GSPARK  

Nincs nagy izgalom az osztiért!

Köszi!

GsPark: még annál is többet érhet, mint gondoltuk Hosszas egyhelyben állást követően az első negyedévben ismét új csúcsra hízott a Graphisoft Park bevétele és eredménytermelése. Az elmúlt év fejlesztései elkezdtek beérni, miközben a meglevő ingatlanok továbbra is teljes mértékben telítettek. A jó hírek sora itt nem ér véget, hiszen a vállalat igen komoly mértékben (a decemberi 4400 forintról 5520 forintra) emelte a részvényenkénti nettó eszközértékre vonatkozó becslését. A látottak alapján saját reális érték becslésünket is megemeljük (3270 forintról 3965 forintra), de egyelőre konzervatívabb feltételezésekkel élünk, mint a vállalat. Mivel azonban még az így mutatkozó potenciál is kellően impozáns, a jelenlegi szinteken újrabeszállási lehetőséget látunk a GsPark piacán, annak ellenére is, hogy egy évvel ezelőtt megfogalmazott kereskedési ötletünk már 30 százalék feletti pluszban van. Stratégia: új célszint: 3965 Ft (korábbi célszint: 3270 Ft); stop-loss változatlanul 2880 Ft; hozam-kockázat arány 3-as. Új csúcson a bevétel és EBITDA termelésA vártnál gyorsabban futhat fel az új ingatlanok kihasználtságaA menedzsment jelentős mértékben emelte ingatlanérték becslésétSaját fair érték becslésünket 3965 forintra emeltükHamarosan jön a 2,5%-nyi osztalékfizetés A szektortársakhoz képest is meglehetősen alulárazott a Park Idén többet kell költeni a régebbi irodák modernizálására, felújításáraJelentős mértékben emelkedett már az árfolyam az elmúlt évekbenAz irodapiacon 2018-ban duplázódhat az átadott irodák számaA forint erősödése kockázat lenne az eurós kimutatások miattA vállalat mérete kicsi, a részvények likviditása alacsony Elindult a növekedés 2015 végére a GsPark kihasználtsága 100%-ra emelkedett, ami elég erős felső korlát, hogy ne engedje tovább hízni a vállalat bevételeit. Ezzel viszont az idei első negyedévben sikerült szakítani, a bevételben ismét növekedést láthatunk a tavalyi hasonló időszakhoz képest. Így új rekordot sikerült felállítania a Parknak, amiben a mostanra beérő és átadásra kerülő új fejlesztések játsszák a főszerepet. Az SAP márciusban vette át azt az 5500 négyzetméteres irodát és 300 férőhelyes mélygarázst, amit kifejezetten a cég igényei szerint alakítottak ki. Ez nagyságrendileg 10%-kal növeli a Park területét, így mivel az új iroda is teljes egészében kiadott, ez érezhetően fogja hizlalni a következő negyedévekben a cég bevételeit. Ahogy az a további 2500 négyzetméteres (4%-nyi) épület is, amit júniusban adnak majd át, az első negyedéves adatok szerint igen jónak mondható, 80 százalékos telítettséggel. Ezzel nem állnak meg a fejlesztési munkák, egy további 12 ezer négyzetméteres (20%-nyi) iroda és 450 férőhelyes mélygarázs építése is folyamatban van, 2018 második negyedévére várható az átadás. Ebből 3300 négyzetméterre az SAP szintén igényt tart majd, és további 3300 négyzetméterre lesz opciója. Amennyiben az opciós jogával is él majd az SAP, úgy az új épület már mostani tudásunk szerint is 50% feletti kihasználtsággal indulhat, ami szebb felfutást feltételez annál, mint amivel mi korábban számoltunk. Természetesen ezek a folyamatok nemcsak a Park bevételeit, hanem eredménytermelését is pozitívan befolyásolják majd. Az EBITDA ennek előszeleként az első negyedévben már szintén új csúcsra futott, a menedzsment ennek megfelelően a már korábban is kommunikált 7,5%-os bővülésre számít az év egészében. Bár az eredménytermelést nem érinti majd közvetlenül, a készpénztermelésre mégis negatív hatással lehet a most bejelentett korszerűsítési munkák elindítása. A Parkban ilyen jellegű beruházásokra korábban jellemzően éves szinten 500-800 ezer eurós összegben került sor, idén azonban egy 2 millió eurós felújítási kiadást jeleznek előre. A Park legrégebben épült épületeinek korszerűsítését célzó munkák elindításáról van szó, ami a későbbi években is nagyobb kiadásként jelentkezhetnek majd, mint amit eddig megszokhattunk (és amivel eddig mi is kalkuláltunk). Persze ezekre a felújításokra úgy is tekinthetünk, mint egy igen fontos eszköz az ügyfélelégedettség magasan tartásához, ami a kihasználtsági ráta csúcszintjében ölt testet. Sokkal értékesebbek az ingatlanok A legnagyobb meglepetés a jelentésben mégis a valós ingatlanérték becslés jelentős megemelése. A legfrissebb kalkuláció szerint az egy részvényre jutó nettó eszközérték 17,8 eurós (5520 forint), míg egy negyedévvel ezelőtt még „csak” 14,2 eurósra (4400 forintos) rúgott a kalkuláció. A korábbiakhoz képest már az is változást jelent, hogy a vállalat frissítette az ingatlanvagyon értékelését, hiszen azt éves rendszerességgel, az éves jelentésben szokta megtenni. Mostantól azonban negyedéves sűrűséggel is frissítésre kerülnek az adatok, ahogy azt sok más régiós ingatlankezelő és fejlesztő vállalat is teszi egyébként. Mi változott egy negyedév alatt? Alacsonyabb irodapiaci hozamokkal számol a vállalat, az épületeknél a korábbi 6,75% helyett 6,5%-kal, a fejlesztési területeknél 7,75% helyett 7,5%-kal;az építési költségek emelkedése miatt magasabb bérleti díjakat alkalmaznak;a hosszú távú kihasználtságra vonatkozó feltételt 90-ről 95%-ra emeltékaz új fejlesztések korábbiaknál várt gyorsabb feltöltésével kalkulálnak. A vállalat várakozásait továbbra sem tartjuk a valóságtól elrugaszkodottnak, de a feltételezésekre már a konzervatív jelzőt sem lehet ráragasztani. Saját kalkulációinkban egyelőre több ponton is óvatosabb megközelítést alkalmazunk, elismerve azt, hogy idővel továbbra is inkább a számok megemelésére, mintsem azok rontására kerülhet majd sor. Azért mi is