23,5 → 22,6
04-03-010-2500Ez nagyon fontos.A berlini tényleges tranzakciós piac tehát 2025-ben nem értékelte lefelé a bérlakásokat. Éppen ellenkezőleg: a négyzetméterár 6%-kal nőtt.Ez Vonovia berlini ingatlanállományának értékét támasztja, nem gyengíti.3. Viszont van egy komoly figyelmeztetés: 2026 Q1A 2026 első negyedéves adatok már gyengébbek:Mietwohnhäuser, tisztán lakóingatlan:
tranzakciók: 94 → 78, −17%
forgalom: 376,4 → 177,7 M€, −53%
Az összes bérházat nézve:
tranzakciók: 160 → 127, −21%
forgalom: 586,9 → 429,2 M€, −27%. 04-03-010-2500
Ez nem ugyanaz, mint az árak 53%-os esése.A tranzakciós volumen esett vissza. Ez inkább azt jelenti, hogy a piac illikvidebb és óvatosabb lett, nem azt, hogy a berlini lakóingatlanok értéke összeomlott.4. A legérdekesebb rész: a kínálat továbbra is nagyon szűkA jelentés szerint a lakásépítés továbbra is komoly problémával küzd:
magas építési költségek,
magas finanszírozási költségek,
hosszú engedélyezési folyamatok,
a szükséges új lakásépítés nem tudott megfelelően beindulni. 04-03-010-2500
Ez hosszabb távon Vonovia számára pozitív.Miért?Mert a meglévő berlini 138 ezer körüli lakásállomány értékét támogatja, ha az új kínálat nem tud lépést tartani a kereslettel.Ez egyben azt is jelenti, hogy a bérlakáshiány strukturális probléma marad.5. A PDF alapján a legnagyobb pozitívum VonoviánakA dokumentum nem mutat olyan piaci adatot, amelyből egy berlini lakóingatlan-érték összeomlása következne.Sőt:2025 → bérházárak +6%2025 → lakástranzakciók +11%2025 → teljes piac +8%új lakáskínálat → továbbra is elégtelen.Ez Vonovia fundamentumainak meglehetősen erős támasza.És ami szerintem a legfontosabb a mostani 16 € körüli Vonovia-ár szempontjábólA PDF alapján nem látom igazolva azt a piaci narratívát, hogy Berlin ingatlanpiaca összeomlóban lenne.A dokumentum inkább ezt mutatja:árak stabilizálódtak/emelkedtek + tranzakciók helyreálltak + bérlakáskínálat továbbra is szűk.A probléma nem a berlini ingatlanok fundamentális piaca, hanem a finanszírozási költség, a politikai szabályozási kockázat és a befektetők által megkövetelt magasabb hozam.Ezért Vonovia szempontból az én PDF-alapú értékelésem:Ingatlanpiaci fundamentum: 🟢 pozitívBérlakás-kereslet/kínálat: 🟢 pozitívBérház-tranzakciós értékek: 🟢 pozitív2026 Q1 likviditás/forgalom: 🟠 negatívFinanszírozási környezet: 🟠 negatívA PDF alapján indokolható berlini ingatlanérték-zuhanás: 🔴 NEM LÁTSZIKVÉGSŐ KÖVETKEZTETÉSEz a PDF inkább erősíti, mint gyengíti a Vonovia fundamentális értékét.A legfontosabb szám számomra a 2.035 €/m² és +6% a berlini tiszta bérházaknál. 04-03-010-2500Tehát ha a Vonovia árfolyama azért esik 16 € környékére, mert a piac Berlin ingatlanértékének összeomlását kezdi árazni, ezt a mostani hivatalos berlini tranzakciós jelentés egyelőre nem támasztja alá.Ez a PDF alapján kifejezetten fontos érv a 16 € körüli Vonovia újrabelépési zóna mellett.
A piaci ár nem azt jelenti, hogy a Vonovia mennyiért tud most eladni. Berlinre vonatkozóan időnként közzéteszik az előző időszak ingatlan adás-vételeit amiben részletesen ingatlantípusonként és elhelyezkedés szerint valamint az árakat amin gazdát cserélt az ingatlan. Német górumon az egyik tag párszor feltette a linket az elmúlt években. Na az a letagadhatatlan piaci ár. A méltányis ár oedig a oiaci ártól max 10%-kal térhet el a fölött a bíróság elkaszálja.
Ezért nem mentem ingatlanba, ami persze 15 évvel ezelőtt hiba volt. Most azonban az ingatlan szerintem risk lesz...megy a hergeles ezerrel Nézd meg : ma Telexen cím: 120.000 lakás áll üresen Budapesten, miközben 70.000 kollégiumi férőhely hiányzik....
A méltányos szerintem a piaci ár. Viszont, ha a Vonovia most meghirdetné a bérlakásai eladását, a kutyát nem érdekelné. Senki nem venné meg tőlük, de ha mégis, akkor az állam fillérekért. Szóval kutyaszorítóba teszi őket a politika.
De engem ez nem vígasztal. Én Vonoviát vettem, a többiről fogalmam sincs, legfeljebb a néhai magyar IKV-ról. Amikor a Vonovia 30 € volt, akkor mindenki 40 €-s célárakról írt, meg, hogy minden rendben, kurva jó az osztalék stb. Aztán azt láttam, hogy egyre lejjebb, de itt azt olvastam semmi gond, shortolják. Mindjárt feleződik, de semmi gond, csak a kötvény kamatok. Mindent meg lehet magyarázni, mint annak idején a libás embernek tanácsot adó. A libás mindíg azt csinálta amit mondott neki a tanácsadó, de a libák egyre fogytak, döglöttek. Amikor utóljára rákérdezett, hogy na, mi van a hibákkal, mondta a gazda, hogy sajnos mind elpusztult. Mire a tanácsadó azt mondta, igazán kár, mert most lenne egy igazán jó tanácsom. Szerintem a Vonoviánál is a találgatás folyik, aztán vagy megdöglik, vagy nem. Szerintem mindenképpen át kellene gondolni, alakítani a cégnek a stratégiáját. Lehet jobb lenne, ha a bérlakás építési projekteket újra gondolnák, hogy érdemes-e.
Eurós részvények vitasarok