FOTEX vs. GSPARK  

Ha V.G. vagy V.D. az emailen feltett fradi kérdésekre pár órán belül válaszolt,akkor remélem a cége kisrészvényeseit is becsüli annyira ,hogy válaszoljanak a kérdéseidre.Ha nem akkor már mi is tisztábban látjuk,hogy esetleg levagyunk sz.......va és jöl beragadtunk ebbe a kiválő cégbe. Mégegyszer köszi a munkádat!Üdv!

Szia Tigus,

Kb. az egyeten értelmes és színvonalas topik itt a fórumon, amit csinálsz. (meg ha más cégekről írsz fundákat erre-arra)
Gratulálok és nagyon köszi!

Tigus szereteném megköszönni,hogy megosztod velünk is ezeket a feldolgozásaidat ami gondolom nem kis idődbe kerül.Ezzel kellett volna kezdenem az előbb is ,de nagyon érdekelne Pl. mi lesz a srv-vel,mert már a 10% feletti részt tudomásom szerint már rég elkellett volna adniuk!Üdv!

Szia Tigus!Kérve-kérlek,hogy kérdezél tőlük,mert te követed és érted is a foti számait.Nagy többségünk pl.én sem tudnék őlyan kérdéseket feltenni amire érdemi választ kaphatnánk.Üdv!

Transzparencia
GSPARK
Példás. Minden számszaki magyarázat szerepel a jelentésekben, vagy a közzétételekben, a jövőbeni várakozások gyj-ben történő közzététele pedig előremutató a magyar gyakorlathoz képest.

FOTEX
sokat javult a transzparencia, bár az is igaz, volt honnan javulni. Az ingatlanportfolió részbeni bemutatása értékelése mellett, javult a gazdasági események megismerési lehetősége számszakilag is.
A holland ingatlan portfolió bemutatása (ingatlan, terület, bérlő bérleti díj, hitel), információtartama pedig példás.
Évente úgy néz ki négyszer egy bővebb IFRS konszolidált beszámolót kell közzétenniük, ezért ez a tendencia folytatódhat.
Az egyéb közzétételekben azonban továbbra sem jeleskednek, ezért továbbra is nagy kihívás a cég elemzése.

Nagy tulajdonosok hozzáállása
GSPARK
Példás
A nagyarányú tulajdonlás mellett a kisrészvényesek nincsenek háttérbe szorítva, együtt utazhatnak a nagy tulajokkal, akár osztalék, akár árfolyam emelkedés során.
A nagytulajok nem kapnak egyéb juttatást, egy igen moderált IG díjon kívül, ők is érdekeltek az árfolyamemelkedésben.

FOTEX
A legtöbb kritika itt érheti a céget. Az 50% feletti tulajdonlás miatt a kisrészvényesek kevésbé fontosak.
A nagy tulaj jelentős mértékű bérleti díjat, illetve egyéb juttatást (repülőgép bérleti díjat…..) realizál a csoporttól (az IG díjazás mellett), ezért sem érdeke az osztalékfizetés.
Az árfolyam emelkedés elviekben érdekeik közzé tartozhat, azonban az időbeli alakulása a teljes homályba vész.
A mulattatós „Dávidos” megjegyzésemre visszatérve, azt gondolom, ha kérdezik ad felhasználható, sőt előbbrevivő információkat a cégről, tervekről, tranzakciókról (pl. 2008-ban nagyon szépen levezette, miért döntöttek a saját részvény vásárlás mellett, miért éri meg, mi alapján értékelik saját maguk a társaságot), csak kérdezni kellene és érdeklődni.
Persze, hogy ez elegendő-e a szemléletváltáshoz, nem tudom. (ma nehezen hihető a piac számára, de mondom, nekem személyes élményem volt vele kapcsolatosan, amire alapozom a kijelentést)

