Hát a tőzsdéken ez a lényeg. Lásd valamennyire a jövőt. (Persze nem csak ott) Úgyhogy igen van egy jövő képem. Hogy ez mennyire jó, vagy rossz az majd kiderul . Sajnos próféta nem vagyok.
Nos Todi ez a stratégia akkor kifizetődő, ha a piac javulásában hiszel. Szerintem bármit is mondanak a felkent szakértők a piac a következő pár évben biztos, hogy inkább stagnál, vagy rosszabb lesz. Emelkedő kamatok: legalább további 100bp emelkedés várható szerintem a hosszú kamatokban. Euro övezet. Fiatalok nem akarnak röghöz kötést. Olcsó bérleti díjakat fog mindenki igényelni, amit populista politikával, vagy az állam belépésvel az ingatlan piacra valószínűleg teljesíteni is fognak. Recesszió: nagyon törékeny az európai gazdaság. Egy USA lassulás, kínai tovább terjeszkedés Recesszióba lökheti Európát. A pozitív dolgok : nagyon jó pénzügyi managnent a VNAnal. Imádom, amikor egy pénzügyes az első ember. Stabil bérleti üzletmenet hatalmas diverzifikacio. Brutálisan alulertekelt. Szerintem. Nálam ezért semleges. Remélem egy időre a politikai kockázat szeptemberben kiarzodik belőle. Ha nem, akkor nagy baj van. Sajnos.
Ugyanakkor egy mai cikk ami szemben a tőzsdével a valós német ingatlanpiacot mutatja: IngatlanokA befektetők ismét lakóingatlanokat keresnekA nagybefektetők régóta kerülték a német lakóingatlanokat. Most visszatérnek. A MEAG ingatlanpiaci vezetője, Haas elmagyarázza, miért összpontosítanak különösen a külföldi befektetők a német piacra. München. A német lakóingatlanok ismét vonzóbbak a befektetők számára. „Jelenleg egyértelmű vevői piacot tapasztalunk” – mondja Stefan Haas, a müncheni székhelyű MEAG vagyonkezelő ügyvezető igazgatója. Különösen a külföldi befektetők térnek vissza, akik átmenetileg elkerülték a német piacot. „Vonzónak találják az itteni árakat” – jegyzi meg Haas. A MEAG mintegy 16 milliárd eurós kezelt ingatlanvagyonával az ország egyik legnagyobb befektetője. A DAX-on jegyzett Munich Re leányvállalata. A német ingatlanpiac fellendülése már az év első felében is megmutatkozott. Bár a 30 vagy annál több egységből álló lakóingatlan-portfóliókba történő teljes befektetés, mintegy 4,4 milliárd euró, körülbelül három százalékkal elmaradt az előző évi szinttől, már most egyértelmű volt, hogy a piac változik. „Míg a tavalyi évet néhány nagyszabású portfólió-tranzakció jellemezte, idén az ügyletek száma nőtt” – állítják a BNP Paribas Real Estate szakértői. https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/...01/100249240.html
Mi erre az én stratégián? Egyszerűen várok. A cég üzleti eredményeire koncentrálok mivel az biztosítja nekem az osztalékot. A míg várok addig begyűjtöm az osztalékot és kivárom amíg a kamatok leesnek (nert eddig még mindig leestek ugyanis egy bizonyos kanatszintbél behal a gazdaság) és akkor a részvényárfolyam enelkedni fog. Persze ezt az tudja megtenni akinek van ideje várni ( pénz, türelem).
A Vonoviánál külön kell választani az üzletmenetet és a részvényárfolyamot (a piac láthatóan ezt teszi). Az üzletmenet stabil a refinanszírozás negoldott stb. Adódik a kérdés akkor mégis miért esik az árfolyam? Leegyszerűsítem: Van egy 1m € értékű lakásod amit kiadsz és hoz neked évi 30000€ nettó bérleti díjat. Ekkor a hozamod (NIY) 30000/1000000=3%. Ha a 10 éves kamat 2,5% akkor ez jó. Most viszont a kamat 3,25%. Tegyük fel el akarod adni a lakásod. Én mint befektető (piac) legalább 4% hozamot várok el ezért a lakásodért maximum 30000/0,04=750 000€ vagyok hajlandó fizetni. A lakásod valószínűleg az ingatlan piacon nem ér ennyivel kevesebbet viszont nekem mint befektetőnek aki hozamot vár el a pénzéért csak ennyit ér. Ez zajlik most a piacon. A piac az ingatlanodat árazza át és ezért esik a részvényárfolyam. Ezért van az, hogy hiába havulnak az üzleti számok a piac csak az ingatlanértékre koncentrál. Ennek az árazási szemléletnek semmi köze Berlinhez. Nézd meg február végét: Berlin akkor is volt viszont a kamatok csökkentek így a stámított ingatlanérték nőtt így a részvényár is nőtt. Összefoglalva: a cég működése stabil aztal semmi baj nincs. A számított (nég egyszer:nem a valós) ingatlanérték viszont a kamatoktól függ. Erre nincs ráhatása a cégnek. Amíg a piac erre koncentrál addig elég a kamatot figyelni. Bár 2023 március és október között a piac ezen 180 fokban változtatott akkor a kamat árfolyam egyformán felfelé ment nem is keveset (50-60%).
Vonovia és a német építőipar – röviden
A Vonovia árfolyamát jelenleg nem elsősorban egy új berlini lakbérplafon nyomja. A 2021-es berlini Mietendeckel (lakbérplafon) megszűnt, Berlin önállóan nem vezethet be hasonlót. Jelenleg a szövetségi Mietpreisbremse (lakbérfék) van érvényben, amely új bérleteknél főszabály szerint a helyi összehasonlító lakbér +10%-át engedi.
