PORTFOLIO FORUM

2023-ban amikor először volt Vonoviám a Seeking Alpha Vonovia hozzászólók közül beszéltem egy idősebb amerikai befektetővel akinek a hozzászólásaiból látszott, hogy nagyon érti a reiteket.
Megkérdeztem, hogy miért beszél mindig a caprate-ről? Elmondta, hogy az amerikai befektetők caprate alapján értékelik legelőször az ilyen cégeket (ez eu/ban a NIY Net Initial Yield). Akkor még nem nagyon tudtam hova tenni ezt a dolgot mert mindig az FFO és AFFO volt az előtérbe tolva és az európai elemzők is ezt tolják az SA-n.

todi ma, 12:29

Előzmény: #16007 todi

#16008

Ezért van az, hogy a Vonovia negyedévről negyedévre javuló számokról tesz bizonyságat és a részvényárfolyamban ez bizony nem látszik.
Az NIY képletben ugyanis 2 szám a döntő:
- nettó bérleti díj ( ez számít egyedül a jelentésből)
-Bund kamat alapján a piac által elvárt hozam.
Az üzleti eredményeknek az osztalék stb szempontjából van jelentősége.

todi ma, 12:22

Előzmény: #16006 todi

#16007

És akkor az előző számítást extrapoláljuk a mostani helyzetre:
Most a Bund 3,25%.
2940/0,039=75 384,615
84000-75385=8615
8615/848,44=10,154
P/NAV 0,5 szorzóval az 5€ részvényenként.
25-5=20€ és ezzel meg is érkeztünk a jelenbe.

todi ma, 11:35

Előzmény: #16004 todi

#16006

Az elméletet tegyük át gyakorlatba amikor ismerjük a konkrét adatokat:
2025 végén az árfolyam 25€. A Bund kamat 2,85%.
NIY 3,5%.
Nettó bérleti díj 2940m €.
2940/0,035=84 000m ingatlanérték az adm. díjakkal.
Február vége: minden változatlan kivéve Bund 2,65%.
2940/0,033=89 090,909m ingatlan.
89090-84000=5090m
5090/848,42=5,999 részvényenként.
P/NAV=0,5 szorozva ez 3€ részvényenként.
25+3=28€ részvényárfolyamot implikál.
És tényleg február végén a lokális csúcson 28,8x € vok az árfolyam.
Mi lett volna ha nincs Irán?
Tegyük fel a jamat marad 2,65%-in év végéig.
A bérleti díj kb 4%-or emelkedik Akkor 2940x1,04=3057,6m € lesz.
3057/0,033=92 636,364m € számított ingatlan.
92636-84000=8636
8636/848,44=10,179 részvényenként.
0,5 sorzóval az 5€ részvényenként tehát év végére 30€ feletti árfolyam.
(Megjegyzem ha nincs Irán akkor a kamatok valószínüleg tovább csökkentek volna és a NIY is alacsonyabb lenne).

thinkpositive ma, 11:06

Előzmény: #16001 todi

#16005

Vonovia - Jefferies

2025.08.06
28 -> 28 (hold -> hold)
Árfolyam: 28,31
Maximum azóta: 29,26 (2025.08.14)
https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2025-08/66099331-jefferies-stuft-vonovia-auf-hold-322.htm

2025.09.08
30 -> 31,5 (hold -> buy)
Árfolyam: 26,91
Maximum azóta: 28,90 (2026.02.27)
https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2025-09/66373990-jefferies-stuft-vonovia-auf-buy-322.htm

2025.11.05
31,5 -> 31,5 (buy -> buy)
Árfolyam: 25,28
Maximum azóta: 28,90 (2026.02.27)
https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2025-11/66888594-jefferies-stuft-vonovia-auf-buy-322.htm

2026.03.19
32 -> 32 (buy -> buy)
Árfolyam: 21,61
Maximum azóta: 24,28 (2026.04.17)
https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2026-03/67985657-jefferies-stuft-vonovia-auf-buy-322.htm

2026.03.23
32 -> 30 (buy -> buy)
Árfolyam: 21,00
Maximum azóta: 24,28 (2026.04.17)
https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2026-03/68009348-jefferies-stuft-vonovia-auf-buy-322.htm

2026.05.07
30 -> 30 (buy -> buy)
Árfolyam: 22,66
Maximum azóta: 22,77 (2026.07.03)
https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2026-05/68422456-jefferies-stuft-vonovia-auf-buy-322.htm

