PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

Moka_Brikka 2025. 08. 31. 16:32

Előzmény: #255376 Tibi123

#255380

Itt konkret szerzodesbol es tajekoztato levekbol tudom a szamokat.
-
Az elso evben 71% volt az emelkedes forintban (chf-ben “csak” 39% volt az emelkedes). Kesobb ez meg szignifikansabb volt.
-
A legszebb a chf kauzula volt. Nagymertekunek minisitett 2008 oktobereben 5%-os arfolyamnovekedest. Mikozben ez a nagy bank a befektetoknek azt az ajanlast adta, hogy a subrime vlasag miatt szignifikans deviza volatilitasra szamitsanak. Ez mondjuk az arfolyamkockazati tajekoztatoban valamiert nem volt benne. A )nagy nemzetkozi) bank pedig jol latta a devizapiacot, mert a devizaarfolyamon elert nyeresege +20 milliard forint volt a kozzetett jelentes szerint.
-
Mondjuk ettol a nagy banktol nem is varnek mast. Ket kulonbozo befektetesi termekeknel is rendkivul tisztessegtelenul es jogellenesen jartak el, amirol szemely szerint tudok. Szerencsere egyikben sem voltam erintett.

Murdoch 2025. 08. 31. 16:28

Előzmény: #255377 berlini

#255379

Nem állítottam, hogy Scholz ellopott bármit is, ha nem vetted volna észre, de azt nem veszem be, hogy feledékeny volt.
https://www.tagesschau.de/inland/innenpolitik/faq-cum-ex-warburg-100.html
De ugye Scholz nem emlékszik és az emailek is eltűntek. Meg a Wirecard ügyet sem vette észre. Hát csak xólok, hogy nem csak ezek, hanem az Ursula sms-ei 1000%, hogy megvannak a yenkiknél, ne legyen kétséged, aztán piszok jól elő lehet rángatni, mondjuk egy vámalkunál. Mellesleg:
https://index.hu/kulfold/2025/05/14/europai-unio-europai-bizottsag-ursula-von-der-leyen-pfizergate-europai-unio-birosaga-itelet-dontes-atlathatosag/
Nálad a korrupció egyértelmű fogalom, persze, lóxart, ilyen alapon a nerre sincs rábizonyítva semmi, de te mégiscsak pontosan tudod, ugyebár.

berlini 2025. 08. 31. 16:23

Előzmény: #255371 Tibi123

#255378

Azért kár 2008-cal ijesztgetni, mert ott és akkor több minden összejött:
1.
jövedelem forintban, törlesztés pedig ugyancsak, de árfolyamtól függ. (Máig a svájci frank 200%-ot erősödött 2005-höz képest)
2.
gazdaságiválság, munkanélkülivé vált az adósok jó része
3.
infláció, (akkoriban nem voltak fixált kamatozású hitelek)
4.
Hitelesek többsége a mai szemmel és szabályozás szerint nem volt hitelképes.
5.
Bankok sérülékenyebbek voltak, 4%-os tőkemegfelelés mellett működtek, 120%-os hitel/(tőke+betét) mutató mellett (ma 16% és 70% áll fenn.)
6.
nem voltak hiteleseket védő intézkedések (kamatváltoztatás szabályai, illetékek átterhelése stb.)
A hugom devizahiteles volt 2008-ban.
2008 után egy éven belül duplájára nőtt a törlesztője.
nem ismerjük a jövőt, de a fenti pontok közül a:
2. pont veszélye fennáll, a
3. pont veszélye csak részben
A többi pontnál a veszély nem áll fenn.
Igy felesleges ezzel ijesztgetni.

berlini 2025. 08. 31. 16:07

Előzmény: #255364 Murdoch

#255377

Azt próbálod bemagyarázni, hogy Sholz loptt forintban 16000 milliárdot, a sajtó megirta, de még késlekednek a letartóztatással?
Ez nem tűnik hasonlónak az Ursula korrupciós ügyéhez?
Azt is irod már lassan 4 éve, de valahogy hiányzanak a bizonyitékok.
Nálam a korrupció egyértelmű fogalom, nálad meg csupán arra szolgál, hogy mentegesd azt a bandát, akire folyamatosan szavazol.

