„Fennáll-e veszélye annak, hogy az EKB megismétli a 2011-es hibát? A Bloomberg számos közgazdászra és volt jegybanki tisztviselőre hivatkozva arról számol be, hogy az Európai Központi Bank (EKB) veszélybe kerülhet, hogy megismétli a 2011-es, az euróövezetre nézve jelentős következményekkel járó monetáris politikai hibát azáltal, hogy ezen a héten esetleg kamatot emel.” https://stock3.com/news/droht-der-ezb-eine-wiederholung-des-fehlers-von-2011-17108292
EKB döntésre kiváncsi leszek:“A Destatis adatai szerint a német ipari megrendelések áprilisban 3,8%-kal csökkentek az előző hónaphoz képest; a Bloomberg felmérése 2,0%-os csökkenést várt. A márciusi növekedést +4,5%-ra módosították lefelé, és három hónapos összehasonlításban (február-április) a megrendelések 3,1%-kal alacsonyabbak voltak, mint az előző három hónapban.”
“Mike Kammann, a Bausparkasse Schwäbisch Hall vezérigazgatója a lakóingatlanok árának 2-3 százalékos emelkedésére és kissé magasabb kamatlábakra számít, és úgy véli, hogy a lakásvásárlás továbbra is nehezen lesz megfizethető a következő öt évben. A Szövetségi Statisztikai Hivatal 2025-re 206 600 elkészült lakásról számol be (-18% az előző évhez képest; családi házak - közel 25%), és a lakóingatlanok árának 3,2%-os növekedéséről 2024-hez képest.”
“Kiváló elemzés, köszönöm szépen. Egy lényeges pontban azonban határozottan nem értek egyet veled: A portfólióra leegyszerűsítve a viszonylag magas 23-as szorzók csak azért merülnek fel, mert az átlagos bérleti díj mérsékelt 8,39 euró négyzetméterenként. Egy magánbérbeadót nem érdekelne a bérleti díj indexe vagy a bérleti díj szabályozása, és 12 és 16 euró közötti összeget számítana fel (a helyszíntől és az állapottól függően). Berlinben, Hamburgban, Münchenben, Frankfurtban, Stuttgartban, Heidelbergben, Freiburgban, Tübingenben stb. néha még többet is. Tehát, amikor egy kisebb bérbeadó meglát egy többlakásos házat a piacon, az alapján számol, hogy mit tud reálisan felszámítani bérleti díjként a következő három évben a bérleti díj emelése, felújítása és természetesen az új bérleti szerződések kombinációjával. Az az ár, amelyet egy vevő hajlandó lenne fizetni, ennek megfelelően kerül meghatározásra. Természetesen a helyzet minden bizonnyal más, ha egy több száz millió euró értékű teljes portfóliót adunk el. Azonban mindenképpen feltételezhető, hogy a Vonovia által nyilvántartott könyv szerinti értékek reálisak. Mindazonáltal teljesen helyes a példádban szereplő számításod, miszerint például a könyv szerinti érték 10 százalékos diszkontja 25 százalékkal csökkenti a nettó eszközértéket (NAV). Ugyanakkor, ha a másik irányba nézünk, a könyv szerinti érték 10 százalékos prémiumja (ami a féléves értékelések miatt rövid távú értékesítés esetén valószínűleg nem fordul elő, de negyedévente nagyon valószínű, hogy újraértékelések révén keletkezik) a NAV 25 