PORTFOLIO FORUM

A KVI három területet javasol a kormányzati negyed helyszínének

2006. november 8. 12:20

A Déli Pályaudvart és környékét, a Nyugati Pályaudvart és környékét, valamint a Lágymányosi Hídtól délre fekvő pesti Duna-partot javasolja a Kincstári Vagyoni Igazgatóság (KVI) a tervezett új kormányzati negyed helyszínének a pályázatára beérkezett ajánlások közül - mondta Zelles Sándor, a KVI vezérigazgatója szerdán Budapesten. A bíráló bizottság által alkalmasnak talált területekről szóló javaslatot kormányelőterjesztés formájában nyújtja be a pénzügyminiszter, a három közül a végleges helyszínt a kormány jelöli meg - ismertette Zelles Sándor.

A KVI szeptemberben írt ki pályázatot a kormányzati negyed elhelyezésére, a dokumentációt 33-an vásárolták meg, és az október 27-iki határidőig 27 ajánlat érkezett. A pályaművekben 21 területet javasoltak a pályázók.

A pályaművekben 21 területet javasoltak a pályázók. Aczél Gábor, a Magyar Építészkamara elnökségi tagja, a bírálóbizottság szakmai alelnöke elmondta: a terület presztízse és városfejlesztő hatása volt az elbírálás két fő szempontja, bár tisztában voltak azzal, hogy a két szempont némileg ellentmond egymásnak.

A megvalósíthatósági szempont is alapvető volt, ahol ugyanis jelentős infrastrukturális beruházásra lett volna szükség, az időben nagyon elnyújtotta volna a projektet. Közölte: a három területet a zsűri jelentős vitái és többszöri szavazása után jelölték ki, végül azonban teljes volt az konszenzus a grémiumban.

A Dél-pesti Duna-partról elmondta: városfejlesztési hatása vitathatatlan, presztízse azonban csak nagyobb távlatban alakul majd ki várhatóan. A Nyugati Pályaudvart és a Déli Pályaudvart, ahol a vasúti közlekedési területek lefedését is tartalmazták a pályázatok, rokonterületeknek nevezte. Jellemzése szerint mindkettő mélyen beépült a városba, ugyanakkor jelentős törést jelentenek a városszövetben. Az előbbinél a városfejlesztési és területfelértékelő hatást, az utóbbinál a már jelenleg is meglévő presztízst említette előnyként.

Beleznay Éva megbízott fővárosi főépítész kiemelte, hogy mindhárom megfontolásra ajánlott terület összhangban van a főváros városfejlesztési programjával. A vasúti területek beépítése a Podmaniczky-program vasút-város partnerséget ösztönző egységének része - tette hozzá.

(MTI)

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

első
-10
2
3
4
5
6
7
8
+10
utolsó

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 09:32

#81

Engedtessék meg egy hozzászólás az ingatlanszakmából is.

Az hogy az új épület a folyó üzemeltetési költségek tekintetében és a helyszín tekintetében előnyösebb lehet (remélhetőleg lesz is) mint a régiek, az nem vitatéma.

A vitatéma az, hogy tényleg bérelni kell-e, vagy venni.

Látni kell, hogy a bérleti díj mire nyújt fedezetet:
+ kockázatmentes reálkamat az épület teljes költségére és a telek költségére
+ épület fizikai kopása, értékvesztése
+ tőketulajdonos által elvárt hozamprémium

Mit fedez a hozamprémium?

Tiszta sor, hogy a bérbeadás során a bérbeadó egy jobb reálmegtérülést vár el, mintha állampapírba fektetne, és ezt a -megtérülést - prémiumot - az állam (bérlő) fogja kifizetni. Ezzel addig nincs is gond, amíg a bérlet 1-10 évre szól, hiszen az ingatlanpiaci kockázatokat a tulaj viseli, ezért kompenzáció jár. Hosszú távon azonban, amennyiben ez az állami elkötelezettség esetleg 25-50-100 évre szól, akkor érdemesebb vásárolni. Tehát közgazdaságilag nincs értelme kockázati prémiumot fizetni MIVEL A HOZAMPRÉMIUMOT INDOKLÓ FELTÉTELEK SINCSENEK MEG!!. De akkor befektető sincs. Mivel itt befektetőről beszélnek, lesz egy indokolatlan hozamprémium amivel az implicit államadósságot növelik.

