Vasárnapi ebéd előtt a korcsmában.
Egy tisztességes spekuláns mivel is kezdi vasárnapi programját?
Míg élete párja a vasárnapi ebédet kotyvasztja, menekülésre adja fejét.
A boszorkány üstben rotyogó, ebédnek nevezett főzet felajzó illata elöl, kénytelen a közeli intézmény, barackpálinka és a savanyú sör illatával átitatott intézménybe menekülni.
Felüdítő érzés a boszorkánykonyha légköre (Ne egyél bele, mert pofán váglak…..!!! Mondtam már cigivel kifelé…..!!! Lehet, hogy anyád úgy csinálja de…….!!!) után a hím egyedektől enyhén izzadságszagú helyiség zsivaja.
Mivel a társasába láma későn érkezvén, a jelenléti ív aláírását követően beáll a söntéspunt előtt kígyózó két ember mögé és Béla harsány kiáltásának eleget téve, előveszi pénztárcáját.
Megért ő mosollyal figyeli Ica (Ő a csapos) dekoltázsát, himbálózó kebleit és zsonglőröket meghazudtoló kacsóját.
Fantasztik us, ahogy az üvegre szerelt fém mütyürrel önti a mérőpohárba a sárgán csillogó párlatot.
Kimérve a mennyiséget egy ügyes mozdulattal, még profi brókert is meghazudtoló póker arccal (fapofával), felét a vendég poharába önti, míg másik felét a kocsma nyereség alapjában hagyja.
Lámát a révedezésből, Ica (Ő a csapos) turbékoló hangja zavarja meg.
-Mi és mennyi pancserkám?
Láma az erotikus hangnemtől zavarba esve, tévesen értelmezi a kérdést, a hatalmas keblekre szegezi tekintettét, majd elrévedezve válaszol.
-RÁBÁt és sokat!!
Ica (Ő a csapos) hatalmas kék szemeit tágra nyitja és őszinte áhítattal bele ordít lámánk képébe.
-Mi van!!??
Majd rövid, rokoni és egyéb anatómiai színfoltokkal tarkított szópárbajt követően, tisztázódik a rendelés tárgya, és végre láma megindulhat a baracknak nevezett gyümölcs párlatával megpakolt tálcával (ÁNTSZ által előirt rozsdamentes) tőzsdei spekulációkban megedződőt társasága felé.
Béla falkavezérhez híven, maga elé húzza a tálcát és egy feles lehörpintését követően, felvállalja az előkóstoló szerepét, majd a leosztás felelősségteljes feladatát.
Lámában a (egy nekem, egy neked, majd ismét egy nekem) teátrális leosztás, némi gyanakvást kelt a testvéries megosztás elvében, de hát egy jó barátban és a brókerében csak megbízik az ember.
B.Béla a benyelt maligánfok a megspórolt fizetőeszköz okozta jóérzés jeléül, egy nagyot csettintett nyelvével, miközben Jenö (Barátai közt Nyuszika) cigarettájából egy szálat lenyúlt.
Miközben a füstszűrőt akkurátusan letörte, elgondolkodva az asztalon üresen lévő „feles” poharakat számolta.
A meztelen cigarettát szája szélébe rakva, láma felé fordult, miközben a mozdulatban benne volt TŰZET!! , feltette szokásos kérdését.
-Na mit vettél??
Láma csodálattal teli félelemmel figyelte Bélát.
A várható szemrehányástól, halkan, suttogva válaszolt.
-Rábát.
N éma csend lett a műintézményben.
Csak egy eltévedt tekegolyóként ide-oda pattogó vendég a mosdó ajtót elfelejtvén kinyitni zavarta meg a csendet.
De az ajtó mellet erre az esetekre rendszeresítet székre leülve ö is elcsendesedett.
Béla elgondolkodva szögezte tekintetét a tálcán szaporodási céllal ügyködő, két légyre, majd egy határozott mozdulattal megzavarva ténykedésüket.
Csend esen megszólalt.
Helyes.
A higgadt helyeslés, a társaságban nyomasztóan uralkodó félelmet, karmesteri pálca intését felelevenítően elhessegette és újra helyreállt a békés zsibongás.
Egy darabig még egyesek szemén látszott a bizonytalanság és óvatosan sandítottak Béla felé.
