Én sem negatív értelemben, és nem a kettőnkre értettem a vitát, hanem a topic egészének (különösképpen a válságról) témájáról folytatott eszmecserére gondolva fogalmaztam vitának... :)
Igen, szerintem is eltúlzottak drop jövőbeli félelmei, bár abban egyetértek, hogy jobb félni (és felkészülni), mint megilyedni.
Ezért azt gondolom, hogy aki haszontalan gagyit gyárt, annak van komoly félnivalója, szerintem a kínai ipar jelentős része beleesik ebbe, de ahol komoly autógyártás/beszálítási ipar települt ott is komoly gondok lehetnek... Pláne, ha elavult autókat gyártanak, mint a GM az USA-ban
"A válságban a jó minőségű és az igazán hasznos termékek/szolgáltatások piaca csökken a legkevésbé, a gagyi pedig lemorzsolódik. A válságban - a sok fájdalmas következmény mellett - bizonyos tisztulás, azaz minősíégi javulás is bekövetkezik..."
Ugyanez full igaz a tőzsdére is. Nézzük meg a korábbi "válságokat". '97, '98: Mol, OTP, Ricsi, Matyi visszament utána a korábbi szintre, sőt tovább. A gagyik viszont lemaradtak, vagy teljesen eltüntek, pl. Grabo, Zalaker, Primagaz, stb. stb.
Teljesen egyetértek. Aki elveszti a jövedelmét és ráadásul tartozása van, annak a legrosszabb bármilyen válság. A vásárlóerő pedig ha ez tömeges szonteket ölt akkor drasztikusan visszaesik és akkor a vállakozók sírnak, hogy baj van. Ki a fene vásárolna? Persze, hogy baj van.
"Egyébként is, mivel még nincs elképesztő munkanéküliség növekedés, a mostani válság legkeményebben egyelőre a felső és a közép rétegeket ütötte meg. Náluk van ugyanis alapvető jelentősége az eszközérték csökkenéseknek (mert nekik vannak eszközeik). "
Ezzel nem értek egyet, mert hiába veszítették el a közép- és felső rétegek a részvényalapú befektetésük egy részét a pénzügyi. ill. tőzsdeválságban, a legtöbbküknek ez nem okozott életszínvonal-visszaesést.
Húsbavágó ez annak az alsóközépnek lesz, aki a gazdasági visszaesés nyomán elvesztik az állásukat a gyárbezárások nyomán, mert ők minden jövedelmüket elvesztik egyik napról a másikra, nem csupán a megtakarításuk/befektetéseik egy részét...
Értem, tehát, ha a válság odáig fajulna, hogy energia-, víz-, és élelmiszerválság is lesz, akkor igazatok van, a "jó" ingatlan is elveszti az értékét...
De ha nincs mit enni, inni és nincs mivel világítani meg fűteni, akkor nem mindegy, hogy milyen az ingatlan ára...?
Itt épp arról van szó, hogy a válság milyen mélyen, hosszan hat, és ebben a folyamatban milyen iparágakat és termékcsoportokat mikor él utol a válság.
Én azt mondom, hogy a minőséget éri el később, mint a gagyit, és nem egyszerre.
Azt is mondom, hogy a nélkülözhetetlent éri el később, és a felesleges árucikkeket gyártó iparágakat hamarabb. (Sztem Te is hamarabb likvidálnád a plazmaTV-d vagy az autó-hiteledet, mint a házad jelzálogát...:)
Ezért aztán azt gondolom, hogy az energia, lakóingatlan, élelmiszeripar kevésbé van kitéve a válságnak - mert nélkülözehetetlen -, mint pl. az autóipar vagy a szórakoztatóelektronikai ipar...
Bár kivételek mindig lehetnek, így kivételnek tekinthető a minőség is...
Így van, likvidnek kell maradni. Pl. rendelkezni kell megtakarításokkal, amelyeket nem a vállakoztásban éls nem a tőzsdén kockáztatsz. Azt viszont nem tartom követendő gazdasági modellnek, ahol egyes cégek akkorára képesek növekedni, hogy ezen cégek csődje vagy drasztikus leépítése esetén városrészek, városok, régiók néptelenedjenek el.
Számomra nem az a globalizáció, amikor koncentrálódik a tőke, és egyre kevesebb lesz a piaci szereplő. A globalizáció számomra pozitív üzenete a gazdasági elszigeteltség lebontása, lehetőség arra, hogy a minőségi áruk, szolgáltatások, munkakultúrák távolabbi területekre, országokba, földrészekre is eljussanak... Oda, és vissza vissza is, miközben nyilván kultúrák is jobban megismerik és elfogadják egymást...
