InvJonny

Regisztráció: 2019-08-04 17:32:14

Hozzászólások száma: 33

Utolsó hozzászólás: 2020-01-20 15:08


Tapasztalat: 3
Aktivitás: 1
Népszerűség: 4


utolsó 20 hozzászólás

Lakás/Ingatlan árak topik 2020. 01. 20. 15:08
De nem almát hasonlítasz körtéhez?
Nem a kezdeti 25 millios lakás (15 millió hitellel) törlesztőjét kellene hasonlítani a 22,5 milliós lakás törlesztőjéhez?
A 22,5 milliós lakás 12,9 millió hitel törlesztője nyilván magasabb lesz mint a 20 milliós lakás 10 millió törlesztője.
De lehet teljesen félrértem:) 
Lakás/Ingatlan árak topik 2020. 01. 20. 14:37
Nem teljesen értem ezt a levezetést.
Nem pont az ellenkezőjét bizonyítottad be?
Ha van egy 25 milliós lakás és 10 millió önerőd van, akkor ez 40%.
Nem veszed meg a lakást, hanem egy 20 milliósat veszel.
A következő évben ha az árak 10%-kal csökkentek, akkor van 9,693 millió önerőd, ami 43% saját erő.
Míg az elején 15 millió hitelt kellett volna felvenned a nagyobb/drágàbb lakáshoz 40%-os önerővel, az árcsökkenés után márcsak 12,8 millió kell 43% önerővel.
ETF kereskedés 2020. 01. 05. 16:38
#2
Vannak itt olyanok, akik tartanak ETF-t?
Diverzifikációs célból tudnátok Emerging markets ETF-t ajánlani?
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 09. 07. 22:07
17 év végén vettem az utolsót.
Venni vagy nem venni azt nem lehet általánosan eldönteni. Szigorúan befektetési célból (nem lakhatás, nem gyereknek) is nehéz eldönteni, portfólió függő, időtáv függő. Én most kb. 60%-ban ingatlanban vagyok, 15% prémium ÁP, 5% áp+ és kb. 10-5% amerikai és magyar rv (osztalék fizető) és 5% arany.Ami jön az megy ÁP-ba most.
Spekulációs célból (venni és felújítással vagy anélkül rövid időn belül eladni) biztos nem vennék. De például aki 10 évre veszi, addig kiadja, vesz fel alacsony kamaton hitelt, a havi befektethető megtakarítás (bérleti díjakból, fizuból megmaradó) egy kis részéből tud törleszteni, az nem feltétlen lesz rosszabb üzlet 10 éves időtávon, mint 10 évig állampapírt tartani. Akik ilyen célból vettek 2018-ban vagy idén, szerintem ők nem szívnak.
Azok remeghetnek szerintem, akik spekulációs célból vettek lakást mondjuk idén azzal a tervvel, hogy majd 2 éven belül nyereséggel eladják. De őket nem is kell sajnálni, befektetési célú vásárlók, tisztában vannak vélhetően azzal, hogy lefelé is mehetnek az árak.
Akik hosszútávra vették, vagy gyereknek vették, vagy saját lakhatási célból vették vagy portfólió (vagyon) diverzifikálás céljából vették, szerintem nekik abszolút semmi félnivalójuk nincsen.
Nagyon nagyon általánosan én áp+ba tenném és figyelném azokat a piacokat, amiket ismerek és korrekcióknál próbálnék pozíciót építeni. Mivel az eszközárak az egekben, így óvatosság miatt mindenképpen diverzifikálnék (nem raknék mindent vagyont ingatlanba, vagy részvénybe vagy csak aranyba). De ez is kockázatvállalási hajlandóság kérdése. 
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 09. 07. 16:28
A piac miért fagy be? Többen írjátok.Tegnap is lehetett eladni, ma is és honlap is. Nem értem. Lehet hogy nem 35 millióért hanem 25 millióért, de el lehet adni. Aki tényleg eladni akar, az el tudja adni bármikor, csak lejjebb kell vinni az árat.
Nekem inkább az az érzésem, hogy azoknak vannak álmatlan éjszakái itt a fórumon, akik venni akarnak és nem tudják elviselni azt, hogy kiárazódtak a piacról. Nem tudják elviselni azt, hogy az elmúlt 5-6 évben csináltak 100%-os hozamot és azt hitték, hogy a bab is hús és ezeket az extra hozamokat minden évben majd meg lehet csinálni.
