PORTFOLIO FORUM

Ez hülyeség, a lakások ára nem azért magas, mert rossz emberek magason tartják, hanem azért, mert az építési költségek magasak.
Ebből következik, hogy nem a kész lakásokat kellene államosítani, hanem az építőipari cégeket.

todi ma, 11:09

#17819

Meredeken emelkednek az építési költségek
Dátum: 2026. október 9. • 13:11
Németországban több százezer lakás hiányzik, az építőipart pedig súlyosan érintik a magas költségek. Nem látszik a helyzet javulása: az utóbbi időben az építési árak növekedése jelentősen meghaladta az általános inflációs rátát.Németországban az építési költségek sokkal meredekebben emelkednek, mint más áruk és szolgáltatások árai. A Szövetségi Statisztikai Hivatal adatai szerint augusztusban 5,5 százalékkal nőttek az új lakóépületek építési költségei. Ilyen mértékű áremelkedésre legutóbb három évvel ezelőtt volt példa. A tetőfedési munkálatoknál volt a legjelentősebb, 7,6 százalékos drágulás, de jelentősen megemelkedtek a földmunkák és a belsőépítészeti munkák költségei is. Az ács- és faépítési munkák költségei 7,2 százalékkal nőttek. Mérsékeltebb volt az áremelkedés a falazási (4,2 százalék) és a betonozási munkák (4,3 százalék) esetében.
A belsőépítészeti munkák terén elsősorban az elektromos és fűtési rendszerek hajtják fel az árakat. A lakóépületek karbantartási munkálatai 6,0 százalékkal kerültek többe, mint 2025 augusztusában. Kevés lakás – túlzott építési költségek: Németországban továbbra is elégtelen az építési tevékenység. Lakáshiány tapasztalható, különösen a nagy- és közepes méretű városokban. Az építőipar számára az elmúlt években jelentős akadályt jelentettek a folyamatosan emelkedő építési költségek – a kamatlábakkal együtt. Ennek következtében a magánépíttetők és a nagyberuházók visszafogták új projektjeiket.Kilátás egy újonnan épült családi házra. A jelzáloghitel-kamatok ismét négy százalék felett2026. szeptember 23.Négy százalék feletti jelzáloghitel-kamatokLakásvásárlási költségekAz árak alakulása – amely messze meghaladja a fogyasztói árak átlagos emelkedését – nemcsak a lakóépületeket érinti: az útépítési költségek 6,9 százalékkal voltak magasabbak az előző évinél, az irodaépületek építési költségei pedig 5,7 százalékkal nőttek. Németországban az inflációs ráta nemrégiben 3,3 százalékra emelkedett. Jelenleg azonban az emelkedő energiaárak jelentik a költségnövekedés legfőbb tényezőjét.

XesNEMisX ma, 11:09

Előzmény: #17814 5000

#17818

Melyik az a jövő vízió ami úgy tud kapcsolódni a társadalmi viszonyok megváltozásához, hogy 500% os potenciált tesz a rendszerbe? Az elsődleges narratíva az Ai, ahol a polgár vesztes ...a központosított mindent uralni akaró mogulokkal szemben. Erre rakodik rá a jövő, ahol az alfa generáció már se házasodni nem akar, se gyereket, se saját lakást. Azt mondják munkájuk se lesz. Stb.Hogy akarnának? Minden elérhetetlennek látszik. Már gyerekként. Ebbe szocializálódnak. Nem abba, hogy tiétek a jövő.. hanem abba hogy nektek semmitek nem lesz. A dolgok meg valóban abba az irányba mutatnak, hogy a tőkekoncentráció egyre csak nő. A lehetőségek szűkülnek. A mamut cégek fogják uralni a gazdadágokat. Jövőkép nélküli rettegő gyerekek a jövő generációi. A vesztesek száma egyre nő. Láthatólag a dolog meg abba az irányba mutat, hogy a kígyó saját farkába harap és igényként jelenik meg, hogy valahol pedig laknunk kell. . az előző generáció mohósága 5-10 -20 szoros árakra emelte lakhatást... érvelhetnek. Nem fognak mást látni csak spekukációt.. ..Mit képzeltek? Miattatok fogunk mindent feláldozni, eladósodni? Rabszolgaként élni, hogy titeket szolgáljunk??? ilyen gondolatok terjedése egyre valószínűbb. A düh egyre nagyobb lesz. Az ingatlanpiac lassú hajó. De ahogy tapasztaljuk mégis elég hamar tud illikviddé válni. Ha a politikai széljárás változik. A fizikai ingatlanok is erre a sorra juthatnak és illikviddé válhatnak. Épp az Ai forradalom verhet szöget az ok okozati rendszerei miatt az ingatlanpiacba.. de olyat ami szét is hasíthatja az egész szerkezetet. Ez magánvélemény. Megértem, ha más másként látja. .. én így látom.