A politikai kockázat ettől függetlenül létezik: a Linke és részben az SPD azt szeretné, hogy a szövetségi jog változzon, és a tartományok nagyobb lehetőséget kapjanak saját, szigorúbb lakbérkorlátozásra (Länderöffnungsklausel = tartományi nyitóklauzula). A Linke ezen felül továbbra is követeli a nagy lakáscégek Vergesellschaftungját (közösségi tulajdonba vételét). Ez azonban jelenleg politikai követelés, nem hatályos jog.
A Vonovia mellett ezért érdemes nézni a német építőipart is. A lakásépítési engedélyek 2026 első felében kb. 15%-kal javultak, de a lakásépítés még törékeny. Közben a német állam hatalmas összegeket fordít infrastruktúrára, védelemre, energiára és digitalizációra.
Ezért a szektorhatás kettős:
Lakáscégek / lakásfejlesztők: a szigorúbb lakbérszabályozás negatív.
Lakásépítés: szintén érzékeny a megtérülés romlására.
Építőanyag-gyártók: vegyes, de az infrastruktúra ellensúlyozhatja a lakásépítés gyengeségét.
Infrastruktúra-építők: kifejezetten kedvező helyzetben lehetnek az állami beruházások miatt.
Ezért befektetési szempontból nem feltétlenül a teljes német építőipart kell kerülni, hanem érdemes különválasztani a lakáspiacot az infrastruktúrától.
Jelenleg érdekesebbnek tűnik például:
HOCHTIEF → infrastruktúra, energia, védelem, digitalizáció Heidelberg Materials → cement/építőanyag + infrastruktúra Wienerberger → építőanyag + felújítás + infrastruktúra
A Vonovia pedig kb. 19,5–20 € körül már fundamentálisan érdekesebb, de a politikai és kamatkockázat miatt inkább mikropozícióban, fokozatosan érdemes gondolkodni. A 19,5 € körüli hosszabb távú technikai támasz különösen fontos.
A lényeg: a német állam építési pénzei nem feltétlenül a Vonoviánál landolnak. Lehet, hogy az infrastruktúra- és építőanyagcégek lesznek a nagyobb nyertesek, miközben a lakáscégeknek továbbra is meg kell küzdeniük a szabályozással és a magas kamatokkal.
UBM Development: Profitability rebounded with €6.2m profit, higher equity ratio, and strong apartment sales Positive earnings, strong revenue growth, and improved equity ratio mark a successful turnaround. 36% revenue growth year-over-year. Equity ratio rose to 36.6% net debt dropped 10%, while asset sales funded affordable housing initiatives.
20k felett, csak ha kacsacsőrt teszek a hozzászólásba, HTML kódként értelmezi. Hellofreshből nem vennék soha nagy pozíciót, így a sávos vétel is kizárva. Mediosra 8.5 és 10€ értesítés van beállítva, abból vennék sávosan, 2016-2017es szinteket nézem.
Hívhatnád sávos vételnek is :), de pénz nélkül megértem, ha nem megy. Amúgy ismerős, ha tartod leesik, ha eladod felmegy. Így megy ez. Medios-ra van célárad, vagy csak várod hogy leszakadjon és majd kiderül hol áll meg?
Steico tetszik most. WIZZ kis bennfentes vásárlás, akár jó is lehet ha lezárják a háborút, amit a midterm miatt nem ártana. Hugo Boss is ígéretes, de azért tud nagyokat esni konszolidáció után is.
"Hígításon nem gondolkoztok?" --- A TBSZ-eken van még puskapor, de azt biztos nem a HelloFrissre fogom ellőni. Igazából már a HF vétele is a befektetési elveim ellen való volt.
"4.888ig pattant, miután leszakadt az előző jelentésre, pluszban is eladhattam volna." --- A vétel után pár percig, 5,05 euró környékén, én is voltam vele pluszban. Ott kellett volna behúzni a nagy nyerőt! :D
"-Higításon nem gondolkoztok?" "-Amíg a szőke bornyú a világ ura, nem veszek semmit!" 4.888ig pattant, miután leszakadt az előző jelentésre, pluszban is eladhattam volna. Nem vagyok nagy higítós, nincs szabad pénzem, és egyik szemem a Medioson, másik a Zalandon, Renault... Már kezdek kancsal lenni.
Nem az a kérdés, hogy lesz-e Volkswagen. Saipem is van, mégis én 99% mínuszban adtam el a részvényeimet a dilution miatt. Más a cég sorsa és más a részvény sorsa. Snake mondta, hogy megpróbálná (de ő gyorsabban el is vágja a pozíciót, mint mi, ha mégsem jó) Én SEMMI jót nem látok a charton. 2011 óta oldalazik az árfolyam, persze van osztalék is. A mélypontoknál a havi gyertya 6-12 euros alsó kanócot produkált, most ez nincs meg. Még ha a június-júliusi alj kanóc nélkül is középtávú alj, a hétfőt megvárnám, hogy alakul a havi gyertya. Emiatt pénteken vagy hétfőn akár nagy dolgok is történhetnek vele. Szerintem elveszti a nyári aljakat, de tévedhetek is.
Legyen neked. Szurkolok. En először 18.5 nel nézek rá, ha lefelé megy. Ha a német kamatok felmennek innen 3,5% ne adj isten 4% fölé a la Zsiday, akkor bizony új aljat talán nem ut. Sajnos a politika is közbe szólhat. Nem rég atolvastam mégegyszer a q2 jelentést. A politikai kockázatot nagyobbnak tartom, mint a 4% 10y bund.
Eurós részvények vitasarok