2026.08.05
30 -> 30 (buy -> buy)
Árfolyam: 21,14
Maximum azóta: 21,26 (2026.08.10)
https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2026-08/69221728-jefferies-stuft-vonovia-auf-buy-322.htm

todi ma, 09:55

#16004

Bizonyára vannak akik a NIY (usában csak cap rate) fogalmával nincsenek tisztában így egy gyors magyarázat.
NIY=nettó bérleti díj/ingatlan ára (vételei átírási stb költségekjel együtt.
A Hefferies tegnap leírta, hogy az NIY egyelőre nem tud elég alacsony lenni ahhoz, higy az ingatlanportfóliók értéke a németeknél megugorjon.
Miért?
Mert a kamatok és az elvárt hozam magasak. Ha a Bund 3,25% akkor a NIY-nek ennél magasabbnak kell lenn különben nem éri meg befektetni hanem veszek kötvényt. A képletből viszont látszik, hogy ez csak akkor lehetséges ha az ingatlaportfólió érték kevésbé nő mint a nettó bérleti díjak. Tehát magas kamatnál papiron nyomva tartják az ingatlanportfólió értéket.
Azonos P/NAV értékeltség alapján ez alacsonyabb részvényárfolyamot eredményez. Ez történik most.
Paradox módon ennek semmi köze ahhoz, hogy egyébként a cég nyereséges és termeli a cashflowt.
Ebből fakad az értetlenség sokaknál, hogy akkor most mi is van?
A vállalat életképessége és az értékeltsége tehát majdhogynem független egymástól.
Az NIY jépletből látszik, hogy mihelyst enbek az értéknek nem a 3,25#-it kell meghaladnia hanem mondjuk a 2,8%-ot akkor az ingatlanportfólió értéke gyorsan megemelkedik ami változatlan szorzó mellett is jelentős részvényár enelkedést idéz elő.
A fennt leírtak miatt van az, hogy a tőzsdén az ingatlan cégek jamatérzékenyek.
Renélem ez sokaknak érthetővé tette az immo cégek értékelésének problematikáját.

todi ma, 09:30

Előzmény: #15996 Track-tor

#16003

A Jefferies tegnapi tanulmányában a német ingatlanvállalatokat elemezte. A Vonovia, TAG, LEG vételi ajánlást kapott míg az Aroundtown eladásit.
Az eladást a magas irodaportfólióval indokolja. Az AI miatt egyre kevesebb irodára lesz szükség az elemzőház szerint.

Goldstein17 ma, 09:29

Előzmény: #16001 todi

#16002

Köszönjük.

todi ma, 09:19

Előzmény: #15991 simonzoli13

#16001

A Jefferies tegnap adott ki elemzést a Vonoviáról.AI-al összefoglaltattam a lényegét:
A Jefferies (vezető elemző: Pierre-Emmanuel Clouard) fenntartja a Vétel (Buy) ajánlását a Vonovia részvényeire, az európai piacra vonatkozó hivatalos célára jelenleg 28,50 € (míg a nemzetközi/dollár alapú elszámolású papírokra vonatkozóan 34,59 USD). [1, 2, 3]A Jefferies elemzése szerint a részvény komoly felértékelődési potenciál előtt áll. Az elemzői „Buy” minősítést és a célárat a következő négy fő pillér indokolja:
📊 1. Fordulópont a portfólió értékeltségében (Valuation Turning Point)

Az indok: Az elmúlt évek jelentős ingatlanpiaci leértékelődései és a magas tőkeáttétel okozta válság után a Jefferies szerint a Vonovia elérte a mélypontot. [1]
A hatás: A német lakóingatlanok valós értéke (fair value) stabilizálódott, sőt lassú emelkedésnek indult. Ez véget vet a korábbi masszív eszközérték-leírásoknak, ami azonnal javítja a mérlegfőösszeget és a nettó eszközértéket (NAV). [1]

📈 2. Megbízható és megerősített eredménytervek (Guidance Confirmation)

Az indok: A Vonovia vezetése a legutóbbi, 2026-os első féléves jelentésében teljes mértékben megerősítette a 2026-os és középtávú 2028-as pénzügyi előrejelzéseit. [1, 2]
A számok: A Jefferies pozitívan értékeli, hogy a cégcsoport tartani tudja a 2,95 és 3,05 milliárd euró közötti korrigált EBITDA célt. Ez bizonyítja az alaptevékenység rendkívüli válságállóságát és a bérleti bevételek kiszámíthatóságát még a szigorúbb berlini szabályozási környezet (Berlin Mietspiegel) mellett is. [1]

💡 3. Sikeres adósságcsökkentési stratégia (Portfolio Slimming)

Az indok: A Jefferies korábban kritikus volt a cég magas adósságállománya miatt. A Vonovia azonban szisztematikus portfólió-értékesítési programba kezdett (nem stratégiai eszközök eladása), amivel sikeresen csökkenti a tőkeáttételt. [1, 2]
A hatás: A csökkenő adósság és a stabil likviditás csökkenti a refinancing (újra-finanszírozási) kockázatokat, így a piac egyre inkább prémium, stabil növekedési részvényként, semmint kockázatos, eladósodott cégként tekint a vállalatra.

