PORTFOLIO FORUM

"Kétféle ember él Budapesten: az, aki már Budán lakik, és az, aki egyelőre csak szeretne ott lakni" Mindkét csoport számára alternatíva lehet a III. kerület, ahol lakótelepektől luxusingatlanokig minden elérhető budai viszonyok között elérhető áron. A portfolio.hu által megkérdezett szakértők szerint az ingatlanárak a kerületben idén szignifikáns mértékben csökkentek. A jó fekvésű, adottságú ingatlanok ugyan viszonylag jól eladhatóak, de a gyengékre nincs kereslet. A legnagyobb visszaesés a használt házak piacán van, amelyeknek áruk jelentős mértékben zuhan. Az eladók nem hajlandóak elfogadni, hogy 20-30 éves házuk már a telken felül alig ér valamit, a vevők viszont nem akarják kifizetni az épület valós értékét. III. Kerületi ingatlanpiaci viszonyokról Kálmán Mirtillel (Mediterrán House) és Pálinkás Gergellyel, (Ingatlanbank PetroCartel franchise rendszer Óbudai partnere) beszélgettünk.

a teljes cikk: http://www.portfolio.hu/cikkek.tdp?k=14&i=56393

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

Törölt felhasználó 2005. 07. 17. 18:45

Előzmény: #26 Törölt felhasználó

#28

Itt egyetértek Tök Ödönnel, a lakás mint érték Európában sokkal jobb értékőrző funkciót látott el mint akár a kötvény vagy a részvény, nem véletlen, hogy az emberek így is tekintenek rá. Plusz az emberek nagy része nem bfektetésként vesz lakást hanem azért mert valahol lakni kell!
Egyébként reálértelemben 1991-98 között komoly bearmarket volt Magyarországon, az én adataim szerint 40-50%-os esés (!) amit persze az infláció jól elkendőzött. Majd azóta kb 50-60%-os áremelkedés volt, azaz az 1988-90 közötti értéket reálértelemben azóta sem tudtuk meghaladni!

Törölt felhasználó 2005. 07. 17. 13:27

Előzmény: #26 Törölt felhasználó

#27

Azért ez a "pár évszázados tapasztalat" kissé erősnek tünik nekem annak a fényében,hogy a II.vh után gyakorlatilag mindent államositottak (már ami megmaradt a háborúból).
Ha volt 5 lakásod a VH előtt, akkor utána te egy büdös imperialista kulák lettél és szépen elvették tőled mindet. Max. mehettél egy tanácsi lakásba. Akkor hogy kalkulálhattad az "örökbefektetés" hozamát?
Azt gondolom,hogy a megugró fizetőképes kereslet az,amely emelheti az árakat, esetleg a még kedvezőbb hitelek.
Előbbinél 2 verzió van :
1.Tömeges külföldi bevándorlás
2.EU közeli fizetések
A hiteleknél pedig max.az állam avatkozhat be valami extra kedvezménnyel (erre nem sok esély van ekkora hiánynál).

Törölt felhasználó 2005. 07. 17. 11:45

Előzmény: #25 Törölt felhasználó

#26

"mivel "örök befektetésként" tartja számon"
*
Az "örök befektetés" fogalmát azért alátámasztja pár évszázados tapasztalat, ami különös fontossággal bír a földosztás-elvétel, államosítás-privatiz álás, hiperinfláció, három rendszerváltás stb. régiójában. Az elmúlt 15 évben egyébként nem volt értékelhető ingatlanár-csökkenés , csak stagnálás (pihi), például 95-98 között. Most is ilyen időszak jöhet, esetleg a panelek eshetnek, mert túl közel van a kínálati áruk az újépítésű "parkokéhoz".

