Többet nem tud. Rövid távon csak a chart beszél. Hosszú távon ő úgy gondolja, hogy a funda a lényeg ( ebben igaza van) , o pedig tudja a fundat befolyásolni. Ezt reméli minden nagy tulajdonos. Ha a politika szembe megy akkor a funda is mindegy.
Amiben tévedtek az az, hogy a berlini agylágyulás nem mostani hír. Ez már évek óta megy. 2021-ben népszavazás volt róla ami “sikeres” volt. A rádióinterjú tavalyi stb. Ezt a piac mar ezer éve beárazta. Nem értem miért adják elő itt páran újdonságként. Ez a dolog már mondtam: csak kiárazódni tud. A beárazás már rég megtörtént. Azóta az árfolyam többször volt 30€ felett.
Nem az a lényeg, hogy lesz-e kommunizmus Berlinben (Grazban kommunista polgármester van), mert egy helyi önkormányzatban max szocdemként tud viselkedni egy vezető. Nem létezik helyi kommunista politika, mert az az alkotmányos rendet érinti, és egyéb országos dolgokat. A lényeg az, hogy ami downtrendben van, az lefelé megy hírek nélkül is, és ilyen ijesztgetések hatására meg pláne. Ha felfelé tartó trendben hozná ezt bárki szóba, senkit nem érdekelne. Market sentiment kérdése.
Ne azt másold be amit most mond, hanem azt hogy egy éve mondta-e, hogy eladni kell, mert azóta bizony esett 30%-ot. Az alulértékeltség önmagában nem mond semmit, a lényeg az lenne, hogy milyen időtávon lesz belőle profit. Részemről, ha lemegy a csatorna aljára veszek, ha nem nem, de ha felmegy az is jó, mert kiszabadul a játszós pakkom. Ha pedig mégis itt marad, akkor elleszek addig az osztalékkal. Így állok jelenleg a Vonoviával. ;) Lehet azon elmélkedni mekkora a bekövetkezés valószínűsége, viszont ez egy valós fundamentális kockázat, márpedig itt eddig csak a magas kamat volt ellenérvként felhozva. Az abszruditás pedig nem magyar sajátosság. Trump-ot nem kell bemutatni, de amit például az Oersted ellen művelt (Revolution Wind project 80%-os készültség melletti leállítás) egy éve az szerintem még tőle is különösen durva volt. Megnézheted milyen hatással volt az árfolyamra. Abból a pofonból még mindig nem állt fel, pedig ha minden igaz idén folytatódhatott a projekt és már elkezdte a termelést is. A populizmus bárhol felütheti a fejét.
Rosinger stratégiája és reakciója a részvényár esésére:
Kihasználja a diszkontot: Rosinger kifejezetten azért vásárolt Vonovia-részvényeket, mert az árak a kamatlábak és a politikai viták miatt korábban drasztikusan estek. Ha az árfolyam tovább csökken, az az ő logikája szerint még nagyobb eltérést jelent a cég valós eszközértéke (NAV) és a piaci ár között, ami növeli a hosszú távú profitpotenciált. [1, 2]
Nem hisz a fundamentális összeomlásban: Véleménye szerint a lakáshiány strukturális probléma Németországban, így a lakások iránti kereslet és a bérleti bevételek hosszú távon biztosítottak. Az árfolyam esését ezért nem a vállalat csődjének, hanem egy piaci alulértékeltségi fázisnak látja. [1, 2, 4]
Anti-ciklikus befektetői magatartás: A Rosinger Group és a ROSGIX index kezelése során gyakran alkalmazzák azt a stratégiát, hogy akkor vásárolnak szektorokat (például az ingatlanpiacot vagy a turizmust), amikor azok éppen mélyponton vannak és a többség szabadulna tőlük.