optimistábbak lettünk a következő miatt Látva azt, hogy a Park az új fejlesztéseit a korábban általunk vártnál gyorsabb ütemben sikerül feltölteni, a bevétel és eredménytermelés gyorsabb felfutásával és alacsonyabb irodapiaci hozamokkal kalkulálunk. Emiatt a 3270 forintos korábbi reális érték becslésünket 3965 forintra emeljük, és a konzervatív megközelítés miatt továbbra is inkább felfele mutató potenciált látunk még benne. A korábbi 7%-kal szemben 6,75%-os irodapiaci hozamot alkalmazunk. A Parkéhoz hasonló bérleti díjakat alkalmazó budapesti régiók tranzakciós irodapiaci hozamaiból indulunk ki, felhasználva a Cushman&Wakefield tanácsadócég legfrissebb, 2017 első negyedévi jelentését. Ezzel valamivel pesszimistábbak vagyunk, mint a Park által alkalmazott 6,5%-os szint, másrészt idővel, a hozamok folytatódó csökkenése felfele mutató potenciált jelenthet reális érték becslésünkre nézve. A régiós szektortársak között a legolcsóbb A GsPark részvényei a jelenlegi árszinteken is a legalacsonyabb P/NAV mutatóval forognak az európai szektortársakhoz képest. Jóval kisebb, illikvidebb részvényről lévén szó, ez nem teljesen indokolatlan, de olyan mértékben talán mégis túlzás, mint amit jelenleg látunk. A régiós cégeknél a vállalatok saját nettó eszközérték becslését használjuk a mutató számításakor, ahogy a GsPark esetében is. A legfrissebb, 5520 forintos NAV becslésből kiindulva 0,56-os P/NAV mutató adódik, miközben a régiós átlag 0,8-as. Amennyiben a GsParkot is ide kezdené árazni a piac, úgy akár a 4400 forintos árfolyamok is reális magasságnak tűnnének. A mutatószám alapú összehasonlítás tehát szintén azt sugallja, hogy van még felfele potenciál 3965 forintos modellalapú fair érték becslésünkhöz képest. Hasonló következtetés adódik az iparágban közkedvelt P/FFO mutató alkalmazása során is (mely a P/E-hez sokban hasonlít). A vállalat amortizációt és ingatlanérték változást kiszűrő eredménynövekedési potenciálja kellően nagy, miközben a 12-es P/FFO mutató a régiós összevetésben az egyik legalacsonyabbnak számít. Egy gondolatkísérletet elvégezve a 4000 forintos árfolyam 15,4-es mutatót eredményezne, ez azonban még mindig semleges árazási szintet jelentene a versenytársakhoz képest. Osztalék, eladósodottság Annak ellenére, hogy komoly fejlesztési munkák vannak folyamatban a Parkban, a vállalat eladósodottsága nem fog elszállni a következő években. Idén 33%-os hitelarányt várunk az ingatlanvagyonra vetítve (LTV ráta), ez régiós összevetésben (az átlag 45%-os) kellően alacsonynak mondható, ráadásul a jövő években a hitelek törlesztésével a ráta még csökkenhet is. Ennek köszönhetően az osztalékfizetés is emelkedő pályán maradhat, holott korábban tartottunk attól, hogy a fejlesztésekre való tekintettel a menedzsment már az idei éves kifizetésre is alacsonyabb összeget javasol. Ez végül nem következett be, május végén 78 forintos osztalékfizetésre kerül sor (május 11-én lehet utoljára osztalék reményében vásárolni), ami 2,5 százalékos osztalékhozamnak felel meg. Technikailag is impozáns A részvény technikai képe is jól fest, igazából komolyabb eladói hullámok nélkül sikerült egyre feljebb kapaszkodnia az árfolyamnak. A tegnapi nagy emelkedéssel ráadásul sikerült új csúcsra emelkedni, így megnyílt az út az újabb emelkedő hullám előtt. A papír mindenesetre már közel van a túlvettséget mutató szintekhez, de az MACD vételi jelzése egyelőre optimizmusra ad okot. A GsPark napi grafikonja A szektorhangulat is kedvező, az osztrák ingatlancégek jelentős árfolyam emelkedési hullámot tudhatnak maguk mögött. Ebben az alulárazottságuk és a régiós piacok kedvező makrokilátásai mellett a régiós ingatlanszektor konszolidációjával kapcsolatos várakozások is szerepet játszhatnak. A GsPark bár idén jelentőset emelkedett már, a régióban látható módon több olyan részvényt is lehetett találni, ami sokkal nagyobb árfolyam emelkedést könyvelt el. Kockázatok A vállalat eredménytermelésére nézve a legnagyobb kockázatot a bérlői elvándorlás jelentené. Relatíve koncentrált a bérlői struktúra, az SAP, a Microsoft, vagy a Graphisoft a terület jelentős részére tart igényt, vagyis ha velük nem sikerülne szerződést újítani, az nehéz helyezetbe hozhatná a vállalatot. Fontos mindenesetre látni, hogy ezek a bérlők évek óta a Parkban vannak, sőt az SAP az elmúlt években igen komoly bővülést is igényelt. Az ingatlanpiaci trendek egyelőre pozitív irányba hatnak, hiszen a válságot követően megálló fejlesztések miatt az elmúlt években sokat javult a kereslet-kínálati egyensúly. A válság évei azonban elmúltak, idővel az új irodapiaci átadások is tempósabb emelkedésbe kezdhetnek, jövőre a Cushman&Wakefield az új átadások duplázódására számít. Fontos itt is megjegyezni, hogy a Park kihasználtsága a válság éveiben is stabil tudott maradni, a különleges prémium környezetnek köszönhetően az bérleti díjakat sem kellett csökkenteni, miközben a piacon igen komoly áresések voltak tapasztalhatóak.A reális érték becslésünkkor alkalmazott 6,75%-os irodapiaci tranzakciós hozamot nem tartjuk elrugaszkodottnak, de amennyiben a világban tartós kockázatmentes hozamemelkedés indul, ami Magyarországra is begyűrűzik, az az ingatlanpiaci hozamokat is megemelheti. Mivel azonban az irodapiaci hozamok még mindig kellően magasan vannak az állampapírpiaci hozamokhoz képest, ez a kockázat időben később jelentkezhet. A vállalat euróban teszi közzé eredményszámait és ingatlanvagyon becslését, ezért reális érték becslésünk meghatározására a forint erősödése negatív hatással lenne.A részvény méreteinél fogva nem számít nagynak, ráadásul a papír likviditása is igen gyenge.

