Most, hogy mar mindenki eladta a FOTEX-et, es lecsendesedett a spekulacio, megmertem nyitni ezt a fontos topikot. ---------A ceg a sikeres reorganizacio utan az ingatlan gazdalkodas es a rohamosan romlo szemu kozep-kelet europai tomegek fele fordult. A ceg uj managmentje erdekelt a reszvenyek emelkedeseben egzisztencialisan. Varszegi (zseni) ur, nem titkoltan nyugalomanyba keszul. Az igazi emelkedes (kirazas mentes) a 400 fole tolt stoppok utan indul.
ebből a VG rizsából semmi nem valósult meg, vagy eleve semmi nem is volt igaz...(?)
a 'meseszerű' tervek, elképzelések helyett 1,5éve az áttranszferált spekik fárasztása megy az akkor is mélyen alulértékelt ár helyet egy még-mélyebben alulértékelt áron ...szvsz
Azért az nyugtalanító, hogy az ingyenpénz időszakában - vagyis most - még mindig nem tudtak alaptőkét emelni.
Ha a FED elzárja a pénzcsapot, akkor lőttek a nagyszabású terveknek.
Miért megy Luxemburgba a Fotex? Interjú Várszegi Gáborral
Sándor Dávid2012. március 23. 08:05
A Fotex eredeti koncepciója az, hogy tőkebevonással szeretne tovább növekedni, amihez fel kell építeni egy korrekt környezetet a részvénytársaság körül - mondta el a Portfolio.hu-nak Várszegi Gábor, a Fotex elnök-vezérigazgatója. A vállalat Luxemburgban két-három év alatt olyan imázst szeretne felépíteni, mely a növekedési céljaik megvalósításához szükséges tőkebevonással kapcsolatban a londoni, vagy az amszterdami tőzsdére való továbbmenetelt is lehetővé teszi. Várszegi Gábor elmondása szerint ahhoz, hogy a vállalat komoly lépést tegyen előre, négy-ötszáz millió dollárnyi tőkére lesz szükség, amit Budapestről soha nem tudnának elérni.
hirdetés
Portfolio.hu: Miért döntött úgy a Fotex igazgatósága, hogy a BÉT-et elhagyva a luxemburgi börzére vezeti át a társaság papírjait?
Várszegi Gábor: A válasz jobb megértése érdekében fontos röviden áttekinteni a Fotex huszonhét évre visszanyúló múltját. A társaság privát cégként alakult 1984-ben, vagyis nem privatizált, korábban államilag működő vállalatból jött létre. A nyolcvanas évek végén egy tőzsdén kívüli tőkeemelés keretein belül a Kodak részesedést szerzett a vállalatban, majd megindult a fotószolgáltatási tevékenység diverzifikálása. A tőzsdére 1990-ben vezettük be a részvénytársaság papírjait, ahol háromszor is sikeresen vont be tőkét a vállalat. Ez volt az első, hogy a világháborút követően egy közép-európai cég a világpiacról (többek között Londonban, New Yorkban, Frankfurtban) tudott tőkét bevonni. Az így kialakult tőkeszerkezet tette lehetővé a holdinggá történő átalakulást és a legkülönbözőbb területeken való befektetéseket. Az 1990-es rendszerváltást követő válság miatt a további tőkebevonás lehetősége csökkent, 1994-ben a korábbiaknál sokkal kisebb érdeklődés mellett tudott részvényt kibocsátani a vállalat, így ettől kezdve a társaság a növekedését a saját eredményeiből tudta megvalósítani. Eközben az újabbnál újabb válságok közepette a hazai és a nemzetközi gazdasági szereplők közül sokan tönkrementek. Példaként említhető a nemzetközi üvegipar nyolcvan százaléka, vagy olyan nagy hírnévvel bíró társaságok, mint a Fotex első nemzetközi részvénykibocsátásának vezető szervezője, a Salomon Brothers, illetve jelentősebb partnereink közül az egykor a Fotex tulajdonosának is számító Kodak, mely nemrég jelentett csődöt. Feléjük például mi már 1996-ban jeleztük, hogy nem akarunk a fotópiacon tovább lépni. Úgy láttuk, a digitális fotózás megöli a hagyományosat, ezért időben ki is szálltunk a fotóüzletágból.