Tibi123 2025. 08. 31. 16:02

Előzmény: #255374 Moka_Brikka

#255376

22% árfolyam emelkedésre 40% törlesztő emelkedés, te is ugyanazt mondod, amit én, hogy legalább felét, ha nem többet a kamatemelés adott hozzá a megemelkedett törlesztőhöz. 2011-ben viszont már nagyon megindult az árfolyam, akkor már 250ft körül volt a CHF, a 2011-es év végezte ki a legtöbb devizahitelest szerintem, előtte még illett volna kigazdálkodni, ha nem változott a bevételi oldala egy családnak

Tibi123 2025. 08. 31. 15:58

Előzmény: #255373 Törölt felhasználó

#255375

Értő olvasást mester, pont erről beszéltem, hogy normál esetben 2008 dec és 2010 dec között nőtt 30%-ot a törlesztő és volt 2 éve a hitelfelvevőnek, hogy alkalmazkodjon és mondjuk a költségvetését átszervezze. Ez nem megugorhatatlan, ha mondjuk a munkahelyét nem veszítette el valaki. A 2011 viszont már csúnyább volt valóban, de ott meg jött a forintosítás. Valószínűleg a 2011 döntötte be a legtöbb deviza hitelest és a qrmány is látta, hogy lépni kell.
Röviden és tömören ennyi a CHF történet, de a tanulság, hogy nem csak az árfolyam, hanem a kamatkockázat sem elhanyagolható.
A forint chf hitel összehasonlítás azért értelmetlen ebből a szempontból, mert sokan pont azért vettek fel CHF hitelt, mert azt még ki tudták fizetni, legalábbis így számoltak és az akkori kapzsiság és a sok ügynök bevonása azt is eredményezte, hogy kifeszítették a családi költségvetést nagyon csúnya módon.
Ami mai szemmel érthetetlen, hogy bedob a kormány egy 3%-os hitelt és erre teljesen megőrül a piac és ugranak a zárak.
Miközben a chf hitel nem járt együtt még csak hasonló lakásár megugrással sem, de volt 5 éve is 3%-os banki hitel, akár szabad felhasználásra is (nekem is olyan van) és mégsem volt ilyen őrület és lakásár megugrás. Ez valószínűleg annak az indikátora, hogy az őrület a csúcspontján vagy ahhoz nagyon közel van és a folytatás lesz innen nagyon érdekes.

Moka_Brikka 2025. 08. 31. 15:44

Előzmény: #255371 Tibi123

#255374

Ha ennyire erdekel, akkor egy meg folyamatban levo ugybol tudok neked konkret szamokat nagysagrendben irni.
-
2008 oktoberi szerzodes, turelmi idos 7 ev “kedvezmeny” , folyositasi arfolyam: 148,50, kamat: 5,6%, 430 chf havi torleszto, turelmi ido utan 730 chf lett volna (forintositottak).
-
2009 novembertol 8,2% kamat, 600 chf havi torleszto, arfolyam 181.
-
2010 november arfolyam 202
-
2011 november arfolyam 243.
-
Nem folytatom. Kamat vegul 7,3% volt.
-
Lathato, hogy az elso evben megindult az arfolyam. Toke nem volt torlesztve. Elso ev utan ~71%-ot nott a torleszto forintban, (63e ft->108e ft) 20%-os arfolyam novekedes eseteben.

Törölt felhasználó 2025. 08. 31. 15:20

Előzmény: #255371 Tibi123

#255373

azért ezt a fajta egyoldalú megközelítést abba lehetne hagyni is
mármint a különböző bizonyítását hogy a chf hitel az kizárólag tragédiába torkollott
mert nem igaz
és nem kellett feltétlenül a kedvezményes kiszállási léhetőséggel elni ahhoz hogy elég jól kijöhessen belőle valaki
.
és sok cikk foglalkozott a 10-es évek elején, azzal hogy összehasonlította az ha valaki forinthitelt vett volna fel annak idején a shf helyett, hol állna
és sokáig vezetett a shf megoldás
.
nem vitás hogy nagyon gennyes dolog volt, de a tragésiához vagy szélsőségesen rossz indulópozíció kellett, vagy több kedvezőtlen körülmény együttállása
.
és végül:
vannak akik igencsak jól jártak vele,
van egy réteg amely so-so,
egy réteg ami még jelentős zűr nélkül kibírta,
egy ami nehézkesen de megoldotta
és a súlyos következményt viselő
.
ezeknek a rétegeknek a létére, azok arányaira kéretik figyelemmel lenni a kizárólagosan és folytatólagosan hatalmas rábaszás pocsolyában való egyoldalú állandó tapicskolás helyett

