A lakásfejlesztők számára a legnagyobb kihívás a munkaerőhiány és a kivitelezési költségek emelkedése, de a csökkentett áfa jövőjével kapcsolatban is nagy a bizonytalanság - értettek egyet a Portfolio Lakáskonferencia 2017 résztvevő szakértői. ...
a teljes cikk: http://www.portfolio.hu/cikkek.tdp?k=14&i=246041
az utolsó viszont
alig hozott 10 százalékot és nagyon nehezen ment átlag 20 százalékkal ajánlottak kevesebbet
pedig a te általad szentnek tekintett kínálati ár alatt vettem 700e helyett 550 körül
és tettem bele pénzt rendesen
1 nem adok ki lakást
2 nem tudnám most többért eladni, sőt arányosan jobbat vehetnék most
3 azóta vettem belőle és eladtam
4 nem akarok többet venni csak egyet és az független az ártól
5 sose laktam albérletben és nem is fogok
6 ha már verne a víz valamiért, akkor inkább otp-t kellett volna vennem, amit szintén nem veszek
én nem pörgök
pörögtem egy kicsit
de már nem
te izzadsz azon mennyi lesz a panel
a másik topikban belinkeltem az újlakásokat
ezeknek az ára a mérvadó
és most még kevés van, tehát jó eséllyel a jövőre elkészülők olcsóbbak lesznek, de drágábbak nem nagyon
szerintem
leírom a véleményem ennyi
amúgy minden eladó:))))) ha van egy hülye aki túlfizeti ezt is eladom mint a sicc:))))
1. bérek kilőttek - szerintem pedig messze nem úgy mint az árak, és nincs munka sem.
2. lakossági pénzügyi vagyon (ingatlanok nélkül) az ÉGBEN van és meredeken emelkedik tovább, lásd - nagyon kevés ember birtokol nagyon sok pénzt
3. Hitelezés most indul csak be, fixált kamatú konstrukciók vannak, tökmindegy mi lesz az alapkamat később - múltkor valaki linkelt 7 százalékot én most csak 9,9-et láttam, nagyon szigorú feltételekkel. kérdezem: ha 10-ért nem tudott venni lakást hogy vesz 20-ért?
4. 2008-2016 közti elhalasztott lakásvásárlások megjelennek (nem a befektetőkről beszélek itt) - miért venne kétszer annyiért?
5. Alapkamat béka segge alatt és várhatóan e körül is marad évekig (hiába emel a FED még mielőtt ezzel jössz) - mert nem az mnb dönti el, hanem a piac, és ne akard bebizonyítani, hogy bárki vesz forintot jobb dollárkamat ellenében
6. Belső migráció BP+agglo irányába tovább erősödik, brutális igény albérletre - minidg nagy volt a bevándorlás, viszont soha nem volt ekkora a kivándorlás. évi 7000 a bevándorlás ennyien simán el is mennek, az egy dolog, hogy a bejelentkezésük megmarad
7. Infláció picit megindul ~2-3% középtávon, várhatóan tovább húzza az ingatlan árakat - az infla már 3 százalék bevallottan,tehát szerinted ez nem befolyásolja a kamatszintet
8. 2020-tól 27% lakásáfa ismét
hurrá
nekem a fenti a véleményem
úgy gondolom, hogy mind a kettő reális scenário
senki sem tudja mi lesz
de simán be is szakadhat ennek is megvan az esélye
és annak is, hogy stagnál
szerintem a legkisebb esélye a további emelkedésnek van
leginkább azért, mert akkor tényleg elhúz innen minden fiatal
2008-14 között sem volt kevesebb pénz, nincs ennek semmi köze az árhoz
kamat
airbnb
ennyi semmi más
+ a ciklikusság
én lennék a legboldogabb, ha lenne pénze az embereknek de nincs és nem is lesz
arra figyelmeztetlek hogy nézd meg a nyugati jövedelmeket vs lakásárat
ezerszer könnyebb venni
és ma már nincs oka a fiataloknak itt cigánykodni, fogják magukat és mennek
ez pedig egy teljesen más helyzet
az árakat pedig mondjuk az aribnb esetleges megfojtása lásd uber, bookin stb vagy a hirtelen kamatemelések pillanat alatt felboríthatják
nekem egy jó kis forinterősödés tetszene és azonnal vennék külföldön
ha már kérdezted mi lenne az érdekem
a görögök most is százszor jobban élnek
tényleg, úgy általában jó dolog ám világot látni,megváltozik a véleményed sok mindenről
egyrészt nemcsak görögországban van jó idő
másrészt ok, már csak 13 havi nyugdíjuk van nem 14 és 35 évesen már nem biztos h elmehet nyugdíjba egy fodrász mint eddig
de
sokkal magasabbak a bérek
sokkal jobb az éghajlat
jobb az élelmiszer
minden friss
nyugodtak
boldogabbak!!!! nem búvalbaszttak mint magyarországon
én így láttam
az a baj a mediterrániummal, hogy valóban kevesebb a pénz a tömegeknek mint ausztriában vagy németországban, a skandináv országokban
de élni sokkal jobb :)))))))))
megjegyzem némi excel tudással kifejezetten jó játék ez az adatbázis
pl. érdekes szembesülni azzal, hogy az inflációval kiigazított budapesti lakásárak 2016 harmadik negyedévében már a 2003 végén beállított csúcson voltak
azóta valószínűleg jócskán a 2003-as csúcs fölé mentek, ami egyáltalán nem nevezhető olcsónak...
