Részben HO, én bejárok tömegközlekedéssel, de elérhető a vonat. Nem a vételtől állnánk vissza - még nincs szerződés - , hanem az eladástól közös megegyezéssel (amit csak az igazi lúzerek csinálnak, ugye foglaló 2* visszafizetése).
Üdv, lazán kapcsolódik, hogy amit korábban mesélgettem (központi, főút melletti 2007-es építésű nagy lakás) végül csak sikerült eladni. Energetikailag korának megfelel, gázt keveset fogyaszt, áramot annál többet a klímák miatt. Amit nézünk helyette, az kifejezetten külső kerületi, de kedvelt kertvárosi ikerfél. Picit modernebb (2010-es), viszont 15 millióval drágább. Úgy tűnik, hogy itt az áram kevesebb lesz (nincs tetőtér), a fűtést bejósolni nem tudom. 120 m2. Nyugodtan lehet nevetni, de rápánikoltunk erre a cserére így a recesszió hajnalán (feleségem KATA-s, én közigazgatásban vagyok). Felmerült bennem, hogy esetleg visszaállunk az adásvételünkből, de a család szerint ez nagyon destruktív lenne (9 m bukó), helyette vállaljuk be a vásárlást (össz. 14 m). A kettő között 5 m a differencia tehát, de félek, hogy egyrészt ez nagyon hiányozna a későbbiekben, másrészt ki látja előre az értékét. Nyilván nincs "jó" megoldás. Ha más is ilyen hülye lenne, mint mi, akkor mit tenne a helyünkben?
Ez nem történhet meg, már csak azért sem, mert 800 k /m2-ért panelt is csak szarabb helyen kapni, a miénk pedig sokkal kvalitásosabb (mai újépítésű tégláknál is sok szempontból). De gondolom, ez nem lesz mindig így... érdemes lehet 10-30 évet várni, amíg ismét a benti lakások lesznek keresettek, az aggló pedig elnéptelenedik? :)
Én nem értek a lakáspiachoz, ezért csak pár tapasztalatomat osztanám meg az elmúlt heteimből. 1. Saját lakás - pesti átmeneti kerület, 100+ m2, újszerű, exkluzív adottságokkal - 800 k / m2 áron nullához konvergáló érdeklődést vonz. Ősszel ugyanezt 700 k / m2-en hirdettük, akkor heti 2-3 érdeklődő jött, de végül nem lett üzlet. A hirdetési statisztikák nagyon rendben vannak, napi 30-50 megtekintés és 1-2 mentés, de a telefonig nem jut el senki. Biztosan várnak. Mire? Emelésre? - Végül csak jön egy érdeklődő, nosza, nézzük, miből élünk. 2. Agglo: változatos állapotú és mikrolokációjú házak, hónapok óta változatlan kínálat, az ingatlanos súg, hogy 10-15% alkuval vihető, de így is túl sok a kompromisszum. 3. Pesti külső kerület: 100 M alatt romok, tákolmányok, szépen karbantartott JJ kategóriák. Itt néha megvesznek egy-egyet. Ingatlanos szerint érdemes meggondolni, mert nagyon nagy a kereslet a felújítandókra (mindezt egy olyan ház mellett, ahol a pince vizes, a kazánházban tömény gázszag, a szinteken a vízcsövek szétrobbanva). 4. Kinézzük a legjobbnak tűnő házat, értsd: 3 ütemben összetákolt, rossz tájolású, átgondolatlan elosztású, gépészetileg is kétes, tipikusan úgy hagyott ház, alsó hangon 10 millió kell még bele, de én nem értek hozzá, ennélfogva tapasztalataink birtokában mínusz 15%-os ajánlatot teszünk. (Fél éve árulják, rajtunk kívül senki sem ment vissza kétszer.) Eladó jelzi, hogy neki 3% fér bele, oké, tegyünk még hozzá, akkor 10%? Ezen úgy megsértődik, hogy leveszi a hirdetést, mondván, hogy inkább sk felújítja és eladja drágábban (70 pluszos a tulajdonos, a felújítási tevékenysége eddig csak értékcsökkentő volt). 5. Ingatlanos próbál a lelkünkre beszélni: ezek a házak csak drágábbak lesznek, mivel az új építésűek már annyira drágák, hogy senki nem veszi őket, és ezért a lelakottak ára fog felmenni (WTF?), sőt mi annál is rosszabb pozícióban leszünk, mert a nagy lakásokra egyáltalán nincs kereslet (vettük észre). 6. Mire van akkor kereslet? 50 m2 fölött semmire, alatta mindenre, minden kispanelt 1 millió / m2 áron megvesznek a befektetők. De hát nem valami jó a hozam, vetem közbe. Á, az nem úgy van, elsősorban nem kiadásra veszik, de akkora áremelkedés lesz még, hogy megéri erre kalkulálni. 7. Szerencse a szerencsétlenségben, hogy ez pont abban a lokációban nem igaz, ahol télen eladtam a kiadós garzonomat. Itt tél végére felmentek a kínálati árak 900 ezer - 1 millióra, aztán márciusban egy másodperc alatt beállt a piac és vagy másfél hónapja nem adtak el semmit. 8. Korábban lett volna vidéki harmadik ingatlan projekt saját célra, ennek kapcsán látom, hogy a statisztikák mennyire csalnak. Nyugat-Magyarországon falusi CSOK-os településeken 3 év alatt bőven 5-10-szeres árak vannak (újítatlan Kádár-kockákról beszélünk különösebb folkór-érték nélkül). Alföldi romos tanyák szintén. Zsákfaluban évtizedek óta bezárt kisboltot lakóházként eladtak 7 millióért, vevő újra kisboltként árulja 35 m-ért. Ország épül-szépül (egy szöget nem vertek be a falba ott). A Facebookon százan tépik egymást egy-egy hirdetés alatt, mert mindenki gazdálkodni, kecskesajtot gyártani, vendégházazni, jógatábort meg nem tudom mit csinálni akar ezekben a falvakban, tanyákon. Igazából nagyon szomorú ez az egész szerintem, mert a bemutatott szereplők közül valahogy senki nem tűnik racionálisnak. De akkor én hogyan fogok racionálisan házat venni?