Az igaz, hogy a válságban kényszerek jönnek elő, és az is igaz, hogy sok gazdag spekuláns ment már eddig is tönkre, még ha nem is kellett eladnia a házát. Sőt, egy-két vállakozó is tönkre mehet, aki házának eladására kényszerülhet.
De azt azért nem gondolnám, hogy a háztulajdonosok mindegyike annyira óvatlan, hogy a tőzsdei befektetéseinek elvesztése, vagy a vállakozásának csődje esetén nem maradna annyi tartaléka, hogy el kelljen adnia a házát.
Egy-két esetben előfordulhat, de szvsz nem tömegesen. Legalábbis nem olyan magas arányban, mint a gagyi ingatlanok esetében, épp ezért az áresés nem lesz olyan magas, mint az alsóközepes ingatlanok esetében.
Pont úgy, mint a Porsche vs GM esetében, ahol a Porsche eladásai csak 18%-ot, a GM-é pedig több, mint 50%-ot estek. Mondom, válság esetén a gagyi hamarabb elbukik, mint a minőségi..., és haszontalan termékeknek hamarabb elvész a piaca, mint a nélkülözhetetleneknek...
a zárójeles részt is olvasd hozzá, aztán engedd el a fantáziádat. + vedd figyelembe drop várakozásait. amit írtam, azt az ő inerciarendszerében kell érteni. ha abba belehelyezkedem, akkor van értelme annak, amit írtam. energia-, víz- illetve élelmiszer válság esetén. arra mondom, hogy végül nincs jó lokáció. mobilnak (likvidnek) kell maradni.
"Jól is néznénk ki, ha ennyit esne a piaci ára, egyébként kizártnak tartom, ugyanis senki sem ad el házat jó környéken, ha nincs kényszerben."
A válságnak épp az a lényege, hogy kényszerek jönnek elő. És nyugodj meg, az eléri a leggazdabbakat is, akik ezekben a Te általad nem gagyinak titulált ingatlanokban laknak. Nem biztos, hogy a kényszer itt azt jelenti, hogy túl sok hitelt vett fel. Elég, ha bedől a cége és ezért dönt valaki úgy, hogy kissebb, olcsóbb ingatlanba megy, a fennmaradó tőkéből pedig újra kezd. Ezek a folyamatok beindultak.
A leggazdagabbak vásárlóerejének csökkenését jól nyomon lehet követni pl. a Porsche eladásinak 18%-os csökkenéséből.
Egyébként is, mivel még nincs elképesztő munkanéküliség növekedés, a mostani válság legkeményebben egyelőre a felső és a közép rétegeket ütötte meg. Náluk van ugyanis alapvető jelentősége az eszközérték csökkenéseknek (mert nekik vannak eszközeik).
Más. A gagyi, nem gagyi egyik összetevője, hogy az adott ingatlan hol helyezkedik el a különböző piltikai és gazdasági centrumokhoz képest. 3000 éve Egyiptomban voltak a legtöbb nem gagyi ingatlanok, ma az USA-ban és az EU-ban, holnap a legtöbb Kínában és Indiában lesz.
Ha Detroit becsődöl a környék legjobb ingatlanjai válnak hirtelen gagyivá.
...egy jó ingatlant mitől kell megvédeni? (persze a hitel aspektusából kérdezem, hiszen a vita tárgya az, hogy egy jó ingatlan, amelyet mindenki keres, bármikor jó áron el lehet adni, az értéke a legkevésbé sem esik a hitelértéák alá, így senki sem fogja otthagyni a banknak...
Az én házamon is van jelzálog, de kb. tízszeresét éri a ház, mint amennyi az eredeti hitel volt, és már az is kevesebb... Jól is néznénk ki, ha ennyit esne a piaci ára, egyébként kizártnak tartom, ugyanis senki sem ad el házat jó környéken, ha nincs kényszerben. Ha pedig nincs eltúlozva a házon lévő hitel, akkor a legkisebb az esélye a menekülési kényszernek, hiszen mindenki benne lakik, lakni pedig ígyis úgyis kell valahol, és a jó ingatlanban jó lakni... :)
Korábban volt egy ezzel "rímelő" gondolatod, ebben egyetértünk... A jó lakóingatlan első sorban jó lakóingatlan, és csupán másodsorban befektetés... :)
Az USA jelzálogpiaci válság legfőbb okát abban látom, hogy a bankárok ész nélkül határozták meg a fedezeti pontokat, amit megfejeltek azzal, hogy nem vették figyelembe az ingatlanár-lufi túlfújását sem. Ez olyan, óvatlanság, amelyet semmilyen más kontextusban nem lehet fölfedezni a konzervatív üzletpolitikában, csakis a pilótajátékokra jellemző... :)
Az már csupán hab volt a tortán, hogy az amerikai társadalmat úgy rászoktatták a hitelfelvételre, mintha kábítószer lenne...