Törölt felhasználó 2005. 07. 17. 11:19

Előzmény: #24 Törölt felhasználó

#25

Ja,még egy!
Tudjuk a tőzsdén,hogy amiben a jónép ül vagy amire a köznép optimista, az nem fog emelkedni.
A közvélemény 90%-a tuti nem vár esést az ingatlan piacon, mivel "örök befektetésként" tartja számon.
(Mindezt persze áthúzhatja az a fikció, ha hirtelen több milliós fizetőképes embertömeg érkezne Magyarországra lakni vagy csak lakást venni)

Törölt felhasználó 2005. 07. 17. 11:14

Előzmény: #23 Törölt felhasználó

#24

2001-2003 között a média gyakorlatilag attól volt hangos,hogy "ingatlanba fektetni minden időtávon jó,mindig megéri,mert egy örök befektetés". Amikor megkérdeztek az okos pénzügyi szakértőket,mind azt tanácsolta, vegyen a jónép ingatlant.
Akkoriban még az önkormányzati lakásokat is 200e /m2 áron adogatták Bp-en,az öröklakásoknál meg 300 alatt nem is volt eladó (még panel se nagyon). Gyakorlatilag 1-2 nap alatt elkelt a meghirdetett ingatlan.
Manapság?
Fél év- egy év,mire eladnak egy ingatlant.
Ha nagyon részvénypiaci szemmel nézném a dolgokat (tudom,ez nagyon sarkitott), akkor bizony negativ a jelenség:
A kijózanodás után egyre csökkenő forgalommal araszolunk felfelé az árakban, ami baljós :-)

Törölt felhasználó 2005. 07. 17. 05:37

Előzmény: #22 Törölt felhasználó

#23

topkasiker+...értem én, és tényleg nem a vita kedvéért...
a reálbérnövekedést el is fogadom, de a döntő a hitelnél volt...ugyanis nekem bankos mondta, hogy a lakossággal párhuzamosan a bankok is jobb, könnyebb feltételeket kaptak a végrehajtást illetően és ettől bátrabbak lettek....az emberek meg azt hitték itt a kánaán...
szerintem mi majdnem egyről beszélünk csak másképp közelítjük meg...
nekem a családdal kb. 150-170 %-os reálbérnövekedés volt 3 év alatt mégsem ragadtatuk el magunkat, tudod önfegyelem...

Törölt felhasználó 2005. 07. 16. 22:30

Előzmény: #18 Törölt felhasználó

#22

Na azért azt hogy egy 2 szobásból szeretnék elköltözni egy 3 szobásba mert jobban érzem magam ha több a hely nem hívnám spekulatívnak...Az lenne a spekuláció ha a régit nem adta volna el s úgy vett volna újat.
Ja, és azért vettek ennyi lakást az emberek mert a 2000-2004 közötti reálbér bővülésüket extrapolálták a jövőbe, azaz egy hamis és fenntarthatatlan reálbér-jövőben hisznek...

Törölt felhasználó 2005. 07. 16. 10:28

#21

kultúra példája...
az egyik ismerősöm ingatlannal foglalkozott 10 évig , közvetítő volt...
most találkoztam vele, aszongya most autókkal foglalkozik...
miért ??? kérdezem...
mondja, hogy megunta azt a kultúra nélküli kereskedést az ingatlanoknál, ami van...és az autó??? kérdezem...igaz ott kevesebb jön megy , de az rendben van...mondja...
az ingatlannál a címeket mindig kilopatták másokkal, hogy ez megkérdezte, az mevette az ingatlant, neki meg jutaléka nem volt semmi...pedig az aprópénz ekkora ügyleteknél, és fontos, hogy az eladó megtalálja a vevőt, vagy fordítva....sőt ennek ára van, ezt én is tudom, fizettem is rendesen, de megérte...

Törölt felhasználó 2005. 07. 16. 10:21

Előzmény: #19 Törölt felhasználó

#20

szeretem, amikor kimondja valaki és nem tököl, mint a tök ödön
vegyük sorba csak két dolgot említek autó piac 20 évvel ezelőtt, nem is részletezem, ma van kultúrája....
kisker eskedelem úgyancsak...

Törölt felhasználó 2005. 07. 16. 10:14

Előzmény: #18 Törölt felhasználó

#19

"semmi tapasztalat ekkora hitelekről, hiszen nem is volt soha..."
*
Ezt úgy is megfogalmazhatjuk, hogy a hitel(felvétel)nek nincs kultúrája MO-n.