Mindenféle megalapozatlan teóriákkal sikerült oda eljutni, hogy az eredmények mögött is összeesküvés elméleteket gyártottak bizonyos piaci szereplők. Ennek eredményeként a részvényár alakulása már nem a vállalat teljesítményét, hanem csak a BUX index mozgását követte. A céggel kapcsolatban kialakult furcsa szemlélet miatti irreálisan alacsony részvényár mellett ráadásul már akkor sem tudtunk volna tőkét bevonni, amikor a nemzetközi piacok konszolidálódtak. Mivel a társaság a továbbiakat illetően is szeretne eredeti koncepciójánál maradni, vagyis tőkebevonással szeretne tovább növekedni, ehhez nyilvánvalóan fel kell építeni egy korrekt környezetet a részvénytársaság körül.
Portfolio.hu: Ilyen terveket látva azonban érthetetlennek tűnik, hogy miért pont a Luxemburgi Értéktőzsdére esett a választás, ami méreteinél fogva kicsi, és talán a befektetői fókuszból is kiesik?
Várszegi Gábor: A növekedési céljaink megvalósításához szükséges tőkebevonással kapcsolatban a lehetőségünk az, hogy két-három év után vagy a londoni, vagy az amszterdami tőzsdére megyünk tovább. Luxemburgra azért esett a választás, mert ez számít a cég székhelyének. A helyszín az átmeneti időszakra majdhogynem mindegy volt, azt tartottuk szem előtt, hogy a likviditás ne legyen kisebb, mint Magyarországon. Márpedig a BÉT-en átlagosan napi 20 000 darab részvény cserélt gazdát az utóbbi időszakban, ami gyakorlatilag a nullával egyenlő, egy intézményi befektetőnek semmilyen likviditást nem jelent. Úgy gondolom, hogy Luxemburgban két-három év alatt fel tudjuk építeni azt az imázsát a vállalatnak, amire szükség van ahhoz, hogy a későbbiekben adott esetben tovább léphessünk.
Portfolio.hu: Sokkal intenzívebb, agresszívebb kommunikációval sem lehetett volna elérni a célokat?
Várszegi Gábor: A Fotex profikra szakosodott, nekünk ha valakit meg kell győzni, azok jellemzően az intézményi befektetők, akik hajlandóak akár egymillió darab részvényünket is megvásárolni. Ha azonban ezek a szereplők olyan szempontokat is figyelembe vesznek befektetési döntéseiknél, melyek jelenleg nem is jönnek számításba, akkor nehéz elérni a megfelelő hatást. A közép-európai befektetésekre szakosodott alapok, mint a BUX index tagját tartották portfóliójukban a Fotex részvényeket, értelemszerűen a Fotex átvezetésével ezeket a részvényeket likvidálják.
Portfolio.hu: Említette, hogy irreális árszinteken nem szeretnének tőkét bevonni. Milyen árfolyam tükrözné a cégben rejlő értékeket?
Várszegi Gábor: A Fotex könyveiben minden érték historikus, minden vagyontárgy azon az értéken van nyilvántartva, ahogy megvettük. Ezért minden évben publikáljuk a valós vagyonérték becslésünket, ami messze meghaladja a tőzsdei kapitalizációnk értékét. A Fotex árfolyama és valós értéke ez alapján köszönőviszonyban sincs egymással.
Portfolio.hu: Mekkora mértékű tőkeigény jelentkezhet a jövőben, hogy a londoni vagy amszterdami tőzsdék jöhetnek szóba következő megállóként?
Várszegi Gábor: Ahhoz, hogy komolyan lépjünk előre, négy-ötszáz millió dollárnyi tőkére lesz szükségünk. Ez soknak tűnik, de ha visszagondolunk, hogy már huszonhét évvel ezelőtt is százötven millió dollárnyi tőkét vontunk be, akkor ehhez képest ez nem egy elképesztően magas szám. A tőkebevonást illetően megvan a kellő tapasztalatunk, de ekkora mennyiségű forrást Budapestről soha nem tudnánk elérni.
Portfolio.hu: A társaság jelentős mértékű sajátrészvény állománnyal bír. Ennek mi lehet a sorsa a későbbiekben?
Várszegi Gábor: Egy későbbi tőkebevonás esetén részben a saját részvények értékesítése is megtörténhetne. Nyilvánvalóan, ha az intenzív növekedési stratégia megbukik, akkor bevonnánk ezeket a papírokat.
Portfolio.hu: Mire költené a Fotex az így befolyó összeget? Folytatódhat a külföldi ingatlanpiaci terjeszkedés?
Várszegi Gábor: Amennyiben ingatlanpiaci terjeszkedésről beszélünk, úgy az Egyesült Államok és Németország jöhet majd szóba Hollandia után, de a holland lehetőségeinket még messze nem merítettük ki.