Murdoch 2025. 08. 31. 15:10

Előzmény: #255367 Goldstein17

#255372

Köszi, de nem most jöttem le a falvédőről, meg át is futom a vonatkozó német sajtót. Scholzra vallottak, az emailjei úgy tűntek el, mint Ursula sms-ei. Meg az emlékei. Nem véletlenül nyelvújítottak a németek a scholzen szóval is. Mik voltak a következmények? Semmi, elévült pár dolog, Merkel nyomására volt némi, pár tizmilliós visszafizetés. Meg hatalmas ítéletek születtek:
"Former lawyer Kai-Uwe Steck, who played a role in the loss of more than €428m to the German tax authorities, received a suspended jail sentence of one year and 10 months."
Az, hogy a hazai egy főre eső korrupció minősége és mennyisége összehasonlíthatatlanul nagyobb, mint a németeknél és gyakorlatilag intézményesítve van, azzal egyetértek.

Tibi123 2025. 08. 31. 14:55

Előzmény: #255365 Second Wave

#255371

A kedvezményes 6 hónapra emlékszem, lehet hogy sok fogalmatlan azt is beleérti a törlesztő megugrásba. Ettől független pont a cikk írja: "Érdemes a fenti táblázatokat megfigyelni, hogy kis arányú árfolyam, illetve kamat elmozdulás is milyen jelentős mértékben hatott a havi törlesztőrészletekre. Svájci frank esetében a kiinduló 116 160 forintos törlesztőrészlet alig 10%-os árfolyamromlás következtében, 176 forintnál a törlesztőrészlet 127 776 forintra ugrik. Amennyiben csak a kamatláb változik 7 százalékról 9 százalékra, úgy a kiinduló törlesztőrészlet 9,1 százalékkal növekszik 126 720 forintra."
Annyit tennék hozzá, hogy ha a kettő együtt jár, akkor erősítik a hatást, de van is a cikkben egy táblázat ehhez.
Próbáltam keresni konkrét hitel adatokat, de csak zavaros adatokat találtam, mintha mindenki meghülyült volna akkoriban, mindenféle össze-vissza számok, sokan beleszámolták az ltp-t is, használhatatlan. Egy használhatót találtam, de az részleges adat, viszont leírta valaki kommentben a decemberi törlesztőit kerekítve a forintosításig és csak chf hitel volt, ltp nélkül.
A 2009 szépen mutatja, hogy a növekmény kicsit több, mint a fele a kamatemelésből jött. A 2010-es év az anomália, arra nem tudok magyarázatot, de még ott is 7% jött a kamatból, a 2011-es évben meg a 69% emelésből 22% jött a kamat emelkedésből.
Mondjuk így utólag elnézve a számokat, 95e-ről ha valakinek felment 123e-re a törlesztője 2 év alatt (tehát volt ideje átállítani a családi költségvetést spórolósabbra), azt elméletben ki kellett volna tudnia gazdálkodni, ha egyébként az életkörülményei nem változtak. A 2011 év végi törlesztő az már csúnya (év közben jobb volt az árfolyam), viszont ott jött a forintosítás vagy decemberben vagy utána januárban.
Tehát akik megbuktak a CHF hitellel, azok elég csúnyán túlvállalták magukat és teljesen kifeszítették a családi költségvetést (ahogy teszik sokan most is), illetve lesz.rták a 2011-es forintosítást vagy másik magyarázat, hogy mondjuk elvesztették a jól fizető munkájukat és valami tré állást találtak utána csak. Ennek viszont önmagában a válsághoz van inkább köze, nem a CHF hitelhez.
Ettől függetlenül a kamat emelés maga 10-20%-ot is emelt a havi törlesztőn, persze ez egy kiragadott példa, de szerintem nagyjából így volt mindenkinél. Akinek volt chf lakáshitele és tudja a számokat, átszámolhatja a saját esetére.

Év	Hónap	Törlesztő	Arány	CHF	HUF arány
2008	12	95000		171
2009	12	115500	1.215789	185	1.0818713
2010	12	123500	1.3	212	1.2397661
2011	11	160700	1.691579	252	1.4736842

Törölt felhasználó 2025. 08. 31. 14:36

Előzmény: #255367 Goldstein17

#255370

ezek a különbségtételek nem számítanak
ez csak szemantika
az meg nem tudomány hanem valami antiszuverenista ármány
nem magyar érdek, hanem valami külföldi ügynökölési, fizetett izé

Moka_Brikka 2025. 08. 31. 14:32

Előzmény: #255365 Second Wave

#255369

A csokkeno svajci alapkamat ellenere megemelt ugyleti kamatok mar a megnovekedett tokere jottek (+vegig ott volt az arfolyamres).

Pistike12 2025. 08. 31. 14:18

Előzmény: #255354 Phylaxa

#255368

Igy. Pontosan igy...