Bocs, nem akartam boldra.

Mem kell az osztalék a barmoknak?

ez is igy szokott lenni.sajnos aki dobálja az sarik atöbbire,én megértem,de ezért is vannak a pánikok

Szerintem az 5K-s eladó bolondította meg reggel az egész stábot, miután minden áron elindította a lejtmenetet, a többi meg követte a circulus viciozus szerinti egymást rontó körfolyamatot.

igen töbnyire igen

Nem hiába az első óra a 'bolond óra....

betyáros aztán kezdték dobálni

Betyáros indulás volt. A tegnapi zárómatekozás után nem vagyok meglepve:-) Lehet vissza kellene vennem???

Lehet. Mindenesetre ha holnap nem esik az árfolyam, akkor az járt jól, aki ma vett és tartja holnapig, mert az osztalékot meg fogja kapni. :-) aki meg ma eladta "áron alul", az már nem kap osztit.

Sztem ez csel :) Kíváncsi vagyok a záróla.

Egy nappal korábban esett le az osztalékszelvény, mint a hirdetményben szerepel. Így talán holnap már nem esünk (ekkorát).

Úgy tudom, lehet. Most néztem meg a hirdetményt. És veszegettem is :)

igen

Ma még lehet osztalékért papírt venni ?

Na ez ma egész szép volt, közelítünk a 4000-hez rohamos tempóban. Igaz, pénteken lehet egy kis megbicsaklás, de talán majd úgy veszi az akadályt, mint a MOL tette az osztalék leesése után.