Az interjú főbb részei és állításai pontosan a következőképpen foglalhatók össze: Idézetek és az interjú fő tartalma: A kisajátítási tervek kritikája: Gregor Rosinger élesen bírálja az ingatlanok kisajátítására irányuló politikai kezdeményezéseket. Az interjúban kijelenti: "Ezek a politikusok olyan úton haladnak, amely sérti az EU Alapjogi Chartáját (a magántulajdonhoz való jogot)." Valószínűségértékelés: A nagy lakásépítő vállalatok kisajátításának forgatókönyvét jogilag és politikailag irreálisnak tartja. Az interjúban egyértelmű következtetése: "Nem hiszem, hogy a kisajátítás a következő években megtörténik." A bérlők szerepe és a lakáshiány: Rosinger hangsúlyozza, hogy a megfizethetetlen lakhatás és a jelenlegi lakáshiány komoly problémát jelent. Hozzáteszi azonban, hogy a bérlők "nem teljesen hibátlanok" ebben a fejleményben. Következtetés a portfóliójára nézve: Mivel túlbecsültnek tartja a berlini politikai kockázatot, és a részvényárfolyamok meredeken estek, kihasználta a piaci fázist. Az interjúban közvetlenül megerősíti, hogy nemrégiben vásárolt Vonovia részvényeket. Gregor Rosinger az interjúban kifejezetten azért tartja irreálisnak a kisajátítást (és ezért vásárolt Vonovia részvényeket), mert a jogi és pénzügyi realitások – így a kárpótlási ár – ellehetetlenítik a folyamatot. [1]Véleménye a kisajátítási árról és annak következményeiről a következő pontokban foglalható össze:Miért megvalósíthatatlan szerinte a kisajátítási ár?
A piaci ár megfizethetetlen Berlinnek: Az uniós alapjogok és a német alkotmányos tulajdonvédelem miatt a kisajátítás nem jelenthet ingyenes elvételt. Berlin államnak olyan hatalmas piaci alapú kártalanítást kellene fizetnie a Vonoviának, amire a városnak egyszerűen nincs pénze. [1, 2]
A politikusok ígérete illúzió: Rosinger szerint azok a politikai elképzelések, amelyek a piaci ár alatt (példasztikusan alacsony „méltányos” áron) akarnák kártalanítani a vállalatokat, nyíltan szembe mennek az Európai Unió Alapjogi Chartájával és a magántulajdonhoz való joggal. [1]
Gazdasági csődöt jelentene: Ha Berlin mégis piaci áron kényszerülne megvásárolni a lakásokat, az olyan adósságspirálba sodorná a várost, ami miatt más kulcsfontosságú fejlesztésekre egyáltalán nem maradna forrás. [1]
Mivel a reális kártalanítási összeget Berlin képtelen lenne kifizetni, a piaci ár alatti kisajátítást pedig a bíróságok azonnal elmeszelnék, Rosinger készpénznek veszi, hogy a Vonovia tulajdonát nem fogja tényleges pénzügyi kár érni.
Egyébként meg hallgasd vissza az osztrák tőzsderádió tavalyi interjúját Rosingerrel. Akkor készült amikor beszállt a Vonoviába és époen a berlini helyzetről kérdezik benne. Tanulságos amit mond. Sokadik generációs bankárcsaládból származik, évtizedek óta befektető és az egyik leggazdagabb osztrák. Többet tud ezekről mint te vagy én vagy bárki itt a fórumon.
Másik AI:🔴 1. A Linke most már koalíciós feltételként kezeli az államosítást
Az elmúlt 1–2 napban a berlini választási kampányban élesedett a helyzet: a Linke vezetése kijelentette, hogy a nagy lakáscégek Vergesellschaftungja koalíciós feltétel a választás után. Ez már nem pusztán kampányígéret.
Vonovia szempontból ez negatív, mert ha a Linke kormányalakítási pozícióba kerül, a kérdés közvetlenül bekerülhet a koalíciós tárgyalásokba.
🟢 2. Viszont az SPD erre most egyértelmű nemet mondott
Az SPD berlini csúcsjelöltje, Steffen Krach, kizárta az SPD–Linke koalíciót abban az esetben, ha a Linke ragaszkodik a Vergesellschaftunghoz. A kijelentés lényege: ha a Linke ezt feltételként tartja, akkor kormányozzon egyedül.
Ez nagyon fontos fék.
Vagyis jelenleg:
Linke: államosítás nélkül nincs koalíció. SPD: államosítás mellett nincs SPD–Linke koalíció.
Ez jelentősen csökkenti annak esélyét, hogy egy Linke-vezette berlini kormány ténylegesen végigvigye a programot.