Van egy-két ilyen ismerősöm, akik adták, vették a lakásokat az utóbbi években, kerestek is vele és most elvették a játékszerüket. Kétségbe vannak esve hogy az eddigi évi 20-30%-os hozamok helyett 5%-ba kell rakni a fizut/bérleti díj bevételét. Nézzenek már körül, a világon (-) kamatok vannak, apró %-ért már összeteszik az emberek a kezüket itthon meg kockázat mentesen érhető el 5%. Aki ezt kevesli az infláció miatt, az váltsa át euróra és tegye be 0-2%-ra. Vagy tegye eszközbe. Vagy sírjon tovább. Visszább kell venni az igényekből. Az elmúlt 5-6 évben 100%-ot keresni nem volt nagy teljesítmény, bárki aki eszközbe fektetett megtudta csinálni. Szinte bármilyen ingatlannal, még azért se kell odalenni, hogy valaki micsoda körültekintően választott, kutatott, kereskedett, stb.
Sokan itt árcsökkenést várnak/látnak meg hirdetésszám növekedést néznek, stb. Árcsökkenésről/válságról majd akkor beszéljünk, ha egy 50nm-es újbudai panel 20 millióért lesz kint a portálokon, vagy egy IX kerületi 2000 utáni 30 pár nm-es lakás 20 millióért lesz kint a 29-32 helyett, addig maximum egy teljesen normális és egészséges korrekcióról beszélünk.
Ilyen árak viszont maximum akkor lesznek, ha olyan válság lesz, ami jelentős leépítésekkel jár és nagy szarban az ország, de ekkor se vagyok benne biztos, hogy ilyen árak lesznek újra.Azt a hatalmas baromságot meg felejtsük már el, hogy a befektető megveszi az ingatlant befektetésre, kiadásra, majd megjelenik másnap a szuper kötvény és rohan eladni, mert az 0-1%-kal többet ad, mint a bérleti díj hozam. A befektető nálam az, aki tisztában azzal, hogy az ingatlan hosszú távú befektetés és a hozam a bérleti díj + értéknövekedés és hosszú távra veszi és akár diverzifikál ezzel. Vagy az aki azért vesz, hogy felújít és már teszi is ki a piacra, lényegében rövid távra. Egyiket se befolyásolja hogy megjelent az 5%. A jelentős külföldi befektetőt meg aztán pláne nem érdekli a szuperkötvény. 
Jelenleg nincsenek eladók a piacon, viszont vevő rengeteg (megnőtt fizetések, bérleti díj/osztalék bevételek, olcsó hitel, múltbeli vonzó ingatlan hozamok, nem tudja a pénzt hova rakni, stb.). Egyelőre a tranzakció szám csökken de az árak csökkenése még nem látszik annyira: egyszerűen nincsenek az eladók eladási kényszerben. Az árak azért nem csökkennek, mert még ilyen árakon is van annyi vevő, amennyi komoly (kevés) eladó, aki tényleg eladni akar.
Az egyik Ix. kerületi lakásomban még mindig hetente kerül be cetli, hogy lakást vennék..Majd ha eladó táblák lesznek kint mindenhol, eladó cetlik lesznek a villanyoszlopokon..
Az újépítésű lakások száma is csökkenni fog az áfa miatt, ami a kínálatot csökkenti. Amíg ezt a kevés újat is megveszik 900-1M nm áron, addig ne várjon senki 500 ezres nm árakat. Márpedig megfogják venni, mert a kínálat nagyon szűk lesz.
Ezeken a szinteken már a vevők sincsenek annyira sokan, de szerintem 10-20%-kal lejjebb már nagyon komoly ellenállás van és sok potenciális vevő.Továbbra is azt mondom, hogy a jó helyen, jó épületben, jó beosztású lakásokat akar mindenki venni amivel szemben egy nagyon nagyon kis kínálat van jó áron. Ezek a lakások mindig is felárasak lesznek.
Amíg van turista, airbnb, bérlő, addig nagy esés nem lesz. Ha válság lesz, munkanélküliség, gáz lesz itthon, akkor majd lehet akár komolyabb esés, de akkor a családoknak a legkisebb problémája lesz az, hogy a most 35 milliós lakása csak 20 milliót ér.
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 08. 07. 12:26
Elég erősen indítottad a kommentet: “Akkor ezt gondoljuk át egy kis általános iskolás matekpéldával”
Nem biztos, hogy célszerű volt...
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 08. 04. 17:55
