Vajon miért nem közöl konszolidált mérleget és eredménykimutatást az Appeninn? Egyszerű okokból: kiderülne, hogy a király meztelen. A nem konszolidált beszámoló ugyanis SEMMIT nem mutat meg, mert nincs benne milyen sok hitele van a cégcsoportnak.
Mit tudunk 2010-ről? 1,098 mrd ft bérleti díj bevétel. Saját bevallásuk szerint a B kategóriás irodák 10%-os hozammal mennek, tehát az irodák értéke 11 mrd Ft.
Semmit sem árulnak el arról, mennyi hitel van ezeken. Utoljára a kibocsátási tájékoztatóban láttunk erre vonatkozó számot (62.oldal), és nincs jele annak, hogy ez változott volna. 28 millió svájci franknyi hitel van a cégeken, ez most kb 6 mrd ft. Kivonva az irodák 11 mrd Ft-nyi értékéből a hitelek 6 mrd ft értékét, 5 mrd forintot kapunk. Ennyit ér a cég. Ha nagyon nagyvonalúak vagyunk és 8%-os hozammal árazzuk az ingatlanjaikat (ennyiért manapság nem B hanem A kategóriát lehet venni!) akkor mondjuk 14 mrd-ot érnek az ingatlanok, s ebből kivonva a 6 mrd hitelt 8 mrd-os cégértéket kapunk, de ez nagyon optimista feltételezés.
Tehát: realitás: 5 mrd-ot ér a cég, überoptimista: 8 mrd-ot. Hány részvény van? 27,5 millió darab. Elosztva a cégértéket a részvények darabszámával megkapjuk, hogy egy részvény mennyit ér. tehát 6 mrd osztva 27, 5 millióval = 181 Ft. Überoptimistával 290 Ft. A jelenlegi ár elképesztően túlértékelt.
Másik oldalról megközelítve: 24 000 m2 irodájuk van (plusz 14 000 m2 raktár, de az sokkal kevesebbet ér). A céget a piac jelenleg 450 Ft*27,5 millió darab részvény = 12,3 mrd forintra értékeli. De van rajta 6 mrd hitel is, ne feledjük. Azaz 18,3 mrd forintot ér állítólag 24 000 m2 B kategóriás iroda (plusz a raktár) úgyhogy egy m2 B kat. irodát 750 000 forintért adnak. Ugyanez pl. a graphisoftpark minden tekintetben sokkal jobb, A+ kategóriás irodái esetén 440 000 Ft/m2 árat láthatunk. Az Appeninnel a bevezetőknek egy célja volt: felhúzni (megvolt), és végtelen mennyiséget letömni a kicsik torkán (ez jön). Magyarul, így szállnak ki jó drágán az irodáikból. Ügyes!
Emlékeztek amikor leesett 340re 365 ről? Jó olcsón kezdtem adni, aztán örültem a 370-nek, majd évvégén bucsut intett a háromszázas tartománynak és 400 főlé állt az árfolyam. Most is ez varható, csak most az 500al...
Verseny üzemmódban az Appeninn (2011-04-22 14:30:16)
Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. elkészítette a 2010. évi IV. negyedéves jelentését. A Holding 2009. végén történt megalapítása után a társaság azonnal verseny üzemmódba kapcsolt. Első üzleti éve rögtön olyan mozgalmas és sikeres volt, hogy sok más patinás befektető társaságnak büszkeségére válna - kommentálta eredményét a társaság.
Az Appeninn - stratégiája szerint - olyan réspiaci szegmensekre koncentrál, melyekben alacsonyan árazott, ám professzionális üzemeltetés révén nagy hozamtermeléssel működő eszközök szerezhetők meg, és tarthatók fenn közép- illetve hosszú távon, befektetési céllal. A 2010-es év során ezt a stratégiát elsősorban az ingatlanpiacon alkalmazták sikerrel, ugyanakkor további két fontos területen is lefektették a fejlődési pálya alapjait: a speciális járművek bérbeadása és az ipari logisztika területén.