Az ingatlanpiaci krach következtében az árak Európában és Amerikában egyaránt sokat estek, márpedig mi tényleg akkor vásárolunk, amikor a túladottság jeleit látjuk. Nekünk van arra öt-hét évünk, hogy kivárjuk a konjunktúra-ciklust, majd megfelelő árak mellett likvidáljunk.
Portfolio.hu: Az utóbbi években Hollandiában több, teljes kihasználtságú irodaházat is vásároltak. Melyek azok a hozamszintek, amiket a Fotex egy ilyen vásárlásnál elfogadhatónak tart?
Várszegi Gábor: A Fotex 7,5 és 10% közötti közvetlen hozam mellett vásárol, de a felvett hitelek miatt addicionális hozam is keletkezik. Két ponton áll és bukik egy tranzakció. A bérlőnek olyannak kell lenni, aki fizetőképes, és az is marad öt vagy tíz év múlva is. Ilyen lehet például a holland állam, vagy egy profitábilis és nem konjunktúraérzékeny multinacionális cég. Hollandiát azért választottuk befektetési célpontnak, mert egy kiegyensúlyozott, szolid ingatlanpiac, ahol bár nem lehet várni kiugró eredményeket, de összeomlásokat sem. Ez beleillik a Fotex elmúlt huszonhét évben mutatott kockázatkerülő magatartásába.
Portfolio.hu: Melyek azok az ingatlanpiaci szegmensek, amelyekben a társaság tovább bővülne? Elképzelhető, hogy a lakáspiac felé diverzifikálják a portfóliót?
Várszegi Gábor: A Fotex egy holdingcég, így mint ilyen igyekszik a leghatékonyabban kezelhető, legkönnyebben áttekinthető és jól likvidálható portfóliót kialakítani. A lakás nem feltétlenül tartozik ezek közé.
Portfolio.hu: Magyarországon milyen lehetőségeket látnak az ingatlanpiacon?
Várszegi Gábor: Magyarországon rendkívül nagy mennyiségű és értékű belterületi, fejleszthető föld, vagy lebontandó, de a helyén ingatlant fejleszthető területünk van. Magától értetődik, hogy egy konjunktúra esetén érdemes fejleszteni ezeket az ingatlanokat, ehhez persze szükség van egyrészt fizetőképes keresletre, hogy ne saját magunknak építsünk, másrészt pedig pénzre. Magyarországon azonban hitelből nem szeretnénk beruházni, hiszen az például londoni vagy német hitelkonstrukciókkal összehasonlítva is nagyon költséges választás lenne.
Portfolio.hu: Vannak az ingatlanon túl esetleg olyan szegmensek, ahol szintén látnak jó kockázat/hozam aránnyal kecsegtető lehetőségeket?
Várszegi Gábor: Ebben a pillanatban megvan, hogy mivel foglalkozunk. A Fotex nem az a cég, amelyik minden hétfőn vesz valamit és minden szerdán el is ad. Az elmúlt huszonhét év alatt jól kivehető változások voltak a vállalat életében, melyek előkészítéséhez és lebonyolításához időre volt szükség. A világpiacra való kikerülésünk például öt évet vett igénybe. Át kellett alakulni európai részvénytársasággá, az anyavállalatot ki kellett telepíteni Luxemburgba, aztán át kell tenni a tőzsdei kereskedést is. A következő lépés lehet a tőkebevonás, ami persze rajtunk kívül álló körülményektől is függ.
Portfolio.hu: Elképzelhetőnek tartja, hogy a vállalat a növekedési fázist megelőzően osztalékfizetésbe kezd?
Várszegi Gábor: A luxemburgi átvezetés elsősorban nem a kisrészvényeseket, hanem az amiatt kényszerűségből likvidáló alapok érdekeit sérti. Ez ugyan nem a mi felelősségünk, de egy darabig még folytatjuk a sajátrészvény vásárlásokat, szeretnénk enyhíteni az eladások miatt a papírokra nehezedő piaci nyomást. Amennyiben azonban nagyságrendileg az 1-1,5 millió darabot meghaladja az a részvénymennyiség, amennyit vennünk kell ebben a rövid periódusban, akkor nem fogunk osztalékot fizetni. Ha viszont normális szinten stabilizálódik a megvásárolt mennyiség, akkor pont azért, mert Luxemburgban egy későbbi stratégiát szeretnénk megalapozni, úgy egyfajta osztalékpolitikát is elindíthatunk. Osztalék fizetésére persze akkor kerülhet sor, ha az nem veszélyezteti a vállalat céljait.
Miért megy Luxemburgba a Fotex? Interjú Várszegi Gáborral
FOTEX topik.