Goldstein17 2025. 08. 31. 14:11

Előzmény: #255324 Murdoch

#255367

Scoltz estében nem személyes gazdagodásról van szó, hanem egy rendkívül bonyolult pénzügyi konstrukcióról, amellyel bankok és befektetők szisztematikusan kijátszották az adórendszert.
gaz, hogy állam óriási összeget veszített, de a politikusokat (pl. Scholzot) inkább azzal gyanúsítják, hogy nem voltak elég átláthatók, esetleg politikai okokból elnézőek a bankokkal szemben. A botrány nyilvánosságot kapott (!), parlamenti vizsgálóbizottság működik (!), az ügylet szakmai részleteit független sajtó és civil szervezetek is feltárják. A politikai következmények (pl. választási esélyek romlása) valósak.
A magyar állam viszont maga a korrupció motorja: közpénzeket szervezetten csatornáznak át kormányközeli szereplőkhöz, jellemzően közbeszerzéseken, uniós támogatásokon és állami vagyonátjátszásokon keresztül.
A korrupció gyakran nyílt, intézményesített és büntetlen, mivel az ügyészség és a hatóságok a politikai vezetés befolyása alatt állnak, nincsenek hatékony független ellenőrző mechanizmusok.
A sajtó és az igazságszolgáltatás jelentős része pedig politikai kontroll alatt van, ezért a korrupciós ügyek ritkán jutnak valódi jogi következményekig.

Törölt felhasználó 2025. 08. 31. 14:10

Előzmény: #255364 Murdoch

#255366

igen a véleményalkotáshoz való egyenlő jog nincs a vélemény értelmes tartalmához kötve, így aztán ha tartalmilag tök értelmetlen, akkor is jogosan keletkezett
de ritkán nyer széles körben helyeslést, elfogadást
nagy, igen nagy bánatodra
megértem a felháborodásodat és a küzdelmedet is támogatom, hinás a gyakorlat
.
ha nem bírod a visszautasítást, az elfogadatlanságot, az nagy hátrány
és semmiképpen ne keresd soha magadban az okát
mert még megtalálnád, és az igen szarul is eshetne

Second Wave 2025. 08. 31. 13:40

Előzmény: #255341 Tibi123

#255365

Nagyon eltúlzod a CHF kamatemelkedés hatását. Ebben találsz egy összehasonlító táblát különböző CHF kamatok és árfolyamok esetén a különböző törlesztőkre (5. táblázat):
A magyar devizahitel-válság története - Oeconomus
3% kamat, 128-as árfolyam, 77 312 törlesztő
7% kamat 128-as árfolyam: 92 928 törlesztő
emelkedés a törlesztőben kb 20%.
Az árfolyamnak ettől jóval nagyobb hatása volt.
Illetve még azzal húztak be sokakat, hogy az elején valamilyen törlesztési kedvezmény volt X (általában három) hónapra. Volt törlesztés, de csak alacsony szinten. Ez arra volt jó, hogy a csodákban hinni akaró lúzerek elhitessék magukkal, minden OK, mi baj lehet? Így az induló törlesztés nagyon jól nézett ki.

Murdoch 2025. 08. 31. 13:24

Előzmény: #255363 berlini

#255364

Nem nagyon érdekel az agymenésed, pláne úgy hogy még egy kommentet sem tudsz helyesen értelmezni. Téged a jelek szerint nem a korrupció zavar, hanem az orbáni korrupció, a te dolgod. Remélem családi körben (is) folyamatosan kioktatsz mindenkit a vasárnapi húsleves mellől, hogy merre hány méter.
A Scholzot meg megírta a német sajtó, nem én találtam ki, csak nem veszed észre, hogy a fél világ korrupt, úgy azért kicsit nehezebb mutogatni a 'dagi'-ra, a moralizálás kapcsán vázoltam a dolgot Goldstein kollégának, pont, ennyi és nem több.

berlini 2025. 08. 31. 13:06

Előzmény: #255324 Murdoch

#255363

...ebből logikusan következik, hogy a kisebbik rosszra, a NERre fogsz szavazni.
(Az utolsó csepp a pohárban Scholz volt kanzellar emlékezetkiesése volt. Itt is látszik hogy MP tökéletlen.)

Goldstein17 2025. 08. 31. 13:04

Előzmény: #255348 Tibi123

#255362

Ilyen történetek mindig lesznek. Súlyos Anomália postás kisasszony nem véletlenül találta meg munkahelyének a postát. Az észszerűtlen működés mintapęldája.