Likviditás
A PARK esetében nagy mozgástér nincs. Szépen összerakták, a bevételből fizetik a kamatokat és a hiteltörlesztést, valamennyi még meg is marad a jövőbeni fejlesztések saját erejére (ha ki nem fizetik osztalékként).
FOTEX
Mondhatni tele vannak pénzzel, és hitel lehetőséggel. A befektetési politikájuk azonban konzervatív maradt egyelőre. Alapvetően cash-t termelő (hosszútávon 100%-ban kiadott) holland ingatlanokra utaznak. (még a Fradi sem kell:))

1 részvényre jutó likvid vagyon
GSPARK esetében 2010. szeptember 30-án 8,88M Eur (pénzeszköz és kötvények) likvid vagyonnal rendelkezik a cég.
Így egy részvényre jut 0,85 Eur, ami kb. 235 Ft.

FOTEX esetében 2010. szeptember 30-án 24,2 M Eur (pénzeszköz és kötvények és kaucióra kapott pénz) likvid vagyonnal rendelkezik a cég.
Így egy részvényre jut 0,41 Eur, ami kb. 112 Ft.

Hitel lehetőségek
GSPARK esetében korlátozott, már most jelentős hitelállománnyal rendelkezik, ami terheli az eredményt és a cash-flowt is.
Jelenleg a hitelállomány 56 M EUR, a 8M Eur saját erő valahol további 18 M Eur hitel felvételét teheti lehetővé. Miután a H épület költsége kb. 15 millió Eur volt, a bérbeadható terület 12.000 m2, egyszerű behelyettesítéssel a 45.000 m2 új iroda költsége 56 M Eur körül lehet, vagyis jelenleg kb. 46%-ra van forrás. Persze az is igaz, hogy úgysem egyszerre, egy időben történik a fejlesztés.
FOTEX
Nagyobb ingatlanállomány mellett, kevesebb hitel, jelenleg 38 M Eur.
A jelenlegi 30-70%-os befektetési üzemmód mellett azonnal 56 M EUR hitel felvehető lenne, ha találnának befektetési lehetőséget.
Ezenfelül pedig a holland ingatlanokon kívül a teljes ingatlanállomány tehermentes!!!, illetve 10,5 millió db saját részvénnyel is rendelkeznek (19-20 M Eur értékben, jelenlegi piaci áron 14-15 M Eur)

A rendelkezésre álló fejlesztési terület mellett talán érdemes számszerűsíteni azt is, hogy a rendelkezésre álló tőkeerővel ebből mekkora hányad beépítése oldható meg, illetve, hogy a piacon aktuálisan elérhető finanszírozási konstrukciókkal ez meddig mehet fel, ha most hirtelen megjelenne a kereslet. A parkra szvsz. önerőből 12-15%, ami banki forrásokkal kiegészítve jó esetben kb. 50%-ra felmehet (erősen saccperkb.).

Fejlesztési lehetőségek (telek)
GSPARK
Egyértelműen tudott, a lehetőségek is adottak: 65.000 m2 iroda építhető a megszerzett területeken, ezzel több, mint duplájára emelkedne a bérbeadható terület, persze ha lesz rá kereslet. (az építkezés elkezdésének bejelentésével szólhat nagyot, mert nincs beárazódva a mostani árfolyamba)
FOTEX
Max. sejthető, ugyan sokkal több lehetőség, mind helyileg, mind használhatóság szempontjából. Emiatt nagyobbat szólhat, több sztori is kibontakozhat mint a PARK esetében (de csak ha a nagytulaj akarja)

Jövőbeni kilátások, lehetőségek
GSPARK
A fejlesztési területekről már volt szó, nézzük a saját erőt, ami szükséges lesz az építkezéshez.
2010 Q3-ban 8,88 m EUR (ebből 8M EUR banki kötvény)

FOTEX
17 MEUR cash, illetve idesorolom az OTP,MOL kötvényeket is piaci értéken (7M eur), vagyis összesen 24 M Eur likvid forrás áll rendelkezésre saját erőként.

azért folytatom, ha már belekezdtem:

