A Telex cikk nem az ALTEO-ról szól, hanem Tiborczról. A 2024-es jelentés korrekciója lehetőséget ad arra, hogy letrehozzanak egy narrativát arról, hogy Tiborcz mindenkit átver és környezetszennyez. Ezek az állítások akár igazak is lehetnek, a salgotarjani telephely szennyesettsege feltart probléma, és a számviteli rendellenessegek mennyisege és nagysaga minimum gyanakvasra adnak okot.
Ugyanakkor az ALTEO nem a 2024-es jelentést vette meg, tehat az abban található hibák nem lehetnek okai az akvizició esetleges kudarcának. Az ALTEO eszközöket, folyamatokat, szerződéseket, tapasztalt munkaerőt vett meg. Ez az üzlet sok hónapos munkája volt sok embernek. A dolgok egy részét ellenőrizték, a nem ellenőrizhető dolgokra szerződést kötöttek, hogy ha nem a megfelelő állapotban van a leszállított dolog, akkor hogyan számolnak el. Ez normális része egy ilyen folyamatnak, és a Telexben közölt nyilatkozat alapján vannak ilyen lépések. Csak az újságíró ezt úgy keretezte, hogy ez egy rendkívüli dolog és az a furcsa hogy nincs belőle rendőrségi ügy.
A 2026Q1 jelentés alapján az Alteo Circular a cegcsoport EBITDA-jának hatodát adta ki. Ez az integráció folyamata miatt egy erősen nyomott érték, Q3-Q4-re fogjuk szerintem a tényleges teljesítményt meglátni. Nagyon kíváncsi lennek, hogy akik a tranzakció visszafordítását követelik a vezetosegen, milyen indokkal akarnak erről az EBITDA hányadról lemondani.
Azért arra felhívnám a figyelmet, hogy a könyvvizsgáló minden évben teszteli, hogy a goodwill mögötti nem anyagi érték az fennáll-e, és ha úgy látja hogy a megvásárolt vállalatban nem lehet kimutatni megfelelő értéket, akkor értékvesztést kell elkönyvelni. De nem találta indokoltnak az értékvesztést.
Ugyanez a könyvvizsgáló azonosította a 2024-es jelentésben szereplő hibákat.
Aki úgy gondolja, hogy az ÉLTEX 2024-es jelentésében szereplő hibák bizonyítják, hogy az ALTEO vezetése masszivan túlfizetett az akvizíciókor, az egyszerre gondolja igaznak azt, hogy Zsoldos-Horváth Andrea egy rendkívül szemfüles és lelkiismeretes könyvvizsgáló, aki feltárja a korábbi évek disznóságait (2024-es jelentés korrekcióival), és azt hogy Zsoldos-Horváth Andrea egy inkompetens csaló, aki segít a managementnek elfedni az Alteo Circular körüli disznóságokat (2025-ös jelentésben szereplő magas goodwill érték és a teljes csoport EBITDA-nának jelentős részét kitevő eredmény ellenjegyzésével).
Arra kíváncsi lennék, hogy ez a 18.9 milliárd forintos szám honnan jött. Mert én nem tudok arról, hogy lett volna valaha is hivatalos kommunikáció a vételárról. A cash flow statement 18.5 milliárd forintot ír "leányvállal vásárlása" soron, de 2025-ben volt más akvizíció is. Van valakinek ötlete arról, hogy a Telex és a Portfolio honnan vette a 18.9 milliárdos számot?
Nagyon érdekes, mert pont most hallottam egy másik XTEND-es cégvezető szájából is a negyedéves jelentéseket mint kifogást elhangozni, és a NOMAD jelenlevő képviselői sem siettek kijavítani ezt a tévhitet. Az EU-s Transparency Directive-et követve a pénzügyi közvetítőrendszert érintő egyes törvények módosításáról szóló 2016. évi LIII. törvény 48. és 49. paragrafusa törli a negyedéves jelentési kötelezettséet. Ez 2016. július 1-jével lépett hatályba, nemsokára koccinthatunk az egészségére.
A kicsi cég indokláshoz annyit tennék hozzá, hogy 2022-ben a legalább 100 MW kapacitás elérése volt a cél, amitől jelenleg még messze van.
Van még pár adjusztálás amit el lehet végezni, ha érdekel, hogy valójában mit is kapsz a 14 euroba kerülő részvényért cserébe.