todi ma, 11:00

Előzmény: #17815 tothjoco

#17817

Matek Vonoviára:
A Vonovia hivatalos könyvelése szerint a teljes ingatlanportfólió átlagos valós értéke 2366 euró négyzetméterenként. A jelenlegi 16,33 eurós részvényárfolyam és a ~64,7%-os piaci diszkont alapján számolva a tőzsde jelenleg mindössze ~836 euró/négyzetméter árat (bruttó) implikál a Vonovia lakásaira.Ez azt jelenti, hogy a részvényeken keresztül vásárolva a német, svéd és osztrák lakóingatlanok négyzetméterét a könyv szerinti érték töredékéért árazza a piac.
A Vonovia lakásai átlagosan bruttó ~102-104 euró, míg a működési költségek levonása után tisztán ~83 euró nettó bérleti díjat termelnek négyzetméterenként évente. A hivatalos jelentések szerint a Vonovia átlagos havi bérleti díja (In-place rent) jelenleg 8,51 EUR / nm(Németországban ~8,36 EUR, a drágább Svédországban ~10,48 EUR). A pontos évi lebontás a következőképpen alakul:

Éves bruttó bérleti díj (Nettokaltmiete): 8,51 EUR × 12 hónap = ~102,12 EUR / nm év. (Ez a rezsi nélküli tiszta lakbér, de a cég saját fenntartási költségeit még tartalmazza).
Éves nettó működési eredmény (Rental EBITDA): Ha a bérleti díjból levonjuk a Vonovia közvetlen költségeit (karbantartás, üresen állás, saját adminisztráció), akkor a tiszta bérbeadási profit (EBITDA Margin ~81%) négyzetméterenként évi ~83 euró.

Mit jelent ez a hozamok szempontjából?Ha ezt a tiszta, évi ~83 eurós négyzetméterenkénti bérleti profitot összevetjük a korábban kiszámolt négyzetméterárakkal, azonnal látható, miért izgalmas a tőzsdei alulértékeltség:

A könyv szerinti értéken (2366 EUR / nm): A tiszta bérleti hozam mindössze ~3,5%. (Ez magyarázza, hogy miért nem akarnak a befektetők könyv szerinti értéken vásárolni a mai magas kamatkörnyezetben).

A tőzsde által implikált áron (vállalati adóssággal együtt ~836 EUR / nm): Az évi ~83 eurós profit a tőzsdei árazás mellett már közel ~10%-os tiszta bérleti hozamot jelent az ingatlanértékre vetítve.

És akkor még megkapod mellé a value add recurring sales és development szegmentet grátisz.

5000 ma, 10:34

Előzmény: #17815 tothjoco

#17816

Minden befektetésnek megvan a kockázata, ahhoz mérjük a hozamot.

tothjoco ma, 10:18

Előzmény: #17813 tothjoco

#17815

Más a matek h 15M-ért vetted és kiadod 150-ért. És még akkor sem biztos h jobb mintha a részvénypiacba pl BUX fektetted volna ugyanazt a 15M-et. Többen kiszámolták már 10 éves időtávra...