Ez az egész megint a pénzek szétosztásáról szól és nem a racionalitásról.

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 09:45

Előzmény: #81 Törölt felhasználó

#82

Inga, teljesen racionális, amit mondasz.

De mindegy, mert úgysem látjuk az igazságot, mert ma Magyarországon két egymástól független és egymással ellentétes valóság létezik, és az emebrek egyik fele az egyiket látja, a másik fele meg a másikat.

Néhányunk szerint a kormány olcsón elherdálja haveroknak a hatalmas anyagi és kulturális értéket jelentő belvárosi palotákat (hasonlóan korábbi, pl. a Szalai utcai és öszödi ügyleteihez), a befolyó pénz nagy részét elfolyatja lyuktömködésre (hasonlóan a BA provatizációhoz), majd jó drágán épít+bérel egy új helyet, amit az ország évtizedekig nyög majd.

Kanyisz és mások szerint az állam jó áron fogja eladni a palotákat, a bevételből még marad is egy csomó pénz, a piaci alapú bérleti díj olcsóbb lesz mint a mostani fenntartás, és az ország jobban jár.

Talán majd egyszer kiderül, hogy melyik valósult meg, ha egyszer megismerünk majd valós számokat. Bár erre úgyis minimális az esély... Úgy vágnak át minket, ahogy akarnak, és van akit ez zavar, van, akit meg nem.

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 10:20

#83

Bocs az előbb lemaradt.

Mi indokolna kockázati prémiumot ha a kormány mondjuk 50 évre bérel?

+ üresedési kockázat van? nincs
+ nemfizetési kockázat van? nincs
+ felújítási kockázat van? nincs
+ újra bérbeadáskor árazás kockázat van? nincs

Tehát akkor miért lenne indokolt azon "magas" bérleti díjakat megfizetni ami a sajtóban kering. Ha a fenti kockázatokat lecsupaszítjuk a bérleti díjról, akkor kb. 7-8 eur lenne a reális szemben az idézett 13-15 eur-val szemben.

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 12:06

Előzmény: #83 Törölt felhasználó

#84

oké, szerintem nagyjából egyetértünk egy viszont biztos: a marzsok csökkenésének nincs akkora hatása egy üzleti tervben sem, hogy közel felezni lehessen a bérleti/szolgáltatási díjakat.

ezzel ellentétben nagyságrendi megtakarításokat lehet elérni a kisebb alapterület, a hatékonyabb elrendezés, modernebb gépészet és egyéb technika mentén.

persze a lényeg úgyis a részletekben lesz, amit vszleg nem fogunk megismerni, és a egy kicsi lenyúlásról is szó lesz, akkor amit megspórolunk a vámon, elvesztíjük a réven...

saru 2006. 11. 16. 12:08

Előzmény: #83 Törölt felhasználó

#85

Inga!, köszönjük a szakszerű segítséget, ezek szerint a kérdést el lehet és kell felejteni !

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 12:30

Előzmény: #85 saru

#86

szerintem nem ennyire egyértelmű a kérdés megítélése. majd meglátjuk mi lesz.

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 12:56

#87

Kedves Alain.

Azért lehet lemenni kb. 7-8 eur-ra ha nincs kockázati prémium, mivel ma Budapesten a fejlesztők részére piaci bérbeadási körülmények között már megéri irodaházat építeni ha HISZNEK abban, hogy kb. 11-12 eur bérleti díj elérhető. A 11-7 vagy 12-8 közötti különbség a kockázati prémium. Ezért fejlesztenek. Tehát ilyen tekintetből is érdemes nézni a sajtó 13-15 eurós számait, amikor már 11 mellett is nyereséges PIACI alapon a fejlesztés... A 7-8 abból indul ki, hogy a kormány piaci áron veszi a telket és piaci áron saját magának épít. Ekkor 7-8 körüli lehet a állampapír tőkeköltségét alapul véve az "implikált" bérleti díj...

