Ha valaki így reggel nagyon unná magát és már elolvasta Tolsztojtól a Háború és békét akkor itt a Vonovia tegnapi earnings callja:
Vonovia SE ( VONOY ) 2025. IV. negyedéves bevételek hívása 2026. március 19., 9:00 EDTCéges résztvevőkRene Hoffmann - Befektetői Kapcsolatok vezetője
Luka Mucic - Igazgatótanács elnöke és vezérigazgató
Philip Grosse - Pénzügyi igazgató és Igazgatótanács tagja
Konferenciahívás résztvevőiCharles Boissier – UBS Befektetési Bank, Kutatási Osztály
Bart Gysens – Morgan Stanley, Kutatási Osztály
Valerie Jacob Guezi – Bernstein Institutional Services LLC, Kutatási Osztály
Thomas Rothaeusler – Deutsche Bank AG, Kutatási Osztály
Veronique Meertens – Kempen & Co
Pierre-Emmanuel Clouard – Jefferies LLC, Kutatási Osztály
Marc Louis Mozzi – BofA Securities, Kutatási Osztály
Paul May – Barclays Bank PLC, Kutatási Osztály
Thomas Neuhold – Kepler Cheuvreux, Kutatási Osztály
Aaron Guy – Citigroup Inc., Kutatási Osztály
ElőadásOperátorHölgyeim és uraim, üdvözlöm a Vonovia SE 2025-ös teljes éves eredményeit ismertető elemzői és befektetői konferenciahívásán. Sandra vagyok, a Chorus Call operátora. [Operátori utasítások] A konferenciát rögzítjük. [Operátori utasítások] A konferenciát nem rögzítjük publikálás vagy sugárzás céljából.Ezúton örömmel adom át a szót Renének. Kérem, folytassa.Rene Hoffmann,
a befektetői kapcsolatok vezetőjeKöszönjük, Sandra, és üdvözlünk mindenkit a beszélgetésünkön. A mai előadók Luka Mucic, új vezérigazgatónk és Philip Grosse, pénzügyi igazgatónk. Röviden bemutatják a mai nap legfontosabb eseményeit és főbb üzeneteit. Mielőtt elkezdenénk a kérdéseket és válaszokat, mindketten örömmel válaszolnak a kérdéseire. Tájékoztatásul közöljük, hogy továbbra is az elemzőnkénti két kérdésre vonatkozó politikánkat folytatjuk.Ezzel a te dolgod, Luka.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóNagyon szépen köszönöm, Rene, és üdvözlök mindenkit. Ez nyilvánvalóan az első eredménybeszámolós telefonhívásom a Vonovia vezérigazgatójaként, ezért nagy örömmel beszélgetek Önnel ma nemcsak a teljes éves számainkról, hanem arról is, hogy hogyan tekintünk üzleti tevékenységünk rövid és középtávú fejlődésére.
Ha megengedik, kezdeném a főbb üzenetek átfogó áttekintésével, majd átadnám a szót Philipnek, hogy röviden összefoglalja a 2025-ös évet. Egy gyors spoiler-figyelmeztetés. Az eredmények nagyon is összhangban voltak a várakozásokkal, egyes esetekben még kissé felül is múlták azokat. És ez valójában az egyik legfontosabb kezdeti megfigyelésem. Valószínűleg nem igazán meglepő, de belülről nézve teljesen lenyűgözött az operatív üzletág figyelemre méltó robusztussága és felfelé ívelő pályája, valamint a Vonovia által az üzletág működtetésére felépített platform. A különféle, nem bérbeadással kapcsolatos tevékenységekkel együtt, amelyek mind jól haladnak, örömmel megerősítjük a 2026-os előrejelzést és a 2028-as kilátásokat.Célunk, hogy ebben az időszakban évente közepes egyszámjegyű százalékkal növeljük a korrigált egy részvényre jutó EBIT-t. Középtávon azonban ambiciózusabbak vagyunk. És jelentős lehetőségeket látok arra, hogy a Vonovia a következő szintre lépjen, és felgyorsítsa a növekedést a magas egyszámjegyű számok felé, miközben további célunk a nem bérbeadási növekedési kezdeményezéseink és a termelékenységnövekedésünk felgyorsítása és bővítése.Ennek nagy részét 3 dolog fogja vezérelni: először is, egy mesterséges intelligencia alapú, valódi, teljes folyamat-átalakítás a jobb teljesítmény és a nagyobb hatékonyság érdekében; másodszor, a meglévő és nagyrészt digitális interfészünk kihasználásával ügyfeleink felé a továbbfejlesztett partneri ökoszisztémák érdekében, hogy szélesebb körű szolgáltatásokat nyújthassunk; harmadszor pedig egy érdemi B2B üzlet kiépítésével harmadik féltől származó menedzsment tevékenységeinkkel. A nagyobb növekedés felé vezető út kijelölésének egyik kulcsfontosságú előfeltétele az ambiciózusabb tőkeáttételi álláspont. A már folyamatban lévő organikus tőkeáttétel-csökkentés mellett most felgyorsítjuk az új céljaink felé vezető utat az értékesítésekkel kapcsolatos proaktívabb pozícionálás révén.Egy másik változás a közzététel. Mostantól bemutatjuk az adózás utáni és a kisebbségi részesedések utáni részvényesi nyereséget, és több információt nyújtunk a nem németországi kitettségünkről és fejlesztési tevékenységeinkről. A közzétételről szólva, egyszerűsítettük osztalékpolitikánkat egy sokkal egyértelműbb verzióra, ahol progresszív osztalékpolitikát folytatunk, amelynek célja a korrigált EBITDA 50% és 60% közötti osztalék kifizetése. 2025-re 1,25 eurós osztalékot fogunk javasolni az idei közgyűlésen.És ezzel átengedjük neked, Philip, a teljes 2025-ös eredményünket.Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaIgen. Köszönöm, Luka, és üdvözlöm Önt részemről is. Nagyon elégedettek vagyunk a tavalyi teljesítményünkkel. Mind a 4 szegmensünk jelentős növekedést mutatott, a korrigált EBITDA összesen 6%-kal nőtt. A bérbeadási szegmens 2,5%-os növekedést mutatott, annak ellenére, hogy körülbelül 9000 egységgel kevesebbet adtak el, és az infláció miatt kissé magasabb üzemeltetési költségeket tapasztaltunk.A szerves bérleti díjak növekedése 4,1% volt, amelyből 2,6% piacvezérelt, 1,5% pedig befektetésekből származott. A foglaltság, ahogy az várható volt, továbbra is magas, közel 98%, és ugyanez igaz a behajtási arányunkra is, amely közel 100%-ot tett ki. A hozzáadott érték tekintetében 17%-os növekedést tapasztaltunk, 198 millió eurót értünk el, ami nagyrészt a kézműves szervezetünk hozzájárulásának növekedésének volt köszönhető, amely a hatékonyság és a volumen növekedésén, valamint a növekvő energiaüzletágnak volt köszönhető.Ha kiigazítjuk a 2024-ben aláírt koax bérleti szerződés 58 millió eurós egyszeri hatását, a növekedés ebben a szegmensben még ennél is magasabb lett volna. Az ismétlődő értékesítés terén sikeresen megvalósítottuk a jövedelmezőség előtérbe helyezését célzó stratégiánkat, és bár az összesített értékesítési volumenek valamivel az előző év alatt maradtak, sokkal jobb, 32%-os fair value növekedést tudtunk elérni, ami 44%-kal, 83 millió euróra növelte az EBITDA-hozzájárulást.Fejlesztési szegmensünkben az EBITDA több mint kétszeresére, 75 millió euróra nőtt. Ahogyan azt a tavalyi évben is – vagy ahogy arról már beszámoltunk –, ezt részben a földterület-eladások okozták. Hatással voltak rá a magasabb finanszírozási költségek és a tavaly fizetett részvényosztalék által kiváltott magasabb részvényszám. A korrigált egy részvényre jutó EBT 3,1%-kal 2,29 euróra nőtt.Luka említette az új mutatót, a korrigált részvényesi eredményeket. Tehát a korrigált EBT mínusz az adóköltségek és a kisebbségi részesedések részvényenkénti alapon 1,85 eurót tett ki 2025-ben, ami 3,6%-os növekedést jelent az előző évhez képest. És míg a kisebbségi részesedések 16%-kal magasabbak voltak 2025-ben, az adók 6%-kal alacsonyabbak voltak. A működési szabad cash flow-nk 3%-kal volt a 2024-es szint alatt, és a változás a kisebbségi részesedéseknek fizetett magasabb készpénzes kifizetéseknek köszönhető a Deutsche Wohnen kisebbségi részesedésének eladásával összefüggésben az uralmi megállapodás miatt, az aktivált karbantartás növekedésének, valamint a pozitív, de kisebb nettó forgótőke-változásnak, mivel növeljük eszközeinket a Fejlesztés az eladáshoz, valamint a Kezelés a zöldítéshez üzletágakban.A következő dián az értékeléssel fogunk foglalkozni, de az EPRA NTA-ra gyakorolt hatás az volt, hogy 2022 óta először tapasztaltunk egy részvényre jutó éves növekedést, valamivel 46 euró felett. Az EPRA NTA 2,3%-kal magasabb volt, mint 2024 végén. Végül, ezen az oldalon a 3 fő adósságmutató, a nettó adósság/EBITDA arány 13,8-szoros volt, ami 0,7-szeres javulás a 2024-es pro forma számokhoz képest. Az LTV 45,4% volt, ami 40 bázisponttal alacsonyabb a 2024-es pro forma számoknál. Az ICR pedig 3,8 volt, ami 0,1 fordulattal magasabb a 2024-es értéknél.Tovább a következő oldalra. Az éves értékelés 1,8%-os nettó értéknövekedést eredményezett 2025-ben. Először is, összehasonlítható alapon. Másodszor pedig, a befektetések által vásárolt bérleti díjak növekedése nélkül. A várakozásoknak megfelelően a második félévben 1,1%-os gyorsulás volt megfigyelhető a tavalyi év első felében tapasztalt 0,7%-ot követően. Ha a befektetéseket is figyelembe vesszük, az éves növekedés még 3,1% is lehet. A bal alsó sarokban található diagram jól ábrázolja az értékek fordulatát és a nagyrészt bérleti díjak növekedésének köszönhető organikus értéknövekedés pályáját.2025 végén fennálló eszközeink összesített értéke 80,7 milliárd euró volt, ami 23,2-szeres bérleti díjszorzót, illetve 4,3%-os kezdeti bruttó hozamot tükröz. Nézzük meg röviden a tranzakciós piacot és az értékelési várakozásokat a folyó évre vonatkozóan. Először is, az intézményi tranzakciós piac. Tehát a teljes tranzakciós volumen tavaly körülbelül 9 milliárd euró volt. A tranzakciós aktivitást és az ügyletek méretét tekintve több tranzakció történt, mint 2024-ben, de az átlagos ügyletméret kisebb volt, bár a nemzetközi befektetők részéről is fokozott aktivitás volt megfigyelhető.A folyó évben, 2026-ban várhatóan a lakóingatlanok maradnak a legvonzóbb ingatlaneszköz-osztály, és mind a Jones Lang LaSalle, mind a CBRE a tranzakciók volumenét akár 2 milliárd euróra is becsülte, ami egy fokkal meghaladja a tavalyi értéket. Az átlagos értéknövekedést a Jones Lang LaSalle 2% és 4%, a CBRE pedig 2% és 3% között becsüli. Ez pedig valójában megerősíti azt a feltételezésünket, hogy a beruházások nélküli organikus bérleti díjnövekedés nagyrészt organikus értéknövekedésben fog megnyilvánulni.A 6. oldal emlékeztetőül szolgál a 2026-os és 2028-as EBITDA-növekedési céljainkra, beleértve a nem bérbeadási tevékenységeink növekvő hozzájárulását is. A 2025-ös 13% után idén legalább 15%-ra, majd 2028-ra 20-25%-ra számítunk. Tehát nincs változás.És mivel a bérleti szegmensünk növekedése végső soron évi körülbelül 5% körül marad a piacaink szigorú szabályozása miatt, kulcsfontosságú, hogy egyre inkább a kapcsolódó üzletágaink növekedésére összpontosítsunk. 2028-ig célunk, hogy részvényenként közepes egyszámjegyű korrigált EBT-növekedést érjünk el, középtávon pedig az alacsonyabb eladósodottság és a további növekedési lehetőségek támogatják. Célunk, hogy a korrigált EBT-növekedés magas, egyszámjegyű ütemben történjen.Tovább a 7. oldalra. Luka már említette, hogy az elején áttekintettük az osztalékpolitikánkat, és leegyszerűsítettük egy sokkal egyértelműbb verzióra, amelyben progresszív osztalékpolitikát folytatunk, és a korrigált EBT 50% és 60% közötti kifizetési rátát célzunk meg.Tudom, hogy a részvényopció elég sok vitát váltott ki, de a múltban konkrét célokat szolgált. A korai években új részvényeket bocsátottunk ki a részvényopció keretében a nettó nettó tőkearányon (NTA) vagy akár afelett is, és ez az új tőke növekedést finanszírozó növekedési formája volt. Az elmúlt években az osztalék egy részének részvényben történő kifizetése segített mérsékelni a pénzkiáramlást egy olyan időszakban, amikor a pénzgazdálkodás valójában a prioritás volt.Mivel egyik sem áll fenn, nem szándékozunk részvényopciót kínálni, kivéve, ha a részvényeink árfolyama sokkal közelebb van az NTA-hoz, és a közelebbit legfeljebb 10%-os diszkontként definiáljuk. Konkrétan 2025-re 1,25 eurós készpénzes osztalékot fogunk javasolni, ami 2,5%-kal magasabb, mint a tavalyi év azonos időszakában az idei közgyűlésen, amely egyébként egy személyes részvétellel zajló esemény lesz Bochumban.És ezzel, Luka, visszatérek hozzád.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Nagyon köszönöm, Philip, és remélem, hogy sok befektetőnkkel találkozhatunk majd Bochumban a közgyűlésen. Ahogy a bevezető megjegyzéseimben is említettem, ahhoz, hogy középtávon magas, egyszámjegyű nyereségnövekedéshez vezető utat tegyünk, ambiciózusabb álláspontot kell képviselnünk a tőkeáttétel tekintetében is. Ne tévedjünk, a különböző hitelminősítő intézeteknél a minősítési kilátásaink stabilak, és a releváns KPI-jaink már ma is javulnak, ahogy Philip is megosztotta. Tehát a jelenlegi tőkeáttétel nagyon jól működik a hitelminősítő intézetek szempontjából.A helyzet azonban az, hogy szem előtt kell tartanunk a magasabb finanszírozási költségek okozta ellenszélt. Ezért határoztunk meg szigorúbb célokat, amelyeket 2028 végére el szeretnénk érni a nagyobb mérlegrugalmasság és a részvényesi eredmény növekedése érdekében. A nettó adósság/EBITDA szorzó kevesebb, mint 12-szerese, az LTV körülbelül 40%-a, az ICR pedig kényelmesen 3-szoros felett legyen. Ezek a szigorúbb tőkeáttételi célok segítenek felgyorsítani az organikus tőkeáttétel-csökkentési folyamatot, amely az EBITDA növekedése és a bérleti díjak növekedéséből származó organikus értéknövekedés révén már folyamatban van.Mindebben egy dolog nagyon fontos számomra. Az eladósodottság további csökkentésére irányuló minden erőfeszítésünket a közép- és hosszú távú üzleti tevékenységünkre és a részvényeseink számára való értékteremtési képességünkre gyakorolt hatásuk alapján fogjuk mérni. Az eladósodottság csökkentésére irányuló erőfeszítéseink magukban foglalják majd az értékesítési lehetőségek aktívabb keresését is. És ebben az összefüggésben minden lehetőség szóba jöhet. Miközben felülvizsgáljuk kisebbségi pozícióinkat a nem stratégiai részesedésekben, mind itt Németországban, mind külföldön.Tehát a fő üzenet az, hogy döntéseinket a legfenntarthatóbb megvalósítási mód fogja vezérelni, és nem kizárólag a leggyorsabb megoldás. Miért? Mert egy sokkal kedvezőbb környezetben lévő erőpozícióból cselekszünk. Ez nem olyan, mint a 2022 és 2024 közötti időszak, amikor a meredeken emelkedő kamatlábak és a csökkenő értékek kedvezőtlen körülményei között működtünk. Végül pedig az új tőkeáttételi céljaink elérése során semmilyen módon nem térünk el a 2028-as EBITDA-céljainktól. Valójában arra törekszünk, hogy teljesítsük céljainkat, és továbbra is gyorsabban teljesítsünk, mint eredetileg vártuk.Hadd térjek tovább a 9. oldalra. A tőkeáttétel nem az egyetlen terület, ahol irányt váltunk. Elkötelezettek vagyunk a megfelelő, átfogó és átlátható befektetői kommunikáció iránt. Ezt szem előtt tartva felülvizsgáltuk a közzétételünket, és néhány változtatást eszközöltünk. Az első és talán a legrelevánsabb a részvényesi nyereségmutató bevezetése. Amint a 9. oldal jobb oldalán látható.Az adók és a kisebbségek fokozott relevanciája miatt mostantól egyeztetni fogjuk a korrigált adózás előtti nyereséget (EBT) egy új, a végeredményt mérő mutatóval, a korrigált részvényesi nyereséggel. Ezt a színt használjuk mind a jelentett számoknál, mind az előrejelzéseknél. Kérjük, vegyék figyelembe, hogy a korrigált adózás előtti nyereség továbbra is a fő KPI lesz, amely tükrözi az ismétlődő bevételi képességünket, de mostantól teljes átláthatóság lesz arról, hogy ennek mekkora része tulajdonítható a részvényeseknek.Egy másik változás, amit látni fognak, a nem németországi kitettségünkkel, valamint a fejlesztésekkel kapcsolatos fokozott közzététel. Tekintettel üzleti tevékenységünk ezen részeinek relatív jelentőségére, egyetértünk a piaci hangulattal, miszerint mindkét terület több információt érdemel, hogy a befektetők jobban megértsék a dinamikát és az értékteremtést.Végül pedig néhány szó az iránymutatásról és a kilátásokról. Philip már érintett néhány dolgot, de hadd tegyek hozzá egy kis színt. A 10. oldalon található iránymutatás nagyon hasonlít ahhoz, amit novemberben mutattunk. Kifejezetten megerősítjük a 2026-os iránymutatást és a 2028-as kilátásokat. Tehát a szigorúbb tőkeáttételi célokat fogjuk követni, és teljesíteni fogjuk eredeti céljainkat. Egy sor azonban új, és ez a korábban tárgyalt korrigált részvényesi nyereség.Emlékezhetnek Philip szóbeli iránymutatására a novemberi hívásról: a korrigált EBITDA összesen körülbelül 10%-át kitevő adókiadásokra, a kisebbségi részesedésekre pedig a korrigált EBT körülbelül 10%-át várjuk. Ezt most konkrét tartományokba fordítottuk, hogy konkrét iránymutatást adjunk a korrigált részvényesi nyereségre vonatkozóan. Amikor azonban ezt a mutatót nézzük, kérjük, ne feledjük, hogy pontosan ezt mondja. Ez egy nyereségszám. Nem a pénzforgalom helyettesítője. Mivel az ismétlődő értékesítési és fejlesztési szegmenseinkből származó készpénz nagy része nem szerepel itt, mert nem keverhetjük össze a bevételeket és a készpénzt a számláinkban. Az ezekre az értékesítésekre kivetett adók azonban benne vannak.