(különösen bizonyos szegmensekben nem... pl. a budapesti panelindex már egész biztos rég all-time rekordokat döntöget inflációval kiigazítva is...)
érdemes észben tartani azt is, hogy az inflációval kiigazított budapesti lakásárak már 2003 és 2008 között is jelentősen csökkentek
2003 és 2008 között a vidéki lakásárak vittél előre a magyar lakásárindexeket
ennek kapcsán érdekes adalék, hogy az MNB lakásárindex szerint a __falusi__ lakásárak 2016 harmadik negyedévében az előző évhez viszonyítva __12%-al repesztettek előre__, ami meglehetősen jól összhangban van azon állításommal, mely szerint ilyen lakásrak mellett újra vonzó lesz az ingázás...
ami a te Nádor téri lakásodat illeti:
az általam belinkelt - inflációval kiigazított - chart országos adatokon alapult, ergo jelentős területi különbségeket fedett el, a Nádor tér gondolom kifejezetten jól vészelte át a 90-es éveket
ha a 2003-as rekordot megdöntő inflációval kiigazított budapesti lakásárak kapcsán generálsz egy __előző év azonos időszakához viszonyított__ charot (excel-el nem nehéz), akkor az alábbi érdekességeket fogod látni:
1. 2016 elején - az inflációval kiigazított budapesti lakásárak esetében - a year-on-year árváltozás 30%-nál tetőzött, ami teljesen egyértelműen fenntarthatatlan ütem (azóta már különben csökkent)
2. ez a year-on-year adat némiképp magasabb volt a 2003-ban beállított 28%-os csúcsnál...
3. 2003-ban ez kb. afféle "blow off top" volt, kb. innen indult el az inflációval kiigazított budapesti lakásárak csökkenése
4. az inflációval kiigazított year-on-year budapesti lakásárak "konszolidálódása" egyébként olyan __gyors__ volt, hogy 2004 elején még nominális árcsökkenés is belefért a pakliba
5. persze azt én is tudom, hogy akkor ez a lakástámogatási rendszer átalakításához kapcsolódott, kb. ott omlottak össze a várakozások, utána a devizahiteles izébizé már az inflációval kiigazított budapesti lakárak szinten tartásához sem volt elég... a várakozások azonban most is összeomolhatnak... pl. recesszió, tőzsdei lejtmenet, inflációs robbanás, MNB kamatemelés... ezek pillanatok alatt belepiszkíthatnak a mai fenntarthatatlanul túlfűtött budapesti __spekulatív__ lakásőrületbe...
Average Monthly Net Salary (After Tax) Athens: 218,680.09 Ft
Budapest: 183,030.14 Ft
Az utóbbi időben sokkal több történt a görögöknél annál, hogy nem mehetnek 35 évesen nyugdíjba az emberek
A numbeo.com-on 3x fizetés szerepelt 5-6 évvel ezelőtt, biztosan erre emlékeztél.
42,7 milliárd forintnyi nem teljesítő hiteltől szabadult meg az UniCredit
2017. 3. 20 link
"A tájékoztatás szerint a tranzakciót az adós nem teljesítéséért való felelősség kizárásával (pro-soluto) kötötte a bank egy erre engedéllyel rendelkező magyarországi pénzügyi vállalkozással"
"pl. érdekes szembesülni azzal, hogy az inflációval kiigazított budapesti lakásárak 2016 harmadik negyedévében már a 2003 végén beállított csúcson voltak"
Ez csak addig érdekes, míg mellé nem teszed a lakosságszámot.