Törölt felhasználó 2005. 07. 16. 09:58

Előzmény: #16 Törölt felhasználó

#18

így van, a hitel a legnagyobb gáz az egészben...semmi tapasztalat ekkora hitelekről, hiszen nem is volt soha...
az én számításaimban a hitel korlát egy adott családnak kb. ott van, amikor azt mondjuk pl. , hogy van egy 12 milliós lakás a teljes összegre számított hitel legyen kb. 90 ezres törlesztésű, nos ez a család ennek a kétszerese alatti, tehát 180 ezer nettóból vagy kevesebb jövedelemből be fog dölni, ha belevág.....

Törölt felhasználó 2005. 07. 16. 09:47

Előzmény: #15 Törölt felhasználó

#17

valóban erősen szelektált az ingatlan piaca..., legalább 10 részre osztható még a lakóingatlané is, de én a többség által birtokoltról beszélek mindig...
én a budapestit is kétlem, hogy átlagosan is emelkedett-e....szer intem hitelkiszívás, de mindegy...
képzeld el azt is, hogy nekem több ismerősöm is vett befektetési célzattal, az első elment panelból, tetőtérbe + 8,5 millióból, plussz 15 nm...mostani árakon 5 milliót bukott, a másik vett 4-et 1 év alatt, az albérlőktől és a törlesztéstől megszédültek,...a másik jól eladott vett egy általa komolyabbnak vélt házat plussz 6 millióból, de már a fejét vakarja..., én olyan embert nem ismerek, aki nem befektetési céllal vásárolt volna...
ennek ellenére elhiszem, hogy te nem találkoztál ilyennel....
ja, még annyit, hogy a felfutásnál 2002-2003-ban kellett, hogy sokan vegyenek spekulatív céllal, hiszen nem normális menyiség cserélt gazdát, a hosszú évek átlagának 3-5 szöröse...
szerinted miért??? több a gyerek??? jó világ??? földrengés volt????
a hitelt ne mond, azt én is tudom, inkább okokat sorolj légyszives..., tehát minek nekik???

Törölt felhasználó 2005. 07. 16. 08:33

Előzmény: #14 Törölt felhasználó

#16

Sok befekteto is szeretne eladni 15 millas panelt.A nagy esest majd a hitel felmondasok inditjak meg. 6-8 milla lesz az alja. ( nem panel).

Törölt felhasználó 2005. 07. 16. 08:26

Előzmény: #14 Törölt felhasználó

#15

nos,
régi alapszabály az ingatlanpiacon, hogy erősen szegmentált. Nyilván vannak részpiacok ahol esett az ár, de vannak olyanok is ahol emelkedett. A budapesti átlagárak azonban sem ajánlati sem illetékhivatali alapon nem csökkentek, ez tény.
matsca,
a másik topicban azt irtad hogy legalább 100 000 spekulatív vétel volt, ez szerintem egyszerűen nevetséges. Nézz szét magad körül, hány olyan ismerősöd van aki árfolyamemelkedési célzattal veszeget lakásokat? Nekem egy se, és összesen egy olyan van aki kiadásra tart egy pár lakást, de ő nem is akarja eladni azokat...Pedig elég sok embert, elég sok piaci szereplőt ismerek

Törölt felhasználó 2005. 07. 16. 04:46

#14

az esést nehezebben ismeri el a piac...
pedig esik, minimum 20 % mínusz már benne is van...

Törölt felhasználó 2005. 07. 15. 21:40

Előzmény: #9 Törölt felhasználó

#13

"Ennek a tétova folyamatnak előbb-utóbb lökést fog adni, amiko bekövetkezik az első "látványos" statikai balhé a legrégebbi panelek valamelyikében."
Ar ra várhatsz. A panelben minden szarrámehet szarrá is megy de összedőlni még vagy 100-150 évig nem fog. Ez nem feszített vasbeton ahol a feszítősodronyok szakadhatnak a rozsdától.

Törölt felhasználó 2005. 07. 15. 21:11

Előzmény: #11 Törölt felhasználó

#12

Az újépítésű lakások értékesítése azért hanyatlik, mert a potenciális vevők nem tudják eladni jelenlegi, jellemzően panel kérójukat. A panel vevőkörét pedig éppen azok a pályakezdő fiatalok alkotnák, akik kedvezőtlen hitelfeltételekkel és főleg korlátokkal találják magukat szemben.
Azt nem értem, hogy a jelzálogjog oltalma alatt mi a francért nem kínálnak önerő nélküli termékeket a bankok. Na ez meglódítaná a piacot.

