PORTFOLIO FORUM

A magyar tőzsde ingatlanszekciójának két prominens tagját hasonlítanám össze, a többiek egyelőre nem sok szót érdemelnek, mert vagy csődben (ORCO) van, vagy szállodaipar a fő tevékenysége (Danubius), vagy a fő tulajdonosok olyan mértékben tulajdonosok (BIF, FORRÁS, Pannon-Váltó), ami miatt nem sok értelme van elemezni.

E két kiválasztott cég közel áll egymáshoz, mind értékeltségben, mind tulajdonosi szerkezetben (jelentősebb tulajok vannak), mind jelentős ingatlanértékben, ami nem jelenik meg a beszámolóban, mind több gazdasági mutatóban.

Az alulértékeltségük jó befektetési sztorit jelenthet, szerintem inkább hosszabb távon.

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

első
-10
1
2
+10
utolsó

tigus7313 2010. 12. 09. 18:24

Előzmény: #1 tigus7313

EBIDTA (üzemi eredmény+értékcsökkenés)
A PARK jobb.

A PARK 2009-ben 5,9 millió EUR EBIDTA-t ért el, ebből egy részvényre (srv-vel korrigálva) jut 0,56 Eur.
A FOTEX 2009-ben 6,7 millió EUR EBIDTA-t ért el, ebből egy részvényre (srv-vel korrigálva) jut 0,11 Eur.
Ennél pontosabb mutató viszont a cash-flow, mert egyrészt benne van a működési tőke változás hatása, másrészt kiküszöböli a pénzmozgással nem járó leírásokat, értékvesztéseket, átértékeléseket.

Működésből származó Cash-flow
Az elemzés alapja tehát a CF. A csoport működésből származó pénztermelési képességéről lehet képet kapni, beleértve a működési tőke változását is.
Itt már jóval közelebb van a két cég egymáshoz.
A PARK 2009-ben 4,4 millió EUR működési cash-t ért el, ebből egy részvényre (srv-vel korrigálva) jut 0,43 Eur.
A FOTEX 2009-ben 9,2 millió EUR működési cash-t ért el, ebből egy részvényre (srv-vel korrigálva) jut 0,15 Eur.

A finanszírozási cash-flowt célszerű még hozzátenni, mert hitelből is finanszírozzák az ingatlanfejlesztéseket, és azok terheit is fizetni kell.
A hitelterhek a PARK-nál sokkal nagyobbak, a megtermelt pénz jelentős része megy el kamatfizetésre és hiteltörlesztésre, ezekkel tehát célszerű korrigálni a megtermelt pénzmennyiséget.
A PARK esetében az egy részvényre jutó nettó kamat(fizetett-kapott) -0,19 Eur, míg az egy részvényre jutó hiteltörlesztés -0,14 Eur-t tett ki.
Így 2009-ben a ténylegesen egy részvényre jutó megmaradó cash 0,1 Eur. (0,43-0,19-0,14)

Ugyanez a FOTEXnél:
az egy részvényre jutó nettó kamat(fizetett-kapott) +0,003 (!) Eur, míg az egy részvényre jutó hiteltörlesztés -0,01 Eur-t tett ki. Így a ténylegesen egy részvényre jutó megmaradó cash 0,15 Eur.

Vagyis a hitel és kamatkifizetésekkel korrigálva megfordult az egy részvényre jutó megtermelt cash aránya, a FOTEX 2009-ben jobb volt ebben.

Törölt felhasználó 2010. 12. 09. 18:25

Előzmény: #1 tigus7313

A fotexet szerinted mi menti fel a fő tulajdonos mértéke miatti értékelhetetlenség alól?

tigus7313 2010. 12. 09. 18:35

Előzmény: #3 Törölt felhasználó

a maradék 35%:) közkéz.

a másik ingatlanos cégeknél ez 5% alatt van.