2010. év főbb eseményei és a teljesítmény mérésének mennyiségi minőségi mutatói, jellemzői
- Az irodapiacon a 2009. évi mélypont után 2010 végére egyértelművé vált a kereslet stabilizációja. A társaság profitálni tudott a változó, nagyobb költséghatékonyságot kereső bérlői igényekből, így összesített kihasználtsági mutatója 80%, mely lényegesen meghaladja a piaci átlagot. Az éves átlagos kihasználtság jelentősen meghaladta a 90%-os szintet, a 80%-ra csökkenés egy jelentősebb bérlő időszak végi távozásának köszönhető.
- A leánycégek összesített árbevétele 1098 millió forint volt 2010 négy negyedévében, szemben a 2009. évben összesen elért 952 millió forinttal.
- Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. közel 540 millió Ft-os tőkeemelést hajtott végre négy leánycégében. A tranzakciót követően a Holding leánycégeinek tőkeoldali finanszírozása biztosított, a kedvező kamatozású, hosszú távú hitelek a leánycégekben már korábban is rendelkezésre álltak.
- A cégcsoport finanszírozása stabil; nincs kifutó, megújítási kényszerrel rendelkező rövid lejáratú bankhitele. A főtulajdonos Lehn Consulting 2,5 millió CHF hitelkeretet biztosít a csoport számára.
- Az Appeninn 2010. december 20-án újabb akvizíciót hajtott végre. Az üzleti tevékenység kibővítésére novemberben megalapított Appeninn Logisztika Zrt. egy nagykanizsai, 0,8 hektáros, belterületi ingatlan megvásárlásáról kötött szerződést. A 600 négyzetméteres üzemcsarnokot és 1400 négyzetméternyi irodahelységet magában foglaló ingatlan a piaci igények széles körét kiszolgáló logisztikai raktárrá fejleszthető minimális beruházással.
- A bérlői elégedettséget és az üzemeltetés energiahatékonyságát szem előtt tartva az Appeninn Holding Nyrt. teljes körű nyílászárócsere programot hajtott végre a Törökvész u. 30/a szám alatti irodaházában.
- A Hattyúházban egy jelentős bérlő elköltözése miatt az időszak végén csupán 40 százalékos volt a kihasználtság, a megüresedett irodaterület feltöltésére vonatkozó tárgyalások folyamatban vannak, így a 2011. év első negyedében már a kihasználtság meghaladta 50 %-ot.
Az ingatlanpiaci környezet 2010 folyamán az irodapiaci szegmensben 2009. évhez képest a folyamatos stabilizáció jeleit mutatta - áll az Appeninn éves jelentésében. Noha az összesített irodakereslet alig változik a tavalyi évhez képest, a bérlői szegmens bizonyos része költséghatékonysági szempontok miatt fordul a 'B' kategóriás irodaházak felé, ebből a folyamatból az Appeninn Holding leányvállalatai jelentősen profitáltak. A befektetői oldalon megvalósuló iroda tranzakciók száma nemzetközi szinten 2010-ben már érzékelhető élénkülést mutatott, ami hazánkban csupán mérsékelten éreztette hatását. A magyar ingatlanpiacot változatlanul a kínálati oldal dominanciája jellemzi.
A kedvező lokáció és a kiemelkedően jó ár/érték arányt biztosító bérbeadási politika a cégcsoport részére 80%-os összesített kihasználtsági mutatót eredményez, mely meghaladja a budapesti átlagot. A bérlői kedv növeléséhez hozzájárulnak a kényelmi fejlesztések is, melyek egyúttal gazdálkodási téren is javítják a profitabilitást: mintegy 4 éves megtérülésű beruházásként energiahatékony nyílászárókat épített be a társaság a Törökvész utcai irodaházában.