🟢 3. A szövetségi védelem továbbra is áll
A CDU/CSU–SPD szövetségi kormány továbbra is a szövetségi törvényt készíti elő, amely megakadályozná, hogy tartományi törvény alapján nagy magánlakás-állományokat Vergesellschaftunggal közösségi tulajdonba vegyenek. Vonovia vezérigazgatója ezt kifejezetten üdvözölte; a cég szerint a berlini és Deutsche-Wohnen állomány kb. 138 ezer lakás, ezért a jogbiztonság különösen fontos.
Fontos: a mostani keresésben nem találtam olyan friss hírt, amely szerint ezt a szövetségi törvényt már elfogadták volna. Tehát ez még nem kész jogi pajzs, hanem tervezett jogszabály.
🟠 4. A Mietendeckel viszont továbbra is valós politikai veszély
A berlini SPD most kifejezetten „Mieten deckeln gegen Abzocke” kampánnyal megy neki a szeptember 20-i választásnak, és országos Länderöffnungsklauselt akar a bérleti díjak korlátozására.
A Linke ennél is tovább megy: országos Mietendeckelt és szigorúbb bérletszabályozást követel.
Ez azért fontosabb Vonoviának, mint maga az államosítás, mert a bérleti díjak növekedését közvetlenül érintené, miközben az államosítás jelenleg jogilag és politikailag sokkal nehezebb.
Mai mérleg Vonovia számára
Államosítás: 🟠 kockázat nőtt politikailag, de az SPD vétója + tervezett szövetségi törvény miatt a tényleges megvalósítás továbbra is nehéz.
Mietendeckel: 🔴 növekvő kockázat – ez jelenleg a reálisabb fenyegetés.
Szövetségi törvény: 🟢 nagyon fontos pozitív tényező, de még nem elfogadott törvény.
Összességében: a politikai támadás valóban erősödik, ahogy te korábban megfogalmaztad. De érdekes módon az államosítási kockázat politikailag hangosabb lett, miközben az SPD álláspontja és a készülő szövetségi törvény jogilag éppen ellenkező irányba hat.
A következő döntő pont a szeptember 20-i berlini választás, illetve még előtte az, hogy a Bundestagban ténylegesen elindul-e és milyen szöveggel halad a Vergesellschaftungot tiltó szövetségi törvény.
Abban a pillanatban lenne új ATL, amint egy ilyen bírósági ügyet bejelentenének. Egy akár évekig elhúzódó tárgyalás a szinte biztos = nem biztos kimenetel mellett nem lenne éppen a befektetők kedvére. Úgy próbálsz reális érveket felhozni ezek ellen, mintha nem láttad volna magad is itthon az elmúlt 1,5 évtizedben milyen könnyen lehet bizonyos szektorokat vagy akár cégeket némi "jóakarattal" ellehetetleníteni. Még csak államosítani sem kell semmit, egy kis különadó itt és egy kis árstop ott, aztán vigyázzban áll majd mindenki. Biztos recept, csak annyit kell mondani mellé, hogy az emberek miatt és csúnya nagy cégek hatalmas profittal. De rendben legyen valószínűtlen, hogy bármi rossz is megtörténik majd és csak a kampány miatt van. Az innentől még éppen 1,5 hónapig fog tartani.
A Vonovia és a többi nagy ingatlancég berlini lakásainak tényleges kisajátítására jelenleg rendkívül kicsi az esély, annak ellenére, hogy a politikai és jogi csatározások folyamatosak.A kisajátítás megvalósulása ellen szóló legfőbb tényezők:1. A berlini kormány (Szenátus) időhúzása és ellenállásaBár a 2021-es népszavazáson a berlini választók 57,6%-a megszavazta a kisajátítást, az nem volt jogilag kötelező érvényű. Berlin jelenlegi CDU-SPD kormánykoalíciója határozottan ellenzi a radikális kisajátítást. Politikai kompromisszumként ugyan elfogadtak egy kerettörvényt (Vergesellschaftungsrahmengesetz), de ez a törvény csak két év múlva lép hatályba, és előtte kötelezően kikérik róla a Tartományi Alkotmánybíróság véleményét. Ez gyakorlatilag a folyamat blokkolását és évekre való elnyújtását jelenti. [1, 2, 3, 4, 5]2. Szövetségi szintű ellenlépések (Berlin vs. Berlin)A német szövetségi kormány (Bundesregierung) szintén a befektetők védelmére kelt. Kidolgoztak egy olyan szövetségi keretszabályozást, amely kifejezetten a lakáspiaci befektetések védelmét szolgálja az ilyen jellegű tartományi kisajátítási kísérletekkel szemben. Ha a szövetségi jog ütközik a berlini tartományi joggal, a német alkotmány szerint a szövetségi jog élvez elsőbbséget. [1]3. Jogi és alkotmányos buktatókA kisajátítást a német alkotmány (Grundgesetz) 15. cikkelyére alapoznák, amelyet a modern Németország történetében még soha nem alkalmaztak. [1]
Az aktivisták által javasolt, piaci ár alatti (40-60%-os) kártalanítás szinte biztosan elbukna a bíróságokon a tulajdonjog védelme miatt.