Törölt felhasználó 2010. 12. 09. 18:36

Törölt hozzászólás

Törölt felhasználó 2010. 12. 09. 18:45

Előzmény: #4 tigus7313

Az valóban más. :))

balage2 2010. 12. 09. 18:48

Előzmény: #1 tigus7313

A Konzit miért nem veszed hozzájuk 3.-nak?

tigus7313 2010. 12. 09. 18:59

Előzmény: #7 balage2

nem igazán ingatlanos cég, noha van irodaháza. (építőipar a meghatározó)

fő tulaj 75% felett.

nem lehet összehasonlítani semmivel.

tigus7313 2010. 12. 09. 19:00

Előzmény: #2 tigus7313

2010 Q3-ra a helyzet némiképpen változott, mert a PARK mutatói nagyon jelentőset javultak.
PARK
EBIDTA
4,77 M Eur, 1 részvényre jutó (0,46 Eur)
Működési CF
5M Eur (0,48 Eur)
Működési+finanszírozási CF
2,2 M Eur (0,21 Eur)

FOTEX
EBIDTA
9,8 M Eur, 1 részvényre jutó (0,16 Eur)
Működési CF
8M Eur (0,13 Eur)
Működési+finanszírozási CF
7,77 M Eur (0,13 Eur)

Év végére azért közelebb kerülhetnek egymáshoz.

balage2 2010. 12. 09. 19:10

Előzmény: #9 tigus7313

#10

mindentől függetlenül:konziról véleményed?

mondoka 2010. 12. 09. 19:46

Előzmény: #9 tigus7313

#11

A Fotex szerintem erősen spekulatív kategória. A fő tulaj és a körei aratják le a babérokat, a többiek meg csak egymást bolondíthatják.

link

tigus7313 2010. 12. 09. 20:32

Előzmény: #11 mondoka

#12

már többször írtam, hogy
ez csak a vezetői jutalmak költséghatékony kifizetési módszere.
a megtakarítás a részvény(es)ek értékét növeli, elméletileg.

mondoka 2010. 12. 09. 20:53

Előzmény: #12 tigus7313

#13

Na jó lehethogy az enyém egy alultájékoztt és szubjektív vélemény.
Bár nekem egy bármilyen kicsi, de mégiscsak kifizetett osztalék a törzsrészvények után, -szóval ez volna jelzésértékű hogy azért mindenki egyforma tulajdonos a részesedése arányában.

tigus7313 2010. 12. 09. 21:01

Előzmény: #9 tigus7313

#14

Eredmény
A PARK ezen a területen nem túl impozáns, ugyanis csoportszinten 0 eredményt termel. Az értékcsökkenés papíron nagyjából elviszi a megtermelt eredményt.
A FOTEX 2,3 millió Eur nettó eredményt ért el 2009-ben.

2010 Q3-ra a PARK hozza a megszokott formáját, nettó eredménye 0,08 M Eur, míg a Fotex nagyon ígéretes évet zárhat nettó eredmény szempontjából: eddig 5 M Eur.

Ez a kategória kevésbé fontos az ingatlanos cégeknél, a működésből származó cash, meg az eszközérték a meghatározó.

Osztalék
Volt róla szó, hogy a PARK csoportszinten 0 eredményt termel, mivel az értékcsökkenés papíron nagyjából elviszi a megtermelt eredményt.
Osztalék ebből nem fizethető. Tulajdonképpen 2009-re is a Concorde nyomására, leányvállalati osztalékfizetésből (azt is eredménytartalék terhére) teljesítették az osztalék kifizetést.
Az értékcsökkenés miatt osztalékot csak eredménytartalék terhére tudnak fizetni a jövőben is. Ha elkezdődnek a fejlesztések (a honlapon 2014-re 100.000 m2 bérbeadható területről beszélnek, vagyis még 55.000 m2-t építenének), akkor pénzügyi forrás sem lesz rá.
FOTEX
Pénz és eredmény meglenne, azonban a nagytulajnak sem szándéka, sem érdeke az osztalékfizetés... (persze ez nem lenne baj, hiszen nagyobb hozamú befektetésekkel jobban nő a cégérték, csak ez nem áll szoros korrelációban az árfolyam alakulással jelenleg.)

