Elég rossz passzban van Viktor(vagy inkább a piac??:) ).De ettől függetlenül bízom benne.Lehet,hogy a kereskedés jelenlegi stílusa nem fekszik neki.Túl nagyok a fel és le ugrálások.. gondolom kiüti a stopokat.Nehéz lehet lekereskedni.Lesz majd olyan időszak ami fekszik neki és magára fog találni.Olvasgattam a vele készült interjúkat,jó gondolkodású..visszatalál a megfelelő útra.Kitartás a Plotinus részvényeseinek..;)
Semmiképpen sem szeretném megzavarni a fundamentális gondolkodást de megjegyeznék pár dolgot.
1. Magyarországon 2009 óta csökken a vállalati hitelek állománya. Ez azt is jelenti hogy a GDP hez képest drasztikusan lecsökkent. Szóval nem tudom honnan származik az a gondolat hogy óriás hitelekben úszik az Ingatlanpiac. Tényadat biztos hogy nincs mögötte.
2. Jelenleg iroda piaci hozam 7 % körül van. Ez 2012-ben 8 % volt 2007-ben pedig 6 %. Ezekben az időszakokban a magyar kockázatmentes hozom 6-9 % között volt. Az elmúlt 15 éves sávon belül nem látszik semmi kiugró az irodaPiaci hozamokban. Ezért aztán mivel nem is mentek le Hozamok, nem tudom mitől mennének föl megemelik a A kamatokat.
Szóval összefoglalva: se hitel őrület nincs az irodapiacon se az irodák ára nem kiugró a korábbiakhoz képest. Úgyhogy az állításaid megint teljesen alaptalanok voltak . Ettől még természetesen lehet akár jo akár rossz egy Irodapiac befektetés de nem amiatt amiket te írtál ide
Szerintem felvesz rá 3 éves fix kamatozású hitelt és 3 év múlva eladja. Lehet, hogy addig nem lesz túl nagy hozamemelkedés. Ezért aztán lesz még vevő jó áron. Talán ha nem csak tíz százaléka lesz kiadva, az is dob rajta egy kicsit.
Az iroda-ingatlan piac nem beton alapokon all. Hanem egy hitel-tengeren uszik.
Milyen a hitel tenger ma Bp-en? Nos, evszadosan alacsony kamatu; soha nem volt ilyen kedvezo a kamat, hogy abbol hitelbol irodahazat vegyenek.
Es igen, most 6-7%-ot hoz az iroda, amikor nulla koruli a kamat.
Hogy 10-20%al olcsobban vette, mint a szokasos 450-550eFt/m2? nos, az majdnem mindegy. Annyiival kijebb is van a Vaci uton; nem a belvarosban van!
Ami viszont nem mindegy, az, mennyit hoz majd, amikor megint "normalis" lesz a kamat, mondjuk 1.5-3 ev mulva. Amikor 3-4% alapkamat es 5-6% lesz az ingatlan-hitelkamat?
Aha. Egy kivonas kellene?
Dehat, mondhatja barki, a Zsiday nem is kamatra vette!
Na es? Ha az osszes irodahaz Bp-en, az mind tartozason uszik oven kivul, nos, es azok mind elkezdenek arzuhanni a kamatemelkedes miatt?
Akkor az ove tartani tudja majd arat? Benne van a kp. Hmmm...
Csuf dolog a fundas gondolkodas is.
Biztos, hogy evszadosan alacsony, majdnem zero kamat idejen "buli" irodahazat venni? Nem azt mondta nemreg a blogban, hogy mit is kene csinalni a kotveny piacon? (Ja,a kotvenyhozam meg a realesate ar mennyire is korrelal a kapitalizmusban?)
Most már elárulhatom nektek, hogy előlem vették meg. Nagy harc volt, pont 320%-al ígértem többet. Plussz az eladóknak egy-egy arany Eliot görbét. Meg beígértem, hogy megkapják a 4. hullámmal ékesített MSCI érdemrendet is.
Mégis nekik adták. Ezek után nem marad más hátra számomra, mint felvásárolom a Plotinust. (Az áron még gondolkodom)
Akkor értsd úgy, hogy talán többért is el lehetett volna adni, ha pl. kivárnak, de Viktorék kicsengették kp-ben és alkudtak az eredetileg meghirdetett vételárból.