4. Az aktivisták újabb kísérleteMivel a Szenátus szabotálja az ügyet, a Deutsche Wohnen & Co. enteignen kezdeményezés elindított egy második népfrontos eljárást. Ezúttal egy konkrét, jogilag már kötelező érvényű törvénytervezetet akarnak átvinni egy újabb népszavazáson. Ez a folyamat (aláírásgyűjtés, ellenőrzések) szintén éveket vesz igénybe. [1, 2]Összegzés: Bár a téma a berlini politika felszínén marad, a kormányzati ellenállás, a jogi aggályok és a szövetségi szintű tiltás miatt minimális a realitása annak, hogy a Vonovia lakásait a belátható jövőben államosítsák. [, 2, 3]Ha gondolod, megnézhetjük közelebbről, hogy milyen hatással van ez a bizonytalanság a Vonovia részvényeire, vagy hogy milyen alternatív megoldásokkal (pl. önkéntes lakáseladások az államnak) próbálják enyhíteni a feszültséget.
Nem ez a lényeg. Bizonytalanság . Azt nem szereti a befekteto. Mondjuk én csak akkor leszek kicsit morcos, ha a norvég alap azt mondja, hogy huss nincs meg a 14%. Na az jel.
AI:Berlin nem hagyhatja figyelmen kívül a szövetségi tilalmat, mivel a német alkotmányjog (Grundgesetz) alapelve szerint a szövetségi jog felülírja a tartományi jogot („Bundesrecht bricht Landesrecht”). Ha a szövetségi kormány törvényt fogad el, Berlin nem hozhat ezzel ellentétes saját tartományi szabályozást. A helyzet jogi és politikai háttere az alábbi pontokban foglalható össze:⚖️ A szövetségi jog elsőbbsége
Alkotmányos hierarchia: Ha a szövetségi szint (Bund) törvényileg megtiltja a lakáskonszernek kisajátítását/szocializálását, az kötelező érvényű Berlinre mint tartományra nézve. Berlin nem hagyhatja jóvá a korábbi sikeres népszavazás kisajátítási terveit.
A lakástörvények jellege: A lakásügy és a gazdasági jog területén a szövetségi államnak úgynevezett „versengő jogalkotási hatásköre” (konkurrierende Gesetzgebung) van. Ha a szövetségi kormány él ezzel a jogával és szabályozza a kérdést, a tartományok mozgástere megszűnik.
Azért pukkad ki mert vége lesz a kampánynak. Szerinted Berlinnek anbyi felesleges pénze van, hogy lakásokat vegyen meg? Az egy dolog, hogy ők ingyen akarják de azért ott is vannak bíróságok ráadásul szerintem ha Merzék meghozzák a szövetségi törvenyt az Berlin felett fog állni. Ez a választási ígéret olyan mint az örök élet ingyen sör. Arról nem beszélek, hogy ekkora lakásmennyisèget kezelni karbantartani is tudni kell. Ki fogja? Milyen szakemberekkel? Ha most hozzádvágnak több tízezer bérlakást mihez kezdesz vele? Ez egy szakma hatalmas infrastruktúraval. A jelenlegi bérlőket kidobják és másokat raknak be helyettük? Stb…… Szóval reálisan nézve ez a történet ezer sebből vérzik. Minden pártnak és Berlinnek is csak egy púp lenne a hátára.
Eurós részvények vitasarok