És ezért van a működési szabad cash flow is, ami 2025-ben 1,8 milliárd euró volt. 2026-ra pedig hasonló nagyságrendet várunk, a forgótőke-változások után. Ezek az egyetlen mozgó részek, és főként a 2026-os Manage to Green felvásárlások volumenétől fognak függeni.Most, 2026 utánra tekintünk. Egyértelműen arra számítunk, hogy a korrigált részvényesi nyereség részvényenként növekedni fog. Többek között azért is, mert a kisebbségeknek fizetett osztalék már nem fog emelkedni. A növekedés tényleges mértéke nagymértékben függ majd az értékesítésektől, valamint az Apollo vételi opciókkal kapcsolatos döntésektől és gazdasági tényezőktől. Tehát vonzó növekedési potenciált látunk a korrigált részvényesi nyereségben. De néhány évre előre nehezebb előrejelzést adni, és rövid távon kismértékű elmaradásunk lehet a korrigált EBT növekedéshez képest.Középtávon tehát stratégiai növekedési kezdeményezéseink, a társasági adók csökkentése és a felgyorsult eladósodottság-csökkentés együttes hatásai előkészíthetik az utat a magasabb növekedéshez. Ezt pontosabban akkor fogjuk értékelni, amikor az utóbbival előrehaladtunk.És ezzel vissza hozzád, Rene, a kérdésekre és válaszokra.Kérdések és válaszok üléseRene Hoffmann,
a befektetői kapcsolatok vezetőjeKöszönöm, Luka. Köszönöm, Philip. [Üzemeltetői utasítások] Nézzük meg őket egyesével, így egy kicsit könnyebb lesz válaszolni. Ezzel Sandra nyitja meg a kérdéseket és válaszokat.Operátor[Üzemeltetői utasítások] Első kérdésünk Charles Boissier-től származik az UBS-től.Charles Boissier
UBS Befektetési Bank, Kutatási OsztályKét kérdésem lenne. Először is, a 2026-os iránymutatásról, amit konkrétan az új korrigált részvényesi nyereségről említettél, az egy nyereségmutató, nem pedig a pénzforgalom. Tehát csak tisztázni szerettem volna, hogy mit értettem azon, amikor azt említetted, hogy a jövedelemadó az alaptevékenységre vonatkozik. Ez azt jelenti, hogy a korrigált részvényesi nyereségbe beleszámítod az ismétlődő értékesítésekhez kapcsolódó értékesítésből származó bevételeket, de nem tartalmazod az ezekhez kapcsolódó adókat?És ha ez a helyzet, akkor mi lenne az adóhatása ezeknek az eladásoknak? Ezzel kapcsolatban is, remélhetőleg, ez még mindig csak az első kérdés. A kisebbségi állásponttal kapcsolatban, hogy szerinted ez egy számviteli mutató? És mekkorák lennének tehát a pénzbeli kisebbségek 2026-ban?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóSzerintem ez Philipnek való, de az első részre azt mondanám, hogy pont fordítva van. Kérlek, Philip, rajta!Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaRendben. A működési szabad cash flow-t tekintve a Deutsche Wohnennek történő kisebbségi eladás pénzbeli hatását fogjuk látni, amit tavaly augusztusban hajtottunk végre, ez körülbelül 70 millió euró. Tehát ez egy emelkedés. És minden más attól függ, hogy a Deutsche Wohnen részvényeseinek hányan választják a garantált osztalékot a Deutsche Wohnen részvényekben lévő részesedésük cseréje helyett. De ettől eltekintve ezek a számok meglehetősen stabilak a pénzforgalmi mutatók tekintetében a 2025-ös beszámolóban bemutatott kisebbségi részesedésekhez képest.Az első – az adókkal kapcsolatos első kérdésére válaszolva, a korrigált részvényesi nyereség tartalmazza az összes adót a két értékesítéssel kapcsolatos szegmensünkből, nevezetesen az értékesítésre szánt fejlesztésből és az ismétlődő értékesítésekből. És hogy teljesen világos legyen, ez csak az adómegosztás. Nem az a tőke, amelyet ezen értékesítések eredményeként felszabadítunk. Ez csak az, amit a működési szabad cash flow-ban látunk. És ez egy nagyon jó példa arra, hogy lényegében nem keverhetők össze a differenciáltabb üzleti modellünkben a számviteli mutatók a pénzforgalmi mutatókkal.Charles Boissier
UBS Befektetési Bank, Kutatási OsztályRendben, világos. A második kérdésem a vezérigazgatói javadalmazási mutatókra vonatkozik. Tekintettel az osztalékfizetési mutatók változására, amelyek az eladósodottság csökkentésére irányulnak, megkérdezhetem, hogy melyek azok a rövid és hosszú távú ösztönző mutatók, amelyek a javadalmazását meghatározzák?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóValójában nem változtak ahhoz képest, amit a 2025-ös Igazgatótanács kompenzációs jelentésében látnak. Tehát itt nem történt modellváltozás. Van egy minősítő ebben a kompenzációs modellben bizonyos adóssághoz kapcsolódó KPI-k túllépésére. És nyilvánvalóan nagyon biztosak vagyunk abban, hogy ambícióinkat tekintve jóval ezek alatt maradunk. Ezek a jövőben kiigazításra kerülhetnek, de maguk a fő mutatók egyáltalán nem változtak. Tehát kérjük, nézzék meg őket a kompenzációs jelentésben. Rám is vonatkoznak majd.OperátorA következő kérdés Bart Gysenstől származik a Morgan Stanley-től.Bart Gysens,
Morgan Stanley, Kutatási OsztályBart Gysens a Morgan Stanley-től. Az első kérdésem a tőkeáttétel csökkentésére vonatkozik. Amikor azt mondja, hogy aktívabb vagy proaktívabb módon kívánja csökkenteni a tőkeáttételt, milyen mértékben tartja ez stabilan a nettó adósságot, és milyen mértékben teszi lehetővé az EBITDA és a portfólióértékelés növekedését? Vagy valójában a nettó adósság csökkentésére törekszik a következő 3 évben? Ez az első kérdés.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Tehát hadd kezdjem talán az LTV-vel, majd haladjak át a nettó adósság/EBITDA arányra, mert nyilvánvalóan az abszolút adósságot is csökkenteni szeretnénk. Tehát az LTV alapján most, mint tudják, 45,4%-on állunk. És valóban úgy gondoljuk, ahogy Philip is korábban megosztotta, hogy az értékelés konstruktív marad. Ez most 2024 második fele óta így van, javulást látunk, és nem számítunk arra, hogy ez a tendencia megáll.Tehát ez egy bizonyos irányba fog vinni minket – ésszerű feltételezéssel, hogy a bérleti díjak növekedése átragad az értékelés növekedésére –, akkor valószínűleg egy körülbelül 43%-os LTV-t érnénk el, igaz? Tehát ahhoz, hogy elérjük a 40%-ot, tennünk kell valamit ezen felül, mégpedig a portfólión dolgozunk, és értékesítés révén ténylegesen csökkentjük az eladósodottságot. És ebben a tekintetben számos lehetőségünk van, a privatizációs üzletágunkban a szerves értékesítési erőfeszítéseink felgyorsításától a nem alaptevékenységünkhöz tartozó portfóliónkon keresztüli kisebbségi pozíciók eladásán át, amely még mindig meglehetősen jelentős, 2 milliárd euróval a könyveinkben, egészen a további alaptevékenységünkhöz kapcsolódó értékesítésekig a hatalmas portfóliónkban, amely 3 országban van. Ez elvezet minket a 40%-hoz.És ha a nettó adósság/EBITDA arány alapján számolunk, és mondjuk, csak a 2028-as EBITDA-előrejelzésünk középpontját alkalmazzuk, akkor ez már önmagában azt mutatja, hogy már csak ezzel is a 12-szeres nettó adósság/EBITDA folyosónál lennénk. Tehát a LTV-re adott további színekkel együtt nyilvánvalóan azt is mutatja, hogy valójában valószínűleg jóval a 12-szeres határ alatt leszünk. Tehát a válasz egyértelműen az, hogy az abszolút adósságszinteken is dolgozni fogunk, mert a célunk az, hogy a kamatlábakkal járó ellenszél csökkenjen, és teret engedjünk az alapul szolgáló működési üzletágunk teljes növekedési potenciáljának.Bart Gysens,
Morgan Stanley, Kutatási OsztályRendben. A másik kérdésem pontosan arra vonatkozik, amit az előbb említettél, ugye, a '28-as kilátásokra, miszerint a 3,2 és 3,5 milliárd euró közötti összeg 20-25%-a nem bérbeadásból származó EBITDA lesz. Ha vesszük a 20-25 millió euró közötti érték középpontját és az EBITDA középpontját, akkor körülbelül több mint 750 millió eurós nem bérbeadásból származó EBITDA-t látunk. Le tudnád ezt bontani?Mivel ezek közül néhány pont – a digitalizációban rejlő további lehetőségek és a mesterséges intelligencia alapú, teljes folyamat-átalakítási partneri ökoszisztéma és B2B üzletág – külön-külön is értem az összes szót. De együttvéve nem vagyok teljesen biztos benne, hogy mit jelent. Szóval, tudna segíteni megérteni, hogy mi is ez valójában, és hogyan bontja le ezt a 750 millió eurót?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen, abszolút. Tehát először is, ez az, amit mindig is lehetőségként definiáltunk, ami azt a növekedést jelenti, amelyet a hozzáadott értékű szegmensünkben, az ismétlődő értékesítési szegmensünkben és a fejlesztési szegmensünkben várunk. Láthatták, hogy mindháromban jelentős előrelépést értünk el 2025-ben. De különösen a hozzáadott értékű szegmensben számos olyan kezdeményezés, amelyet csak 2025-ben kezdtünk el kipróbálni, mint például az üzemeltetési energiával kapcsolatos bevételek nagyobb arányára irányuló törekvésünk, valamint a fotovoltaikus és hőszivattyús telepítések felé irányuló további törekvésünk, most kezdenek elterjedni. Tehát a következő néhány évben nagyobb hatást fognak gyakorolni.Az ismétlődő értékesítési szegmensben a jövőben a Manage to Green kezdeményezéseinkből származó bevételeket is látni fogjuk. Miután – most már két felvásárlást hajtottunk végre a Manage to Green programban, összesen 110 millió euró értékben, közel 900 egységet jelentve. Miután modernizáltuk őket, természetesen újrahasznosítanánk és eladnánk őket. Ez is megjelenne a szokásos privatizációs volumeneinken felül, de mindezt már figyelembe vesszük a meghatározott részesedésben, ahol a hozzáadott értékű szegmensnek a teljes hozzájárulás 9-12%-át, az ismétlődő értékesítésnek 5-8%-át, a fejlesztési szegmensnek pedig 4-5%-át kellene kitennie.Úgy gondolom, nagyon fontos megérteni, hogy ezek a további lehetőségek, amiket felvázoltam, mihez járulnának hozzá.A mesterséges intelligencia szépsége abban rejlik, hogy az iparágunkban a mesterséges intelligencia valójában mind a bevétel, mind a nyereség növelését elősegítheti a termelékenység révén. A bevétel tekintetében nagy lehetőséget látok a folyamatok felgyorsítására, például a beruházási folyamatunk teljes életciklusa során, amely végső soron a modernizációs munkákhoz vezet, akár egyedi lakások, akár épületek szintjén a feladatok ütemezésével, valójában felgyorsíthatjuk a ciklusidőt, ami gyorsabb bevételhez vezetne.És ugyanakkor nagy termelékenységi lehetőségeink vannak. Tehát ez a bevételek és a működési költségek kombinációja lenne, amely valójában főként a bérleti szegmensben jelentkezne. Másodszor pedig a B2B üzletágban, ami harmadik féltől származó portfóliók üzemeltetése lenne, ami aztán a hozzáadott értékű szegmensben is megjelenne, és nyilvánvalóan még tovább növelné a növekedést. Tehát, ha engem kérdezel, a hozzáadott értékű üzletág 2028-ra egy nagyon jelentős üzlet lesz, amit ezek a további lehetőségek is fellendítenek, mert a B2B-vel még csak most kezdünk foglalkozni.OperátorA következő kérdés Valerie Jacobtól érkezik a Bernsteintől.Valerie Jacob Guezi
Bernstein Intézményi Szolgáltatások Kft., Kutatási OsztályAz első kérdésem az új, korrigált részvényesi nyereségre vonatkozó mutatókra vonatkozik. Arra lennék kíváncsi, hogy ha megnézem, hogy a versenytársaik mit csinálnak ezzel a mutatóval, általában az értékcsökkenést kizárják, és Önök úgy döntöttek, hogy belefoglalják ezt a mutatóba. Szóval csak azt szerettem volna megérteni, hogy mi az indoklás, és miért tették ezt? És ezekkel a mutatókkal kapcsolatban az is érdekelne, hogy miért nem erre a mutatóra alapozzák az osztalékfizetést, és miért tartják meg az EBT-n?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaIgen, Valerie, azt hiszem, ez hasonló válasz az első kérdésre a korrigált EBT-ről. Ez egy számviteli mutató egy differenciáltabb üzleti modellünkhöz. Üzleti modellünk egy része az energiaüzletágban is megtalálható, itt elsősorban a fotovoltaikus üzletágban, és ez okozza az értékcsökkenést. Nincs értékcsökkenés, ha csak ingatlanokkal foglalkozol. És ez az oka annak, hogy miért döntöttünk az értékcsökkenés levonása mellett, mert idővel lényegében ezt meg kell keresnünk, mert akkor pótló beruházásokra van szükség.Valerie Jacob Guezi
Bernstein Intézményi Szolgáltatások Kft., Kutatási OsztályRendben. Világos. És az elosztás?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaIgen. Az elosztás tekintetében, számviteli szempontból ott van a kisebbségi részesedés az elszámolt nyereségből, amely a kisebbségek között szerepel. Pénzügyi szempontból, és ez különösen igaz a 2023-ban létrehozott Apollo közös vállalkozásokra, ez az elosztás eltérhet, és ez látható a működési szabad cash flow-ban. De ismét, a cash flow eltér a számviteli mutatóktól, ezért fontos mindkettőt megvizsgálni.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóÉs ha hozzátehetem, végső soron az egyszerűség kérdése is. Korábban is volt egy osztalékpolitikánk, amely szintén a korrigált EBT-n alapult, de aztán egy meglehetősen összetett készpénzalapú megfontolást adtak hozzá. Úgy gondoljuk, hogy az osztalék fokozatos növekedésének egyértelmű kijelentésének, valamint a korrigált EBT-re vonatkozó közepes egyszámjegyű növekedési ambíciónknak és egy tartománynak a kombinációja sokkal egyértelműbbé teszi a helyzetet. És ebben a tekintetben lényegében nem térünk el attól, amit a múltban tettünk, csak leegyszerűsítjük.Valerie Jacob Guezi