Nagyon meglepődnék, ha Viktorék nem piaci ár alatt vették volna, már csak azért is, mert akkor már korábban vettek volna valami hasonlót. Olyan régóta ír az ingatlanokról. Mint arról is, hogy folyamatosan keresik a reál lehetőségeket.
Igen, sok mindenben igazad van, de az átlag 7%.
Ugye az ingatlanok kapcsán szoktuk mondani, hogy lokáció, lokáció, lokáció.
De a befektetésre vett ingatlan esetében szinte ugyanennyire fontos a beker ár.
Mert mondjuk átlagosan hozam szerint egy 1 Mrd-s irodaház hoz évi 70 M ft-ot, azaz 7%-ot, de ha azt mondjuk 30%-kal a piaci ár alatt tudjuk megvenni és feltételezzük, hogy ugyanannyit fog hozni, akkor mindjárt 10% a hozamunk.
:)
Én többek között ebben bízom.
(és akkor arról még nem beszélünk, hogy ebben az esetben a vételkor van egy ki nem mutatott és nem realizált vagyonnövekedés az ingatlan kapcsán (annyi amennyivel piaci ár alatt vettük) illetve, abban is bízunk, hogy ez tovább fog nőni majd)
Szerintem maga az árfolyam akkor fog meglódulni (persze ha marad a jó mögöttes teljesítmény), ha átlépjük a 6000 Ft-t, mint lélektani határt. Ez egy teljesen szubjektív, hullámoktól és tényektől mentes vélemény.
"A cég közleménye szerint az új iradaépületet zártkörű befektetési alap formájában hasznosítják, azaz alighanem ugyanúgy követni lehet majd az értékét, ahogy a Plotinus alapét."
Ez nagyon jó lenne, különben miért is hoznának létre bef. alapot. Jó gondolat.
Viszont az is benne van, hogy az átlagos vételi hozam már csak 7% körüli (azt se feledjük, 4-5 éve ennyiért még állampapírt is lehetett kapni és ki tudja mi lesz újjabb pár év múlva), vagyis a felkapottság rendesen leverte a megtérülést. Sajnos amíg a pontos vételi paraméterek nem ismertek, addig csak ilyen általános trendek alapján tudunk a Plotinus esetében is tapogatozni...
Félreértés ne essen, én a Plotinust továbbra is jó cégnek tartom, ami szépen nyereséges lehet, csak a hozam szintje lehet picit alacsonyabb lesz a jövőben, mint eddig, illetve nehezebb lesz árazni és kockázatot becsülni az információk hiánya miatt.
A cég közleménye szerint az új iradaépületet zártkörű befektetési alap formájában hasznosítják, azaz alighanem ugyanúgy követni lehet majd az értékét, ahogy a Plotinus alapét.
A GRW Invest Kft., aki szintén a vevők között van, mostanában vett egy alapkezelő céget, talán nem véletlenül. link
Buffett Berkshire Hathaway-je (a minta)sem közöl eszközértéket és elvannak nélküle.
A pontos vételár nyilvánosságra hozatala minden érintetten múlik, aligha Viktor akar titkolózni, értelme se lenne. Az eladó ORCO Kft. anyacége is tőzsdén van, valószínűbb hogy miatta csúszik az ár közlése.
Túlságosan én sem örülnék annak, ha a cég elmenne egy ingatlan üzemeltető társaság irányába. Egyelőre viszont csak annyit látok, hogy a Törpe utcai projektet átcseréltük Váci útra, kitettségünk nem tűnik kritikusnak. Cégérték negyede? Ebből bármi lehet, még az is hogy 2018-ban már ezt is eladjuk nagy nyereséggel. Vagy egy jó magyar mutyi veszteséggel. Bármi.
Valaki írta a Concorde ide költöztetését. Hát azért az nagy meglepi lenne, ha elköltözne a célcsoport lakókörnyezetéből a prolinegyedbe...
PLOTINUS
Elég rossz passzban van Viktor(vagy inkább a piac??:) ).De ettől függetlenül bízom benne.Lehet,hogy a kereskedés jelenlegi stílusa nem fekszik neki.Túl nagyok a fel és le ugrálások.. gondolom kiüti a stopokat.Nehéz lehet lekereskedni.Lesz majd olyan időszak ami fekszik neki és magára fog találni.Olvasgattam a vele készült interjúkat,jó gondolkodású..visszatalál a megfelelő útra.Kitartás a Plotinus részvényeseinek..;)