Jelenleg többen laknak Budapesten, mint 2001 óta bármikor - és ezek csak a hivatalosan bejelentkezettek, a vidéki lakcímmel feketén bérlők száma valószínűleg rekordszinten van...
"érdemes észben tartani azt is, hogy az inflációval kiigazított budapesti lakásárak már 2003 és 2008 között is jelentősen csökkentek"
Budapest lakossága 2007-ig gyors ütemben fogyott a szuburbanizációs divat miatt, azóta a ki- és visszaköltözés egyaránt jellemző, a vidékről felköltözők miatt pedig Budapest és az agglomeráció lakossága párhuzamosan növekszik.
Árcsökkenésre várók esetében albérletből első lakást, vagy elsőből nagyobb második lakást bizonytalan időtávon tervező fiatalokról van szó, kevés önerővel.
Náluk igencsak demotiváló tud lenni, hogy hiába spóroltak az utóbbi 1 évben, ugyanolyan vagy még rosszabb lakásra elég csak a pénzük, mint tavaly tavasszal...
Akinek komoly vásárlási szándéka volt, pl. gyerek született, az áraktól függetlenül vett.
Az MNB árindex 2001 előtt ugyan csak országos bontásban ismert, de 1990-ben messze magasabbak voltak a reálárak, mint ma... ez szinte biztosan igaz Budapestre is, a mainál 10%-kal magasabb népesség mellett.
2001-ben egy zuhanó népességű városban kezdték el mérni a mutatót, ilyen környezetben inkább az a csoda, hogy az első két évben még emelkedtek a reálárak... 2007-ben megfordult a trend, a mutató vezetése óta rekord magasan áll a lakosságszám, és a gazdaság is igen jól muzsikál, így teljesen indokoltnak látom a magas reálárakat.
"és itt a legalacsonyabb az egy lakásra jutó emberek száma az egész országban (KSH)"
Mármint a hivatalosan bejelentkezetteké. A városrész szintű bontást nézve a lakások kihasználtsága a külső kerületekben az országos átlagon vagy fölötte van, és a belvárosban állnak tömegével statisztikailag üres lakások... nyilvánvaló, hogy a valóság nem ez.
Hiába várnak. A legtöbben azt hiszik, hogy jönni fog a csökkenés de nem fog. A dolog nagyon egyszerű. Egy új lakás ára annyiba kerül amennyi felépíteni +20% a projektet finanszírozó haszna. Már most egy négyzetméter családi házat is felépíteni 250-300e forint telek nélkül és az építőipari munkadíjak folyamatosan emelkednek. A lakásárak nem a spekuláció miatt mentek fel hanem azért mert nem épített senki, mert nem érte meg. Ez addig működött is amíg kínálat volt a használt piacon, de azt már 2 éve kiszívták teljesen. Mostantól megint visszaállt a világ rendje azaz annyiba kerül egy lakás amennyibe a megépítése kerülne. A használt meg nyilván amortizációval csökkentve.
Mellesleg ha valaki ezt a 250-300e-hez hozzáadja a telek árát ami olyan 100-150e forint négyzetméterenként az olcsóbb helyeken + a 20% kivitelezői haszon akkor ki is jön, hogy 450-500e alatt nem éri meg Budapesten építeni lakást.
Szóval ne azt tegye fel senki se magának, hogy számít-e arra, hogy esni fognak az árak hanem azt ,hogy számít-e arra, hogy az építőipari fizetések lefelé fognak menni. Na ez az amire mindenki azt mondaná, hogy nem.
haver most vett 3,8% fix kamatra 5 éves periódussal
mi is várjuk a csodát, mert a meglévőket nem akarjuk beforgatni, más ismerősök is hasonlóan, de már én sem látom sok esélyét a csökkenésnek, mivel rengetegen vannak így.
amit szerintem sokan elfelejtenek:
1. nem a képzetlenek jönnek fel vidékről (ők inkább kimennek külföldre) hanem a diplomások, szakképzett fiatalok, akik viszont ki tudják fizetni az albit.
2. ha egy családban jön a gyerek - ráadásul nem az első - akkor az átlagnak a 'minél több szoba minél olcsóbban' lesz a preferencia, nem pedig a panoráma, stb. ergo panel.