De lassan mindenki meggyőződött arról, hogy Béla elméje nem háborodott meg és a helyeslése az egy szokványostól eltérő de őszinte.
Rövidesen mindenkiben tudatosodott, és lassan pletykaként terjengeni kezdett hogy az aktuális napi csoda, miszerint Béla igazat adott el ült.
Már csak azért is, mert a „minden csoda három napig tart” Ica (Ő a csapos) által vezette intézményben csak három perc.
Ezt követően már semmi érdemleges nem történt.
Mivel kakukkos órát meghazudtoló pontossággal megjelent Matildka, Jenö (Nyuszika) felesége és házi fodrászuk kreatívságát a fején hordozva jelezte, hogy cselédként foglalkoztatott anyósa elkészült az ebéddel.
Miáltal az ékes társaságot feloszlatja.
Egyesek szerint Matildka híd és egyéb blokádokban hatékony szerepet vállalhatna a rendfenntartó erők költséges bevetése helyett, de ennek hangzatosabb jelét nem merték adni.
Így hát a Rába befektetés bővebb kitárgyalása Bélával, vélhetően a következő szabadfoglalkozásra tolódik.
Béla engedvén az erőszaknak kihörpintette a maradék maligánokat az asztalon lévő poharakból és belegyező bólintással fel állt és hallgatólagos beleegyezését adta a társaság távozásához.
lama
Szerintem van egyszerűbb megoldás. Meg kell hívni az MNB megfelelő alapítványait tájékozódni, és aztán odaadni egy korrekt 7-8MRD-s áron az egészet az MNB-nek, a befolyt pénzt pedig rendkívüli osztalékként kifizetni, amiből az állam rögtön vissza is kapja a pénz 75%-át, és ez a probléma megszűnik, a Rába koncentrálhat arra, amihez ért is..
...nem ismertem eddig a "nikedet", ezért Rólad "dobbantok", bocsi...!
...valószínűleg olvashattál tőlem az ingatlannal kapcsolatos hozzászólást, amelyben, - cca. 2 éve -, előhozakodtam az ingatlan (városrét) eladásának a józan ész ellenessége okán, való kritikámmal...!
...a valós hasznosítás lehetősége, - a Rába számára -, a hosszabb távú BÉRLETBE ADÁS...!
...de még ez előtt, szükséges a frekventációját megteremteni a városrétnek...!
...még ezt is megelőzően, parkosítani szükséges, - hogy a 43 ha terület -, képes legyen kivárni, amíg Győr városa, 20 - 30 év alatt, - úgy mond -, "belakni képes lehet" ezt az új belvárosát...!
...évekkel ezelőtt, már leírtam itt egy koncepciót, a frekventáció biztosítása céljára, amit egy cca. 5 ha-os területen meglehet valósítani (indítani), egyetlen projekt keretében úgy, hogy abból a folytatás magától adódik...!
...csak az indítási hely (pont) kényes a kiválasztására...!
...ennek a 43 ha bérleti díjának éves értéke, jóval meghaladná, a gépipari jelenlegi Rába hozamait...!
...de ha elidegenítik, a bevételt hamar el lehet költeni különböző fejlesztésekre és nincs tovább...!
...ám a BÉRLETI DÍJ, minden évben újra jövedelmet termel...!!!
...a "profil idegen", stb. "dallam", a rókák szájából persze érthetőek (nagyon éhesek), ám "HOLLÓNAK", - talán -, akad annyi "sütnivalója", hogy nem dől be a hamis "dallamoknak"...!
...pláne meg a Rába "örökhagyói" éppen 120 éve hogy megalapították a gyárukat ezen a területen, - hogy jönne már az ki -, hogy az örökösök meg "el kótyavetyélik" a hagyatékukat...?...!!!
Évek óta szajkozom hogy önálló Kft be kell vinni
Majd esetleg eladni vagy működtetni !
Egy Rába ingatlan kezeli vállalat ekkora vagyonnal simán nyereséges
Adok nevet is neki
Rába IKV
Szerintem ha a másodikat sem teszik meg (persze IT jóváhagyás kellene...), elfogják venni tőlük az ingatlant, vagyis pl. lesz egy szétválás, és az ingatlan külön cégbe kerül, amit majd szépen kivezetnek a tőzsdéről
Ingatlanértékelésnél a számvitelben lefektetett szabályok szerint kell eljárni.