Törölt felhasználó 2005. 07. 15. 21:06

Előzmény: #10 Törölt felhasználó

#11

"ezt a szép lakásár esést azért egyelőre még egyetlen statisztika sem mutatja"
*
Panel viszonylatban kb 20%-ot csökkentek a kínálati árak egy év alatt. Pl Óbudán - csak az ingatlan-com-on 1300 db lakás van feltéve, ez tavaly ősszel még csak 800 körül mozgott. Az újépítésű lakások értékesítését pedig jól példázza a kondorosi lakópark, amelyben 2 évvel ezelőtt - még az első kapavágás előtt - a lakások felét lefoglalták, és azóta is csak 80%-ra tudott felfutni az értékesítési ráta.

Törölt felhasználó 2005. 07. 15. 19:38

Előzmény: #8 Törölt felhasználó

#10

ezt a szép lakásár esést azért egyelőre még egyetlen statisztika sem mutatja, szerintem csak a shortolók képzeletében van...Sem az illetékhivatali, sem az ajánlati árak nem ezt mutatják...

Törölt felhasználó 2005. 07. 15. 18:24

Előzmény: #7 Törölt felhasználó

Nem csak ár, hanem ellátottság tekintetében is short honol a piacon :-) Minden ötödik lakás panel, amelyből soktízezer ember szándékozik a közeljövőben kiköltözni. Ennek a tétova folyamatnak előbb-utóbb lökést fog adni, amiko bekövetkezik az első "látványos" statikai balhé a legrégebbi panelek valamelyikében. Emellett várható a hitelkamatok további csökkenése és az építőipari munkaköltségek növekedése (kifehérítés). Szóval, sokkal több faktor szól a mielőbbi emelkedés mellett, mint ellene.

Törölt felhasználó 2005. 07. 15. 18:24

Előzmény: #7 Törölt felhasználó

Szépen esnek a lakás árak. Ez van.

Törölt felhasználó 2005. 07. 15. 17:38

Előzmény: #6 Törölt felhasználó

szerintem mindenki lakás-shortban van azért nem szólnak

Törölt felhasználó 2005. 07. 15. 15:23

Előzmény: #1 portfolio

érdekes, senki nem szól ehhez sem, pedig állítólag az elmúlt évek sikertörténete és legjobb befektetése volt....szorít a cípő????

Törölt felhasználó 2005. 07. 15. 15:16

sehol senki, egy ilyen témában???
érdekes.. .

Törölt felhasználó 2005. 07. 14. 10:29

Megint az a probléma hogy árakról beszélünk miközben senki - kevesen - nem tudja mi a tényleges ÁR, rendes kötési árakat pedig csak kevesen tudnak. (jelzálogbankok, földhivatali insiderek)
A kínálati árak az egekbe mentek, most meg lejönnek. Emberek a hallott árakat felszorozták a házuk négyzetméterével. A piac meg nem ilyen.
Olyan mindha a tőzsdei ajánlati könyv egyik felét elemeznénk csak.
Ennyi.

Törölt felhasználó 2005. 07. 14. 09:04

Előzmény: #1 portfolio

köszönöm a cikket, és várom a folytatást /a további 22 részt 8-)/!
matsca, a közelmúltban tényleg nagyon kiveséztük ezt a témát, most épp az ilyen igazoló adatoknak jön el az ideje,
üdv,
sirgeorg e

Törölt felhasználó 2005. 07. 14. 07:46

Előzmény: #1 portfolio

újra várom a fórumos kollégákat, akiket érdekel a dolog, jól kiveséztük már, de azért újdonság mindig akad...
várom az ilyen 100 éves amerikai chartosokat főleg, mert itt már a cikkben 30 éveseket bontanak le, ja és az usa-ban nem jó ám a könnyűszerkezetes szlogen híveit....
tudom én shortban vagyok, azért beszélek így, pedig nem így van, csak ráültem a hullámra...
hoppá 20-30 % mínusz...
lesz itt jó áron, jó hitellel, kevés önerővel..., na ez a lakáspiac...
jó reggelt magyarország....