3. a befektetésnek vásárlók hosszútávban gondolkodnak, nem fognak egy csökkenés miatt mindent eladni veszteséggel, mert nem kenyérre kell. lehet nézni az inflációt, állampapírt, alapkamatot, akármit, de az átlag lakásbefektető nem feltétlenül figyeli ezeket.
"Nyilván csak azért nem vettek még még mert írtad hogy kevés önerővel rendelkeznek."
Így van, egyrészt nem akarnak túl sok hitelt felvenni, még ha kapnának is.
"Kérdezem én, ha tovább emelkednek az árak és az albérletek ára akkor mi lesz velük???
Tényleg elhiszik, hogy lesz árcsökkenés és közben kipengetnek 1,2-1,5M forintot albérletre 1 év alatt??? És ha mégsem lesz akkor mit csinálnak?"
Nem látják, mi lesz 1-2 év múlva (mint ahogy biztosan mi sem), viszont ha MOST vennének lakást, azzal realizálnák az eddigi kivárásuk veszteségét... pszichológiailag nehéz feldolgozni, hogy azért spóroltak plusz 1-2 évet, hogy jó esetben is ugyanolyan lakást tudjanak megvenni, mint ami 1-2 évvel ezelőtt belefért volna a keretbe.
1990 és 1998 között se volt nominális árcsökkenés ellenben az inflációval kiigazított árak egy "csekély" 60%-ot estek
azaz
lényegében összeomlottak...
szóval ne szédítsük itt az embereket mindenféle vég nélküli áremelkedéssel, meg azzal, hogy ha kimarad akkor lemarad, mert ismerjük már ezt a lemezt 2007-ből...
"2001-ben egy zuhanó népességű városban kezdték el mérni a mutatót, ilyen környezetben inkább az a csoda, hogy az első két évben még emelkedtek a reálárak... 2007-ben megfordult a trend, a mutató vezetése óta rekord magasan áll a lakosságszám"
2001-ben több ember élt ebben a városban mint ma...
reálértékben (inflációval kiigazítva) lazán lehet árcsökkenés
akár igen jelentős is
és mivel Budapesten 40% felett van a befektetők aránya a lakásvásárlókon belül, akár még nominális árcsökkenés is lehet, mivel ha megszűnik a "befektető-utánpótlás", akkor igen gyorsan eltűnhet a jelenlegi keresleti oldal 40%-a
ehhez mindössze csak egy jelentősebb alapkamat emelés kell
emlékszem még 2008-ra amikor egyik napról a másikra fordult minden és a kétségbe eset jegybank egy lépcsőben emelt több száz bázispontot az alapkamaton...
Inflációs robbanás lehet de nagyon kevés olyan befektetési termék van ami véd az inflációtól. Ezért menekülnek az emberek az ingatlanba. Tehát ha robbanást vársz akkor bizony lehet, hogy további befektetők fognak jönni.
Tény, hogy magas a befektetők aránya (bár én 30% körüli értéket olvastam pár hete) de az infláció pont ezen nem fog segíteni.
A másik kérdés milyen időtávon nézzük. Szerintem a következő 2-3 évben még felfelé fognak menni az árak még akár reál értelemben is. Utána jöhet egy megtorpanás, főleg, hogy kimennek az EU-s pénzek. Akkor még a munkadíjakban is lehet csökkenés de ez szerintem nem ebben az évtizedben lesz.
A 90-es években úgy nézett ki egy 3 milliós lakás eladása, hogy az ügyvéd megírta a szerződést 800 ezerrell, majd a jelenlétében átadott a vevő az eladónak 2,2 millát kápében.
Ettől függetlenül nem volt jó befektetés ingatlant venni.
Én elhiszem az MNB statisztikád. Csak most szerintem nem olyan ember ül az mnb élén akinek az infláció visszaszorítása lenne a célja. Olyan mennyiségű hitelt pl. NHP raktak ki ami miatt nem fog kamatot emelni. Inkább hagyja elszállni az inflációt mintsem újra 4-5% körül legyen a kamat. Akkor pedig borul az egész elméleted, mert a bankbetét tuti nem veri meg az ingatlant.
De innen ez már tiszta spekuláció. Time will tell.