Ingatlanvagyon valós értéken
A valós érték becslésének egyik fő pillére a jövőbeni bevételek alakulása
A GSPARK esetében korlátozott a bérleti díj jövőbeni növekedése a meglévő irodaterületek terén. Most már 80%-os a kihasználtság, ez lassan emelkedhet évről-évre, de jelentős ugrásról már nem beszélhetünk. (2013-ra 90%-ot terveznek) Az ingatlanértéket 90%-os kihasználtság mellett állapították meg.
Más kérdés az esetleges új fejlesztések hatása, de azt a jövőbeni kilátásoknál célszerű figyelembevenni, meg annak hosszabbtávú a hatása (a régészeti feltárás (min 2 év) után az építkezés megkezdésének eldöntésétől számítva másfél-két év, mire elkezd termelni a feltöltés függvényében). A fejlesztések elkezdése erőteljesen függ az A kategóriás irodapiac alakulásától is.
A FOTEX esetében nagyobb ugrás érhető el a bevételszintben. Egyrészt a kihasználtság rosszabb, így ha az ingatlanpiac átlendül a mélyponton, megugorhat a bérleti díj, másrészt többfajta ingatlan típussal rendelkezik (belvárosi üzlet, „plázás” üzlet, iroda, különféle raktárak, egyéb ingatlanok), harmadrészt új vásárlások esetén szintén jelentősen változhat a bevétel.
A magyar piac a kereskedelmi ingatlanok terén 2010-ben elérhette az alját, így lassú növekedésre lehet számítani a következő években (inkább középtávon)

A másik pillér (a szubjektívabb) az alkalmazott hozamszint (ami minél magasabb, annál kevesebb az ingatlan valós értéke)
A GSPARK esetében 7,75% 2009 végén, ez megfelelőnek (talán egy kicsit optimistának) tűnik tekintve, hogy prémium iroda szegmensben tevékenykedik a Társaság.
2010 végére némi csökkenés várható 7,5 % jelenleg az elvárt hozamszint ezen a területen.
Konzervatív az értékelésben viszont az, hogy a fejlesztési területek beszerzési értéken szerepelnek. (de a növekedési lehetőség miatt biztosan többet érnek)

A befektetési ingatlanok értéke a beszámolóban 111 M Eur, a fejlesztési telkek értéke pedig 15 M Eur, összesen tehát az ingatlanérték 126 M Eur.
A felülértékelésre példa lehet, hogy a PARK valós ingatlanértéke a Portfolio becslése szerint 2010-re 108,4 M Eur, 2011-re 114,9 M Eur. Valszeg más eredményt kaptak a diszkontált cash-flowra, meg 8%-os elvárt hozammal számoltak.
Való igaz, hiszen a beszámolóban szerepel egy érzékenységi táblázat, miszerint hogyan változik az ingatlanérték a kihasználtsági arány és az elvárt hozam függvényében.
8%-os elvárt hozam esetén, 85%-os feltöltöttség esetén a 111 M-os ingatlan érték 99 M-ra olvadna.

FOTEX
9-14%-os hozamszint (kiadatlan területek esetén még +2%) az ingatlanértékelés esetében, ez nekem egy kicsit óvatosnak tűnik. Két nagyobb ingatlanegyüttesnél mindenképpen. A holland irodaházak és a Sugár üzletközpont esetében inkább a 7,75% (2009-ben), idén 7,5 % alkalmazása indokolt (az összehasonlítás . Már ez jelentős mértékben emelné a kimutatott ingatlanértéket.
A másik nagy területen a belvárosi üzletek területén már felmerülnek kockázatok, mind a kiadhatóság,mind a bérleti díj mértékének alakulásával kapcsolatosan.
A raktár és iroda területen, mivel e szegmensben a leggyengébb a kínálati minőség és ezzel párhuzamosan a kihasználtság, indokolt lehet még ekkora diszkont alkalmazása is.
Az üres fejlesztési területek esetén is jelentős diszkontot alkalmaztak.