Az eladó lakások számának növekedése semmit jelent.
A kérdés, hogy az eladók száma növekszik-e. Az nem eladó, aki hetente növeli az árat. Az sem az, aki az alsó ártartományhoz képest horror áron tesz ki lakást.
Az sem, aki csak poénból teszi ki, hátha elviszi valaki horror áron, amúgy meg ha nem megy el az se baj vagy éppen van 1-2 éve eladni.
Kínálatról, eladó lakásokról majd akkor beszéljünk, ha beállít valaki egy hirdetésfigyelőt és az alsó tartományban, pl. 30-35M között nem x darab eladó lakást lát hanem 1,5x-et, majd 2x-et. Aztán nem 30-35M-et lát, hanem 28-33M tartományt, stb. Ekkor már beszélhetünk arról, hogy alakul a kínálat (de ha 40-50M között nőnek az eladó lakások a hirdetésfigyelőben, az minden csak nem kínálat).
Amúgy meg a kereslet döntő %-a általában a kínálat kis %-át keresi (jó lokáció, jó beosztás, jó állapotú épület) és ez mindig is így lesz. Azt senki ne gondolja, hogy az igazán jó lakások majd 20-30%-ot esni fognak, mert azokat pillanatok alatt fel fogja szívni a piac. 
Aki az előbbi paramétereknek megfelelő ingatlant vett, annak nem kell hogy remegjen a keze és szerintem nem is fog. Kiadja, kap egy nem rossz hozamot, van egy értékálló befektetése (sőt ha az elmúlt éveket nézzük akkor vagyon gyarapodás is esélyes 5-10 éves időtávon, illetve diverzifikációs eszköznek is kiváló. Az ingatlan alapvetően hosszú távú befektetés.
Egyébként nagyon kevésszer olvasni itt a diverzifikációt (mintha mindenki csak abban gondolkodna, hogy az ingatlan jó-e vagy rossz, kell vagy nem kell). A kérdés szerintem inkább az, hogy a portfólió mekkora részét tegye ki (20-30%, 70-80%?)
Mint ahogy elég sokan csak a bérleti díjból származó hozamot nézik más eszközzel/befektetéssel való összehasonlítás során és az értéknövekedést nem....Ez szintén óriási hiba.
Tarlós: szeptemberben indulhat a 3-as metró felújítása 2017. 06. 22. 18:52
#3
Melyik évben? Idén?
Lakás/Ingatlan árak topik 2017. 06. 12. 22:06
Arra van esetleg valakinek historikus adata, saját tapasztalata, hogy pl. hogy alakultak a bérleti díjak és a lakásárak a múltban? Nem általánosságban, budapesti átlag vagy ilyesmi, hanem konkrétabban: pl. belvárosi lakás, vagy XI panel vagy bármi más Budapesten. Van esetleg valaki, aki már 8-10 éve adja ki a lakását? Hogy alakult közben a lakás ára és a bérleti díj (ha figyelte közben)? 5-7% végig (tehát bármikor megvette volna a szomszéd lakást is, tudott volna hozni ennyit), vagy volt olyan időszak amikor ennél jobb hozamért is lehetett befektetni, esetleg kevesebbért?Érdekesebb lehet esetleg a mindenkori aktuális valamilyen állampapír hozamhoz képesti viszony?! A sok kérdésem egy dologra irányul: Volt olyan időszak, hogy egy tetszőleges időpontban történő, kiadhatóság szempontjából megfelelő lakás vásárlása (átlagos vásárlás, nem az év üzlete, de nem is mellényúlás) pl. kevesebb hozamot eredményezett, mint egy kockázatmentes befektetés? Volt ilyen a múltban (elmúlt 12 évben)?
Negatív áramárak a németeknél 2016. 05. 11. 14:27
#20
Nincs ingyen ebéd, évente 18-20 milliárd euróba kerül ez (1,5 paks II ára, évente). A német lakosság fizeti is szépen a100 ft/kwh villanyszámlát, ami 3x mint nálunk)
Negatív áramárak a németeknél 2016. 05. 11. 14:19
#18
Nyugtassatok meg, hogy vicceltem és tényleg nem azt gondoljátok, hogy ingyen, piaci alapon termelnek ezek az erőművek.
DAX 2016. 01. 15. 15:35
Bár én M1-en kereskedek, de ránézve az órás charta:
Miért mindenki longolni akarni? Lefele menő trend van, lefelé van a momentum, kb. bárhol belép az ember shortba, nagyon nem hibázik (nyilván egy korábbi támasz/ellenállás visszateszt, korrekció után).
link