Bernstein Intézményi Szolgáltatások Kft., Kutatási OsztályA második kérdésem a B2B üzletükkel kapcsolatos. Már egy ideje beszélünk ennek az üzletnek a fejlesztéséről, és még mindig nem tettek semmilyen bejelentést. Szóval arra lennék kíváncsi, hogy meg tudnák-e osztani, miért tart ez ilyen sokáig, és mikorra várhatók bejelentések az üzlettel kapcsolatban?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Köszönöm a kérdést. Először is, már a B2B üzletágban dolgozunk. Több mint 70 000 egységből álló üzletágunknak nyújtunk ingatlankezelési szolgáltatásokat. Emellett számos ügyféllel rendelkezünk, mind az ingatlanszektorban, mind azon túl, akik igénybe veszik létesítménykezelési szolgáltatásainkat, tehát nem arról van szó, hogy tiszta lappal kezdjük.A B2B koncepció szerint két különböző modell létezik. Az egyik az, amit én à la carte-nek neveznék, ami inkább operatív szolgáltatásokat jelent, mint például az ingatlankezelés, például a létesítménygazdálkodás, amelyeket egyéni ügyfeleknek nyújtunk. Ez egy olyan üzletág, ahol hatalmas piaccal rendelkezünk, ahol folyamatosan folytatunk apróbb megbeszéléseket, és valójában elég közel vagyunk ahhoz, hogy további ügyfeleket szerződtessünk. Szóval erről van szó. De mivel ez inkább operatív jellegű, nem vagyok biztos benne, hogy nagy bejelentést tennénk arról, hogy további ügyfeleket vonnánk be ezen a területen.A másik az, amit én a teljes menü opciójának neveznék, ahol intézményi befektetőkkel működnénk együtt, hogy partnerségre lépjünk és összefogjunk, hogy holisztikusan kiszolgáljuk a megszerzett portfólióikat a befektetéskezelés, a vagyonkezelés, az ingatlankezelés, valamint további hozzáadott értékű szolgáltatások terén. Ezek definíció szerint nagyon stratégiai tranzakciók. Ezért összetettek és több időt vesznek igénybe. De nyilvánvaló, hogy a hozzájárulásuk sokkal jelentőségteljesebb lehet.Tehát ebben a tekintetben is aktív beszélgetéseket folytatunk. De mint mindig, szívesebben beszélnék róluk, ha már lezártuk őket. És biztos vagyok benne, hogy az év során még lesz miről beszélnünk ezzel kapcsolatban. Egyébként ez a B2B üzletág nagyon hasznos számunkra a további portfóliók esetleges értékesítésére vonatkozó terveink összefüggésében is.Mivel azokon a területeken, ahol már mi üzemeltettük ezeket a portfóliókat, egyértelmű szempont, hogy bármely felvásárló továbbra is profitáljon a platformunkon kínált méretekből, és továbbra is üzemeltesse ezeket az egységeket, ami nyilvánvalóan biztosítaná számunkra a lehetőséget annak ellenére, hogy a B2B koncepción keresztül továbbra is hozzájárulnánk az EBITDA-hozzájáruláshoz.OperátorA következő kérdés Thomas Rothaeuslertől érkezik a Deutsche Banktól.Thomas Rothaeusler
Deutsche Bank AG, Kutatási OsztályÜdv a fedélzeten, Luka. Két kérdésem van. Az első a nyereségnövekedési kilátásokkal kapcsolatos. 2028-tól kezdődően a nyereségnövekedés felgyorsulását célozza annak ellenére... annak ellenére, hogy több eszközt értékesítettek az eladósodottság csökkentése érdekében. Csak arra lennék kíváncsi, hogy melyek a fő mozgatórugók, amelyeket feltételez?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Nagyon köszönöm a kérdést. Úgy értem, a 2028 utáni középtávú célkitűzéseinkről beszélünk, nyilvánvalóan. És van ebben a tekintetben néhány mozgatórugó. Először is, azok, amelyekről már beszéltünk. Tehát a nem bérbeadási területeinkről származó, folyamatosan erős hozzájárulások minden bizonnyal folytatódni fognak, és hozzájárulunk ehhez a növekvő B2B bevételi forráshoz, valamint a további lehetőségekhez, amelyeket a termelékenység szempontjából látunk az új technológiák révén. Ez nyilvánvalóan magától értetődik.Másodszor, nyilvánvalóan arra számítunk, hogy az általunk biztosított tőkeáttétel-csökkentés révén a kamatköltségek csökkenésének ellenszélét fogjuk tapasztalni. Ráadásul az adósságunk refinanszírozásával csökkentjük a jelenlegi adósságállományunkat meghatározó történelmi kamatszintek és a néhány év múlva látható kamatszint közötti különbséget. Tehát ez már nem lesz nagy ellenszél.Ezért az átfogó növekedési profilt úgy kell elképzelni, hogy egy sziklaszilárd, alapvető bérleti üzletágunk lesz, rendkívüli stabilitással és 5%-os növekedéssel az árbevételben, ahogy azt előre jeleztük. Ehhez hozzáadódik a nem bérleti kezdeményezések sokkal erősebb növekedése. Ha ehhez hozzáadjuk a technológia és a B2B további lendületét, akkor láthatjuk, hogy az ellenszél eloszlik, és ez összességében nyilvánvalóan teret enged a nagyobb növekedésnek.Thomas Rothaeusler
Deutsche Bank AG, Kutatási OsztályRendben. És még egy további kérdés az értékesítésekkel kapcsolatban. Úgy értem, mi lesz az értékesítés fókusza? És milyen feltételekkel hajlandóak eladni az eszközöket?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Nos, ahogy már korábban is mondtam, igazából minden az asztalon van. Szóval, mi is van a tarsolyunkban? Először is, látunk lehetőséget a szerves privatizációs üzletágunk felgyorsítására. Tavaly 2333 egységet adtunk el. Nem látunk okot, amiért ez ne emelkedhetne jelentősen. Szerintem 3000-3500 egység könnyen elérhető, talán még ennél sem több. Említettük a nem stratégiai tőkerészesedéseket, a belföldi és külföldi kisebbségi pozícióinkat.Ezek összege nagyjából 0,5 milliárd eurót tesz ki. Példaként említhetjük, hogy kis kisebbségi tulajdonosai vagyunk a Vestedának, a holland vállalatnak, amely jelenleg visszavásárlási folyamaton megy keresztül, és részt veszünk ebben. Ez önmagában körülbelül 200 millió eurós értéket jelent. Ezen felül van egy nem alaptevékenységünkhöz tartozó portfóliónk is, amely [2,300] milliárd eurót tesz ki kereskedelmi és ápolási célú eszközökben, a fennmaradó részt pedig nem alaptevékenységünkhöz tartozó lakóingatlanokban. Minden bizonnyal meg fogjuk vizsgálni ezek értékesítésének felgyorsítását. És mivel ezek többnyire magasabb hozamúak, valójában meglehetősen valószínűnek kell lennie annak a feltételezésnek, hogy elég jól el tudjuk adni őket.Aztán ott van a hatalmas portfóliónk 3 országban, Svédországban, Ausztriában és Németországban, ahol minden lehetőséget szeretnénk nyitva hagyni, és megnézni, hogyan alakul a kereslet, és mi a fő érdeklődés ebben az egészben. Önök kérdezték, hogy milyen a pozicionálásunk ezek felé. Szerintem ez egy kombináció. Biztosan fegyelmezettek leszünk. Az fog minket vezérelni, hogy hogyan törekszünk a leginkább fenntartható értékteremtésre.Ez természetesen azt jelenti, hogy minden tranzakcióhoz megfelelő értékeket szeretnénk elérni, de pragmatikusak is leszünk, ahol tudunk, például a nem alapvető területeken, ahol már a múltban is, azt mondanám, megfelelő pozícióban voltunk a szigorúság és a rugalmasság között, ahol szükséges volt.Tehát mindezek mellett, plusz azzal a ténnyel, hogy a tranzakciós piac, ahogy Philip is mondta, konstruktívabb formában van, mint néhány évvel ezelőtt, és azzal a ténnyel, hogy összességében valószínűleg maximum egyszámjegyű, egymilliárdos tranzakciószámról beszélünk, valóban képesnek kell lennünk ezt helyesen és megfelelő értékteremtéssel megtenni. Ne feledjük, hogy az elmúlt években sokkal kevésbé kedvező körülmények között a vállalat meglehetősen sikeresen értékesített még nagyobb mennyiségű eszközt. Tehát bízunk benne, hogy meg tudjuk ismételni ezt, és megfelelő értékek elérésére törekedhetünk.OperátorA következő kérdés Veronique Meertenstől származik, Van Lanschot Kempentől.Veronique Meertens
Kempen & CoAz első kérdésem a tőkeáttétel csökkentésével és az értékesítésekkel kapcsolatos utólagos kérdés. Csak kíváncsi voltam, nyilvánvalóan sok minden történt a világpiacon az elmúlt 2 hétben, különösen tegnap óta, most már potenciális kamatemelések előtt állunk. Csak kíváncsi vagyok, hogy ez hogyan változtatja meg a véleményét, mert azt is hallottam, hogy említette, hogy továbbra is hasonló trendre számít az értéknövekedés tekintetében. Szóval csak arra lennék kíváncsi, hogy változott-e valami az elmúlt hetekben az Ön álláspontjában, hogy továbbra is meglehetősen fegyelmezett maradjon az értékesítések tekintetében?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaVeronique, szerintem a dolgok nem igazán változtak. Az ingatlanpiac nem működik a mindennapokban. Az átvilágítási feltételek elbírálása időt vesz igénybe. És ha pusztán a refinanszírozási környezetet nézem, igen, a közel-keleti válság következtében a finanszírozási feltételek nagyjából 30 bázispontos emelkedését tapasztaltuk. Azt hiszem, meg kell várnunk, hogyan alakul ez. Egyelőre nincs változás. Egyelőre a befektetői oldalon folytatott megbeszélésekben nincs változás, de a nyilvánvalót kimondva, fejlődünk, illetve figyeljük a közel-keleti fejleményeket. És azt hiszem, elsődleges kérdésként jól tesszük, ha a tőkeszerkezetünket egy kicsit konzervatívabb irányba tereljük, ahogy azt kifejtettük.Veronique Meertens
Kempen & CoRendben. Másodszor pedig az új mutatóval, a korrigált részvényesi eredményekkel kapcsolatban. Arra lennék kíváncsi, hogy kifejtené-e bővebben – gondolt már arra, hogy az FFO 1 és FFO 2 szintre is áttérjen, hogy jobban összehasonlítható legyen a versenytársakkal, ahol továbbra is szerepelhet az FFO 2-ben a másik két üzletág? És mi volt az oka annak, hogy ténylegesen a korrigált részvényesi eredményeket kellett megadni?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaIsmét különbséget kell tennünk a számviteli és a pénzbeli megtérülések között. És amikor egy olyan vállalkozásról van szó, amely nemcsak bérbeadással foglalkozik, hanem amelynek van fejlesztési és privatizációs üzletága is, az FFO mutató egyszerűen nem a megfelelő mutató. A privatizáció kontextusában már korábban is beszéltünk arról, hogy az egyik elem az adózás utáni nyereség. A másik elem a felszabadított tőke. Ugyanez vonatkozik a fejlesztési szegmensre is. És ezért kell különbséget tennünk a kettő között. És ha megnézzük a működési szabad cash flow-nkat, minden összetevő ott van, hogy valójában lássuk, milyen cash flow-t termel a vállalkozásunk.Veronique Meertens
Kempen & CoRendben. Értékelem. De vannak olyan kollégáid is, akiknek szintén van Fejlesztési szegmensük vagy Ismétlődő értékesítési szegmensük, ugye? Akkor nekik is ugyanezzel a problémával kellene szembesülniük.Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaLehetséges, hogy ez a helyzet, ha egyáltalán, de ez egy nagyon, nagyon, nagyon lassú vagy alacsony szakaszon történik, ahogy én értelmezem a számokat. De ismét, figyelembe kell venni a vállalkozás által termelt cash flow-t. És az FFO koncepció egyszerűen nem működik. Tehát a működési szabad cash flow, ha végigmegyünk a különböző mutatókon, azt egyesével látjuk. Ráadásul a működési szabad cash flow-ra vonatkozóan iránymutatást adunk. Tehát valójában tudjuk, mire számíthatunk a folyó évben, a forgótőke változásainak nettósításával, ahogy Luka elmagyarázta. Szóval nagyjából ennyit tudok mondani róla.OperátorA következő kérdés Pierre-Emmanuel Clouard-tól érkezik a Jefferies-től.Pierre-Emmanuel Clouard
Jefferies LLC, Kutatási OsztályTehát az első kérdésem valójában az értékesítési terv stratégiájára vonatkozik. Tehát felül szeretné vizsgálni a nem stratégiai jellegű németországi és külföldi részesedését. De fontolóra venné a svédországi teljes vagy részleges kilépést a tőkeáttétel csökkentésének felgyorsítása érdekében? És talán az is hasznos lenne, ha emlékeztetne minket a Németországon kívüli nem stratégiai jellegű részesedéseiben meglévő főbb kisebbségi pozícióira.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Az utolsóval kapcsolatban, nagyon röviden, ez főleg a Vesteda részvételéről szól. A többi gyakorlatilag többnyire német részvétel. Szóval ennyi lenne.És Svédországról, amikor azt mondtam, hogy minden az asztalon van, ez Svédországot is magában foglalja, abszolút. De talán néhány kijelentés Svédországról. Először is, ez tényleg egy remek üzlet. Szóval nem lennék meglepve, ha figyelmet és érdeklődést keltene. Ekelund, a vezérigazgatónk szerint nagyszerű munkát végeznek. A kiegészítő közzétételből láthatták, hogy a működési mutatók is valójában elég jó állapotban vannak. De ez nem egy kisvállalkozás. Ez egy nagyvállalat, amelyhez 7 milliárd eurós érték kapcsolódik. Tehát nagy tétel lenne bárki számára, ha teljesen felvásárolná. Ez más lehet, ha csak egy részleges tranzakció forog kockán.Ismétlem, minden lehetőséget meg fogunk vizsgálni. De azt is szeretném világossá tenni, hogy Svédország számára is vannak alternatívák, amelyeket szintén nagyon érdekesnek tartok. Svédország különösen a német platformunkhoz hasonlóan egy nagyon jó platform lehet, amelyre kiterjeszthetjük harmadik féltől származó B2B szolgáltatásokat a piac más szereplői számára. És ez minden bizonnyal egy olyan törekvés, amelyet mi is megvizsgálnánk, akár értékesítéssel, akár anélkül, mert, ahogy korábban kifejtettem, részleges értékesítések esetén is könnyen el lehet gondolkodni a B2B szolgáltatások folytatásán.Pierre-Emmanuel Clouard
Jefferies LLC, Kutatási OsztályRendben. Érdekes. És talán egy gyors folytatás erről. Fontolóra venné Svédország esetleges leválasztását? -- hogy esetleg a részvényesek beléphessenek és a platformot a Vonovián kívül is bővíthessék?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóNos, nézze, ez mind erősen spekulatív. Ahogy mondtuk, rendkívül nyitottak vagyunk, és minden lehetséges opciót megvizsgálunk. De hadd térjek vissza a kompromisszumról szóló vitára. Néhány évvel ezelőtt mindannyian a sebességre és a tranzakciók biztonságára törekedtünk. De ennek eredményeként néhány lezárt tranzakció is rendkívül összetett volt. És ugyanakkor hosszú távon ezek idővel egy kicsit többe kerülnek.Mivel most van időnk, és valóban átláthatjuk a lehetőségek és opciók teljes skáláját, fontosnak tartjuk, hogy az egyszerűségre is kellő figyelmet fordítsunk az eladósodottság csökkentésére és az értékteremtés fenntarthatóságára. Ezért mindig megfelelően mérlegelni fogjuk ezt a rendelkezésre álló különböző lehetőségekkel szemben. De ebből a szempontból semmi sem kizárt, és nem lenne bölcs dolog ezt az út elején megtenni.Pierre-Emmanuel Clouard
Jefferies LLC, Kutatási OsztályRendben. Értem. A második kérdésem pedig a tőkeallokációjára vonatkozik, mivel a nettó eszközértékéhez képest jelentős diszkonttal kereskednek. Tehát fontolóra vennének bármilyen részvény-visszavásárlást? Vagy először a 40%-os cél a cél, és utána fontolóra vehetnék a részvény-visszavásárlást?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaIgen. Az eladósodottság csökkentése az elsődleges, ez a célunk, és jelenleg nem szerepel a pénzügyi részvény-visszavásárlás terveink között.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. És az én szemszögemből nézve, semmiképpen sem vagyok vallásos álláspontot képviselve sem a részvény-visszavásárlások mellett, sem ellene. Az elmúlt két munkakörömben más cégeknél jelentős részvény-visszavásárlásokat hajtottam végre, de ezek hasznos eszközök az eszköztárban, ha van rendelkezésre álló felesleges készpénz, és jelenleg ez egyértelműen nem így van. Tehát először is térjünk át arra, hogy mi teremti a legnagyobb értéket az érdekelt feleink számára, és azt állítanám, hogy ez a tőkeáttétel csökkentése.OperátorA következő kérdés Marc Mozzitól érkezik a Bank of Americától.Marc Louis Mozzi