Összesen 248 M EUR a befektetési ingatlanok, plusz 10 M EUR a saját használatú ingatlanok értéke.
2008-hoz képest kb. 75 M Eur-ral (részvényenként több, mint 1,2 Eur-ral) csökkent az ingatlanok értéke nagyrészt a megemelt elvárt hozam miatti diszkont miatt. (7,9-8,7%- ról emelkedett 9-14%-ra!!)

Példa az alulértékeltségre a holland ingatlanok viszonylatában. (ha az elvárt hozam 7,75% lenne a 9% helyett)
csak összehasonlító arányszám segítségével kalkulálok. A holland irodaházak eléggé hasonlóak a Park irodáihoz. A Park valós ingatlan értéke 111 M Eur 6,8 M Eur bevétel mellett. Ez alapján a FOTEX 2,7 M Eur árbevételű holland ingatlanportfoliója 2009 végén(mert azóta tovább vásárolt) 44 M Eur-t érhetett. Ezzel szemben a FOTEX 38 M Eur körül értékelte. (ezért gondolom, hogy konzervatív a Fotex valós ingatlanértéke, a PARK-hoz képest mindenképpen)

Az egy részvényre jutó ingatlanértékek tekintetében a FOTEX-ét az előzőek miatt fenntartással kezelném (jelentős tartalékot látok benne), a PARK-é pedig kicsit optimistább, ezért kevesebb a tartalék, illetve az értéknövekedési lehetőség benne.

A jelenlegi eszközérték összehasonlításról majd a későbbiekben lesz szó.

:))

a nyitottabbat úgy gondoltam, informatívabb.(ezt már bizonyította)
vagyis többet árul el a cégről, ha kérdezik, meg lehet is kérdezni Tőle néha.

én sem gondolom, hogy kinyitja a pénzeszacskót,
de ha változik a kommunikáció a céggel kapcsolatosan, lesz többletinformáció mindenki számára (nem úgy kell összeszedni mindenhonnan, lesz egy külföldi kibocsátás esetleg...) megváltozhat az árfolyamalakulása, vagyis megnyílhat az kis befektetőknek pénzthozó lehetőség a részvénnyel kapcsolatosan (a tulajdonosi korlát persze marad)

bocs nem ráfizetni hanem rá fizetni

"Dávid egyébként nyitottabb, mint a papája."

Ez igazán bearanyozta a reggelemet.

Dávid mondta azt pár éve:
"A Részvény a legolcsóbb finanszírozási forrás, MERT SEMMIT SEM KELL RÁFIZETNI"

Szóval a szemléletváltás - ha lesz - nem túl pozitív.

A visszavásárlásokkal természetesen igazad van, én csak arra utaltam, hogy az egyiknél van jó szándék, a másiknál meg nincs.

A fotexnél nyugodtan ugorhatsz addig, ahol már a tulajokról lesz szó, mivel az egész sztori erről szól. Régóta nem az a kérdés, hogy van-e potenciál az értékelésben, hanem az, hogy mikor lesz a tulajoknak érdeke ezt kimutatni, és olyan lépéseket tenni, amitől a piac is elkezdi elismerni. A kisbüfik soha nem fognak olyan mozgást indukálni, ami ennél normálisabban beárazza. (Max. ha lenne egy globális BÉT emelkedés, akkor azzal mennének.) Ide egy nagyobb szereplő kellene, aki a v. család mellett még talál valamit a felperzselt földön kívül. Ha van ilyen, akkor az a kérdés, hogy ő milyen értékeket és hogyan áraz, mivel ez fogja a mozgás ívét megadni.
Egyébként a Keresztapában a "Dávid egyébként nyitottabb, mint a papája."-hoz hasonló megállapítás után a papát rövidúton lelőtték. Viszont amit eddig hallottam a fiútól nyilatkozni, az alapján itt még az sem hozna szemléletváltást.