A 2010. év gazdasági eseményei, elért eredményei és kilátásai
Ingatlan gazdálkodás
A cégcsoport elsődlegesen budai irodaházakkal, illetve két Pesten található irodaházzal rendelkezik, valamint országosan is akvirál logisztikai, kereskedelmi ingatlanokat. A társaság számára a meghatározó tulajdonoson, a Lehn Consultingon keresztül a finanszírozási háttér biztosított, így megfelelő forrásokkal rendelkezik a kedvező befektetési lehetőségek, így akár további irodaház vásárlások finanszírozására. Az Appeninn folyamatosan vizsgálja a befektetési lehetőségeket, a társaság menedzsmentje szerint a jelenlegi piaci környezet megfelelő értékeltség melletti akvizíciós lehetőségeket biztosít 3000 nm feletti 'B' kategóriás budai irodaházak vonatkozásában, mely tranzakciók a további növekedés bázisául szolgálhatnak.
A társaság november 2-án jelentette be az Appeninn Logisztika Zrt. megalapítását, mellyel a raktározási és ipari ingatlan piacon kíván megjelenni, s ezzel a csoportszintű növekedés bázisát egy új ingatlanpiaci szegmensre terjeszti ki. Az új szegmensbe történő belépés az irodapiacon megfogalmazott alapértékek mellett valósul meg: átlag feletti kihasználtsággal üzemeltethető ingatlanok részvényesi értéket teremtő hozamszint melletti akvirálása. Ennek első lépéseként az Appeninn Logisztika Zrt. decemberben egy nagykanizsai, 0,8 hektáros, belterületi ingatlan megvásárlásáról kötött szerződést. A 600 négyzetméteres üzemcsarnokot és 1400 négyzetméternyi irodahelységet magában foglaló ingatlan a piaci igények széles körét kiszolgáló logisztikai raktárrá fejleszthető minimális beruházással.
A cégcsoport még évközben 49%-ot akvirált az első kerületi Hattyúházban. Az ingatlan népszerű a 'B' kategóriás irodát keresők körében. Kihasználtsága az időszak végén 40 százalékra esett egy nagy állami bérlő távozása okán, a szabaddá váló terület feltöltésére folyamatban vannak a bérlői tárgyalások. Az időszak végi bérlői távozás a negyedév árbevételét nem érintették kedvezőtlenül, a társaság az utolsó negyedévben is realizálta az első kilenc hónapban elért árbevételi szintet.
A cégcsoport leánycégeken keresztül birtokolja az egyes ingatlanokat, az üzemeltetéshez kapcsolódó szolgáltatásokat (számvitel, pénzügy, karbantartás) központosítva, a Holding cégen keresztül látja el. A szolgáltatási színvonal emelésére, a megnövekedett irodaterület ellátására szükségessé vált a Holding alkalmazotti létszámának növelése 8 főre. Az üzemeltetési hatékonyságot jól jellemzi, hogy a házon belül ellátott facility management ellenére is mindössze 8 alkalmazottal és 2 fő külsős megbízottal, valamint az 5 fős igazgatósággal működik a Holding, s kezeli a csaknem 15 milliárd értékű eszközvagyont.
Speciális járművek bérbeadása
A Kranservice Zrt. a hazai speciális járműpiacon egyedi szerepet tölt be jó terepjáró képességgel rendelkező, önjáró teleszkópos daruk bérbeadásával. A társaság immár 5 tagú járműflottája bérbeadással kerül hasznosításra. A vállalat gazdálkodása stabil és nyereséges, a lízingköltségeket lefedő bérleti bevételek hosszú távon biztosítottak.
Finanszírozási háttér, főbb erőforrások és kockázatok
Az Appeninn szerint a cégcsoport finanszírozási helyzete stabil. A Lehn Consulting 2,5 millió CHF hitelkeretet biztosít a Holding számára, melyen keresztül a Holding számára az EUR/CHF árfolyammozgás esetlegesen kedvezőtlen hatásai is kivédhetővé váltak.