BofA Securities, Kutatási részlegA kérdésem arra vonatkozik, hogy megpróbáljak-e megmagyarázni azt a tényt, hogy korábban a bevételek növekedése középértékesítés nélkül volt tapasztalható. Most pedig ugyanaz a növekedési céljuk, és implicit módon körülbelül 4-6 milliárd eurónyi értékesítést irányoztak elő. Tudnának segíteni ebben a szakadék áthidalásában, és megmondanák, hogy az üzlet melyik területe fog most gyorsabban növekedni, mint korábban célul tűzték ki?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Hadd próbáljam meg. És aztán, ha nem sikerül, Philip kiegészítheti. De az EBT szintjén, ahol közepes egyszámjegyű növekedésre számítottunk, ez valójában, először is, egy egyértelmű kijelentés. Ha megszabadulunk a fő ingatlanegységektől, egyelőre válasszuk ki a kisebbségi részesedéseket, akkor igen, természetesen elveszítenénk a bérleti díjbevételt, és így az EBITDA egy részét, de a kamatláb-alakulásra vonatkozó ésszerű feltételezések mellett majdnem ugyanannyi kamatnyereséget realizálnánk. Tehát EBT szinten ez elég egyenlő lenne, ugye? Ez az első.Az EBITDA oldalon, ahogy próbáltam elmagyarázni, mivel az ingatlanok eladásakor veszítünk EBITDA-t, lehet, hogy nem veszítjük el az egészet, mert egy jó része visszajöhet, ha továbbra is B2B koncepciónk szerint üzemeltetjük ezeket a telephelyeket.Másodszor, azt hiszem, már ma is láthatják a pályánkon, hogy nagyon jó úton haladunk. A 2026-os EBITDA-ra vonatkozó előrejelzésünk a középpontban van, 3 milliárd eurónál, tehát 200 millió euróval magasabb, mint a tavalyi év. Ha ezt egyszerűen extrapoláljuk, az nyilvánvalóan egy nagyon-nagyon kényelmes zónába juttat minket a 2028-as ambícióval kapcsolatban. És így az EBITDA egy részének kivonása az értékesítésekből még mindig kezelhető ebben a kontextusban.Harmadszor pedig, a nem bérbeadási üzletágaink felfutásán belül, ahogy az elején is említettem, vannak olyanok, amelyek jelenleg még nem igazán járulnak hozzá a kitűzött célokhoz, mivel csak most indultak kísérleti jelleggel, vagy 2025-ben POC üzemmódban lesznek, de most már felfutnak, mint például a további energiatermelő berendezéseink, és az elkövetkező években még nagyobb mértékben fognak hozzájárulni. Tehát mindezek együttesen biztosítják, hogy elérjük a kitűzött célokat.Marc Louis Mozzi
BofA Securities, Kutatási részlegRendben. Szeretném azt mondani, hogy értem, de valójában nem vagyok biztos benne, hogy ezt világosan értem. És úgy tűnik, hogy az Ön részvényárfolyama ugyanabban a helyzetben van [mint én]. A második kérdésem az, hogy milyen típusú adósságterméket szeretne kibocsátani a közelgő refinanszírozására, ami évente körülbelül 4-5 milliárd euró?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaElőször is, idén még mindig 2,7 milliárd euró maradt, mivel a tavaly novemberi refinanszírozás során kivontunk belőle egy részét. A helyzet a szokásos, Marc, főként a vállalati kötvénypiacot fogjuk vizsgálni, és azt a különböző devizákban, hogy diverzifikáljuk a kockázati profilunkat. És azt hiszem, világossá tettem, hogy látom a lehetőséget néhány további konvertibilis termékben, ami egy tisztán adósságtermék, és ezt ismét nagyon világosan kell fogalmazni, és a kimutatásainkban is 100%-ban adósságként szerepel. És itt a piaci kapacitást a piaci kapitalizáció 10% és 15% között látom ebben a termékben.OperátorA következő kérdés Paul May-től érkezik a Barclays-től.Paul May
Barclays Bank PLC, Kutatási OsztályKét külön kérdésem lenne. Most, hogy bemutatod a részvényesi eredményeket, amelyek nyilvánvalóan mutatják az előző vezetőség által az eszközök értékesítése terén tett intézkedések hígító hatását, és ezek 20%-kal a vezetői KPI-ok alatt vannak, sőt, készpénzes alapon még alacsonyabbak, vitatkozhatunk arról, hogy mire kellene és mire nem kellene következtetni.A pénzügyek terén csak azon tűnődöm, Luka, kívülállóként, miért gondolod úgy, hogy a vezetői KPI-ok és a részvényesi jövedelem vagy nyereség közötti jelentős eltérés helyénvaló? Korábban említetted, hogy a Vonovia a múltban sikeresen értékesített vagyontárgyakat. De ahogy ma bemutattad, ezek meglehetősen károsak voltak a részvényesi nyereségre nézve.Csak azon tűnődöm, hogy ez azt jelenti-e a jövőben, hogy mivel a KPI-k eltérőek, hajlandóak vagytok olyan dolgokat tenni, amelyek jók a vezetői KPI-k számára, de nem jók a részvényesi KPI-k számára? Csak arra lennék kíváncsi, hogyan gondolkodtok erről a jövőbeni értékesítések során, és hogyan vélekedtek erről az eltérésről.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóNos, először is, sajnálom, hogy ezt kell mondanom, de úgy gondolom, hogy a vállalat által az elmúlt években végrehajtott értékesítések többsége nem volt káros a részvényesek jövedelmére nézve. Ebben az értelemben egyszerűek voltak. Valószínűleg a természetükben eltérő strukturált tranzakciókra gondol. De akkoriban, hogy igazságos legyek, úgy gondolom, hogy ezek voltak a legjobb módja a vállalat számára a tőkeemelésre, mivel egyébként egy közvetlen tőkeemelés sokkal drágább és sokkal hígítóbb lett volna a részvényesek számára.Most más helyzetben vagyunk, más eszközök és szélesebb körű lehetőségek állnak rendelkezésünkre. És ezért nyilvánvalóan az egyszerűség kedvéért is prioritást fogunk adni, de csak azt szerettem volna világossá tenni, hogy ez a helyzet. És nézze, a mutatókkal kapcsolatban, hogy őszinte legyek, már a Vonoviával való csatlakozásom előtt is folytattam megbeszéléseket a vállalat néhány kulcsfontosságú részvényesével, valamint néhány elemzővel, hogy képet kapjak arról, melyek a legégetőbb témák, és egyértelműen a tőkeáttétel csökkentése jelent meg az elsődleges témaként, és ma is ezzel foglalkozunk. Biztosan ott volt az a vélemény, hogy a közzétételi mutatók és a néhány évvel ezelőtti változás nem feltétlenül tetszett mindenkinek.Aztán felmerült az a gondolat is, hogy a mutatók teljes, fejjel lefelé történő megváltoztatása sem lenne a helyes út. Tehát azt hiszem, fontos, hogy átláthatóságot biztosítsunk az igazán fontos tételek esetében, és ez az igazi végső hozzájárulás, amelyet ma felvázoltunk, az EBT-től az adók és a kisebbségek hatásának összeegyeztetésével. Ez az átláthatóság most már megvan. És a következő néhány évben keményen fogunk dolgozni azon, hogy ez a mutató növekedjen, ahogy azt korábban is megbeszéltük, és a helyes irányba haladjon.Paul May
Barclays Bank PLC, Kutatási OsztályOké. Bocsánat, csak egy kicsit folytatom. Az EBT emelkedik, a részvényesi nyereség pedig csökken évről évre. Csak arra lennék kíváncsi, hogy miért nem jelent problémát számodra ez az eltérés, és miért gondolod, hogy a korábbi intézkedések jók voltak a részvényeseknek a vezetői KPI-okkal szemben. Bocsánat, csak folytatom, nehezen értem.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Ismét csak nagyon röviden, aztán talán egy külön beszélgetésben megbeszélhetjük vele. Úgy gondoljuk, hogy a mutató a jövőben számos okból növekedni fog, ahogy azt korábban is megbeszéltük. És ezért ezt az összehangolást a jövőben mindenképpen biztosítani kell.Paul May
Barclays Bank PLC, Kutatási OsztályRendben. Tökéletes. És akkor csak egy második kérdés. Csak arra lennék kíváncsi, hogy mikor frissítették utoljára a költségvetésüket az iránymutatás tekintetében? Nyilvánvaló, hogy jelentős elmozdulás történt az alapul szolgáló kamatlábak és a haszonkulcsok terén a közel-keleti konfliktus fellángolása óta. Megértem, hogy ez nem folytatódhat tovább, de most már a kamatemelések és változások várhatók.Úgy emlékszem, Philip említette, hogy a teljes finanszírozási költség csak 30 bázisponttal emelkedett a konfliktus kezdete óta. Csak arra lennék kíváncsi, hogyan lehet ezt összeegyeztetni a swapügyletek és a marzsok nagyjából 50 bázispontos elmozdulásával, amelyek szintén 10-20 bázisponttal, ha nem potenciálisan többel is elmozdultak. Csak... nehezen értem, hogy ez hogyan kapcsolódik vissza a 30-hoz és a költségvetések frissítésének időpontjához, mert azt hiszem, LEG, utoljára októberben frissítettük, amikor a swapügyletek kamatai 2,25% voltak, és most 2,8%. Szóval csak arra lennék kíváncsi, hogy az időzítés is olyan kérdés, amit figyelembe kellene vennünk?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaNézze, úgy értem, hogy a költségvetést mindenképpen a spot árfolyamok figyelembevételével tervezzük, de bizonyos érzékenységeket is figyelembe veszünk, és van némi biztonsági tartalékunk a feltételezett kamatlábak tekintetében. A jelenlegi 4,3%, amiről 10 évre beszélünk, vagy a 4%, amiről 8 évre beszélünk, nagyon is összhangban van azzal, amit eddig költségvetésben terveztünk.Paul May
Barclays Bank PLC, Kutatási OsztályOké. Tökéletes. Szóval, ahogy mondod, már volt némi mozgástered az útmutatóban.Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaIgen.OperátorA következő kérdés Thomas Neuholdtól érkezik a Kepler Cheuvreux-től.Thomas Neuhold
Kepler Cheuvreux, KutatóosztályVan néhány kérdésem a fejlesztési üzletággal kapcsolatban. Először is, arra lennék kíváncsi, hogy jelenleg hol tartanak a 3600 eurós építési költségcél elérésében néhány új projektjük esetében? Másodszor pedig arra lennék kíváncsi, hogy milyen projektek vannak folyamatban az értékesítésre szánt ingatlanok üzletágában. Ez főként lakossági vagy intézményi befektetőknek szól? És az is érdekelne, hogy még mindig elég nagy földterületük van. És a múltban említették, hogy fontolgatnak néhány értékesítést. Tudnának nekünk frissíteni, hogy hol állnak?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Hadd kezdjem gyorsan a fejlesztési költségekkel. A többit pedig átadom Philipnek. A fejlesztési költségekkel kapcsolatban, valójában nagyon jól haladunk az új projektekkel, amelyeket elindítunk, a 3600 euró valójában egy olyan standard, amelyet el tudunk érni. Valójában akár ez alá is mehetnénk, de ez akkor valójában attól függ, hogy az önkormányzatok mennyire fogadják el az összes új lehetőséget, és hogy képesek vagyunk-e valóban előrelépni az általunk felépített alapépületekkel.De nyilvánvalóan segít, hogy egyre több sorozatépítő partnerünk van, nemcsak a Gropyus, hanem mások is. És minél többet tudunk tőlük igénybe venni, annál szilárdabbá válik ez a helyzet. Nyilvánvalóan még mindig dolgozunk egy olyan korábbi projektlistán, ahol ez nem így van. De az új dolgoknál ez valójában elég jól működik.Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaAz értékesítések pedig a kiskereskedelemre irányulnak. Ez a piac működik sokkal jobban, és itt tudunk jobb bruttó haszonkulcsokat elérni. És igen, továbbra is keressük a módját, hogy tőkét szabadítsunk fel a fejlesztési területen, ami, ha úgy tetszik, a tőkeáttétel-csökkentési gyakorlatunk része.OperátorA következő kérdés Aaron Guy-tól származik a Cititől.Aaron Guy,
Citigroup Inc., Kutatási OsztálySzeretném újra áttekinteni a 2026-os korrigált részvényesi nyereségre vonatkozó előrejelzést. Ön belefoglalja az adóemeléseket, feltehetően a magasabb ismétlődő értékesítésekből. De abból, amit korábban mondott, nem tartalmazza a pénzforgalmat vagy a nyereséget, amely ezt ellensúlyozza. Tehát a 2026-os előrejelzés nem kissé túlzottan konzervatív?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaIsmétlem, ez nem egy cash flow mutató. Számviteli szempontból nem tudom figyelembe venni a tőkefelszabadulást egy eredménymutatóban, mert az nem eredmény. Ez egy cash flow. És igen, igazad van, a magasabb adó a magasabb értékesítések eredménye. Tehát ez az a siker, amit előrevetítünk, a tőkefelszabadulás az, amit a működési szabad cash flow-ban látunk.Aaron Guy,
Citigroup Inc., Kutatási OsztályRendben. Értem. Másodszor pedig, egyfajta hosszabb távú tőkeallokációról. Korábban említetted, hogy az eszközértékesítések, és valószínűleg a piac támogatása kombinációja miatt a tőkeáttételi mutatóid az iránymutatási szint alá eshetnek. Luka, hogyan látod a vállalkozást? Az elődöd inkább egyfajta páneurópai lakossági vállalatként látta. Te is így látod?Amikor az 5 éves tőkeallokációs döntésekre gondolunk, a részvényesi érték a múltban nem eszközértékesítések, hanem eszköz- és üzletfelvásárlások révén romlott. Tehát megpróbálná ezt a tőkeáttételt visszaadni a részvényeseknek? Milyen hozamkritériumokat alkalmazna, ha olyan helyzetbe kerülne, ahol a tőkeáttétel ezek alatt a mutatók alatt lenne, és lenne kapacitása befektetni?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóNézze, először is, úgy értem, az M&A és/vagy a Vonovia zászlajának további országokban való kitűzése nem önző cél, ugye? Értéket kell teremtenie a részvényeseink számára. Az erre irányuló étvágy a jelenlegi tőkeköltségek mellett, ahol a részvényeink forognak, és a prioritásaink, valamint a saját területünkön belül látott nagyszerű lehetőségek a növekedésre további nem bérbeadási szolgáltatások révén, a sziklaszilárd bérbeadási üzletágon keresztül, a termelékenységnövekedés további lehetőségeivel, a B2B üzletágunk abszolút jelentős, és erre fogunk összpontosítani. Tehát az M&A vagy a földrajzi terjeszkedés M&A-n keresztül nem szerepel a kínálatunkban.Ami viszont más lehet, az a lehetőség, hogy B2B platformunkon keresztül kiszolgáljuk a befektetőket ingatlanjaikban, ami akár a jelenlegi 3 országon túlra is kiterjedhet. Ez egy hihető forgatókönyv, és vannak is olyan lehetőségeink, amelyeken dolgozunk, ahol ez lehetséges. De erre összpontosítunk. És ezért, amint elérjük a tőkeáttételi szintünket, akkor azon gondolkodunk, hogy ott maradunk, és nem kúszunk fel újra felfelé az M&A fronton folytatott kalandok révén.OperátorHölgyeim és uraim, ezzel véget ért a mai kérdés-felelek szekció. Most szeretném átadni a szót Renének, hogy elmondhassa záró gondolatait.Rene Hoffmann,
a befektetői kapcsolatok vezetőjeKöszönöm, Sandra, és köszönöm mindenkinek, hogy betelefonált és csatlakozott ehhez a híváshoz. Mint mindig, ha bármilyen kérdése vagy további kérdése van, tudja, hol talál engem, és tudja, hol találja a csapatot. Szóval nyugodtan tegye fel. Luka, Philip és én most elég sokat leszünk úton, és várjuk, hogy a következő napokban és hetekben kapcsolatba léphessünk veletek. Ezzel a mai hívás véget ért. Mint mindig, maradjanak biztonságban, boldogok és egészségesek. Viszlát most.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóKöszönöm. Viszlát.Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaKöszönöm.OperátorHölgyeim és uraim, a konferencia véget ért. Köszönjük, hogy a Chorus Call-t választották, és köszönjük, hogy részt vettek a konferencián. Most már bonthatják a vonalaikat. Viszlát.