százalékos növekedését eredményezi. Ez tehát mindkét irányban működik, és nemcsak kockázatot, hanem lehetőséget is jelent. Továbbá: A Vonovia hitelfedezeti aránya (LTV) 45 százalék. Ez azt jelenti, hogy minden 100 eurós könyv szerinti értékre csak 45 euró kötelezettség jut. E tekintetben a NAV tehát 55 euró minden 100 eurós könyv szerinti értékre (egyszerűsítve és a többi figyelembe veendő tétel miatt nem korrigálva). Továbbá a Vonovia hitelfedezeti aránya 45 százalék. Feltételezve, hogy a bérleti díjak a következő 10 évben évente 4 százalékkal plusz x százalékkal emelkednek, összhangban a bérleti díjindexszel és a bérlőkre áthárítható modernizációs költségekkel, a 10 év múlvai átlagos bérleti díj 12,41 euró lenne, ami már most is az új bérleti szerződések országos átlagának tűnik. Ez az emelési ütem tehát meglehetősen reális (feltéve, hogy a Szövetségi Alkotmánybíróság 2029-től hatályon kívül helyezi a bérleti díjak korlátozásáról szóló törvényt), és valószínűleg a portfólió értékének évi nagyjából 4 százalékos növekedéséhez vezet (az építési költségeket nem számítva, de ezeket piaci áron értékelve --> a Vonovia olcsóbban építkezik, mint a piaci ár, így az IFRS szerint a befejezéskor értékelési nyereséget termel). A Vonovia 2025-ös éves jelentése magasabb számokat feltételez (244-245. oldal: Kijelenti, hogy a piaci bérleti díj 2 százalékos emelkedése a portfólió értékének 2,4 százalékos növekedését eredményezné). Az alacsonyabb számokat fogom használni, és egyszerűen kiszámolom a 84 milliárd eurós könyv szerinti értéket x 1,04^10 = értéket, ami 10 év alatt körülbelül 124 milliárd eurós portfólió könyv szerinti értéket eredményez. Ha addigra az adósságszint egyetlen centtel sem csökkent volna (ami értelmetlen feltételezés, de mégis ezt teszem), a nettó átruházási juttatás (NTA) körülbelül 84 milliárd euró lenne, vagyis részvényenként körülbelül 99 euró. Az alacsonyabb számokat fogom használni, és egyszerűen kiszámolom: 84 milliárd eurós könyv szerinti érték x 1,04^10 = 124 milliárd könyv szerinti érték. Tegyük fel egyszerűen, hogy a kamatlábak tartósan magasak maradnak, a bérleti díjak nem emelhetők évi 4 százalékkal (hanem csak 2 százalékkal), és hogy a politikusok továbbra is kedvezőtlenek lesznek a bérbeadókkal szemben. Következésképpen feltételezzük, hogy a könyv szerinti érték növekedésére az érték egyharmada hatással lesz (azaz 4/3 = 1,33). Ezután a 10 év múlva esedékes könyv szerinti értéket a következőképpen számítjuk ki: 84 milliárd x 1,0133^10 = 95 milliárd euró, a nettó transzferaktivitás (NTA) pedig 55 milliárd euró, azaz részvényenként körülbelül 65 euró. És mind a négy paramétert már nagyon pesszimistán értelmeztem. Tehát láthatják, hogy jelenleg egy abszolút túlreagálásnak vagyunk tanúi a részvényárfolyam csökkenésével kapcsolatban, különösen a Vonovia esetében. Ez végül alábbhagy.”