Rába esetében ez a választás a vagyonról alkotott képet nem csorbítja, mivel bemutatásra kerül az érték, a kieg mellékletben, így minden szereplő képet tud alkotni erről az értékelemről.
A számvitel korlátait is mindenkinek figyelembe kell venni az értékelésnél, mivel pl. az ingatlanok esetében 10-20-50 évvel ezelőtti értékek is szerepelhetnek. (más neves külföldi cégeknél is így van, de senki nem kezd el vadul átértékelgetni.)
Nincs értelme a termelésben résztvevő ingatlanokat értékelgetni, mivel minden nézőpont kérdése, hogy mennyit ér. Amire a Rába használja őket, az másnak épp nem ér annyit, de pl. az Audinak lehet, hogy többet ér, de épületek nélkül, stb.
Vagy mennyit ér pl. a Rába név?, nincs benne a mérlegben, torzítja a vagyont? persze.
Ezért a termeléssel kapcsolatos mutatószámokba sem célszerű belevenni pl. az ingatlanokat.
Speciel az EBITDA arányba, mint írtam bele sem lehet:)
A saját tőke arányos jövedelmezőségbe szubjektíven bele lehet venni, majd lehet keseregni az alacsony számokon.
Mivel a core tevékenységhez nincs köze, csak torzítana.
Elfelejteni azonban nem kell, pl. szerintem az ingatlankezelésről nem vitatkoztunk, és nincs is ellentmondás.
Két lehetőség előtt állt a menedzsment:
vagy eladja egyben, ami mint látható nem sikerült, vagy kiépít egy professzionális ingatlanos részleget (erre mondjuk 2013-ig elfogadható magyarázat volt, hogy nincs forrás), amivel bizony elmaradásban van.
Ezt a részt lehet kritizálni, de összemosni a termeléssel nincs értelme, mert az lesz önbecsapás.
Szerintem ha a másodikat sem teszik meg (persze IT jóváhagyás kellene...), elfogják venni tőlük az ingatlant, vagyis pl. lesz egy szétválás, és az ingatlan külön cégbe kerül, amit majd szépen kivezetnek a tőzsdéről...
tigus, tudod hogy a legtöbb kérdésben egyetértünk, de abban nem hogy az ingatlan értékelésénél valásztható lenne olyan opció, amely jelentősen csorbítja a tulajdonosi jogokat (Tpt...), és jelentősen torzítja a társaság vagyonáról alkotott valós képet.
Abban sem értünk egyet (duplav-vel sem) hogy az ingatlankezelés egy profilidegen dolog lenne a Rábában.
Egy társaságban a vagyon felét képező eszközökre azt mondani hogy profilidegen ahelyett, hogy azt mondanánk hogy ez félig ingatlankezelő társaság (amiben oltári tehetségtelenek) és csak félig gépipari, az hiba szerintem.
A mutatószámokból kihagyni az pedig nemcsak a menedzsment önbecsapása, hanem a tulajdonosok átverése is egyben.
"...Trehányság sincs, mert mint látható, nincs effektív kötelezettség, inkább némi tétovaság (van?) volt, mert a változtatást visszamenőleg kellene elvégezni (pikáns kérdésként felvetődik, ez érintené e az ajánlott felvásárlási árat, hiszen megváltozna az alapját képező saját tőke)..."
...halihó...!
...ez nagyon jó "dobbantó" (tovább gondolni érdemes)...!
...ugyanis, "itt van a kutya elásva"...!
...anno, közigazgatási perben, bepereltük (ketten), a PSZÁF-ot, az aránytalan és Tpt. ellenes, ajánlati ár mértéke okán...!
...ám végül, 3 bíró "elmeszelt" bennünket, az ítéletük, - fent van a topikban, én másoltam be -, teljesen alap nélkül...!
...na most! ...a fenti vélelmemet, évek óta "mantrázom", mindenféle hatás nélkül...!
...ám, - a piac -, ugyan így ítél, - a maga csöndességével -, a mindenkori árfolyam érték visszafogásával, - a saját tőke körüli "imbolygással" -, már közel 5 éve...!!!