Vonovia SE ( VONOY ) 2025. IV. negyedéves bevételek hívása 2026. március 19., 9:00 EDTCéges résztvevőkRene Hoffmann - Befektetői Kapcsolatok vezetője
Luka Mucic - Igazgatótanács elnöke és vezérigazgató
Philip Grosse - Pénzügyi igazgató és Igazgatótanács tagja
Konferenciahívás résztvevőiCharles Boissier – UBS Befektetési Bank, Kutatási Osztály
Bart Gysens – Morgan Stanley, Kutatási Osztály
Valerie Jacob Guezi – Bernstein Institutional Services LLC, Kutatási Osztály
Thomas Rothaeusler – Deutsche Bank AG, Kutatási Osztály
Veronique Meertens – Kempen & Co
Pierre-Emmanuel Clouard – Jefferies LLC, Kutatási Osztály
Marc Louis Mozzi – BofA Securities, Kutatási Osztály
Paul May – Barclays Bank PLC, Kutatási Osztály
Thomas Neuhold – Kepler Cheuvreux, Kutatási Osztály
Aaron Guy – Citigroup Inc., Kutatási Osztály
ElőadásOperátorHölgyeim és uraim, üdvözlöm a Vonovia SE 2025-ös teljes éves eredményeit ismertető elemzői és befektetői konferenciahívásán. Sandra vagyok, a Chorus Call operátora. [Operátori utasítások] A konferenciát rögzítjük. [Operátori utasítások] A konferenciát nem rögzítjük publikálás vagy sugárzás céljából.Ezúton örömmel adom át a szót Renének. Kérem, folytassa.Rene Hoffmann,
a befektetői kapcsolatok vezetőjeKöszönjük, Sandra, és üdvözlünk mindenkit a beszélgetésünkön. A mai előadók Luka Mucic, új vezérigazgatónk és Philip Grosse, pénzügyi igazgatónk. Röviden bemutatják a mai nap legfontosabb eseményeit és főbb üzeneteit. Mielőtt elkezdenénk a kérdéseket és válaszokat, mindketten örömmel válaszolnak a kérdéseire. Tájékoztatásul közöljük, hogy továbbra is az elemzőnkénti két kérdésre vonatkozó politikánkat folytatjuk.Ezzel a te dolgod, Luka.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóNagyon szépen köszönöm, Rene, és üdvözlök mindenkit. Ez nyilvánvalóan az első eredménybeszámolós telefonhívásom a Vonovia vezérigazgatójaként, ezért nagy örömmel beszélgetek Önnel ma nemcsak a teljes éves számainkról, hanem arról is, hogy hogyan tekintünk üzleti tevékenységünk rövid és középtávú fejlődésére.
Ha megengedik, kezdeném a főbb üzenetek átfogó áttekintésével, majd átadnám a szót Philipnek, hogy röviden összefoglalja a 2025-ös évet. Egy gyors spoiler-figyelmeztetés. Az eredmények nagyon is összhangban voltak a várakozásokkal, egyes esetekben még kissé felül is múlták azokat. És ez valójában az egyik legfontosabb kezdeti megfigyelésem. Valószínűleg nem igazán meglepő, de belülről nézve teljesen lenyűgözött az operatív üzletág figyelemre méltó robusztussága és felfelé ívelő pályája, valamint a Vonovia által az üzletág működtetésére felépített platform. A különféle, nem bérbeadással kapcsolatos tevékenységekkel együtt, amelyek mind jól haladnak, örömmel megerősítjük a 2026-os előrejelzést és a 2028-as kilátásokat.Célunk, hogy ebben az időszakban évente közepes egyszámjegyű százalékkal növeljük a korrigált egy részvényre jutó EBIT-t. Középtávon azonban ambiciózusabbak vagyunk. És jelentős lehetőségeket látok arra, hogy a Vonovia a következő szintre lépjen, és felgyorsítsa a növekedést a magas egyszámjegyű számok felé, miközben további célunk a nem bérbeadási növekedési kezdeményezéseink és a termelékenységnövekedésünk felgyorsítása és bővítése.Ennek nagy részét 3 dolog fogja vezérelni: először is, egy mesterséges intelligencia alapú, valódi, teljes folyamat-átalakítás a jobb teljesítmény és a nagyobb hatékonyság érdekében; másodszor, a meglévő és nagyrészt digitális interfészünk kihasználásával ügyfeleink felé a továbbfejlesztett partneri ökoszisztémák érdekében, hogy szélesebb körű szolgáltatásokat nyújthassunk; harmadszor pedig egy érdemi B2B üzlet kiépítésével harmadik féltől származó menedzsment tevékenységeinkkel. A nagyobb növekedés felé vezető út kijelölésének egyik kulcsfontosságú előfeltétele az ambiciózusabb tőkeáttételi álláspont. A már folyamatban lévő organikus tőkeáttétel-csökkentés mellett most felgyorsítjuk az új céljaink felé vezető utat az értékesítésekkel kapcsolatos proaktívabb pozícionálás révén.Egy másik változás a közzététel. Mostantól bemutatjuk az adózás utáni és a kisebbségi részesedések utáni részvényesi nyereséget, és több információt nyújtunk a nem németországi kitettségünkről és fejlesztési tevékenységeinkről. A közzétételről szólva, egyszerűsítettük osztalékpolitikánkat egy sokkal egyértelműbb verzióra, ahol progresszív osztalékpolitikát folytatunk, amelynek célja a korrigált EBITDA 50% és 60% közötti osztalék kifizetése. 2025-re 1,25 eurós osztalékot fogunk javasolni az idei közgyűlésen.És ezzel átengedjük neked, Philip, a teljes 2025-ös eredményünket.Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaIgen. Köszönöm, Luka, és üdvözlöm Önt részemről is. Nagyon elégedettek vagyunk a tavalyi teljesítményünkkel. Mind a 4 szegmensünk jelentős növekedést mutatott, a korrigált EBITDA összesen 6%-kal nőtt. A bérbeadási szegmens 2,5%-os növekedést mutatott, annak ellenére, hogy körülbelül 9000 egységgel kevesebbet adtak el, és az infláció miatt kissé magasabb üzemeltetési költségeket tapasztaltunk.A szerves bérleti díjak növekedése 4,1% volt, amelyből 2,6% piacvezérelt, 1,5% pedig befektetésekből származott. A foglaltság, ahogy az várható volt, továbbra is magas, közel 98%, és ugyanez igaz a behajtási arányunkra is, amely közel 100%-ot tett ki. A hozzáadott érték tekintetében 17%-os növekedést tapasztaltunk, 198 millió eurót értünk el, ami nagyrészt a kézműves szervezetünk hozzájárulásának növekedésének volt köszönhető, amely a hatékonyság és a volumen növekedésén, valamint a növekvő energiaüzletágnak volt köszönhető.Ha kiigazítjuk a 2024-ben aláírt koax bérleti szerződés 58 millió eurós egyszeri hatását, a növekedés ebben a szegmensben még ennél is magasabb lett volna. Az ismétlődő értékesítés terén sikeresen megvalósítottuk a jövedelmezőség előtérbe helyezését célzó stratégiánkat, és bár az összesített értékesítési volumenek valamivel az előző év alatt maradtak, sokkal jobb, 32%-os fair value növekedést tudtunk elérni, ami 44%-kal, 83 millió euróra növelte az EBITDA-hozzájárulást.Fejlesztési szegmensünkben az EBITDA több mint kétszeresére, 75 millió euróra nőtt. Ahogyan azt a tavalyi évben is – vagy ahogy arról már beszámoltunk –, ezt részben a földterület-eladások okozták. Hatással voltak rá a magasabb finanszírozási költségek és a tavaly fizetett részvényosztalék által kiváltott magasabb részvényszám. A korrigált egy részvényre jutó EBT 3,1%-kal 2,29 euróra nőtt.Luka említette az új mutatót, a korrigált részvényesi eredményeket. Tehát a korrigált EBT mínusz az adóköltségek és a kisebbségi részesedések részvényenkénti alapon 1,85 eurót tett ki 2025-ben, ami 3,6%-os növekedést jelent az előző évhez képest. És míg a kisebbségi részesedések 16%-kal magasabbak voltak 2025-ben, az adók 6%-kal alacsonyabbak voltak. A működési szabad cash flow-nk 3%-kal volt a 2024-es szint alatt, és a változás a kisebbségi részesedéseknek fizetett magasabb készpénzes kifizetéseknek köszönhető a Deutsche Wohnen kisebbségi részesedésének eladásával összefüggésben az uralmi megállapodás miatt, az aktivált karbantartás növekedésének, valamint a pozitív, de kisebb nettó forgótőke-változásnak, mivel növeljük eszközeinket a Fejlesztés az eladáshoz, valamint a Kezelés a zöldítéshez üzletágakban.A következő dián az értékeléssel fogunk foglalkozni, de az EPRA NTA-ra gyakorolt hatás az volt, hogy 2022 óta először tapasztaltunk egy részvényre jutó éves növekedést, valamivel 46 euró felett. Az EPRA NTA 2,3%-kal magasabb volt, mint 2024 végén. Végül, ezen az oldalon a 3 fő adósságmutató, a nettó adósság/EBITDA arány 13,8-szoros volt, ami 0,7-szeres javulás a 2024-es pro forma számokhoz képest. Az LTV 45,4% volt, ami 40 bázisponttal alacsonyabb a 2024-es pro forma számoknál. Az ICR pedig 3,8 volt, ami 0,1 fordulattal magasabb a 2024-es értéknél.Tovább a következő oldalra. Az éves értékelés 1,8%-os nettó értéknövekedést eredményezett 2025-ben. Először is, összehasonlítható alapon. Másodszor pedig, a befektetések által vásárolt bérleti díjak növekedése nélkül. A várakozásoknak megfelelően a második félévben 1,1%-os gyorsulás volt megfigyelhető a tavalyi év első felében tapasztalt 0,7%-ot követően. Ha a befektetéseket is figyelembe vesszük, az éves növekedés még 3,1% is lehet. A bal alsó sarokban található diagram jól ábrázolja az értékek fordulatát és a nagyrészt bérleti díjak növekedésének köszönhető organikus értéknövekedés pályáját.2025 végén fennálló eszközeink összesített értéke 80,7 milliárd euró volt, ami 23,2-szeres bérleti díjszorzót, illetve 4,3%-os kezdeti bruttó hozamot tükröz. Nézzük meg röviden a tranzakciós piacot és az értékelési várakozásokat a folyó évre vonatkozóan. Először is, az intézményi tranzakciós piac. Tehát a teljes tranzakciós volumen tavaly körülbelül 9 milliárd euró volt. A tranzakciós aktivitást és az ügyletek méretét tekintve több tranzakció történt, mint 2024-ben, de az átlagos ügyletméret kisebb volt, bár a nemzetközi befektetők részéről is fokozott aktivitás volt megfigyelhető.A folyó évben, 2026-ban várhatóan a lakóingatlanok maradnak a legvonzóbb ingatlaneszköz-osztály, és mind a Jones Lang LaSalle, mind a CBRE a tranzakciók volumenét akár 2 milliárd euróra is becsülte, ami egy fokkal meghaladja a tavalyi értéket. Az átlagos értéknövekedést a Jones Lang LaSalle 2% és 4%, a CBRE pedig 2% és 3% között becsüli. Ez pedig valójában megerősíti azt a feltételezésünket, hogy a beruházások nélküli organikus bérleti díjnövekedés nagyrészt organikus értéknövekedésben fog megnyilvánulni.A 6. oldal emlékeztetőül szolgál a 2026-os és 2028-as EBITDA-növekedési céljainkra, beleértve a nem bérbeadási tevékenységeink növekvő hozzájárulását is. A 2025-ös 13% után idén legalább 15%-ra, majd 2028-ra 20-25%-ra számítunk. Tehát nincs változás.És mivel a bérleti szegmensünk növekedése végső soron évi körülbelül 5% körül marad a piacaink szigorú szabályozása miatt, kulcsfontosságú, hogy egyre inkább a kapcsolódó üzletágaink növekedésére összpontosítsunk. 2028-ig célunk, hogy részvényenként közepes egyszámjegyű korrigált EBT-növekedést érjünk el, középtávon pedig az alacsonyabb eladósodottság és a további növekedési lehetőségek támogatják. Célunk, hogy a korrigált EBT-növekedés magas, egyszámjegyű ütemben történjen.Tovább a 7. oldalra. Luka már említette, hogy az elején áttekintettük az osztalékpolitikánkat, és leegyszerűsítettük egy sokkal egyértelműbb verzióra, amelyben progresszív osztalékpolitikát folytatunk, és a korrigált EBT 50% és 60% közötti kifizetési rátát célzunk meg.Tudom, hogy a részvényopció elég sok vitát váltott ki, de a múltban konkrét célokat szolgált. A korai években új részvényeket bocsátottunk ki a részvényopció keretében a nettó nettó tőkearányon (NTA) vagy akár afelett is, és ez az új tőke növekedést finanszírozó növekedési formája volt. Az elmúlt években az osztalék egy részének részvényben történő kifizetése segített mérsékelni a pénzkiáramlást egy olyan időszakban, amikor a pénzgazdálkodás valójában a prioritás volt.Mivel egyik sem áll fenn, nem szándékozunk részvényopciót kínálni, kivéve, ha a részvényeink árfolyama sokkal közelebb van az NTA-hoz, és a közelebbit legfeljebb 10%-os diszkontként definiáljuk. Konkrétan 2025-re 1,25 eurós készpénzes osztalékot fogunk javasolni, ami 2,5%-kal magasabb, mint a tavalyi év azonos időszakában az idei közgyűlésen, amely egyébként egy személyes részvétellel zajló esemény lesz Bochumban.És ezzel, Luka, visszatérek hozzád.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Nagyon köszönöm, Philip, és remélem, hogy sok befektetőnkkel találkozhatunk majd Bochumban a közgyűlésen. Ahogy a bevezető megjegyzéseimben is említettem, ahhoz, hogy középtávon magas, egyszámjegyű nyereségnövekedéshez vezető utat tegyünk, ambiciózusabb álláspontot kell képviselnünk a tőkeáttétel tekintetében is. Ne tévedjünk, a különböző hitelminősítő intézeteknél a minősítési kilátásaink stabilak, és a releváns KPI-jaink már ma is javulnak, ahogy Philip is megosztotta. Tehát a jelenlegi tőkeáttétel nagyon jól működik a hitelminősítő intézetek szempontjából.A helyzet azonban az, hogy szem előtt kell tartanunk a magasabb finanszírozási költségek okozta ellenszélt. Ezért határoztunk meg szigorúbb célokat, amelyeket 2028 végére el szeretnénk érni a nagyobb mérlegrugalmasság és a részvényesi eredmény növekedése érdekében. A nettó adósság/EBITDA szorzó kevesebb, mint 12-szerese, az LTV körülbelül 40%-a, az ICR pedig kényelmesen 3-szoros felett legyen. Ezek a szigorúbb tőkeáttételi célok segítenek felgyorsítani az organikus tőkeáttétel-csökkentési folyamatot, amely az EBITDA növekedése és a bérleti díjak növekedéséből származó organikus értéknövekedés révén már folyamatban van.Mindebben egy dolog nagyon fontos számomra. Az eladósodottság további csökkentésére irányuló minden erőfeszítésünket a közép- és hosszú távú üzleti tevékenységünkre és a részvényeseink számára való értékteremtési képességünkre gyakorolt hatásuk alapján fogjuk mérni. Az eladósodottság csökkentésére irányuló erőfeszítéseink magukban foglalják majd az értékesítési lehetőségek aktívabb keresését is. És ebben az összefüggésben minden lehetőség szóba jöhet. Miközben felülvizsgáljuk kisebbségi pozícióinkat a nem stratégiai részesedésekben, mind itt Németországban, mind külföldön.Tehát a fő üzenet az, hogy döntéseinket a legfenntarthatóbb megvalósítási mód fogja vezérelni, és nem kizárólag a leggyorsabb megoldás. Miért? Mert egy sokkal kedvezőbb környezetben lévő erőpozícióból cselekszünk. Ez nem olyan, mint a 2022 és 2024 közötti időszak, amikor a meredeken emelkedő kamatlábak és a csökkenő értékek kedvezőtlen körülményei között működtünk. Végül pedig az új tőkeáttételi céljaink elérése során semmilyen módon nem térünk el a 2028-as EBITDA-céljainktól. Valójában arra törekszünk, hogy teljesítsük céljainkat, és továbbra is gyorsabban teljesítsünk, mint eredetileg vártuk.Hadd térjek tovább a 9. oldalra. A tőkeáttétel nem az egyetlen terület, ahol irányt váltunk. Elkötelezettek vagyunk a megfelelő, átfogó és átlátható befektetői kommunikáció iránt. Ezt szem előtt tartva felülvizsgáltuk a közzétételünket, és néhány változtatást eszközöltünk. Az első és talán a legrelevánsabb a részvényesi nyereségmutató bevezetése. Amint a 9. oldal jobb oldalán látható.Az adók és a kisebbségek fokozott relevanciája miatt mostantól egyeztetni fogjuk a korrigált adózás előtti nyereséget (EBT) egy új, a végeredményt mérő mutatóval, a korrigált részvényesi nyereséggel. Ezt a színt használjuk mind a jelentett számoknál, mind az előrejelzéseknél. Kérjük, vegyék figyelembe, hogy a korrigált adózás előtti nyereség továbbra is a fő KPI lesz, amely tükrözi az ismétlődő bevételi képességünket, de mostantól teljes átláthatóság lesz arról, hogy ennek mekkora része tulajdonítható a részvényeseknek.Egy másik változás, amit látni fognak, a nem németországi kitettségünkkel, valamint a fejlesztésekkel kapcsolatos fokozott közzététel. Tekintettel üzleti tevékenységünk ezen részeinek relatív jelentőségére, egyetértünk a piaci hangulattal, miszerint mindkét terület több információt érdemel, hogy a befektetők jobban megértsék a dinamikát és az értékteremtést.Végül pedig néhány szó az iránymutatásról és a kilátásokról. Philip már érintett néhány dolgot, de hadd tegyek hozzá egy kis színt. A 10. oldalon található iránymutatás nagyon hasonlít ahhoz, amit novemberben mutattunk. Kifejezetten megerősítjük a 2026-os iránymutatást és a 2028-as kilátásokat. Tehát a szigorúbb tőkeáttételi célokat fogjuk követni, és teljesíteni fogjuk eredeti céljainkat. Egy sor azonban új, és ez a korábban tárgyalt korrigált részvényesi nyereség.Emlékezhetnek Philip szóbeli iránymutatására a novemberi hívásról: a korrigált EBITDA összesen körülbelül 10%-át kitevő adókiadásokra, a kisebbségi részesedésekre pedig a korrigált EBT körülbelül 10%-át várjuk. Ezt most konkrét tartományokba fordítottuk, hogy konkrét iránymutatást adjunk a korrigált részvényesi nyereségre vonatkozóan. Amikor azonban ezt a mutatót nézzük, kérjük, ne feledjük, hogy pontosan ezt mondja. Ez egy nyereségszám. Nem a pénzforgalom helyettesítője. Mivel az ismétlődő értékesítési és fejlesztési szegmenseinkből származó készpénz nagy része nem szerepel itt, mert nem keverhetjük össze a bevételeket és a készpénzt a számláinkban. Az ezekre az értékesítésekre kivetett adók azonban benne vannak.