5000 ma, 10:17

Előzmény: #17813 tothjoco

#17814

Ezt ma nem tudni, hogy megéri-e.
Ha közben a lakás ára felmegy az ötszörösére, akkor azért nem volt rossz, ha az infláció csak évi pár százalék.

tothjoco ma, 10:05

Előzmény: #17810 oldrider

#17813

Igen. Szvsz most nem éri meg. Sokan úgy gondolják h ez a tuti még ma is. Pedig nem! Ha veszel egy 50M-es lakást havi 250-ért ???? kéne kiadnod h 20 év visszahozza az árát. Csak ugye a rejtett ktg.-ek, kockázat ....................

simonzoli13 ma, 09:49

Előzmény: #17808 todi

#17812

Gondoltam Volkswagen vételen, ezen az áron jónak tűnik.

5000 ma, 09:28

Előzmény: #17809 tothjoco

#17811

Ez ok, de szerintem jogi értelemben Magyarországon az ingatlan nem minősül termelési eszköznek.

oldrider ma, 09:26

Előzmény: #17809 tothjoco

#17810

Az is kérdés, hogy más befektetésekhez viszonyítva több vagy kevesebb hasznot hoz.

tothjoco ma, 09:16

Előzmény: #17806 5000

#17809

Ha veszel egy lakást és kiadod az termel. Akkor jó befektetés ha x év alatt megtermeli az árát mindenféle ktg, amortizáció, infláció, értéknövekedés mellett. Ugyanúgy mint bármely más befektetés. Az x a kérdés...

todi ma, 09:00

#17808

A Volkswagen szállításai 14,3%-kal csökkentek a harmadik negyedévben az előző évhez képest.A Volkswagen 2,8 százalékos csökkenést könyvelhetett el nyugat-európai szállításai terén a harmadik negyedévben; a leszállított járművek száma 780 000 volt.A harmadik negyedévben a VW-leányvállalat Audi 314 905 járművet szállított ki saját márkája alatt – ez 19,7 százalékkal kevesebb, mint az előző év azonos időszakában. A vállalat közlése szerint az első kilenc hónapban 11,4 százalékkal, 1,04 millióra csökkent a kiszállított autók száma.

Samsam01 ma, 08:55

Előzmény: #17802 Zoltanovitsch

#17807

Önmagában a sávra (vagy egy támaszra) én sem ugrom, kell hogy lássam a fordulós jelzéseket is, megerősítésként.
Egy ennyire bizonytalan piacon megpróbálok minden százalékért lehajolni. Ez most nem annak az időszaknak tűnik, amikor bele lehet ülni évekre egy-egy pozícióba.

5000 ma, 08:54

Előzmény: #17805 todi

#17806

Aha, ezt nem tudtam.

todi ma, 08:42

Előzmény: #17804 5000

#17805

Ha egy német cég (például egy Immobilien-GmbH) lakást ad bérbe, az az ingatlan a cég szemszögéből jogi és adójogi értelemben is termelési eszköznek (németül: Betriebsvermögen vagy Anlagevermögen) minősül.

5000 vasárnap, 21:53

Előzmény: #17779 todi

#17804

„A föld, a természeti erőforrások és a termelési eszközök – a szocializáció céljából – olyan törvény útján .. "
Nekem már itt elakad a dolog, mert az ingatlan szerintem egyik se.

labdaszedo vasárnap, 21:14

#17803

Novo Nordisk tecnikailag hogy néz ki?

Zoltanovitsch vasárnap, 20:34

Előzmény: #17789 Samsam01

#17802

Amúgy valsz nem fogok belevenni -Thales. (na akkor szokott kilőni) :D
Nemrég óta lesem csak az ilyen sávos trédeket Sanofiban , láttam és GILD ben is ez utóbbi 2 már nem is adja a sávos trédet de a Thales tkp nagyon szép és szabályos. Amúgy nem az én műfajom ...csak képességnövelés és izgalom, meg ha majd nyugger leszek és ott tudk ülni mellette tán jó lesz majd akkor :D