🔎 4. Az elemzői konszenzus és a piaci ár közötti rés (Valuation Conundrum)

Az indok: A Jefferies kiemeli, hogy ritkán volt ekkora szakadék a nagybankok pozitív elemzései és az aktuális tőzsdei árfolyam között. Míg a piaci árat sokáig a makrogazdasági félelmek nyomták le, az alapvető üzleti mutatók (bérlakások iránti óriási strukturális kereslet Németországban) sokkal erősebbek.[1]
Az elemzőház szerint ez a nyomott árszint kiváló belépési pontot kínál a befektetőknek, mivel a fundamentumok előbb-utóbb felhúzzák a részvény árfolyamát a 28,50 eurós célár irányába. [1, 2]

Megjérdeztem azt is, hogy miért lassabb papíron az ingatlan drágulás mint valójában:
Igen, pontosan erről van szó, és az elemzők (köztük a Jefferies) éppen erre a paradoxonra mutatnak rá. A német lakáspiacon jelen lévő brutális fizikai szűkösség (lakáshiány) és az ingatlanok könyvszerinti (papíron mért) értékelése között komoly olló nyílt ki.A valóságban az ingatlanok gyorsabban drágulhatnak, mint ahogy az a Vonovia mérlegében és a NIY (nettó kezdőhozam) képletében megjelenik. Ez a következő három ok miatt alakul így:
1. A „papíron lassabb” drágulás oka: Az óvatos független értékbecslőkA Vonovia nem maga találja ki az ingatlanai értékét, hanem független értékbecslők (pl. CBRE, Jones Lang LaSalle) értékelik a portfóliót évente kétszer.

A valóság: A piacon a szűkösség miatt a magánszemélyek és a befektetők készek lennének csillagászati összegeket fizetni egy-egy szabad lakásért.
A papírforma: Az értékbecslők nagyon konzervatívak. Nem a pillanatnyi piaci pánikot vagy a licitháborúkat nézik, hanem a hosszú távon fenntartható, diszkontált cash-flow-kat (DCF modell). Emiatt a könyvszerinti érték (a NIY képletének nevezője) csak fáziskéséssel és sokkal lassabban követi a valós piaci drágulást.

2. A bérleti díjak szabályozása fékezi a könyvszerinti értéketA hozamképlet alapján (\(NIY = \frac{\text{Bérleti díj}}{\text{Ingatlanérték}}\)) az ingatlan könyvszerinti értéke szorosan össze van kötve a termelt bérleti díjjal.

A szabályozási gát: Németországban a törvények (Mietspiegel, capping/Kappungsgrenze) maximalizálják, hogy a Vonovia milyen ütemben emelheti a meglévő bérlők lakbérét.
A hatás: Mivel a bérleti díj (a számláló) csak lassan, szabályozottan emelkedhet, az értékbecslők sem írhatják felül radikálisan az ingatlan értékét (a nevezőt). Ha megtennék, a NIY (a hozam) kritikusan alacsony szintre esne, ami elriasztaná a befektetőket. Tehát a szabályozás miatt az ingatlan papíron nem drágulhat gyorsabban, mint amennyivel a szabályozott lakbér nő.

3. Tranzakciók vs. Matematikai modellek

Amikor a Vonovia valóban elad egy-egy lakástömböt a szabad piacon (hogy csökkentse az adósságát), a vevők a szűkösség miatt gyakran a könyvszerinti érték feletti árat fizetnek érte.
Ez a végső bizonyíték arra, hogy a valóságban az ingatlanok többet érnek, mint ami a mérlegben szerepel. A papíron kimutatott érték mesterségesen le van szorítva, hogy a NIY (a hozam) stabilan 3,5% körül maradhasson, megfelelve a Jefferies által is említett piaci tőkeköltségeknek.

thinkpositive péntek, 22:13

Előzmény: #15808 thinkpositive

#16000

DAX
Esés pipa. A mai visszaemelkedés mellett is szép piros a heti gyertya. Lenne még tér lefelé.