És ezért van a működési szabad cash flow is, ami 2025-ben 1,8 milliárd euró volt. 2026-ra pedig hasonló nagyságrendet várunk, a forgótőke-változások után. Ezek az egyetlen mozgó részek, és főként a 2026-os Manage to Green felvásárlások volumenétől fognak függeni.Most, 2026 utánra tekintünk. Egyértelműen arra számítunk, hogy a korrigált részvényesi nyereség részvényenként növekedni fog. Többek között azért is, mert a kisebbségeknek fizetett osztalék már nem fog emelkedni. A növekedés tényleges mértéke nagymértékben függ majd az értékesítésektől, valamint az Apollo vételi opciókkal kapcsolatos döntésektől és gazdasági tényezőktől. Tehát vonzó növekedési potenciált látunk a korrigált részvényesi nyereségben. De néhány évre előre nehezebb előrejelzést adni, és rövid távon kismértékű elmaradásunk lehet a korrigált EBT növekedéshez képest.Középtávon tehát stratégiai növekedési kezdeményezéseink, a társasági adók csökkentése és a felgyorsult eladósodottság-csökkentés együttes hatásai előkészíthetik az utat a magasabb növekedéshez. Ezt pontosabban akkor fogjuk értékelni, amikor az utóbbival előrehaladtunk.És ezzel vissza hozzád, Rene, a kérdésekre és válaszokra.Kérdések és válaszok üléseRene Hoffmann,
a befektetői kapcsolatok vezetőjeKöszönöm, Luka. Köszönöm, Philip. [Üzemeltetői utasítások] Nézzük meg őket egyesével, így egy kicsit könnyebb lesz válaszolni. Ezzel Sandra nyitja meg a kérdéseket és válaszokat.Operátor[Üzemeltetői utasítások] Első kérdésünk Charles Boissier-től származik az UBS-től.Charles Boissier
UBS Befektetési Bank, Kutatási OsztályKét kérdésem lenne. Először is, a 2026-os iránymutatásról, amit konkrétan az új korrigált részvényesi nyereségről említettél, az egy nyereségmutató, nem pedig a pénzforgalom. Tehát csak tisztázni szerettem volna, hogy mit értettem azon, amikor azt említetted, hogy a jövedelemadó az alaptevékenységre vonatkozik. Ez azt jelenti, hogy a korrigált részvényesi nyereségbe beleszámítod az ismétlődő értékesítésekhez kapcsolódó értékesítésből származó bevételeket, de nem tartalmazod az ezekhez kapcsolódó adókat?És ha ez a helyzet, akkor mi lenne az adóhatása ezeknek az eladásoknak? Ezzel kapcsolatban is, remélhetőleg, ez még mindig csak az első kérdés. A kisebbségi állásponttal kapcsolatban, hogy szerinted ez egy számviteli mutató? És mekkorák lennének tehát a pénzbeli kisebbségek 2026-ban?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóSzerintem ez Philipnek való, de az első részre azt mondanám, hogy pont fordítva van. Kérlek, Philip, rajta!Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaRendben. A működési szabad cash flow-t tekintve a Deutsche Wohnennek történő kisebbségi eladás pénzbeli hatását fogjuk látni, amit tavaly augusztusban hajtottunk végre, ez körülbelül 70 millió euró. Tehát ez egy emelkedés. És minden más attól függ, hogy a Deutsche Wohnen részvényeseinek hányan választják a garantált osztalékot a Deutsche Wohnen részvényekben lévő részesedésük cseréje helyett. De ettől eltekintve ezek a számok meglehetősen stabilak a pénzforgalmi mutatók tekintetében a 2025-ös beszámolóban bemutatott kisebbségi részesedésekhez képest.Az első – az adókkal kapcsolatos első kérdésére válaszolva, a korrigált részvényesi nyereség tartalmazza az összes adót a két értékesítéssel kapcsolatos szegmensünkből, nevezetesen az értékesítésre szánt fejlesztésből és az ismétlődő értékesítésekből. És hogy teljesen világos legyen, ez csak az adómegosztás. Nem az a tőke, amelyet ezen értékesítések eredményeként felszabadítunk. Ez csak az, amit a működési szabad cash flow-ban látunk. És ez egy nagyon jó példa arra, hogy lényegében nem keverhetők össze a differenciáltabb üzleti modellünkben a számviteli mutatók a pénzforgalmi mutatókkal.Charles Boissier
UBS Befektetési Bank, Kutatási OsztályRendben, világos. A második kérdésem a vezérigazgatói javadalmazási mutatókra vonatkozik. Tekintettel az osztalékfizetési mutatók változására, amelyek az eladósodottság csökkentésére irányulnak, megkérdezhetem, hogy melyek azok a rövid és hosszú távú ösztönző mutatók, amelyek a javadalmazását meghatározzák?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóValójában nem változtak ahhoz képest, amit a 2025-ös Igazgatótanács kompenzációs jelentésében látnak. Tehát itt nem történt modellváltozás. Van egy minősítő ebben a kompenzációs modellben bizonyos adóssághoz kapcsolódó KPI-k túllépésére. És nyilvánvalóan nagyon biztosak vagyunk abban, hogy ambícióinkat tekintve jóval ezek alatt maradunk. Ezek a jövőben kiigazításra kerülhetnek, de maguk a fő mutatók egyáltalán nem változtak. Tehát kérjük, nézzék meg őket a kompenzációs jelentésben. Rám is vonatkoznak majd.OperátorA következő kérdés Bart Gysenstől származik a Morgan Stanley-től.Bart Gysens,
Morgan Stanley, Kutatási OsztályBart Gysens a Morgan Stanley-től. Az első kérdésem a tőkeáttétel csökkentésére vonatkozik. Amikor azt mondja, hogy aktívabb vagy proaktívabb módon kívánja csökkenteni a tőkeáttételt, milyen mértékben tartja ez stabilan a nettó adósságot, és milyen mértékben teszi lehetővé az EBITDA és a portfólióértékelés növekedését? Vagy valójában a nettó adósság csökkentésére törekszik a következő 3 évben? Ez az első kérdés.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Tehát hadd kezdjem talán az LTV-vel, majd haladjak át a nettó adósság/EBITDA arányra, mert nyilvánvalóan az abszolút adósságot is csökkenteni szeretnénk. Tehát az LTV alapján most, mint tudják, 45,4%-on állunk. És valóban úgy gondoljuk, ahogy Philip is korábban megosztotta, hogy az értékelés konstruktív marad. Ez most 2024 második fele óta így van, javulást látunk, és nem számítunk arra, hogy ez a tendencia megáll.Tehát ez egy bizonyos irányba fog vinni minket – ésszerű feltételezéssel, hogy a bérleti díjak növekedése átragad az értékelés növekedésére –, akkor valószínűleg egy körülbelül 43%-os LTV-t érnénk el, igaz? Tehát ahhoz, hogy elérjük a 40%-ot, tennünk kell valamit ezen felül, mégpedig a portfólión dolgozunk, és értékesítés révén ténylegesen csökkentjük az eladósodottságot. És ebben a tekintetben számos lehetőségünk van, a privatizációs üzletágunkban a szerves értékesítési erőfeszítéseink felgyorsításától a nem alaptevékenységünkhöz tartozó portfóliónkon keresztüli kisebbségi pozíciók eladásán át, amely még mindig meglehetősen jelentős, 2 milliárd euróval a könyveinkben, egészen a további alaptevékenységünkhöz kapcsolódó értékesítésekig a hatalmas portfóliónkban, amely 3 országban van. Ez elvezet minket a 40%-hoz.És ha a nettó adósság/EBITDA arány alapján számolunk, és mondjuk, csak a 2028-as EBITDA-előrejelzésünk középpontját alkalmazzuk, akkor ez már önmagában azt mutatja, hogy már csak ezzel is a 12-szeres nettó adósság/EBITDA folyosónál lennénk. Tehát a LTV-re adott további színekkel együtt nyilvánvalóan azt is mutatja, hogy valójában valószínűleg jóval a 12-szeres határ alatt leszünk. Tehát a válasz egyértelműen az, hogy az abszolút adósságszinteken is dolgozni fogunk, mert a célunk az, hogy a kamatlábakkal járó ellenszél csökkenjen, és teret engedjünk az alapul szolgáló működési üzletágunk teljes növekedési potenciáljának.Bart Gysens,
Morgan Stanley, Kutatási OsztályRendben. A másik kérdésem pontosan arra vonatkozik, amit az előbb említettél, ugye, a '28-as kilátásokra, miszerint a 3,2 és 3,5 milliárd euró közötti összeg 20-25%-a nem bérbeadásból származó EBITDA lesz. Ha vesszük a 20-25 millió euró közötti érték középpontját és az EBITDA középpontját, akkor körülbelül több mint 750 millió eurós nem bérbeadásból származó EBITDA-t látunk. Le tudnád ezt bontani?Mivel ezek közül néhány pont – a digitalizációban rejlő további lehetőségek és a mesterséges intelligencia alapú, teljes folyamat-átalakítási partneri ökoszisztéma és B2B üzletág – külön-külön is értem az összes szót. De együttvéve nem vagyok teljesen biztos benne, hogy mit jelent. Szóval, tudna segíteni megérteni, hogy mi is ez valójában, és hogyan bontja le ezt a 750 millió eurót?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen, abszolút. Tehát először is, ez az, amit mindig is lehetőségként definiáltunk, ami azt a növekedést jelenti, amelyet a hozzáadott értékű szegmensünkben, az ismétlődő értékesítési szegmensünkben és a fejlesztési szegmensünkben várunk. Láthatták, hogy mindháromban jelentős előrelépést értünk el 2025-ben. De különösen a hozzáadott értékű szegmensben számos olyan kezdeményezés, amelyet csak 2025-ben kezdtünk el kipróbálni, mint például az üzemeltetési energiával kapcsolatos bevételek nagyobb arányára irányuló törekvésünk, valamint a fotovoltaikus és hőszivattyús telepítések felé irányuló további törekvésünk, most kezdenek elterjedni. Tehát a következő néhány évben nagyobb hatást fognak gyakorolni.Az ismétlődő értékesítési szegmensben a jövőben a Manage to Green kezdeményezéseinkből származó bevételeket is látni fogjuk. Miután – most már két felvásárlást hajtottunk végre a Manage to Green programban, összesen 110 millió euró értékben, közel 900 egységet jelentve. Miután modernizáltuk őket, természetesen újrahasznosítanánk és eladnánk őket. Ez is megjelenne a szokásos privatizációs volumeneinken felül, de mindezt már figyelembe vesszük a meghatározott részesedésben, ahol a hozzáadott értékű szegmensnek a teljes hozzájárulás 9-12%-át, az ismétlődő értékesítésnek 5-8%-át, a fejlesztési szegmensnek pedig 4-5%-át kellene kitennie.Úgy gondolom, nagyon fontos megérteni, hogy ezek a további lehetőségek, amiket felvázoltam, mihez járulnának hozzá.A mesterséges intelligencia szépsége abban rejlik, hogy az iparágunkban a mesterséges intelligencia valójában mind a bevétel, mind a nyereség növelését elősegítheti a termelékenység révén. A bevétel tekintetében nagy lehetőséget látok a folyamatok felgyorsítására, például a beruházási folyamatunk teljes életciklusa során, amely végső soron a modernizációs munkákhoz vezet, akár egyedi lakások, akár épületek szintjén a feladatok ütemezésével, valójában felgyorsíthatjuk a ciklusidőt, ami gyorsabb bevételhez vezetne.És ugyanakkor nagy termelékenységi lehetőségeink vannak. Tehát ez a bevételek és a működési költségek kombinációja lenne, amely valójában főként a bérleti szegmensben jelentkezne. Másodszor pedig a B2B üzletágban, ami harmadik féltől származó portfóliók üzemeltetése lenne, ami aztán a hozzáadott értékű szegmensben is megjelenne, és nyilvánvalóan még tovább növelné a növekedést. Tehát, ha engem kérdezel, a hozzáadott értékű üzletág 2028-ra egy nagyon jelentős üzlet lesz, amit ezek a további lehetőségek is fellendítenek, mert a B2B-vel még csak most kezdünk foglalkozni.OperátorA következő kérdés Valerie Jacobtól érkezik a Bernsteintől.Valerie Jacob Guezi
Bernstein Intézményi Szolgáltatások Kft., Kutatási OsztályAz első kérdésem az új, korrigált részvényesi nyereségre vonatkozó mutatókra vonatkozik. Arra lennék kíváncsi, hogy ha megnézem, hogy a versenytársaik mit csinálnak ezzel a mutatóval, általában az értékcsökkenést kizárják, és Önök úgy döntöttek, hogy belefoglalják ezt a mutatóba. Szóval csak azt szerettem volna megérteni, hogy mi az indoklás, és miért tették ezt? És ezekkel a mutatókkal kapcsolatban az is érdekelne, hogy miért nem erre a mutatóra alapozzák az osztalékfizetést, és miért tartják meg az EBT-n?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaIgen, Valerie, azt hiszem, ez hasonló válasz az első kérdésre a korrigált EBT-ről. Ez egy számviteli mutató egy differenciáltabb üzleti modellünkhöz. Üzleti modellünk egy része az energiaüzletágban is megtalálható, itt elsősorban a fotovoltaikus üzletágban, és ez okozza az értékcsökkenést. Nincs értékcsökkenés, ha csak ingatlanokkal foglalkozol. És ez az oka annak, hogy miért döntöttünk az értékcsökkenés levonása mellett, mert idővel lényegében ezt meg kell keresnünk, mert akkor pótló beruházásokra van szükség.Valerie Jacob Guezi
Bernstein Intézményi Szolgáltatások Kft., Kutatási OsztályRendben. Világos. És az elosztás?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaIgen. Az elosztás tekintetében, számviteli szempontból ott van a kisebbségi részesedés az elszámolt nyereségből, amely a kisebbségek között szerepel. Pénzügyi szempontból, és ez különösen igaz a 2023-ban létrehozott Apollo közös vállalkozásokra, ez az elosztás eltérhet, és ez látható a működési szabad cash flow-ban. De ismét, a cash flow eltér a számviteli mutatóktól, ezért fontos mindkettőt megvizsgálni.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóÉs ha hozzátehetem, végső soron az egyszerűség kérdése is. Korábban is volt egy osztalékpolitikánk, amely szintén a korrigált EBT-n alapult, de aztán egy meglehetősen összetett készpénzalapú megfontolást adtak hozzá. Úgy gondoljuk, hogy az osztalék fokozatos növekedésének egyértelmű kijelentésének, valamint a korrigált EBT-re vonatkozó közepes egyszámjegyű növekedési ambíciónknak és egy tartománynak a kombinációja sokkal egyértelműbbé teszi a helyzetet. És ebben a tekintetben lényegében nem térünk el attól, amit a múltban tettünk, csak leegyszerűsítjük.Valerie Jacob Guezi