9301, 9305 (hetes ema200) komoly támasz.

1 percesen egész nap short gomb.
link

Jelenleg a Daily S2 pivot (9483) és Heti S1 (9484) és havi S2 (9444) szintet tesztelgeti.

A 9444-et eltudnám képzelni komolyabb támasznak is, bár annyira közel van már a 9300, lehet az lesz az.
DAX 2016. 01. 13. 21:05
Sziasztok.

Nem olyan régóta kereskedem Dax-al, 1 percesen charton...Van még valaki, aki hasonló idősíkon kereskedik?
link

Nagyon leegyszerűsítve 3 dolgot nézek:
1.Trend,
Shortnál a szép piros vonalak (m1, m5, m15, és órás) Shortnál ema200 alatt legyünk, m5 és m15 kötelezően piros, az se nagy baj ha az órás is.
Az irány megvan, csak akkor vagyok hajlandó ránézni a charta, ha szép piros vagy szép zöld:).

2. Visszateszt, korrekció.
Confluence zone: egy releváns szint visszatesztelése: pl. ema200, pivot szint, shortnál korábbi csúcs (pláne ha csinál egy bull vagy bear trap-et), illetve azt a szép fekete vonalat ami keretbe fogja a mozgást.

3. Price action
Csak úgy nem lépek be, egyértelműen bull/bear alakzat kell (alsó/felső kanócos gyertya, szép bull/bear gyertya, fals kitörés, stb). Egyértelműnek kell lennie.

4. Szűk stop (~0,5%-ra méretezve a pozíciót), TP 2x kockázat. Akkor nyúlok csak bele, ha a belépést követően elkezd oldalazgatni, nem látom azt a mozgást, amit szeretnék látni.
Valószínűséget kereskedek, jónak tűnő hozam/kockázat szituációkat keresek 1:2 Risk/Reward aránnyal (20 kötésből 7 jó,akkor már 0-ban vagyok).