Azért a felújítás az amortizáció költségének az elhagyása eléggé elnagyolt számításra utal a részedről. Az elfogadott, hogy az ingatlan a 10 éves hozam + 2-3%-ot tudsz hozni pont azért mert ennyi vele a plusz munka és kockázat. Nézd meg mennyi volt a 10 éves hozam és akkor már nem lesz annyira szuper tuti mindent verő "tudsz olvasni" befektetésed.
tavaly 69 millió 78 nm
most vitték másodszor le az árát 59
ez már közelíti a szerintem reális 700e-t
megy le az ára
tavaly előtt 64 nm-t adtam el 700 e felett bővel igaz azt felújítottam de sokkal rosszabb lakás ennél
az igazi őrület 2015 végén volt, akkor mindent el lehetett adni bármennyiért
panelt leszrom mint mondtam
9 éves távlatra tudok visszaemlékezni konkrétan
pl. akkor vettünk egy 2. kerületi lakást 1027 irányítószámmal 24 millió volt
most ez a lakás 30m (nagy ház tényleg árulnak egy ugyanolyan lakást)
már rég nincs meg, pár évvel később veszteséggel eladtam és vettem belőle egy másikat egy az egyben, ami viszont 9 éve 2-3 millióval drágább volt.
ha, megtartom, és ezt a pénzt befektetésben hagyom, ahol volt még pénzünk kb 35 millióm lenne mostanra (2014-ben még 7 százalékot hozott előtte jelentősen többet.
mivel nem adok ki soha semmit, így ha azt veszem buktam volna
mivel kiszálltam időben és forgattam nem
ezért hülyeség mnb statisztikákat nézegetni, senki sem olyan marha, hogy beteszi a bankba csak úgy a pénzét
most is van 2,5-3 százalékos kamat és mindig akciózik valamelyik bank.
pl. az unicredit csinált 3 százalék akciót ami február végén járt le, ott a cetelem folyamatosan 2,2 körül napi kamatszámítással, magnetnek volt múlt hónapban 2,7 stb.
ezek nincsenek az mnb híres statisztikáiban
és akkor csak azokat a lehetőségeket mondtam, ami mari néni számára is egyértelmű
ha netán tőzsdei hátterű befektetésbe tettél pénzt akár tőkgarantáltba az sokkal többet hozott/hoz
szerintem az spekulál, aki tizenévekben gondolkodik
én élni szeretek, nem fektetni a pénzt a semmiben:))))
te kiülsz valami erkélyre, én inkább elmegyek jó helyekre
neked ez az élet, szerintem ez vegetálás
nem vagyunk egyformák, és megint leírom érthetőbb stílusban:
fszomat sem érdekli, te vagy más mit csinál, nem erősködöm, sőt, eszemben sincs rábeszélni senkit, hogy keressen mondjuk évente 20 százalékot, esetleg 30-at mert vesz és elad
nem az én dolgom
ahogy nem a tiéd, hogy én mit csinálok vagy mit nem
jut eszembe: az utóbbi 10 évben is az áreséskor is lehetett csinálni 10 százalékot egy lakáson
ez benne a szép, tök mindegy mennyi az ár
sőt, amikor tényleg mélyen volt az ár, amit szintén senki sem gondolt, nos, akkor lehetett igazán szép profitokat csinálni
tudod miért: mert senki sem gondolta, nem mertek venni és ezért óriási alkuk voltak a lepukkant lakásokra
:))))))))
váci utcában 150 nm lakást lehetett tényleg fillérekért venni, olcsón felújítani és bizony jött az olasz, német, meg a magyar hosteles :))))))))
10 éves távlatban nem kétszerezted meg az árat
buta dolog kiragadni a legmélyebb és a legmagasabb árat
mert egyszerűen hazugság azt mondani, hogy te akkora nagy fasza gyerek vagy, hogy pontosan a legmélyebb áron veszel és a legmagasabban adsz el
sőt, te soha az életben nem futottál bele nem fizető ám hónapokig ingyen lakó, a lakást leamortizáló bérlőbe sem
szerencsés ember vagy
csak ugye a kockázat fennáll, hogy majd egyszer nem leszel ilyen szerencsés
amúgy miért nem erről van szó: szerinted panelt venni és kiadni befektetés otp-t venni nem az?
mert ha igen, akkor tényleg sírnivaló a profit amit elszalasztottál
én azt artamm h 10 százalék nekem elég ha veszek és eladok, közben felújítok esetleg
van amikor olcsóbb a lakás a százalék a fontos
én krvára nem kérkedtem vele, annyit írtam, volt egy ilyen tranzakció pl. és szerintem ez jobb, mint bérlőkkel kínlódni
ennyi
Mi szabhat gátat az egekbe szökő lakásáraknak?
Ugrás a cikkheza teljes cikk: http://www.portfolio.hu/cikkek.tdp?k=14&i=246041