A csoport bankkapcsolatai kiegyensúlyozottak, a leánycégek finanszírozása hosszú távú hitel megállapodásokon keresztül biztosítottak. Rövid távon kifutó és megújítási kényszerrel bíró hitelszerződése a cégcsoportnak nincs. A meglévő hitelállomány törlesztése a bérleti díjbevételekből folyamatos, így az ingatlanállomány hitellel nem terhelt értéke időszakról időszakra emelkedik.
Az Appeninn Nyrt 2010. szeptember 30-án megtartott rendkívüli közgyűlése zártkörű tőkeemelésről döntött. A főtulajdonos Lehn Consulting által lejegyzett tőkeemelés összességében 587 millió forint tulajdonosi hitel tőkére történő konvertálása révén valósult meg. Ebből 489 millió Ft tagi kölcsön tőkésítése révén, további 50 millió Ft készpénz biztosításán keresztül történt.
Évzárást követő események
2010 december 31-e óta a jelen közzététel pillanatáig alábbi fontos események történtek a társaság életében:
- A társaság február végén 74 százalékosra növelte részesedését a Hattyúház Kft.-ben.
- A társaság március 21-i közgyűlésén jóváhagyta februárban bejelentett akvizícióját, melynek keretében a Rotux Zrt. beolvadt az Appeninn Nyrt-be. A tranzakció révén az Appeninn egy 7,2 hektáros, 6000 nm-es felépítménnyel rendelkező belterületi kecskeméti és egy 3 hektáros, 2400 nm-es felépítménnyel rendelkező belterületi szentesi ingatlannal bővítette portfólióját. A részvénycserés beolvadás során a Rotux részvényesei 488 forintos árfolyamon jutottak Appeninn részvényekhez. A Rotux Zrt. beolvadásával 170 millió forint készpénzállomány és 450 millió forint értékpapír állomány került az Appeninnhez. Az átalakulással egyben az Appeninn Nyrt. jegyzett tőkéje 255.884.000.-Ft értékkel nőtt, a tőketartaléka pedig 890.931.000.-Ft értékben emelkedett, így az Appeninn Nyrt. saját tőkéje az átalakulással 1.322.239.000.-Ft összeggel, több mint 4,5 milliárd forintra változott. A tranzakció révén az Appeninn teljesíti a Budapesti Értéktőzsde "A" kategóriás részvényekre vonatkozó előírásait.
- Április elején az Appeninn Logisztika Zrt. a főváros 4. kerületében megvásárolt egy city logisztikai ingatlant. A Schweidel József utcai telek teljes mérete 11.921 m², melyen 4835 m² területen egy földszintes csarnoképület áll, ami jelenleg raktár, valamint iroda funkciót lát el. Az ipari terület a Váci út és az M3 autópálya közelében helyezkedik el, mely így teherforgalmi megközelítésre tökéletesen alkalmas.
- 2011 április 1-től a közepes és kis piaci tőkeértékű tőzsdei cégeket tömörítő indexbe, rövidített nevén BUMIX-ba is bekerültek az Appeninn részvényei.
Eredménykimutatás
Az Appeninn Nyrt. holding funkciót tölt be, központi ügyviteli és menedzsment szolgáltatásokat biztosít a leánycégeknek. A társaság megalapítására 2009. decemberében került sor, de bevételtermelő üzleti tevékenységét 2010-ben kezdte meg.
A társaság összköltség eljárással készült eredménykimutatásának "belföldi értékesítés nettó árbevétele" sorában a leánycégek által fizetendő holding díj árbevétel szerepel. A Holding 2010. éves eredményét elsősorban a leánycégektől realizált 60 millió forintos osztalék határozta meg. A társaság 68 millió forintos adózás előtti eredménnyel és ezzel közel azonos 66,7 millió forintos adózott eredménnyel zárta az évet.
APPENINN