Topk,

az hogy a tulajokat nem lehet összehasonlítani, nem azt jelenti, hogy a cégeket nem lehet.

az osztalék résznél ugyanezt írtam, mint Te.

bár a tulajdonosoknak kétféleképpn tud adni pénzt egy tőzsdei cég, ha van felesleges pénze:
vagy osztalék formájában,
vagy visszavásárolt saját részvény ellenértékeként.

A Fotex 19 millió eur-t költött (adott oda a tulajoknak) 2008 óta srv-re (500 Ft feletti átlaggal), a PARK mindössze 1 millió Eur-t fizetett ki osztalékként.

szóval minden relatív, nézőpont kérdése.

a tulajokról lesz még szó később.
Dávid egyébként nyitottabb, mint a papája.

tigus, ezeket nem lehet összehasonlítani, ui. várszegitől soha nem fogsz pénzt kapni, viszont bijártól igen. Az egyikben RÉSZvényed van, a másikban játékzsetonod. ennyi

az a baj a fő tulajokkal, hogy nem szívesen adnak másnak.
egyébként ez nem lenne baj, amíg igaz az a kitétel, hogy a bennmaradó pénzzel még nagyobb hozamot ér el, ezzel növelve a cégértéket.

a bibi ott van a Fotexnél, hogy ezt a piac nem adja meg, lásd holland ingatlanok, így a kisbefektetőket se osztalék, se árfolyamemelkedés nem boldogítja......

Eredmény
A PARK ezen a területen nem túl impozáns, ugyanis csoportszinten 0 eredményt termel. Az értékcsökkenés papíron nagyjából elviszi a megtermelt eredményt.
A FOTEX 2,3 millió Eur nettó eredményt ért el 2009-ben.

2010 Q3-ra a PARK hozza a megszokott formáját, nettó eredménye 0,08 M Eur, míg a Fotex nagyon ígéretes évet zárhat nettó eredmény szempontjából: eddig 5 M Eur.

Ez a kategória kevésbé fontos az ingatlanos cégeknél, a működésből származó cash, meg az eszközérték a meghatározó.

Osztalék
Volt róla szó, hogy a PARK csoportszinten 0 eredményt termel, mivel az értékcsökkenés papíron nagyjából elviszi a megtermelt eredményt.
Osztalék ebből nem fizethető. Tulajdonképpen 2009-re is a Concorde nyomására, leányvállalati osztalékfizetésből (azt is eredménytartalék terhére) teljesítették az osztalék kifizetést.
Az értékcsökkenés miatt osztalékot csak eredménytartalék terhére tudnak fizetni a jövőben is. Ha elkezdődnek a fejlesztések (a honlapon 2014-re 100.000 m2 bérbeadható területről beszélnek, vagyis még 55.000 m2-t építenének), akkor pénzügyi forrás sem lesz rá.
FOTEX
Pénz és eredmény meglenne, azonban a nagytulajnak sem szándéka, sem érdeke az osztalékfizetés... (persze ez nem lenne baj, hiszen nagyobb hozamú befektetésekkel jobban nő a cégérték, csak ez nem áll szoros korrelációban az árfolyam alakulással jelenleg.)

Rövid-középtávon így egyik cégnél sem számolnék osztalékfizetéssel. A Fotex nem akar, a Park jelenleg csak technikailag nem tud (eredménytartalékot persze igénybe vehet, így 2010-re kisajtolhatnak belőle, de az építkezések elkezdése után nem valószínű), de a fejlesztések elindulásával gyakorlatilag sem. Más kérdés, hogy hosszútávon (2014 után) viszont nagyon jó osztalékfizetővé válhat. (ez egybeeshet a nagy tulajok érdekével is)

Na jó lehethogy az enyém egy alultájékoztt és szubjektív vélemény.
Bár nekem egy bármilyen kicsi, de mégiscsak kifizetett osztalék a törzsrészvények után, -szóval ez volna jelzésértékű hogy azért mindenki egyforma tulajdonos a részesedése arányában.

már többször írtam, hogy
ez csak a vezetői jutalmak költséghatékony kifizetési módszere.
a megtakarítás a részvény(es)ek értékét növeli, elméletileg.