Azt vizionálom, hogy a csökkenő reálárakat az fogja helyrerakni, hogy emelkedő infláció és kamat esetén bérelni és vásárolni egyaránt drágább lesz, ezért sokan kénytelenek lesznek bérelni, így emelkednek a bérleti díjak, javul a hozam és ez végül ismételt nominális emelkedést hoz létre (körbeér a ciklus, de akár a mai árszínvonal többszörösén). A 10 millió forintos kérdés az, hogy mindehhez stagnáló vagy csökkenő nominálárakon keresztül vezet az út, és ha utóbbi, akkor mekkora visszaesés várható - de nyilván ez most a béljóslás kategória, és nem mindegy az sem, hogy örökölt/kapott/2013-ban/2019-ben vett ingatlanról van szó.
Dehogynem, false letörés volt a MÁP bevezetés és a COVID nominál csökkenés is. Egyedi tranzakciókban megjelennek ezek, hogy vki pánikban olcsón adta el, aztán 2 hét múlva megbánta. Csak ez a statisztikákban nem látszik meg úgy, mint egy rendes TA görbén.
Nem akarom kiadni személy szerint nekik, meg ők se akarják kivenni, csak azt nem látom és a jelen csacsogásom is kb. akörül forog, hogy csökkenő reálérték mellett középtávon nem lenne-e jobb az emelkedő bérleti díjakra gyúrni.
Ismerem, amit mondasz, de ez nem a trükkös befektetői kör volt, hanem a kifejezetten beszédhibás, hiányos fogazatú, véreres szemű, sántító, rondán elhízott, frissen műtött stb. kategória...
Drága és túlértékelt jelenleg a 30 éves 200 négyzetméteres felújítandó ház megyei jogú városban legkevesebb 60 milláért, amit 20 milliós felújítást követően bruttó 2%-on lehet kiadni.
Kedves Befektető Urak, a kilátásokkal kapcsolatban volna egy észrevételem. Jelenleg árulok egy lakást (Bp., 30 millió alatti, bérbeadós kategória) és látván látom az érdeklődők körét: rosszul öltözött, idősecske emberek, akik az utolsó pénzüket (akár a drágán eladott szar nyaraló árát) próbálják úgymond ingatlanba menekíteni az infla elől. Könnyen azt mondhatnánk a ciklikus narratíva alapján, hogy ők a csúcson beszálló utolsó kényszerbefektetők, akiknek már kétszer (2019-ben a MÁP, 2020-ban a COVID kapcsán) meg lett ígérve a médiában, hogy itt mekkora nominális esés lesz, nem jött be, elegük lett, így most az utolsó szuflájukat fújják a lufiba, és nem ők fognak jól járni. Valójában azonban 2019 óta számos fővárosi lokációban nominálisan stagnáló/enyhén csökkenő árakat látunk, ami a forint alapú befektetőket nem hatja meg, ugyanakkor látható, hogy euróban egyre jobbak a reálárak. Ha én külföldi befektető lennék, biztos, hogy inkább 370-es árfolyamon vennék Bp.-en lakást, mint 320-on. Igen, 400-as, 500-as, 1000-es eurón még jobb vétel lenne, de ez épp annyira "pipe dream" kategória (mondom ezt 371-nél), mint az, hogy alternatív befektetésként a MÁP helyett lesz majd egy új, emelt alapkamathoz igazodó kötvény, meg ingatlanadó, miegymás. Ugyanakkor olyan nincs, hogy a bérleti díjakban ne lehetne érvényesíteni a bérinflációt, így nominális stagnálás esetén a jelenleg 3,5% hozam is potenciálisan növekedni fog. Arra célzok tehát, hogy a jelenlegi "csúcson" kiszállás kapcsán könnyen kiderülhet egy jövőbeni konszolidálódó euro árfolyam és inflálódó bérleti díjak környezetében, hogy valójában beszálló volt - Budapesti viszonylatban legalábbis. Az ugyanis biztosan nem reális, hogy Szombathelytől Nyíregyházáig már szinte ugyanannyiba kerül minden. És ha ebből kifolyólag jelenleg a vidék túl-, akkor Budapest pedig alulértékelt - és most inkább venni kell (ha van eurónk 320-ról, vagy eleve abban szerzünk jövedelmet). Hol a logikai hiba? :)