Zölddel jelöltem azokat, amik az első 2 feltételnek megfelelnek (trend és visszateszt, fekete sáv közelében/érintése).
A harmadaik feltétel a price action:
- az első zöld kötés
- másodikat nem kötöttem, túl nagy a piros gyertya, nagy stop kellett volna és közel volt a korábbi ellenállásszint (szeretem ha a lokális mélypontig megvan az 1:1 Risk/reward)
- a harmadik zöld kötés
- a negyediket kötöttem sajnos (ki kell bírni hogy ne kössek mindig). Nem azért sajnos, mert bukta, hanem mert nem nyilvánvaló a price action. Illetve bevallom őszintén nem tudom, még kell a tapasztalat (nem teljesen kiforrott még a dolog)
- az ötödik jel kötés
- a hatodiknál nem voltam gép előtt, valószínűleg nem kötöttem voltam.

Ez most extra mozgás, mielőtt valaki feltenné a kérdés:).Oldalazásnál még el lehet lenni, amikor fordul, akkor viszont vissza kell adni a piacnak. Összességében eddig elégedett vagyok.

Kíváncsi vagyok, ti mit néztek, hogyan kereskedtek, milyen idősíkon.
Value Investing 2016. 01. 01. 21:33
Én alapból jobban szeretem a 10% feletti ROE, ROIC cégeket (bár tudom ez relatív).
Illetve a stabilabb, kevésbé ingadozó CF cégeket. Nekem az OCF és FCF negatív értékei annyira nem tetszenek.
Ettől függetlenül múltbeli osztalékhozam alapján az ára szimpatikus, illetve az osztalékokat is szépen emelgeti, melynek eredmény fedezete rendben. A CF fedezete ingadozó, de talán van annyi pénz a cégben, hogy az alacsonyabb CF években is tartani tudja ezeket.
A Current ratio és a Quick ratio lehetne magasabb (és tendenciát nézve csökkenőek most).

Osztalékrészvényekbe fektetsz amúgy?
Hogyan szoktad illetve lehet árazni ezeket a cégeket (a jelenlegi osztalékhozamnak a múltbeli hozamhoz való hasonlításán kívül)?

Rengeteg ilyen cég van, ami régóta fizet és emel is. Ha sikerül ilyen-olyan szempontok alapján leszűkíteni a kört amire érdemes figyelni, hogyan szoktad eldönteni, hogy az adott áron meg is éri-e megvenni?

Vagy ezeket csak meg kell venni, ha jónak tűnik az osztalékhozamuk a múltbeli hozamokhoz viszonyítva és jó a múltbeli osztaléknövekedésük mértéke?
Value Investing 2015. 12. 30. 18:46
Letölthető adatok kellenének.
Közben viszont megoldottam valamennyire a dolgot (találtam szűrőt EPS múltbeli növekedésre, ami már segít valamennyire).

Úgyhogy most azt kérdezném, hogy tudtok-e javasolni screenereket (mint pl. a finviz). Ti mit használtok?

Illetve lenne egy-két további kérdésem a topic tagjai, fundamentális elemzésben jártas kollégái fel (outsiderként valamennyire, ha nagy marhaságot kérdezek, akkor sorry):

Aki esetleg a stratégiájából adódóan találkozik ilyen helyzettel, vagy simán csak elméleti ismeretek birtokában:
Hogyan lehet azt kezelni, illetve hogyan érdemes azt figyelembe venni, ha egy cég saját részvényt vásárol vissza (és a saját tőkéje évről évre folyamatosan csökken)?

Arra gondolok, hogy ekkor a ROE elég vad számokat képes mutatni és az EPS growth is kérdéses, hogy milyen mértékben köszönhető vállalati teljesítménynek, és milyen mértékben annak, hogy csökkent a részvények száma. Ha jól értem, gondolom...

Befektetési döntés előtt, vállalatértékelésnél milyen EPS-t, EPS növekedést, ROE-t (ki mit használ) érdemes használni, feltételezni a jövőre vonatkozóan, kell-e korrigálni mondjuk a saját részvény vásárlásokkal?