A Fotex szerintem erősen spekulatív kategória. A fő tulaj és a körei aratják le a babérokat, a többiek meg csak egymást bolondíthatják.

link

mindentől függetlenül:konziról véleményed?

2010 Q3-ra a helyzet némiképpen változott, mert a PARK mutatói nagyon jelentőset javultak.
PARK
EBIDTA
4,77 M Eur, 1 részvényre jutó (0,46 Eur)
Működési CF
5M Eur (0,48 Eur)
Működési+finanszírozási CF
2,2 M Eur (0,21 Eur)

FOTEX
EBIDTA
9,8 M Eur, 1 részvényre jutó (0,16 Eur)
Működési CF
8M Eur (0,13 Eur)
Működési+finanszírozási CF
7,77 M Eur (0,13 Eur)

Év végére azért közelebb kerülhetnek egymáshoz.

nem igazán ingatlanos cég, noha van irodaháza. (építőipar a meghatározó)

fő tulaj 75% felett.

nem lehet összehasonlítani semmivel.

A Konzit miért nem veszed hozzájuk 3.-nak?

Az valóban más. :))

a maradék 35%:) közkéz.

a másik ingatlanos cégeknél ez 5% alatt van.

A fotexet szerinted mi menti fel a fő tulajdonos mértéke miatti értékelhetetlenség alól?

EBIDTA (üzemi eredmény+értékcsökkenés)
A PARK jobb.

A PARK 2009-ben 5,9 millió EUR EBIDTA-t ért el, ebből egy részvényre (srv-vel korrigálva) jut 0,56 Eur.
A FOTEX 2009-ben 6,7 millió EUR EBIDTA-t ért el, ebből egy részvényre (srv-vel korrigálva) jut 0,11 Eur.
Ennél pontosabb mutató viszont a cash-flow, mert egyrészt benne van a működési tőke változás hatása, másrészt kiküszöböli a pénzmozgással nem járó leírásokat, értékvesztéseket, átértékeléseket.

Működésből származó Cash-flow
Az elemzés alapja tehát a CF. A csoport működésből származó pénztermelési képességéről lehet képet kapni, beleértve a működési tőke változását is.
Itt már jóval közelebb van a két cég egymáshoz.
A PARK 2009-ben 4,4 millió EUR működési cash-t ért el, ebből egy részvényre (srv-vel korrigálva) jut 0,43 Eur.
A FOTEX 2009-ben 9,2 millió EUR működési cash-t ért el, ebből egy részvényre (srv-vel korrigálva) jut 0,15 Eur.

A finanszírozási cash-flowt célszerű még hozzátenni, mert hitelből is finanszírozzák az ingatlanfejlesztéseket, és azok terheit is fizetni kell.
A hitelterhek a PARK-nál sokkal nagyobbak, a megtermelt pénz jelentős része megy el kamatfizetésre és hiteltörlesztésre, ezekkel tehát célszerű korrigálni a megtermelt pénzmennyiséget.
A PARK esetében az egy részvényre jutó nettó kamat(fizetett-kapott) -0,19 Eur, míg az egy részvényre jutó hiteltörlesztés -0,14 Eur-t tett ki.
Így 2009-ben a ténylegesen egy részvényre jutó megmaradó cash 0,1 Eur. (0,43-0,19-0,14)

Ugyanez a FOTEXnél:
az egy részvényre jutó nettó kamat(fizetett-kapott) +0,003 (!) Eur, míg az egy részvényre jutó hiteltörlesztés -0,01 Eur-t tett ki. Így a ténylegesen egy részvényre jutó megmaradó cash 0,15 Eur.

Vagyis a hitel és kamatkifizetésekkel korrigálva megfordult az egy részvényre jutó megtermelt cash aránya, a FOTEX 2009-ben jobb volt ebben.