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 13:07

Előzmény: #81 Törölt felhasználó

#88

Inga. Jó amit írsz, csak nem teljes. Tehát az összetett kérdést szétbontottuk: a régiekből kiköltözni, azt eladni, ez kipipálva. Új, korszerű központot létrehozni oké. Az a kérdés, hogy ezt befektetők finanszírozzák és az állam bérelje, vagy állam finanszírozza és legyen az ő tulajdona. Ennél a kérdésnél pár szempontot kihagytál, csak a befektető szempontjából vizsgáltad. Az egyik az, amiről lejjeb szó volt, hogy ki tud olcsóbb hitelhez jutni, az állam, vagy mondjuk egy külföldi nagybüfi (ha az utóbbi, akkor a külföldi nagybüfi úgyis juthat profithoz, hogy az állam is jól jár). A másik pedig az, hogy olyan helyzetben mint most van az ÁHT, milyen hatása lenne egy állami finanszírozásnak. Ez nagyon fontos kérdés, mert ebben az esetben még akkor is járhat összességében jól az állam, ha konkrétan csak a kormányzati negyed esetében rosszabbul is jár. Mire gondolok? Ha az állam most belevág egy ekkora méretű beruházásba, az megterheli az ÁHT-t, ilyen kiélezett helyzetben annak nagyon rossz megitélése lenne, felfelé tolná a hozamokat, elég néhány 10bp-nyi kamatszintemelkedés és az összes adósság kamatterhe jelentősen megnőne. Így többet bukunk összeségében, mint nyerünk csak ennek a projektnek a saját finanszírozásán.

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 13:09

Előzmény: #87 Törölt felhasználó

#89

kedves Inga,

sok minden függ a kivitelezés tartalmától és az üzemeltetési igényektől.

Továbbra is fenntartom, hogy az üzleti modellekben nincs ekkora kockázati prémium.

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 15:40

Előzmény: #82 Törölt felhasználó

#90

Utazo1!

Csak mert rám hivatkoztál.
Mégegyszer, nincs kialakúlt véleményem.
Amit látok, hogy az ötlet lehet nagyon is gazdaságos, másodlagos hasznokkal (Pályaudvarok befedése önmagában érték lehet)
Persze ezt lehet tisztességesen és gazember módra megvalósítani, bár szerintem általában a szürke zónában szokott megvalósúlni pártfüggetlenül.

Az itt irogatók egy része azonban azt is vitatja, hogy ha tisztességesen valósúl meg akkor racionális a döntés. Szerintem ez utóbbi egyértelmű.
Egyértelmű, hogy racionális a megvalósítás pusztán gazdasági szemmel, persze ettől még szintén racionális a vita, hogy mi a jobb az új bérlete, vagy megvétele. Az is egyértelmű, hogy megvalósítás esetén 2 helyszinen nagyon komoly másodlagos hasznok is lesznek (befedés), ami alapjaiban módosíthatja a város szerkezetet.

Az nem egyértelmű, hogy szabad-e a műemlék épületeket eladni (bár nem mindegyik mai kormányzati műemlék!!!). Az se egyértelmű, hogy a mai pénzügyi helyzetben szabad-e ezzel foglalkozni.

Szerintem ezek egy racionális vita alapjai.

Az viszont az irracionalitás kategóriájába esik, hogy melyik támogatásával ki a hazafibb. Szintén irracionális a vita a Ki lopott és fog lopni többet szintjén (mert azért ugye MDF-FIDESz-nek is voltak ingatlan ügyei, pl. ingyen kapott székház azonnali eladása). Ez utóbbiakkal nem kivánok foglalkozni.

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 15:50

Előzmény: #90 Törölt felhasználó

#91

Van még egy kérdésem.
Ha a külföldi befektetőknek megéri befektetni, kiadni épületeket a magyar kormánynak, akkor vajon a magyar nemzet hosszú távon nem járna-e jobban, ha nem eladná, hanem kiadná a jelenlegi kormányzati épületeket...
Megvizsgálták-e ezt a lehetőséget?

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 16:00

Előzmény: #91 Törölt felhasználó

#92

Itt az azonnali bevételről van szó. Ha bérbead, akkor ez ugrik.

Inkább azt kellene vizsgálni, hogy egy állami telken való építkezés nem kifizetődőbb-e. Természetesen kemény versenyeztetéssel az építő vállalatok, és a bankok között. Amíg lefolyik az eladás, csak addig kellene megfinanszíroztatniuk külső forrásból. Valamilyen EU-s forrást is lehetne keresni hozzá. Ez nemcsak a plusz pénz miatt lenne jó, hanem így garantálva lenne a project ellenőrzése is.