Ha már úgyis áll a topik akkor egy kis olvasnivaló német fórumból:“Üdvözlet mindenkinek! A Vonovia részvényárfolyamának jelenlegi teljesítménye biztosan nem biztató. Íme a gondolataim a kérdésről: A fő probléma egyszerűen a magas adósságteher és az adósságtőke emelkedő átlagos kamatlába. A jelenlegi teher évi 2,1%. Ha elképzeljük, hogy ez az összes adósság egyszerre járna le, és refinanszírozni kellene, feltételezve az átlagos 8 éves "új" lejáratot, a kamatláb körülbelül évi 4,25% lenne (ami a Vonovia 8 éves kötvényeinek átlagos hozamának felel meg), ami további 2,15%-os terhet eredményezne. Egy feltételezett 40 milliárd eurós adósságszinttel ez évi körülbelül 850 millió eurós többletterhet jelent. A kamatlábak jövőbeli alakulása vagy növelni, vagy csökkenteni fogja ezt az összeget. Továbbá a Vonovia vezetősége csökkentheti a kamatfizetéseket rövidebb átlagos lejáratok kiválasztásával. Ennek a megközelítésnek a hátránya, hogy a kockázatok megnőnek a kamatlábak hirtelen emelkedése esetén egy ilyen rövid távú refinanszírozás után. Ezzel szemben lehetőség van arra is, hogy gyorsabban profitáljunk a kamatlábak későbbi csökkenéséből, majd később kedvezőbb kamatozású hosszú távú refinanszírozást biztosítsunk. Az előny természetesen az, hogy a Vonovia kötvényeinek átlagos futamideje közép- vagy hosszú távú. Néhány kötvénynek akár 20 évnél is hosszabb a lejárata, alacsony kamatlábbal. Így ez a 850 millió eurós (c.p.) többletterh csak fokozatosan, sok év alatt szivárog be az eredményekbe. Cserébe a bérleti díjak emelkedése teljesen kiszámítható. Az itt felvetett kérdés egyáltalán nem a közel teljes kihasználtság eléréséről szól, hanem inkább arról, hogy a politikai döntéshozók egyre növekvő tendenciát mutatnak be a bérbeadók számára. Ez azért felháborító, mert a bérbeadók kárára érkező bérleti díjtámogatások logikusan kevesebb új építéshez vezetnek, és súlyosbítják az alapvető problémát – a lakáshiányt a nagy keresletű városi központokban. Különösen azért, mert széles körben elterjedt az a felfogás, legalábbis sok médiumban, hogy a bérbeadókat túlzottnak vagy akár kapzsinak ábrázolják. Melyik bérbeadó akar állandóan ilyen képpel szembesülni, és állandó, önkéntelen védekező pozícióban találni magát? Ha a politikusok célja, hogy a lakhatás megfizethető legyen a bérlők számára, akkor véleményem szerint ennek egyetlen módja az, hogy a (mesterségesen alacsony) bérleti díjat kapó bérbeadók a bérleti díjuk és a "tényleges piaci bérleti díj" közötti különbséggel megegyező állami támogatást kapjanak. Ennek a támogatásnak természetesen valahonnan származnia kell. Ez valószínűleg csak adóemeléseken keresztül lenne lehetséges. De a pozitív következmény az lenne, hogy mindenki hozzájárulna ennek a hiánynak a refinanszírozásához, nem csak a bérbeadók. Továbbá megkérdőjelezem az alapelvet: Teljesen érthető, hogy egy civilizált országban mindenki fedélre vágyik a feje fölött. De ha így nézzük, miért korlátozzuk magunkat a lakhatásra? Egy sürgetőbb társadalmi-politikai probléma például annak biztosítása, hogy az emberek megengedhessék maguknak az élelmiszert. Miért nincs "élelmiszerár-plafon", amely korlátozná a nagy kiskereskedelmi vállalatok profitját? És biztosan sok más példa is van: Miért függ a törvényes egészségbiztosítás járulékkulcsa a keresett jövedelemtől, míg a magán felelősségbiztosításé, amivel mindenkinek rendelkeznie kellene, nem? Mindezekkel a kérdésekkel a probléma az, hogy hol húzzuk meg a határt? És ki dönt? Ha egyre több dolgot befolyásol az állam, a szocializmus nincs messze. Egy olyan forgatókönyv, amit biztosan nem szeretnék, legalábbis magamnak nem. Visszatérve a Vonovia-ra: Mind a fent említett politikai bizonytalanságok, mind pedig a lakások esetében – véleményem szerint – túlzottan magas, körülbelül 23-as szorzó (lakásár osztva az éves bérleti díjjal) miatt