Bernstein Intézményi Szolgáltatások Kft., Kutatási OsztályA második kérdésem a B2B üzletükkel kapcsolatos. Már egy ideje beszélünk ennek az üzletnek a fejlesztéséről, és még mindig nem tettek semmilyen bejelentést. Szóval arra lennék kíváncsi, hogy meg tudnák-e osztani, miért tart ez ilyen sokáig, és mikorra várhatók bejelentések az üzlettel kapcsolatban?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Köszönöm a kérdést. Először is, már a B2B üzletágban dolgozunk. Több mint 70 000 egységből álló üzletágunknak nyújtunk ingatlankezelési szolgáltatásokat. Emellett számos ügyféllel rendelkezünk, mind az ingatlanszektorban, mind azon túl, akik igénybe veszik létesítménykezelési szolgáltatásainkat, tehát nem arról van szó, hogy tiszta lappal kezdjük.A B2B koncepció szerint két különböző modell létezik. Az egyik az, amit én à la carte-nek neveznék, ami inkább operatív szolgáltatásokat jelent, mint például az ingatlankezelés, például a létesítménygazdálkodás, amelyeket egyéni ügyfeleknek nyújtunk. Ez egy olyan üzletág, ahol hatalmas piaccal rendelkezünk, ahol folyamatosan folytatunk apróbb megbeszéléseket, és valójában elég közel vagyunk ahhoz, hogy további ügyfeleket szerződtessünk. Szóval erről van szó. De mivel ez inkább operatív jellegű, nem vagyok biztos benne, hogy nagy bejelentést tennénk arról, hogy további ügyfeleket vonnánk be ezen a területen.A másik az, amit én a teljes menü opciójának neveznék, ahol intézményi befektetőkkel működnénk együtt, hogy partnerségre lépjünk és összefogjunk, hogy holisztikusan kiszolgáljuk a megszerzett portfólióikat a befektetéskezelés, a vagyonkezelés, az ingatlankezelés, valamint további hozzáadott értékű szolgáltatások terén. Ezek definíció szerint nagyon stratégiai tranzakciók. Ezért összetettek és több időt vesznek igénybe. De nyilvánvaló, hogy a hozzájárulásuk sokkal jelentőségteljesebb lehet.Tehát ebben a tekintetben is aktív beszélgetéseket folytatunk. De mint mindig, szívesebben beszélnék róluk, ha már lezártuk őket. És biztos vagyok benne, hogy az év során még lesz miről beszélnünk ezzel kapcsolatban. Egyébként ez a B2B üzletág nagyon hasznos számunkra a további portfóliók esetleges értékesítésére vonatkozó terveink összefüggésében is.Mivel azokon a területeken, ahol már mi üzemeltettük ezeket a portfóliókat, egyértelmű szempont, hogy bármely felvásárló továbbra is profitáljon a platformunkon kínált méretekből, és továbbra is üzemeltesse ezeket az egységeket, ami nyilvánvalóan biztosítaná számunkra a lehetőséget annak ellenére, hogy a B2B koncepción keresztül továbbra is hozzájárulnánk az EBITDA-hozzájáruláshoz.OperátorA következő kérdés Thomas Rothaeuslertől érkezik a Deutsche Banktól.Thomas Rothaeusler
Deutsche Bank AG, Kutatási OsztályÜdv a fedélzeten, Luka. Két kérdésem van. Az első a nyereségnövekedési kilátásokkal kapcsolatos. 2028-tól kezdődően a nyereségnövekedés felgyorsulását célozza annak ellenére... annak ellenére, hogy több eszközt értékesítettek az eladósodottság csökkentése érdekében. Csak arra lennék kíváncsi, hogy melyek a fő mozgatórugók, amelyeket feltételez?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Nagyon köszönöm a kérdést. Úgy értem, a 2028 utáni középtávú célkitűzéseinkről beszélünk, nyilvánvalóan. És van ebben a tekintetben néhány mozgatórugó. Először is, azok, amelyekről már beszéltünk. Tehát a nem bérbeadási területeinkről származó, folyamatosan erős hozzájárulások minden bizonnyal folytatódni fognak, és hozzájárulunk ehhez a növekvő B2B bevételi forráshoz, valamint a további lehetőségekhez, amelyeket a termelékenység szempontjából látunk az új technológiák révén. Ez nyilvánvalóan magától értetődik.Másodszor, nyilvánvalóan arra számítunk, hogy az általunk biztosított tőkeáttétel-csökkentés révén a kamatköltségek csökkenésének ellenszélét fogjuk tapasztalni. Ráadásul az adósságunk refinanszírozásával csökkentjük a jelenlegi adósságállományunkat meghatározó történelmi kamatszintek és a néhány év múlva látható kamatszint közötti különbséget. Tehát ez már nem lesz nagy ellenszél.Ezért az átfogó növekedési profilt úgy kell elképzelni, hogy egy sziklaszilárd, alapvető bérleti üzletágunk lesz, rendkívüli stabilitással és 5%-os növekedéssel az árbevételben, ahogy azt előre jeleztük. Ehhez hozzáadódik a nem bérleti kezdeményezések sokkal erősebb növekedése. Ha ehhez hozzáadjuk a technológia és a B2B további lendületét, akkor láthatjuk, hogy az ellenszél eloszlik, és ez összességében nyilvánvalóan teret enged a nagyobb növekedésnek.Thomas Rothaeusler
Deutsche Bank AG, Kutatási OsztályRendben. És még egy további kérdés az értékesítésekkel kapcsolatban. Úgy értem, mi lesz az értékesítés fókusza? És milyen feltételekkel hajlandóak eladni az eszközöket?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Nos, ahogy már korábban is mondtam, igazából minden az asztalon van. Szóval, mi is van a tarsolyunkban? Először is, látunk lehetőséget a szerves privatizációs üzletágunk felgyorsítására. Tavaly 2333 egységet adtunk el. Nem látunk okot, amiért ez ne emelkedhetne jelentősen. Szerintem 3000-3500 egység könnyen elérhető, talán még ennél sem több. Említettük a nem stratégiai tőkerészesedéseket, a belföldi és külföldi kisebbségi pozícióinkat.Ezek összege nagyjából 0,5 milliárd eurót tesz ki. Példaként említhetjük, hogy kis kisebbségi tulajdonosai vagyunk a Vestedának, a holland vállalatnak, amely jelenleg visszavásárlási folyamaton megy keresztül, és részt veszünk ebben. Ez önmagában körülbelül 200 millió eurós értéket jelent. Ezen felül van egy nem alaptevékenységünkhöz tartozó portfóliónk is, amely [2,300] milliárd eurót tesz ki kereskedelmi és ápolási célú eszközökben, a fennmaradó részt pedig nem alaptevékenységünkhöz tartozó lakóingatlanokban. Minden bizonnyal meg fogjuk vizsgálni ezek értékesítésének felgyorsítását. És mivel ezek többnyire magasabb hozamúak, valójában meglehetősen valószínűnek kell lennie annak a feltételezésnek, hogy elég jól el tudjuk adni őket.Aztán ott van a hatalmas portfóliónk 3 országban, Svédországban, Ausztriában és Németországban, ahol minden lehetőséget szeretnénk nyitva hagyni, és megnézni, hogyan alakul a kereslet, és mi a fő érdeklődés ebben az egészben. Önök kérdezték, hogy milyen a pozicionálásunk ezek felé. Szerintem ez egy kombináció. Biztosan fegyelmezettek leszünk. Az fog minket vezérelni, hogy hogyan törekszünk a leginkább fenntartható értékteremtésre.Ez természetesen azt jelenti, hogy minden tranzakcióhoz megfelelő értékeket szeretnénk elérni, de pragmatikusak is leszünk, ahol tudunk, például a nem alapvető területeken, ahol már a múltban is, azt mondanám, megfelelő pozícióban voltunk a szigorúság és a rugalmasság között, ahol szükséges volt.Tehát mindezek mellett, plusz azzal a ténnyel, hogy a tranzakciós piac, ahogy Philip is mondta, konstruktívabb formában van, mint néhány évvel ezelőtt, és azzal a ténnyel, hogy összességében valószínűleg maximum egyszámjegyű, egymilliárdos tranzakciószámról beszélünk, valóban képesnek kell lennünk ezt helyesen és megfelelő értékteremtéssel megtenni. Ne feledjük, hogy az elmúlt években sokkal kevésbé kedvező körülmények között a vállalat meglehetősen sikeresen értékesített még nagyobb mennyiségű eszközt. Tehát bízunk benne, hogy meg tudjuk ismételni ezt, és megfelelő értékek elérésére törekedhetünk.OperátorA következő kérdés Veronique Meertenstől származik, Van Lanschot Kempentől.Veronique Meertens
Kempen & CoAz első kérdésem a tőkeáttétel csökkentésével és az értékesítésekkel kapcsolatos utólagos kérdés. Csak kíváncsi voltam, nyilvánvalóan sok minden történt a világpiacon az elmúlt 2 hétben, különösen tegnap óta, most már potenciális kamatemelések előtt állunk. Csak kíváncsi vagyok, hogy ez hogyan változtatja meg a véleményét, mert azt is hallottam, hogy említette, hogy továbbra is hasonló trendre számít az értéknövekedés tekintetében. Szóval csak arra lennék kíváncsi, hogy változott-e valami az elmúlt hetekben az Ön álláspontjában, hogy továbbra is meglehetősen fegyelmezett maradjon az értékesítések tekintetében?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaVeronique, szerintem a dolgok nem igazán változtak. Az ingatlanpiac nem működik a mindennapokban. Az átvilágítási feltételek elbírálása időt vesz igénybe. És ha pusztán a refinanszírozási környezetet nézem, igen, a közel-keleti válság következtében a finanszírozási feltételek nagyjából 30 bázispontos emelkedését tapasztaltuk. Azt hiszem, meg kell várnunk, hogyan alakul ez. Egyelőre nincs változás. Egyelőre a befektetői oldalon folytatott megbeszélésekben nincs változás, de a nyilvánvalót kimondva, fejlődünk, illetve figyeljük a közel-keleti fejleményeket. És azt hiszem, elsődleges kérdésként jól tesszük, ha a tőkeszerkezetünket egy kicsit konzervatívabb irányba tereljük, ahogy azt kifejtettük.Veronique Meertens
Kempen & CoRendben. Másodszor pedig az új mutatóval, a korrigált részvényesi eredményekkel kapcsolatban. Arra lennék kíváncsi, hogy kifejtené-e bővebben – gondolt már arra, hogy az FFO 1 és FFO 2 szintre is áttérjen, hogy jobban összehasonlítható legyen a versenytársakkal, ahol továbbra is szerepelhet az FFO 2-ben a másik két üzletág? És mi volt az oka annak, hogy ténylegesen a korrigált részvényesi eredményeket kellett megadni?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaIsmét különbséget kell tennünk a számviteli és a pénzbeli megtérülések között. És amikor egy olyan vállalkozásról van szó, amely nemcsak bérbeadással foglalkozik, hanem amelynek van fejlesztési és privatizációs üzletága is, az FFO mutató egyszerűen nem a megfelelő mutató. A privatizáció kontextusában már korábban is beszéltünk arról, hogy az egyik elem az adózás utáni nyereség. A másik elem a felszabadított tőke. Ugyanez vonatkozik a fejlesztési szegmensre is. És ezért kell különbséget tennünk a kettő között. És ha megnézzük a működési szabad cash flow-nkat, minden összetevő ott van, hogy valójában lássuk, milyen cash flow-t termel a vállalkozásunk.Veronique Meertens
Kempen & CoRendben. Értékelem. De vannak olyan kollégáid is, akiknek szintén van Fejlesztési szegmensük vagy Ismétlődő értékesítési szegmensük, ugye? Akkor nekik is ugyanezzel a problémával kellene szembesülniük.Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaLehetséges, hogy ez a helyzet, ha egyáltalán, de ez egy nagyon, nagyon, nagyon lassú vagy alacsony szakaszon történik, ahogy én értelmezem a számokat. De ismét, figyelembe kell venni a vállalkozás által termelt cash flow-t. És az FFO koncepció egyszerűen nem működik. Tehát a működési szabad cash flow, ha végigmegyünk a különböző mutatókon, azt egyesével látjuk. Ráadásul a működési szabad cash flow-ra vonatkozóan iránymutatást adunk. Tehát valójában tudjuk, mire számíthatunk a folyó évben, a forgótőke változásainak nettósításával, ahogy Luka elmagyarázta. Szóval nagyjából ennyit tudok mondani róla.OperátorA következő kérdés Pierre-Emmanuel Clouard-tól érkezik a Jefferies-től.Pierre-Emmanuel Clouard
Jefferies LLC, Kutatási OsztályTehát az első kérdésem valójában az értékesítési terv stratégiájára vonatkozik. Tehát felül szeretné vizsgálni a nem stratégiai jellegű németországi és külföldi részesedését. De fontolóra venné a svédországi teljes vagy részleges kilépést a tőkeáttétel csökkentésének felgyorsítása érdekében? És talán az is hasznos lenne, ha emlékeztetne minket a Németországon kívüli nem stratégiai jellegű részesedéseiben meglévő főbb kisebbségi pozícióira.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Az utolsóval kapcsolatban, nagyon röviden, ez főleg a Vesteda részvételéről szól. A többi gyakorlatilag többnyire német részvétel. Szóval ennyi lenne.És Svédországról, amikor azt mondtam, hogy minden az asztalon van, ez Svédországot is magában foglalja, abszolút. De talán néhány kijelentés Svédországról. Először is, ez tényleg egy remek üzlet. Szóval nem lennék meglepve, ha figyelmet és érdeklődést keltene. Ekelund, a vezérigazgatónk szerint nagyszerű munkát végeznek. A kiegészítő közzétételből láthatták, hogy a működési mutatók is valójában elég jó állapotban vannak. De ez nem egy kisvállalkozás. Ez egy nagyvállalat, amelyhez 7 milliárd eurós érték kapcsolódik. Tehát nagy tétel lenne bárki számára, ha teljesen felvásárolná. Ez más lehet, ha csak egy részleges tranzakció forog kockán.Ismétlem, minden lehetőséget meg fogunk vizsgálni. De azt is szeretném világossá tenni, hogy Svédország számára is vannak alternatívák, amelyeket szintén nagyon érdekesnek tartok. Svédország különösen a német platformunkhoz hasonlóan egy nagyon jó platform lehet, amelyre kiterjeszthetjük harmadik féltől származó B2B szolgáltatásokat a piac más szereplői számára. És ez minden bizonnyal egy olyan törekvés, amelyet mi is megvizsgálnánk, akár értékesítéssel, akár anélkül, mert, ahogy korábban kifejtettem, részleges értékesítések esetén is könnyen el lehet gondolkodni a B2B szolgáltatások folytatásán.Pierre-Emmanuel Clouard
Jefferies LLC, Kutatási OsztályRendben. Érdekes. És talán egy gyors folytatás erről. Fontolóra venné Svédország esetleges leválasztását? -- hogy esetleg a részvényesek beléphessenek és a platformot a Vonovián kívül is bővíthessék?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóNos, nézze, ez mind erősen spekulatív. Ahogy mondtuk, rendkívül nyitottak vagyunk, és minden lehetséges opciót megvizsgálunk. De hadd térjek vissza a kompromisszumról szóló vitára. Néhány évvel ezelőtt mindannyian a sebességre és a tranzakciók biztonságára törekedtünk. De ennek eredményeként néhány lezárt tranzakció is rendkívül összetett volt. És ugyanakkor hosszú távon ezek idővel egy kicsit többe kerülnek.Mivel most van időnk, és valóban átláthatjuk a lehetőségek és opciók teljes skáláját, fontosnak tartjuk, hogy az egyszerűségre is kellő figyelmet fordítsunk az eladósodottság csökkentésére és az értékteremtés fenntarthatóságára. Ezért mindig megfelelően mérlegelni fogjuk ezt a rendelkezésre álló különböző lehetőségekkel szemben. De ebből a szempontból semmi sem kizárt, és nem lenne bölcs dolog ezt az út elején megtenni.Pierre-Emmanuel Clouard
Jefferies LLC, Kutatási OsztályRendben. Értem. A második kérdésem pedig a tőkeallokációjára vonatkozik, mivel a nettó eszközértékéhez képest jelentős diszkonttal kereskednek. Tehát fontolóra vennének bármilyen részvény-visszavásárlást? Vagy először a 40%-os cél a cél, és utána fontolóra vehetnék a részvény-visszavásárlást?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaIgen. Az eladósodottság csökkentése az elsődleges, ez a célunk, és jelenleg nem szerepel a pénzügyi részvény-visszavásárlás terveink között.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. És az én szemszögemből nézve, semmiképpen sem vagyok vallásos álláspontot képviselve sem a részvény-visszavásárlások mellett, sem ellene. Az elmúlt két munkakörömben más cégeknél jelentős részvény-visszavásárlásokat hajtottam végre, de ezek hasznos eszközök az eszköztárban, ha van rendelkezésre álló felesleges készpénz, és jelenleg ez egyértelműen nem így van. Tehát először is térjünk át arra, hogy mi teremti a legnagyobb értéket az érdekelt feleink számára, és azt állítanám, hogy ez a tőkeáttétel csökkentése.OperátorA következő kérdés Marc Mozzitól érkezik a Bank of Americától.Marc Louis Mozzi