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 16:12

Előzmény: #88 Törölt felhasználó

#93

Pénznyelőnek:

Hát akkor lenne igazad, ha a külföd - az államháztartás finanszírozói - nem látnák miről van szó. De mivel az utóbbi idők hiteltelenségi botrányai miatt mindig kiderült hogy az implicit adósságokat - autópálya, etc. - nem lehet vég nélkül eldugdosni, úgy vélem, hogy a hosszúlejáratú bérleti szerződések is az államadósságot testesítik meg - ez pl. konform a nemz. számv. szabályokkal is - és drágább forrást jelenek a prémiumok miatt mint a saját építés állampapír kibocsátásból történő finanszírozása...

Alainnak:

A bérleti díjakban foglalt kockázati prémiumok tekintetében lehet vitatkozni, de több száz ingatlant és bérleti szerződést látva fenntartom a véleményem.

Részemről az észrevételeket lezártam...

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 16:22

Előzmény: #93 Törölt felhasználó

#94

"úgy vélem, hogy a hosszúlejáratú bérleti szerződések is az államadósságot testesítik meg ... és drágább forrást jelenek a prémiumok miatt mint a saját építés állampapír kibocsátásból történő finanszírozása... inga"

Köszönöm Inga, a számból vetted ki a szót. :)
Remélem megértik amit írtál, mert én hiába beszéltem....

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 16:49

Előzmény: #92 Törölt felhasználó

#95

Gepida!
Két kiszemelt terület a 3-ból tutira kincstári tulajdon (a két vasúti terület). Itt inkább az az érdekes, hogy az állami terület befedésével létrejövő ingatlan (nem az épületek, hanem a közterek), vajon milyen tulajdonúak lesznek?

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 16:53

Előzmény: #91 Törölt felhasználó

#96

Cetas!
Végre racionális kérdés feltevés.
Nem szabad szerintem az összes épületre kiterjeszteni a féltést. Csomó "modern", vagy jellegtelen is van közte pl.: GKM.

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 17:02

Előzmény: #90 Törölt felhasználó

#97

Kanyisszal maximálisan egyetértek. Abban is, hogy ezekről van értelme vitázni:
- bérlés vs. tulajdonlás pusztán gazdasági szempontból;
- műemlék magántulajdonlása;
- mai helyzetben ennek a beruházásnak a kérdése.
És válaszaiban is totál egyetértek. Az első pontra a véleményen szerint igen a válasz a bérlésre. Egyetértek abban is, hogy a műemlék épületek (csak a műemlékekről van szó) eladása nem szerencsés, minimum nagy körültekintést, szigorú feltételeket igényelne. És ahogy lejjebb írtam, sőt ezt a kérdést én vetettem fel, a jelenlegi helyzetben nagyon rossz dolognak tartom ezzel a tervvel való foglalkozást.
Összefoglalva ez a véleményem. A "nemzetrablás", "hazaárulás" szövegekkel nem tudok és nem is akarok vitatkozni. Nekik azt javaslom, szózatok helyett próbáljanak meg gondolkodni.

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 17:04

Előzmény: #92 Törölt felhasználó

#98

"Itt az azonnali bevételről van szó. Ha bérbead, akkor ez ugrik."
Igen, a jelenlegiek eladásánál szvsz is az azonnali pénz a legfontosabb szempont.

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 17:40

Előzmény: #94 Törölt felhasználó

#99

"Köszönöm Inga, a számból vetted ki a szót. :)
Remélem megértik amit írtál, mert én hiába beszéltem.... "

a sok hüje, összevissza írogat itt mindent...
eddig Neked egyáltalán nem ilyen hozzászólások hagyták el a szádat (ujjaidat :-)
Hol itt a hazafiasság??? :-)))))))))))))))))))

Inga,

kisebb mértékben bérlő, sokkal többször fejlesztői székben ülve én is saját tapasztalatomról írtam...

Törölt felhasználó 2006. 11. 16. 23:33

Előzmény: #99 Törölt felhasználó

#100

Marabu:
- Az új kormányzati negyed helyszínének kiválasztásánál alapvető szempont, hogy jusson elég hely az ellentüntetők és mobilvécéik számára. hvg.hu

Hajrá Marabu! :)