úgy vélem, hogy a Vonovia értékelési árai jelentősen túl optimisták. Biztos vagyok benne, hogy a Vonovia – ha lehetséges lenne – egyszerűen csökkentené a vállalat meglévő tőkeáttételét a lejáró kötvények értékesítés útján történő refinanszírozásával. Véleményem szerint az a tény, hogy ez nem mindenhol történik meg, sokatmondó. A probléma abban is rejlik, hogy sok esetben egy nagyobb épületből származó egyes lakások eladása jogilag nem lehetséges.Furcsának találom, hogy ebben a kontextusban a vállalat reményeket kelt abban, hogy a részvényárfolyam küszöbön állhat. Talán ez is megtörténik – de mit ér egy papíron magas érték, amely nem állja ki a kritikát? Véleményem szerint az új vezérigazgató nehéz helyzetben van: egy olyan helyzetet örököl, amelyet rövid távon nem lehet jelentősen megváltoztatni – legalábbis a főbb tényezők tekintetében nem. A látszólag magas egy részvényre jutó nettó eszközérték problémája az, hogy egy hipotetikus felbomlási forgatókönyvben a jelenlegi részvényárfolyam melletti biztonsági ráhagyás a tőkeáttétel miatt összeomlik. Ez könnyen szemléltethető egy családi ház példájával: Ha birtoklok egy 1 millió euró értékű ingatlant, amelyet 600 000 euróval finanszírozok, akkor a nettó eszközértékem 400 000 euró. Ha most eladom az ingatlant 900 000 euróért, azaz 10%-os diszkonttal, akkor a nettó eszközértékem 300 000 euróra csökken. Ebben a példában az értékelés 10%-os csökkenése a NAV (nettó eszközérték) 25%-os csökkenését eredményezi. Úgy vélem, hogy teljesen helyes az üzletágat a tisztán lízingen túlra bővíteni. Ez számomra egy valóban növekvő piacnak tűnik. A kiindulópont azonban jelenleg meglehetősen szerény. Hosszú távon azonban ennek kifizetődőnek kell lennie. A helyzet összefoglalása az én szemszögemből: Pozitív: Várható teljes kihasználtságElőre látható bérleti díjak emelkedéseA nem lízingtevékenységekből származó vonzó és kiszámíthatóan pozitív hozamok várhatóan növekvő arányaVonzó jelenlegi kamatláb 2,1% évente Negatív: A bérleti díjakkal kapcsolatos meglévő kormányzati beavatkozások, amelyek valószínűleg tovább emelkednekA kamatfizetések várható fokozatos növekedéseBecslésem szerint egy valódi felbomlás esetén a NAV jelentősen a közzétett NAV alatt lenneKamatsokk kockázata, ha az euróövezeti országok fizetőképességébe vetett bizalom tovább csökken. Véleményem szerint mindez valószínűleg kiegyenlítődik, ezért továbbra is azokra az eszközökre fogok összpontosítani, amelyek minden olyan forgatókönyvből profitálnak, ahol a piac nem tapasztal meredek esést. A 20 napos maximálású és júniusi lejáratú diszkont certifikátomat korábban eladtam, méghozzá 19,89 eurós nyereséggel az időérték-nyereség miatt. Az egyidejűleg megszerzett 19 napos maximálású és szeptemberi lejáratú diszkont certifikát jelenleg (mérsékelt) veszteséget mutat. Végül szeretném látni, hogy a Vonovia vezetősége sokkal nagyobb mértékben támaszkodik az átváltható kötvényekre, mint eddig. Véleményem szerint a hitelek jelentősen alacsonyabb kamatlába kompenzálná a részvényárfolyamok jelentős emelkedése által okozott felhígulást.
Totalcaron van egy jó cikk az elektromos autózásrol, ami a finanszírozási szemszögből próbálja megvilágítani a piacot. Mivel a e autózás lassan inkább számítógépes iparag, mint hagyományos autó ipar az avulas sokkal gyorsabb lesz vélhetőleg, ami a finanszírozást pláne nehéz időkben nagyon meg fogja nehezíteni. Sok olyan buktatoja van az e autózásnak , ami jelenleg még nem előre látható.
Nem az autóról hanem a cégről volt szó. Az autói: amit egy BYD 15m -ért tud (felszereltség, anyagok, szoftver stb) azt egy merci vagy BMW 30-40m fölöttől tudja.
Annyira rossz a vélemény a merciről a fórumban, hogy vettem a záróban 47,995-ön. A németeknél a merci státuszszimbólum. Tök mindegy, hogy mennyire gagyi, a vezérigazgatók imádják.
Eurós részvények vitasarok