Medios
Még mindig tartja a szintet. 2 héten belül mozdulnia kellene, inkább lefelé.

Eutelsat
Egész héten esett. Maradt a korábbi elképzelés, 1,8 alá várom hamarosan.

Hellofresh
Tovább esett korrekció nélkül és kilépett lefelé a csatornából. Fél év alatt pedig immár több, mint 50%-ot veszített. Ezek ellenére is erős gambling. Ha nincsenek újabb rossz hírek, akkor azért valószínűleg 3 felett lesz nemsokára. 2,6 körül tippelem az alját, viszont az utóbbi napokban az esés mértéke és a forgalom is egyre csökkent, így akár megállhatna itt is.
Az említett 3,5->2,6 (sell) célár mellett volt ma egy másik 5->3,5 (hold) is.
https://www.finanzen.net/analyse/hellofresh_hold-deutsche_bank_ag_1102228
https://www.finanzen.net/analyse/hellofresh_verkaufen-dz_bank_1102307
Nagy jelentősége nincs, egy éve még 10 körül voltak és az sem jött be.

Formycon
Felfelé próbálkozik kicsit erősebb forgalom mellett. Várakozás tovább.

Engie
Tovább csökkent, de nem sieti el. Még odébb van az a szint, ahol komolyabban gondolkoznék a beszálláson.

buythedip péntek, 19:28

Előzmény: #15992 Ishar

#15999

Ha már kijött az elemzői sell ajánlás, már nincs értelme eladni.
Lehet, hogy ma volt meg az alja.

todi péntek, 18:06

Előzmény: #15996 Track-tor

#15998

Ez mindig nézőpont kérdése. Ha a mostani áron szállnál be nem biztos, hogy ezt mondanád. AT osztaléka 4% alatt van. Vonoviáé 6% felett.
Az én árszintemen valamivel 5% felett. Ezzel el tudok várakozni. De ez én vagyok.

Spiller péntek, 17:26

#15997

eladtam ethereum etf-et 40% felett hozott eladtam a BTC etf-et is amit 61k-nál vettem. köszönöm a piacnak.

Track-tor péntek, 17:22

#15996

Nekem 3 éve van Aroundtown 2.43 áron. Ha mégegyszer eléri eladom és rá se nézek többé. Kár ingatlan részvényben gondolkodni míg ilyenek a világviszonyok. Amíg folyik az ukrán és iráni háború, valamint Tramp az elnök európa örülhet, hogy elvan. Az uniós törvények sem tudom kiknek/ gyártó, szolgáltatások/ kedveznek?

todi péntek, 17:16

Előzmény: #15991 simonzoli13

#15995

Funda akapján bőven lehet (sőt kéne lennie) de mint a gyakorlat mutatja tulajdonképpen felesleges a Vonovia árfolyamát nézni mert elég a 10 éves Bundot.
A piac kötvényként tekint rá.
Pedig ha belegondolunk nagyon nem mindegy, hogy 1m €-ért veszek álkampapírt és kapok rá 3,25% kamatot vagy pedig 1m €-ért veszek egy 2m € értékű ingatlant ami hoz nekem évente 6% feletti hozamot.
Visszatérve a kérdésedre: amíg a piac álláspontja nem változik addig a kamat szabja meg az árfolyamot. Én személy szerint nem gondolom, hogy innen még nagy kamatemelkedés lesz (van aki másként gondolja) és szerintem közel van az a pont amikor az EKB közbelép. Ha ez megtöténik akkor a kamatok inverzeként az árfolyam fel. Ha az Iráni feszkó enyhül ( akár úgy, hogy Trumpot a novemberi választások után megbuktatják) vagy az ukrajnai a végehez ér akkor az árfolyam pikk-pakk elrepülhet felfelé.
Amióta tartom a részvényt 2 sokk érte. Először 30 körül mozgott amikor Merz bejelentette az adósságorgiáját 2025 tavaszán. Ebből idén február végén talpraállt és már 29€-nál járt (chartosoknak mondom TA alapon kitörésnél) amikor jött a másik idióta Iránnal. Iránnál már nem tudom elképzelni mi eszkalálódhat még jobban. De ahogy a kamatok Merz orgiája után is normalizálódtak szerintem most is ez lesz csak idő kell hozzá.
Az emelkedéshez a triggerek tehát:
EKB beavatkozás
Novemberi időközi választások
Ukrajnai, iráni helyzet konszolidációja.
Ezek hozhatnak fordulópontot.
Vagy!!!!! Az lesz ami 2023 március és október közt már volt Vonovia esetében: 10 éves kamat 2-ről 3%-ra fel (50% emelkedés), EKB kamat is fel (szeptember 20-án volt a csúcson 4,5%) és a Vonovia árfolyama is fel 15-ről 24€-ra (60% emelkedés).