Az általad számolt 2025-ös EPS nevezőjében benne van a tőkebevonás során létrejött 60%-nyi részvény, de a számlálóban nincs benne az, amit vettek a részvényekből befolyó pénzből. A 2026Q1 jelentésben látható a lengyel portfólió kb. egy havi teljesítménye. Ezt lehet évesíteni, csak előtte ki kell belőle szűrni az üzemeltetési bevételekből 1.2 millió euro átalakításhoz kapcsolódó egyszeri díjbevételt.
Veszed az aktuális hitelmennyiséget, kiszámolod hogy mennyi az éves kamatköltsége, es azt levonod.
Az így kapott érték mutatja, hogy valójában milyen osztalékfizetési képessége van az ingatlanportfóliónak.
Összes jövedelem = Munkajövedelem + Tőkejövedelem Összes kiadás = Önfenntartási kiadás + Diszkrecionális kiadás Tőke változás = Összes jövedelem - Összes kiadás
A felhalmozási szakaszban (pozitív Tőke változás) van Munkajövedelem, aminek az ára a kevesebb szabadidő. A Diszkrecionális kiadások a szabadidőhöz kötődnek.
A felélési szakaszban lecsökken a Munkajövedelem, ez csökkenti az Összes jövedelmet. Megnő a szabadidő, ez a Diszkrecionális kiadásokon keresztül növeli az Összes kiadást.
Az, aki a felhalmozási szakaszban nem tud jelentős megtakarítási arányt felmutatni, azt fogja tapasztalni, hogy felélési szakaszban sokkal több szabadidőt kell sokkal kevesebb pénzből eltölteni. Ezt életszínvonal-romlásként érzékelheti.
Aki könnyen tud magas megtakarítási arányt felmutatni a felhalmozási szakaszban, annak gyorsan nő a tőkéje, a tőkejövedelme, és a munkajövedelem kiesését nem fogja életszínvonal romlásnak érzékelni.
Az előbbi csoportba tartoznak azok, akik ötvenesen azt számolgatják, még egy hétvégi házra és egy autóra lesz szükség ahhoz, hogy utána már tényleg nyugdíjba tudjanak vonulni.
Az utóbbi csoportba tartoznak azok, akik harmincasként FIRE lesznek. Az ő példájuk az, ami az előbbi csoportban azt a hamis illúziót kelti, hogy a FIRE egy reális alternatíva számukra, pedig valójában fundamentálisan más életstílust hordoz magában.
Az én értékelésem szerint a cikk egy korrekt bemutatója volt a cégnek, ezért csodálkoztam, hogy te fundamentálisan máshogy láttad ezt.
1. Természetesen az ingatlanbecslés nem mérés hanem becslés. Ezt, mint mondtad, te is tudod, én is tudom, és mindenki aki ingatlan közelébe került tudja. Így nem érzem inkorrektnek azt, hogy a szóban forgó cikk nem az ingatlanbecslés sötét oldaláról szól. A cég ingatlanok bérbeadásával foglakozik, tehát az hogy a CBRE negyedévről negyedévre mennyire becsüli az ingatlanokat nincs érdemi hatással a működésre, csak a számviteli eredményre. Én nem tudom, hogy az S&P mennyiért ad AAA minősítést, de figyelembe véve hogy mennyi kibocsátó nem rendelkezik AAA minősítéssel, rajtad kívül kevesen tudhatják ezt.
2. Mely kínai entitásokra gondolsz, és milyen hatásuk van az SPLUS portfóliójára? A cikkben ezekről az entitásokról kellett volna beszélnie Bárány Kristófnak az Auchan helyett, hogy korrektebb legyen?
3. A jelentésekben van szó a hitelekről, részletekről, feltételekről, és arról hogy milyen kamatswap ügyletekkel van a hosszú távú kamatkockázat kezelve. Azt mondod, hogy a Telexen megjelent cikkben ezekről kellene írni ahhoz, hogy korrektnek lehessen nevezni?
4. A cég ingatlan bérbeadásból él. Ha bejött a portfólió olyan elem, ami növeli a bevételt, a tulajdonosoknak jó.
A kételkedés a befektetésben rendkívül fontos dolog. Minden állítást érdemes kétségbe vonni, ellenőrizni, az esetleges elhallgatott részleteket kideríteni. Számomra a sikeres befektetési stratégia nem a nyertesek megtalálásáról szól, hanem a biztos vesztesek kiszórásáról, a többit elintézi a diverzifikáció, a nyertesek pedig egyre nagyobb részét fogják kitenni a portfóliómnak.