(Buffet stratégiájáról olvastam egy könyvet, ahol nagyon leegyszerűsítve azt mondja, hogy elmúlt 10y ROE átlaga (pl. 30%), meg egy elmúlt 10y osztalék kifizetési átlag (pl. 40%) és akkor a saját tőke 30%*(1-40%)=18%-kal nő évente.., majd megnézi mennyire jön ki 10 év múlva a bv/share és ezt átszámolja EPS-re, és az alapján értékel, ami leegyszerűsítve matematikailag és közgazdaságilag is helytálló. A problémám annyi, hogy milyen ROE-t használhat az ember, ha ezzel szemben a valóságban a saját tőke fokozatosan csökken és ezeket a 30-40% ROE-t a cég csökkenő saját tőke mellett hozza (nemhogy évente 18%-kal növekvő saját tőkére vetítve...). Szóval a saját részvény visszavásárlástól függetlenül ez helytálló vagy korrigálni kellene valahogyan?
Value Investing 2015. 12. 28. 19:52
Sziasztok.

Tudtok esetleg olyan oldalról, ahonnan ingyenesen le lehet tölteni múltbeli adatokat (pl. 5-10 évre visszamenőleg eps, ROE). Nem cégenként, hanem valamilyen szűrés után, vagy egy adott tőzsde összes cége.
Szóval ingyenesen én ne cégenként kelljen egyesével menteni:)
A Rothschild szerint is megtérül Paks-II 2015. 12. 24. 00:16
Mindenki almát hasonlít körtéhez.

Ez nem erőműről szól, hanem rendszerről. Paks egy alaperőmű.
Nem az a kérdés, hogy az atom jobb-e mint a szél és nap, hanem az, hogy:
Atom + nap + szél mix jobb-e mint Nap + szél + ugyanennyi földgáz tartalékerőmű.

Ezt a két dolgot, mint rendszert kell összevetni. Beruházási költségét, termelési költségét, illetve egyéb előnyeit/hátrányait (pl. ellátásbiztonság, környezeti hatások).

Szívesen olvasnék egy olyan tanulmányt, ami nem a Paks II. megtérüléséről vagy meg nem térüléséről szól (mert erről jól el lehet vitatkozni), hanem a lényegről szólna és mondjuk három változatot hasonlítana össze:

1. Paks II. és megújulók (megújulók mellé tartalék erőmű)
2. Nap+Szél és ezek tartalék erőműi
3. A jelenlegi mix, atomerőmű nélkül, helyette valamennyi nap és szél, és villamos energia import nagyobb arány.
150 milliárdnyi fiktív kötvényt sózott el a Quaestor 2015. 12. 15. 20:04
De semmilyen hozamot nem lopnak el.
Az állam felajánlja, hogy kártalanítja a befektetőket bizonyos mértékben. Aki kéri kéri, aki nem az megvárja a felszámolást, utána ha marad még kára, akkor per és ott visszaszerzi a teljes követelését.

Gyakorlatilag felajánlja, hogy megveszi a követelésedet (ezt sem kellene a felajánlania) egy bizonyos összegért. Nem kötelező elfogadni.
150 milliárdnyi fiktív kötvényt sózott el a Quaestor 2015. 12. 15. 19:54
Károsult az, akinek jelenleg kötvénye van.

Aki kiszállt előtte az szerencsés, vele semmi dolog nincs. Minta ahogy mindenki szerencsés akinek nem lopják el az autóját, az is szerencsés aki pont az előtte adja el a lakását, mielőtt leég pl.

Aki károsult és 2008 óta Q kötvény után kamatot kapott (függetlenül attól, hogy egyből kötvényt vett a kamatból is vagy netán kifizette magának a kamatot a számláról), a kamatok összege levonásra kerül a jelenlegi követeléséből. Az így megmaradó összeg 89%-át kaphatja meg a 11% önrész miatt.
Nagy bajban a Buda-Cash - Mi lesz az ügyfelek pénzével? 2015. 11. 30. 15:23
Kettonk kozul egy valakinel gurult el a gyogyszer (annyit segitek, hogy nem nalam).
Nagyon stresszes vagy, probald levezetni, de ne itt. (Bar tolem itt is teheted).

friss hírek További hírek