Rövid-középtávon így egyik cégnél sem számolnék osztalékfizetéssel. A Fotex nem akar, a Park jelenleg csak technikailag nem tud (eredménytartalékot persze igénybe vehet, így 2010-re kisajtolhatnak belőle, de az építkezések elkezdése után nem valószínű), de a fejlesztések elindulásával gyakorlatilag sem. Más kérdés, hogy hosszútávon (2014 után) viszont nagyon jó osztalékfizetővé válhat. (ez egybeeshet a nagy tulajok érdekével is)

tigus7313 2010. 12. 09. 21:05

Előzmény: #13 mondoka

#15

az a baj a fő tulajokkal, hogy nem szívesen adnak másnak.
egyébként ez nem lenne baj, amíg igaz az a kitétel, hogy a bennmaradó pénzzel még nagyobb hozamot ér el, ezzel növelve a cégértéket.

a bibi ott van a Fotexnél, hogy ezt a piac nem adja meg, lásd holland ingatlanok, így a kisbefektetőket se osztalék, se árfolyamemelkedés nem boldogítja......

Törölt felhasználó 2010. 12. 09. 22:43

Előzmény: #15 tigus7313

#16

tigus, ezeket nem lehet összehasonlítani, ui. várszegitől soha nem fogsz pénzt kapni, viszont bijártól igen. Az egyikben RÉSZvényed van, a másikban játékzsetonod. ennyi

tigus7313 2010. 12. 10. 07:07

Előzmény: #16 Törölt felhasználó

#17

Topk,

az hogy a tulajokat nem lehet összehasonlítani, nem azt jelenti, hogy a cégeket nem lehet.

az osztalék résznél ugyanezt írtam, mint Te.

bár a tulajdonosoknak kétféleképpn tud adni pénzt egy tőzsdei cég, ha van felesleges pénze:
vagy osztalék formájában,
vagy visszavásárolt saját részvény ellenértékeként.

A Fotex 19 millió eur-t költött (adott oda a tulajoknak) 2008 óta srv-re (500 Ft feletti átlaggal), a PARK mindössze 1 millió Eur-t fizetett ki osztalékként.

szóval minden relatív, nézőpont kérdése.

a tulajokról lesz még szó később.
Dávid egyébként nyitottabb, mint a papája.

Törölt felhasználó 2010. 12. 10. 08:41

Előzmény: #17 tigus7313

#18

A fotexnél nyugodtan ugorhatsz addig, ahol már a tulajokról lesz szó, mivel az egész sztori erről szól. Régóta nem az a kérdés, hogy van-e potenciál az értékelésben, hanem az, hogy mikor lesz a tulajoknak érdeke ezt kimutatni, és olyan lépéseket tenni, amitől a piac is elkezdi elismerni. A kisbüfik soha nem fognak olyan mozgást indukálni, ami ennél normálisabban beárazza. (Max. ha lenne egy globális BÉT emelkedés, akkor azzal mennének.) Ide egy nagyobb szereplő kellene, aki a v. család mellett még talál valamit a felperzselt földön kívül. Ha van ilyen, akkor az a kérdés, hogy ő milyen értékeket és hogyan áraz, mivel ez fogja a mozgás ívét megadni.
Egyébként a Keresztapában a "Dávid egyébként nyitottabb, mint a papája."-hoz hasonló megállapítás után a papát rövidúton lelőtték. Viszont amit eddig hallottam a fiútól nyilatkozni, az alapján itt még az sem hozna szemléletváltást.

Törölt felhasználó 2010. 12. 10. 09:43

Előzmény: #17 tigus7313

#19

"Dávid egyébként nyitottabb, mint a papája."

Ez igazán bearanyozta a reggelemet.

Dávid mondta azt pár éve:
"A Részvény a legolcsóbb finanszírozási forrás, MERT SEMMIT SEM KELL RÁFIZETNI"

Szóval a szemléletváltás - ha lesz - nem túl pozitív.

A visszavásárlásokkal természetesen igazad van, én csak arra utaltam, hogy az egyiknél van jó szándék, a másiknál meg nincs.