...ebből az következik, hogy a 3 bíró, - igen csak tudatosan -, hozott HIBÁS DÖNTÉST...!
...ebből meg az következik, hogy a FELELŐSSÉG, - egyes-egyedül -, a 3 közigazgatási bírót terheli...!!!
...következésképpen, - a jogerő okán -, ebből soha előre lépni nem lehetséges, a piac, a 3 bíró HIBÁS jogerejét követi, - nem ad hitelt -, a saját tőke felett, a Rába részvény számára...!!!!
...ezen a "gombóc nyelési" problémán, - már évek óta úgy látom -, csak akkor van "átlépési lehetőség", ha a jogerős ítéleten, a "Góliát", - önszántából -, átlép és kifizeti a vételár különbözetet, a megkárosított részvényesek részére...!
...annál fogva, hogy emlékeim szerint, - a "Góliát" -, nem volt peres fél, azaz semmi presztízs veszteség sem érhetné, a különbözet megtérítése esetén sem...!
...ám a HITELESSÉG visszatérhetne, a Rába részvényekbe, amely nagyobb eredményt produkálna, mint a HITELESSÉGBE történt "befektetés" értéke...!
...miután ennek értékét cca. 3 mrd.Ft értékre teszem, azt könnyen "kiperkálhatná" az 50%+1 részvény fölötti Rába részvény tulajdonából, amellyel, - a "nyomasztó" tulajdoni részarányát is -, egy elfogadhatóbb részarányra lenne képes mérsékelni, amely további árfolyam érték növekményre vezet...!
Egyik sem.
Nincs valótlanság, mert a jelenlegi kimutatás megfelel a vonatkozó jogszabályoknak, és nemzetközi számviteli standardoknak. Választási lehetőség volt anno, hogy a mérlegbe kerül az ingatlan értékkülönbözet, vagy a kiegészítő mellékletbe.
A kiegészítő mellékletet választották (egyszerűbb, és nem torzította az évenkénti eredménykimutatást).
Más kérdés, hogy senki nem gondolta volna akkor, hogy ez a választás később lehetővé tesz egy ellenséges (értsd a Tpt tv. asszisztálásával érték alatti ) állami felvásárlást.
Trehányság sincs, mert mint látható, nincs effektív kötelezettség, inkább némi tétovaság (van?) volt, mert a változtatást visszamenőleg kellene elvégezni (pikáns kérdésként felvetődik, ez érintené e az ajánlott felvásárlási árat, hiszen megváltozna az alapját képező saját tőke)
Ja, és nem a menedzsment dolga bármit is magyarázni, vagy kommentálni az árfolyamváltozásokkal kapcsolatosan.
(Az más kérdés, hogy az árfolyam frusztráltság már régóta sújtja a kitartó tulajokat, sajnos)
Vajon mi lehet az oka,hogy magyarázat nélkül kell elviselnünk a Rába árfolyamának 10%-ot meghaladó lecsurgását? Csak nekem tűnt fel, hogy oka lehet pl.a mérlegadatok valótlansága? Vagylehet egyszerű trehányság?
"A tőkepiac iránti bizalom megóvása és növelése érdekében fontos, hogy a tőzsdei kibocsátók közzétételei pontos és a valóságnak megfelelő képet nyújtsanak a befektetők számára a kibocsátó társaságok működésével kapcsolatban (vagyoni, pénzügyi, jövedelmi helyzet; kockázatok és működési bizonytalanságok), a vonatkozó jogszabályok és nemzetközi számviteli standardok betartása mellett." link
Mivel az EBITDA hányad a megtermelt pénz árbevételarányos mutatója, vagyis a termelés hatékonyságát méri indifferens az ingatlanvagyon e tekintetben:)
A menedzsmentet azért főleg a core tevékenység eredménye minősíti, mivel ahhoz értenek.
Az ingatlangazdálkodással kapcsolatos kritikákat nem lehet összemosni ezzel.
A "vasgyártással" kapcsolatosan jól teljesített a menedzsment, azonban az egyértelműen kiderült, hogy az ingatlanhoz nem értenek (nem akarnak érteni),
A parlagon álló ingatlan helyzete sajnos már 10 éve (válságot leszámítva 5 éve) megoldatlan, pénzt nem termel a vállalatnak (tulajdonosoknak)...