Ezért is lettem egyből kíváncsi arra, hogy te milyen problémát láttál a cikkel. De őszintén szólva nem látom, hogy rendelkeznél olyan információval, ami a cikkben állítottakat cáfolná vagy más fénybe helyezné. Inkább tűnik úgy, hogy zsigerből reagáltál a "támogatott tartalom" cimkére, majd amikor rákérdeztem, akkor improvizáltál kifogásokat. De ez nem az a domb amin érdemes meghalni. Különösen amiatt, mert mint minden cégben, itt is léteznek valós kockázatok, és amikor mondvacsinált kockázatok sorolásával (kínai entitások, csökkenő kamatkörnyezet, csökkenő bérleti díjak) teleszórod a fórumot, akkor valójában csak a zajt növeled, ami zajban a tényleges kockázatok utána elvesznek. Szerintem neked pontosan az ellenkezője lenne a célod, de az ahogyan ezt most csináltad, nem abba az irányba visz.
Az átértékelést a SZIT törvény előírja, de ahhoz, hogy a gazdasági teljesítményt lásd érdemes korrigálni rá, és pl. FFO-t nézni.
A higitás az üzleti modell része, mivel a SZIT előírja, hogy az eredmény legalább 90%-át osztalékra kell javasolni minden évben, így új akvizíciót új tőkével lehet végezni. De higítás és higítás között van különbség. Egyrészt nyilvános részvénykibocsátás volt: mindenki aki túl olcsónak találta a kibocsátási árat ugyanezen az olcsó áron venni is tudott. Másrészt az elmúlt 1 évben ugyan 60%-kal nőtt a részvényszám, de az egy részvényre jutó bérleti díj, ingatlanérték kb. ugyanakkora maradt.
Az ingatlanok diszkonttal való megvásárlása a cég strukturális előnyéből fakad, olyan méretű portfóliókat vásárol meg egyben motivált eladóktól amiket nem lehet piacon egyben értékesíteni. Ez a diszkont nagyon jó kockázatcsökkentő, és a cikk első kérdésére adott első válaszában van szó róla, tehát nem lehet elhallgatott kockázatnak nevezni.
Az értékbecslés a piaci értéket próbálja becsülni. Ha úgy gondolod hogy a CBRE, a világ legnagyobb ingatlanbecsüs vállalata valamit szisztematikusan rosszul csinál ennek a terén, az nagyon érdekes cikk alapanyag lehetne, de az sem derült ki számomra hogy ezzel kapcsolatban mit gondolsz elhallgatott dolognak amit az SPLUS-nak muszáj lenne kiteregetnie.
A hitel állomány 55%-os, ez a tipikus ezen a területen, nem érzem igazán félrevezetőnek, hogy nem ír a cikk róla.
A cég működése során jelentős kamatnövekedés volt a 2022-es 0%-os szintről, tehát működik a modelljük emelkedő kamatkörnyezetben is, tehát nem igaz az a sejtetésed a csökkenő kamatkörnyezetről.
A költségcsökkentést méretgazdaságosság révén érték el, egyrészt a saját fix költségeik is csökkennek, másrészt a szolgáltatókkal és szakemberekekkel jobb árat tudnak kialkudni, nem érzem igazán félrevezetőnek, hogy ezt nem részletezte a cikk.
A területarányos bérleti bevétel nőtt, tehát nem igaz az a sejtetésed, hogy olcsóbban adták ki hogy növeljék a kiadottságot.
Nem tudom Oszkár bácsi kicsoda, de ha nem tudnak több hitelt felvenni, akkor bocsánatak ki több részvényt, mint tették tavaly is. Ha nem tudnak több részvényt kibocsátani, akkor nem növekednek. Mivel a cég jelenlegi állapotában is bőven nyereségesen működik, nem szorulnak rá, hogy növekedjenek olyankor, amikor a tőkepiaci helyzet nem megfelelő.
Érdekes, megkérdeztem, hogy szerinted mi a félrevezető a cikkben, vagy mi van elhallgatva benne, de a válaszodból nem tudom ezeket kiolvasni. Inkább hangulat generáló kommentnek tűnik.
Igazad van abban, hogy érdemes egészséges szkepticizmussal kezelni a szponzorált cikkeket. Van szerinted olyan állítás benne, ami hibás, félrevezető, vagy a valóságosnál kedvezőbb színben tünteti fel a céget? Vagy olyan információ, amit elhallgat a cikk, pedig elvárható lenne, hogy közöljenek, ha már ilyen részletességgel írnak a cégről?
