Most, hogy mar mindenki eladta a FOTEX-et, es lecsendesedett a spekulacio, megmertem nyitni ezt a fontos topikot. ---------A ceg a sikeres reorganizacio utan az ingatlan gazdalkodas es a rohamosan romlo szemu kozep-kelet europai tomegek fele fordult. A ceg uj managmentje erdekelt a reszvenyek emelkedeseben egzisztencialisan. Varszegi (zseni) ur, nem titkoltan nyugalomanyba keszul. Az igazi emelkedes (kirazas mentes) a 400 fole tolt stoppok utan indul.
ez is egy lehetséges értékelési út, de a Fotex a DCF módszert használja és az piaci hozam szintet az ingatlanértékeléséhez.
A hozamszint nem nőtt túl a Fotex által előrejelzett, és alkalamazott értéknél, ezért gondolom, hogy itt nem lesz leértékelés, a telkeket elég jól visszanyesték (-50%).
a várható bevétel meghatározása során vehetik figyelembe a kihasználtság esetleges változását.
ennek azonban sokkal kisebb a hatása lesz az ingatlanértékre.
csak abban az esetben lesz érezhető, ha pl. tömeges bérlői elvándorlás kezdődne( ennek még persze van némi esélye), mert akkor azok az üzletek a 9-10 Eur/m2 helyett 2,77 eur/m2-rel kerül a bevétel meghatározásába.
Üzleti ingatlanok esetében Hozam alapú megközelítést alkalmaznak az érték megállapításához. A képlet egyszerű PV=Noi/r
PV: jelenérték
Noi: Nettó eredmény (év)
r: hozam %
Nettó eredmény (Noi) az adók, felújítási és karbantartási költségek, illetve a kihasználatlanság miatti "jövedelem kiesés" figyelembevételével meghatározott éves nettó bevétel.
r: az az elvárt hozam amit az adott ingatlantípus esetében a befektető elvár.
Ennek a két számnak a hányadosa adja az ingatlan értékét. Létezik egy DCF módszer de azt most hagyjuk.
Tehát az ingatlan értékét jelentősen befolyásolja a kihasználtság is, ezért abszolult nem biztos, hogy nem lesznek további leértékelések.
Mi is határozza meg az ingatlanértéket? (szakirodalmat nem használok hozzá, aki akarja pontosítsa).
Nos, az ingatlanértéket alapvetően az elért (teoretikusan az elérhető) bevétel és az elvárt hozam határozza meg.
Az elérhető bevételt a bérleti díjak alakulása és a kihasználtsági/üresedési mutató nagysága befolyásolja.
Az elérhető bevétel egyenesen arányos (szorosan korrelál) az ingatlanértékével, azaz ha nő a bevétel, nő az ingatlanértéke mindent változatlannak tekintve.
Az elvárt hozam azonban pont fordítottan arányos, tehát ugyanazon bevétel mellett nő a hozamelvárás, akkor csökken az ingatlan értéke (mert a hozamelvárás növekedés gyorsabb megtérülési vágyat jelent, vagyis ugyanaz a bevétel „kevesebbet ér”)
A CB Richard Ellis elemzése szerint 2009 Q2-re kiskereskedelemi ingatlanok hozamszintje 7,75 %-ra nőtt (+1 %), az elsőrendű irodák piacán 6,3 %, míg az ipari ingatlanok hozama 8% felett alakult. link
Fotex főleg kiskereskedelmi (ideértem a Domus, Sugár ingatlanokat is), ennél kisebb ipari, a holland projekttel viszont egyre méretesebb elsőrendű irodákkal rendelkezik, plusz rengeteg beépítetlen belterületi telekkel, fejlesztési területtel, egyéb ingatlannal.
A CBRE a 2009 Q3-as jelentésében a hozamok stabilizálódásának jegyei fedezhetjük fel: link
vagyis 2009-re nem valószínű, hogy csökkeni fog az átértékelt ingatlanérték, sőt…
2007-ben a középső érték (116 mrd) 7,1% hozamszinttel került meghatározásra, az alsó érték (102mrd) 8,1 %, míg a felső érték (133 mrd) 6,1% mellett.
2008-ban a középső érték (84 mrd) 7,9-8,7% hozamszinttel, míg az alsó érték (74 mrd) 8,9-9,7%, a felső érték (92mrd) 6,9-7,7% mellett.
Megállapítható, hogy még a középső értéknél alkalmazott hozamszint is megfelel a piaci elemzésben szereplő értékeknek.
A 2008-ban Fotex által alkalmazott hozamszint változás +0,8-1,6 % megfelel nagyjából a piaci változásoknak.
Eme átértékelésnél a legnagyobb átértékelési veszteség az üzletek területén keletkezett: a m2 ár itt 19-20%-kal csökkent (alsó becslésnél 407 ezerről 329 ezer Ft/m2-re), így 10 mrd-dal csökkentve az ingatlanértéket. (azt is hozzá kell tenni, hogy a ki nem adott területek értékét, nem piaci áron, hanem már csak 2,77 Eur/m2 áron vették figyelembe)
Ezen kívül azonban további leértékeléseket eszközöltek: a beépítetlen belterületi telkek esetében a 25 ezer Ft/m2 csökkent 12 ezer Ft/m2-re, ezáltal több, mint 9 mrd-dal csökkentve az ingatlanértéket.
Szóval a jelenlegi hozamszinteket figyelve, a 2008-as értékbecslés középső értéke sincs elrugaszkodva a valóságtól, a piac stabilizálódni látszik, vagyis a hozamszint alakulása inkább felfelé mozdíthatja el az ingatlanértékelést év végén.
Ami árnyékot vethet erre,az nem is a bérleti díj szint alakulása, ami inkább szinten maradt (eddig), hanem az üresedési ráta emelkedése (erre már 2 negyedéven át benne volt a figyelmeztetés a jelentésben). Az meg igaz, hogy a bérlők megtartása viszont bérleti díj csökkenést okozhat, erre esetleg lehet látni infot a gyorsjelentésből majd.
Tejóég! 4,5 milliárdos forgalom is volt 2005 elején. Pedig az ár akkor még csak 150 körül lehetett. 2006 elején is szép emelkedést csinált 340-ről 800-ig pár hónap alatt. Hát ezek jelenleg szép emlékek lehetnek egyeseknek. De előbb vagy utóbb eljön az a pillanat amiért megérte tartani!
Szeptember elejétöl megyünk lefelé.
Szerintem ez inkább olyan vihar előtti csend.
Próbáltam másképp gondolkodni,hogy én mit csinálnák
ha "nagy "lennék és hogyan. link link
Egyszerűen No Comment.....ezen kapcsolatban nincs mit kommentálni.
Majd ha lesz valami akkor igen....néha úgy érzem ennél lejjebb már nem csúszhat a forgalom sem, tehát mostmár elérhettük az alját....napi forgalomban mindenképp....remélem árfolyamban is.
sziasztok!Fel a fejjel gyerekek,elindulunk majd mi is,mert nagy a lemaradásunk.Ma nem láttam a Buda véleményét sem pedig kiváncsi lennék rá.A hangulat azért tetszik a topicban.Aranyosak vagytok ahogy egymás lelkét ápoljátok,mert a pánik vagy a türelmetlenség a legrosszabb.
FOTEX topik.