BofA Securities, Kutatási részlegA kérdésem arra vonatkozik, hogy megpróbáljak-e megmagyarázni azt a tényt, hogy korábban a bevételek növekedése középértékesítés nélkül volt tapasztalható. Most pedig ugyanaz a növekedési céljuk, és implicit módon körülbelül 4-6 milliárd eurónyi értékesítést irányoztak elő. Tudnának segíteni ebben a szakadék áthidalásában, és megmondanák, hogy az üzlet melyik területe fog most gyorsabban növekedni, mint korábban célul tűzték ki?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Hadd próbáljam meg. És aztán, ha nem sikerül, Philip kiegészítheti. De az EBT szintjén, ahol közepes egyszámjegyű növekedésre számítottunk, ez valójában, először is, egy egyértelmű kijelentés. Ha megszabadulunk a fő ingatlanegységektől, egyelőre válasszuk ki a kisebbségi részesedéseket, akkor igen, természetesen elveszítenénk a bérleti díjbevételt, és így az EBITDA egy részét, de a kamatláb-alakulásra vonatkozó ésszerű feltételezések mellett majdnem ugyanannyi kamatnyereséget realizálnánk. Tehát EBT szinten ez elég egyenlő lenne, ugye? Ez az első.Az EBITDA oldalon, ahogy próbáltam elmagyarázni, mivel az ingatlanok eladásakor veszítünk EBITDA-t, lehet, hogy nem veszítjük el az egészet, mert egy jó része visszajöhet, ha továbbra is B2B koncepciónk szerint üzemeltetjük ezeket a telephelyeket.Másodszor, azt hiszem, már ma is láthatják a pályánkon, hogy nagyon jó úton haladunk. A 2026-os EBITDA-ra vonatkozó előrejelzésünk a középpontban van, 3 milliárd eurónál, tehát 200 millió euróval magasabb, mint a tavalyi év. Ha ezt egyszerűen extrapoláljuk, az nyilvánvalóan egy nagyon-nagyon kényelmes zónába juttat minket a 2028-as ambícióval kapcsolatban. És így az EBITDA egy részének kivonása az értékesítésekből még mindig kezelhető ebben a kontextusban.Harmadszor pedig, a nem bérbeadási üzletágaink felfutásán belül, ahogy az elején is említettem, vannak olyanok, amelyek jelenleg még nem igazán járulnak hozzá a kitűzött célokhoz, mivel csak most indultak kísérleti jelleggel, vagy 2025-ben POC üzemmódban lesznek, de most már felfutnak, mint például a további energiatermelő berendezéseink, és az elkövetkező években még nagyobb mértékben fognak hozzájárulni. Tehát mindezek együttesen biztosítják, hogy elérjük a kitűzött célokat.Marc Louis Mozzi
BofA Securities, Kutatási részlegRendben. Szeretném azt mondani, hogy értem, de valójában nem vagyok biztos benne, hogy ezt világosan értem. És úgy tűnik, hogy az Ön részvényárfolyama ugyanabban a helyzetben van [mint én]. A második kérdésem az, hogy milyen típusú adósságterméket szeretne kibocsátani a közelgő refinanszírozására, ami évente körülbelül 4-5 milliárd euró?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaElőször is, idén még mindig 2,7 milliárd euró maradt, mivel a tavaly novemberi refinanszírozás során kivontunk belőle egy részét. A helyzet a szokásos, Marc, főként a vállalati kötvénypiacot fogjuk vizsgálni, és azt a különböző devizákban, hogy diverzifikáljuk a kockázati profilunkat. És azt hiszem, világossá tettem, hogy látom a lehetőséget néhány további konvertibilis termékben, ami egy tisztán adósságtermék, és ezt ismét nagyon világosan kell fogalmazni, és a kimutatásainkban is 100%-ban adósságként szerepel. És itt a piaci kapacitást a piaci kapitalizáció 10% és 15% között látom ebben a termékben.OperátorA következő kérdés Paul May-től érkezik a Barclays-től.Paul May
Barclays Bank PLC, Kutatási OsztályKét külön kérdésem lenne. Most, hogy bemutatod a részvényesi eredményeket, amelyek nyilvánvalóan mutatják az előző vezetőség által az eszközök értékesítése terén tett intézkedések hígító hatását, és ezek 20%-kal a vezetői KPI-ok alatt vannak, sőt, készpénzes alapon még alacsonyabbak, vitatkozhatunk arról, hogy mire kellene és mire nem kellene következtetni.A pénzügyek terén csak azon tűnődöm, Luka, kívülállóként, miért gondolod úgy, hogy a vezetői KPI-ok és a részvényesi jövedelem vagy nyereség közötti jelentős eltérés helyénvaló? Korábban említetted, hogy a Vonovia a múltban sikeresen értékesített vagyontárgyakat. De ahogy ma bemutattad, ezek meglehetősen károsak voltak a részvényesi nyereségre nézve.Csak azon tűnődöm, hogy ez azt jelenti-e a jövőben, hogy mivel a KPI-k eltérőek, hajlandóak vagytok olyan dolgokat tenni, amelyek jók a vezetői KPI-k számára, de nem jók a részvényesi KPI-k számára? Csak arra lennék kíváncsi, hogyan gondolkodtok erről a jövőbeni értékesítések során, és hogyan vélekedtek erről az eltérésről.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóNos, először is, sajnálom, hogy ezt kell mondanom, de úgy gondolom, hogy a vállalat által az elmúlt években végrehajtott értékesítések többsége nem volt káros a részvényesek jövedelmére nézve. Ebben az értelemben egyszerűek voltak. Valószínűleg a természetükben eltérő strukturált tranzakciókra gondol. De akkoriban, hogy igazságos legyek, úgy gondolom, hogy ezek voltak a legjobb módja a vállalat számára a tőkeemelésre, mivel egyébként egy közvetlen tőkeemelés sokkal drágább és sokkal hígítóbb lett volna a részvényesek számára.Most más helyzetben vagyunk, más eszközök és szélesebb körű lehetőségek állnak rendelkezésünkre. És ezért nyilvánvalóan az egyszerűség kedvéért is prioritást fogunk adni, de csak azt szerettem volna világossá tenni, hogy ez a helyzet. És nézze, a mutatókkal kapcsolatban, hogy őszinte legyek, már a Vonoviával való csatlakozásom előtt is folytattam megbeszéléseket a vállalat néhány kulcsfontosságú részvényesével, valamint néhány elemzővel, hogy képet kapjak arról, melyek a legégetőbb témák, és egyértelműen a tőkeáttétel csökkentése jelent meg az elsődleges témaként, és ma is ezzel foglalkozunk. Biztosan ott volt az a vélemény, hogy a közzétételi mutatók és a néhány évvel ezelőtti változás nem feltétlenül tetszett mindenkinek.Aztán felmerült az a gondolat is, hogy a mutatók teljes, fejjel lefelé történő megváltoztatása sem lenne a helyes út. Tehát azt hiszem, fontos, hogy átláthatóságot biztosítsunk az igazán fontos tételek esetében, és ez az igazi végső hozzájárulás, amelyet ma felvázoltunk, az EBT-től az adók és a kisebbségek hatásának összeegyeztetésével. Ez az átláthatóság most már megvan. És a következő néhány évben keményen fogunk dolgozni azon, hogy ez a mutató növekedjen, ahogy azt korábban is megbeszéltük, és a helyes irányba haladjon.Paul May
Barclays Bank PLC, Kutatási OsztályOké. Bocsánat, csak egy kicsit folytatom. Az EBT emelkedik, a részvényesi nyereség pedig csökken évről évre. Csak arra lennék kíváncsi, hogy miért nem jelent problémát számodra ez az eltérés, és miért gondolod, hogy a korábbi intézkedések jók voltak a részvényeseknek a vezetői KPI-okkal szemben. Bocsánat, csak folytatom, nehezen értem.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Ismét csak nagyon röviden, aztán talán egy külön beszélgetésben megbeszélhetjük vele. Úgy gondoljuk, hogy a mutató a jövőben számos okból növekedni fog, ahogy azt korábban is megbeszéltük. És ezért ezt az összehangolást a jövőben mindenképpen biztosítani kell.Paul May
Barclays Bank PLC, Kutatási OsztályRendben. Tökéletes. És akkor csak egy második kérdés. Csak arra lennék kíváncsi, hogy mikor frissítették utoljára a költségvetésüket az iránymutatás tekintetében? Nyilvánvaló, hogy jelentős elmozdulás történt az alapul szolgáló kamatlábak és a haszonkulcsok terén a közel-keleti konfliktus fellángolása óta. Megértem, hogy ez nem folytatódhat tovább, de most már a kamatemelések és változások várhatók.Úgy emlékszem, Philip említette, hogy a teljes finanszírozási költség csak 30 bázisponttal emelkedett a konfliktus kezdete óta. Csak arra lennék kíváncsi, hogyan lehet ezt összeegyeztetni a swapügyletek és a marzsok nagyjából 50 bázispontos elmozdulásával, amelyek szintén 10-20 bázisponttal, ha nem potenciálisan többel is elmozdultak. Csak... nehezen értem, hogy ez hogyan kapcsolódik vissza a 30-hoz és a költségvetések frissítésének időpontjához, mert azt hiszem, LEG, utoljára októberben frissítettük, amikor a swapügyletek kamatai 2,25% voltak, és most 2,8%. Szóval csak arra lennék kíváncsi, hogy az időzítés is olyan kérdés, amit figyelembe kellene vennünk?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaNézze, úgy értem, hogy a költségvetést mindenképpen a spot árfolyamok figyelembevételével tervezzük, de bizonyos érzékenységeket is figyelembe veszünk, és van némi biztonsági tartalékunk a feltételezett kamatlábak tekintetében. A jelenlegi 4,3%, amiről 10 évre beszélünk, vagy a 4%, amiről 8 évre beszélünk, nagyon is összhangban van azzal, amit eddig költségvetésben terveztünk.Paul May
Barclays Bank PLC, Kutatási OsztályOké. Tökéletes. Szóval, ahogy mondod, már volt némi mozgástered az útmutatóban.Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaIgen.OperátorA következő kérdés Thomas Neuholdtól érkezik a Kepler Cheuvreux-től.Thomas Neuhold
Kepler Cheuvreux, KutatóosztályVan néhány kérdésem a fejlesztési üzletággal kapcsolatban. Először is, arra lennék kíváncsi, hogy jelenleg hol tartanak a 3600 eurós építési költségcél elérésében néhány új projektjük esetében? Másodszor pedig arra lennék kíváncsi, hogy milyen projektek vannak folyamatban az értékesítésre szánt ingatlanok üzletágában. Ez főként lakossági vagy intézményi befektetőknek szól? És az is érdekelne, hogy még mindig elég nagy földterületük van. És a múltban említették, hogy fontolgatnak néhány értékesítést. Tudnának nekünk frissíteni, hogy hol állnak?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóIgen. Hadd kezdjem gyorsan a fejlesztési költségekkel. A többit pedig átadom Philipnek. A fejlesztési költségekkel kapcsolatban, valójában nagyon jól haladunk az új projektekkel, amelyeket elindítunk, a 3600 euró valójában egy olyan standard, amelyet el tudunk érni. Valójában akár ez alá is mehetnénk, de ez akkor valójában attól függ, hogy az önkormányzatok mennyire fogadják el az összes új lehetőséget, és hogy képesek vagyunk-e valóban előrelépni az általunk felépített alapépületekkel.De nyilvánvalóan segít, hogy egyre több sorozatépítő partnerünk van, nemcsak a Gropyus, hanem mások is. És minél többet tudunk tőlük igénybe venni, annál szilárdabbá válik ez a helyzet. Nyilvánvalóan még mindig dolgozunk egy olyan korábbi projektlistán, ahol ez nem így van. De az új dolgoknál ez valójában elég jól működik.Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaAz értékesítések pedig a kiskereskedelemre irányulnak. Ez a piac működik sokkal jobban, és itt tudunk jobb bruttó haszonkulcsokat elérni. És igen, továbbra is keressük a módját, hogy tőkét szabadítsunk fel a fejlesztési területen, ami, ha úgy tetszik, a tőkeáttétel-csökkentési gyakorlatunk része.OperátorA következő kérdés Aaron Guy-tól származik a Cititől.Aaron Guy,
Citigroup Inc., Kutatási OsztálySzeretném újra áttekinteni a 2026-os korrigált részvényesi nyereségre vonatkozó előrejelzést. Ön belefoglalja az adóemeléseket, feltehetően a magasabb ismétlődő értékesítésekből. De abból, amit korábban mondott, nem tartalmazza a pénzforgalmat vagy a nyereséget, amely ezt ellensúlyozza. Tehát a 2026-os előrejelzés nem kissé túlzottan konzervatív?Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaIsmétlem, ez nem egy cash flow mutató. Számviteli szempontból nem tudom figyelembe venni a tőkefelszabadulást egy eredménymutatóban, mert az nem eredmény. Ez egy cash flow. És igen, igazad van, a magasabb adó a magasabb értékesítések eredménye. Tehát ez az a siker, amit előrevetítünk, a tőkefelszabadulás az, amit a működési szabad cash flow-ban látunk.Aaron Guy,
Citigroup Inc., Kutatási OsztályRendben. Értem. Másodszor pedig, egyfajta hosszabb távú tőkeallokációról. Korábban említetted, hogy az eszközértékesítések, és valószínűleg a piac támogatása kombinációja miatt a tőkeáttételi mutatóid az iránymutatási szint alá eshetnek. Luka, hogyan látod a vállalkozást? Az elődöd inkább egyfajta páneurópai lakossági vállalatként látta. Te is így látod?Amikor az 5 éves tőkeallokációs döntésekre gondolunk, a részvényesi érték a múltban nem eszközértékesítések, hanem eszköz- és üzletfelvásárlások révén romlott. Tehát megpróbálná ezt a tőkeáttételt visszaadni a részvényeseknek? Milyen hozamkritériumokat alkalmazna, ha olyan helyzetbe kerülne, ahol a tőkeáttétel ezek alatt a mutatók alatt lenne, és lenne kapacitása befektetni?Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóNézze, először is, úgy értem, az M&A és/vagy a Vonovia zászlajának további országokban való kitűzése nem önző cél, ugye? Értéket kell teremtenie a részvényeseink számára. Az erre irányuló étvágy a jelenlegi tőkeköltségek mellett, ahol a részvényeink forognak, és a prioritásaink, valamint a saját területünkön belül látott nagyszerű lehetőségek a növekedésre további nem bérbeadási szolgáltatások révén, a sziklaszilárd bérbeadási üzletágon keresztül, a termelékenységnövekedés további lehetőségeivel, a B2B üzletágunk abszolút jelentős, és erre fogunk összpontosítani. Tehát az M&A vagy a földrajzi terjeszkedés M&A-n keresztül nem szerepel a kínálatunkban.Ami viszont más lehet, az a lehetőség, hogy B2B platformunkon keresztül kiszolgáljuk a befektetőket ingatlanjaikban, ami akár a jelenlegi 3 országon túlra is kiterjedhet. Ez egy hihető forgatókönyv, és vannak is olyan lehetőségeink, amelyeken dolgozunk, ahol ez lehetséges. De erre összpontosítunk. És ezért, amint elérjük a tőkeáttételi szintünket, akkor azon gondolkodunk, hogy ott maradunk, és nem kúszunk fel újra felfelé az M&A fronton folytatott kalandok révén.OperátorHölgyeim és uraim, ezzel véget ért a mai kérdés-felelek szekció. Most szeretném átadni a szót Renének, hogy elmondhassa záró gondolatait.Rene Hoffmann,
a befektetői kapcsolatok vezetőjeKöszönöm, Sandra, és köszönöm mindenkinek, hogy betelefonált és csatlakozott ehhez a híváshoz. Mint mindig, ha bármilyen kérdése vagy további kérdése van, tudja, hol talál engem, és tudja, hol találja a csapatot. Szóval nyugodtan tegye fel. Luka, Philip és én most elég sokat leszünk úton, és várjuk, hogy a következő napokban és hetekben kapcsolatba léphessünk veletek. Ezzel a mai hívás véget ért. Mint mindig, maradjanak biztonságban, boldogok és egészségesek. Viszlát most.Luka Mucic,
az Igazgatótanács elnöke és vezérigazgatóKöszönöm. Viszlát.Philip Grosse,
pénzügyi igazgató és az igazgatótanács tagjaKöszönöm.OperátorHölgyeim és uraim, a konferencia véget ért. Köszönjük, hogy a Chorus Call-t választották, és köszönjük, hogy részt vettek a konferencián. Most már bonthatják a vonalaikat. Viszlát.
Eurós részvények vitasarok