A hasonlat talán nem is áll olyan messze a valóságtól... :)
bérbe is lehet venni kertes házat. ha a jóslataid bekövetkeznek, akkor a mobilitás lesz az igazi kincs.
családi ház röghöz köt. ha rossz a lokáció, nem tudsz szabadulni, ha jó, nem tudod megvédeni (családi házat helyettesítsd be bármilyen ingatlannal, természeti kinccsel, lelőhellyel, országrésszel, országgal, kontinenssel)
szerintem pedig nem az átlagárak számítanak, hanem az egyediek.
Ha egy ingatlan (pl. a telek) még a rajzasztalon elkel X dollárért, 100%-os jelzáloggal, de mire a fejlesztés elkészül, mát ötször annyiért lehet(ne) eladni, majd a válság kapcsán - ez itt nyilván a korábbi euforiának köszönhető - visszaesik 20%-ot az értéke, még mindig bőven a hitelérték felett van az értéke. Ki menekülne ettől az ingatlantól, és miért? Ezeket az ingatlanokat úgyis a felső középosztály veszi, aki nem az utolsó fillérjét és hitelkeretét áldozta be a telekért, hiszen még kb. ennyiért házat is akart építeni rá...
Aki pedig 4-5-szörös áron szállt be, az kp-ra vette, és már a házba is beköltözött, élvezi mind az öt csillagot... :)
Szóval, ha a kerselet drasztikusan visszaesik, akkor először a leggagyibb, aztán a közepes ingatlanok értéktelenednek el, és csak a legvégén jönnek az igényes, jó környéken lévő, legértékesebb ingatlanok.
Arról, hogy nem csupán a gagyi ingatlanoknak esik az ára.
Persze ha szerintetek az ingatlanok 90%-a gagyi, az más :)
De a hitelbedőlések szempontjából inkább az átlagár esés a mérvadó. Az, hogy valami gagyi vagy sem, az teljesen mindegy.
az ingatlanok 90%-át tartom gagyinak, az USA-ban pedig 95%-át... :)
Európa egyes országaiban és régióiban ennél valamivel jobb a helyzet... :)
Floridában van, új fejlesztésű lakónegyben, és - egyenlőre - csak telekről van szó, ház még nincs rajta, de az infrastruktúra 5 csilagos, a kötelező háztervek úgyszintén...
De pontosan milyen helyzetről nincs fogalma szerinted?
Kérdés az, mit nevezel gagyi ingatlannak. Valószínűleg te az ingatlanok 2/3-át gagyinak értékeled.
A statisztikai adatok ugyanis nem azt mutatják, amit a barátod mond. Valószínűleg fogalma sincsen a helyzetről és azt is valószínűnek tartom, hogy olyan államban vannak az ingatlanjai, ahol kisebb volt az áresés, mert ilyenek is vannak természetesen.
Tegnap megittam egy sört egy barátommal - aki nem mellesleg közgazdász - dolgozott az USA-ban 10 évet, de még most rendszeresen jár ki azután, hogy hazaköltözött.
Van kint ingatlanja, kettő is, jelzáloghitelből vette, még az emelkedések előtt, aztán az egyik eladásából származó haszonból ki is fizette mind a két jelzálogot. Ugyan alacsonyabban van épp a piaci ára, mint a csúcson volt, de nem sokkal. Ez ugyanis kifejezetten értékes ingatlan (nem csupán pénzben kifejezhetően), és az a véleménye, hogy az USA-ban is - mint bárhol máshol -, csupán a gagyi ingatlanoknak esik brutálisan az áruk, a mindig is keresetteké alig, vagy egyáltalán nem csökkennek.
Nem lehet minden ingatlant egy kalap alá venni, ez a "még 20%-ot zuhanó házárak" megfogalmazás szerintem túlzottan általánosít.
A válságban a jó minőségű és az igazán hasznos termékek/szolgáltatások piaca csökken a legkevésbé, a gagyi pedig lemorzsolódik. A válságban - a sok fájdalmas következmény mellett - bizonyos tisztulás, azaz minősíégi javulás is bekövetkezik...
Gazdasági folyamatok
Akinek nincsen ÉRTELMES mondanivalója, az ne írjon ide.
Köszi.