thinkpositive péntek, 16:46

Előzmény: #15988 todi

#15994

Vettem 2,85-ön.
Mocsok egy papír, 1 órán keresztül nézegettem a könyvet, hogy legyen benn az eladóin, de nem lett, így végül beálltam a vételi oldalra. Amint megkaptam rögtön ott lett az eladóin is. :)

5000 péntek, 16:42

Előzmény: #15988 todi

#15993

Köszi

Ishar péntek, 16:39

Előzmény: #15988 todi

#15992

"DZ BANK senkt das Kursziel für HELLOFRESH von 3,50 EUR auf 2,60 EUR. Sell." --- Akkor a HelloFriss mégsem pattan az 5 eurós szintről?! :) Még szerencse, hogy a portfólióm töredékét teszi ki, mert sikerült vele nagyon mellényúlni.

simonzoli13 péntek, 16:36

Előzmény: #15988 todi

#15991

Szia Todi! Egy éven belül látunk szerinted legalább 25 eurós Vonoviat? Az észszerű higításon gondolkodom.

todi péntek, 16:28

#15990

Oliver Blume, a VW vezérigazgatója a jövő héten tartandó üzemi ülésen fog először felszólalni a zwickaui elektromos autógyárban, ahol további leépítéseket vitatnak meg a túlkapacitás, a kínai verseny és a munkahelyek elbocsátása miatt, és a gyár jövője a 2030-ig érvényes telephelyi garancia után is továbbra is bizonytalan. A gyár várhatóan idén mintegy 202 000 járművet fog gyártani, a 360 000 darabos kapacitásból. A két gyártósor egyikét 2027-ben leállítják; az üzemi tanács egyértelmű terveket sürget.

todi péntek, 16:24

#15989

A Volkswagen felügyelőbizottságának alelnöke irreálisnak nevezte a vezetőség jövedelmezőségi céljait. A kritika a jövő héten kezdődő, Oliver Blume vezérigazgatóval kezdődő munkavállalói megbeszélések előtt hangzott el.

todi péntek, 16:23

Előzmény: #15984 5000

#15988

DZ BANK senkt das Kursziel für HELLOFRESH von 3,50 EUR auf 2,60 EUR. Sell.

todi péntek, 16:21

#15987

Oliver Blume, a Volkswagen vezérigazgatója nem számít javulásra a globális piacokon, és növekvő kockázatokra számít.
7 perccel ezelőttRövid hírA Volkswagen azt tervezi, hogy márkái modelljeinek számát a felére, körülbelül 150-ről körülbelül 75-re csökkenti. Oliver Blume vezérigazgató szerint ez magában foglalja a változatok és átfedések megszüntetését.
8 perccel ezelőttRövid hír

einstein péntek, 16:14

Előzmény: #15985 KisPetiLong

#15986

én már megkezdtem a vételét, az első 50db-t 60on a második 50db-t 55ön megvettem, ha tovább korrigál veszek még tervezetten 50db-t 50en és 50db-t 45ön
ha tovább esik, elkezdek aggódni, de amig a nagy kép a világban nem változik tartani fogom.
bőven 100fölé várom

KisPetiLong péntek, 15:26

#15985

Sziasztok! Infineonnal foglalkozik komolyabban valaki? Kb. 1 hónapja visszapattant a jelenlegi szintről és mintha most is mocorogna, viszont 50 környékén még látok egy rést.

5000 péntek, 14:44

Előzmény: #15983 TheSnake2020

#15984

Hellofreshnek vége?

TheSnake2020 péntek, 14:13

Előzmény: #15982 Csiszarg

#15983

Én VOW3 at írtam, hogy lehet, hogy buy hosszúra. Néhány napja Ha az buy, akkor lehet, hogy BMW is.

Csiszarg péntek, 14:00

#15982

BMW-t nézegeti valaki?

tothjoco péntek, 13:50

Előzmény: #15978 todi

#15981

Én meg megdorgáltam AI-t h erről miért nem tudok amikor figyelőlistában van a Von. :) Off topik de BRKb-t nem nézi esetleg valaki? Illetve kommenteket szívesen veszem.