Sok minden közre játszat ebben (pl. az önkormányzat csúnyán átverte a Társaságot, mivel a koncepció szerint komoly város fejlesztési tervek készültek (új város központ, aréna, uszoda olimpiai falu, stb.), amiből szépen kihátráltak, és mindegyiket szétszórva (egyéb érdekek mentén) építették meg), de az kijelenthető, hogy erre nem maradt menedzsmentenergia, se elképzelés (egyben értékesítésen kívül).
Az ingatlanpiaci helyzet ma biztos, hogy nagyobb teret ad, mint 5 éve, így e területen joggal várható előrelépés a tulajdonosok részéről, amit nem remélhetőleg nem fog "megsegíteni" a nagy testvér, vagy egyéb érdeklődés (amit általában nem a társadalmi összhasznosság növelése szokott hajtani).
Ingatlan parlagon áll, és profilidegen is. Saját tőkével kapcsolatos mutatószámokba belekalkulálni ezért semmilyen értéken se mutat helyes eredményt, helyén kell kezelni. Az, hogy valós értéken legyen könyvben, felvásárlás szempontjából lenne fontos, de hosszútávon mindenképp kell kezdeni vele valamit. Eladni, kapott pénzből osztalék, vagy beruházás.
Nekem Rába vonatkozásában nincs gondom az állammal.
Egy megbízható jelentés, egy komolyabb eredmény esetleg telek mérlegbe
A szűk likviditás miatt előzőek egekbe küldhetik az árfolyamot.
Állam törvényi kötelezettség miatt minimum 51 % kénytelen megtartani 75 % fölé pedig nem fog menni….
Szóval ez még előnyös is lehet
Tehát bármi lehet.
Rába és a láma
Egy tisztességes spekuláns mivel is kezdi vasárnapi programját?
Míg élete párja a vasárnapi ebédet kotyvasztja, menekülésre adja fejét.
A boszorkány üstben rotyogó, ebédnek nevezett főzet felajzó illata elöl, kénytelen a közeli intézmény, barackpálinka és a savanyú sör illatával átitatott intézménybe menekülni.
Felüdítő érzés a boszorkánykonyha légköre (Ne egyél bele, mert pofán váglak…..!!! Mondtam már cigivel kifelé…..!!! Lehet, hogy anyád úgy csinálja de…….!!!) után a hím egyedektől enyhén izzadságszagú helyiség zsivaja.
Mivel a társasába láma későn érkezvén, a jelenléti ív aláírását követően beáll a söntéspunt előtt kígyózó két ember mögé és Béla harsány kiáltásának eleget téve, előveszi pénztárcáját.
Megért ő mosollyal figyeli Ica (Ő a csapos) dekoltázsát, himbálózó kebleit és zsonglőröket meghazudtoló kacsóját.
Fantasztik us, ahogy az üvegre szerelt fém mütyürrel önti a mérőpohárba a sárgán csillogó párlatot.
Kimérve a mennyiséget egy ügyes mozdulattal, még profi brókert is meghazudtoló póker arccal (fapofával), felét a vendég poharába önti, míg másik felét a kocsma nyereség alapjában hagyja.
Lámát a révedezésből, Ica (Ő a csapos) turbékoló hangja zavarja meg.
-Mi és mennyi pancserkám?
Láma az erotikus hangnemtől zavarba esve, tévesen értelmezi a kérdést, a hatalmas keblekre szegezi tekintettét, majd elrévedezve válaszol.
-RÁBÁt és sokat!!
Ica (Ő a csapos) hatalmas kék szemeit tágra nyitja és őszinte áhítattal bele ordít lámánk képébe.
-Mi van!!??
Majd rövid, rokoni és egyéb anatómiai színfoltokkal tarkított szópárbajt követően, tisztázódik a rendelés tárgya, és végre láma megindulhat a baracknak nevezett gyümölcs párlatával megpakolt tálcával (ÁNTSZ által előirt rozsdamentes) tőzsdei spekulációkban megedződőt társasága felé.
Béla falkavezérhez híven, maga elé húzza a tálcát és egy feles lehörpintését követően, felvállalja az előkóstoló szerepét, majd a leosztás felelősségteljes feladatát.
Lámában a (egy nekem, egy neked, majd ismét egy nekem) teátrális leosztás, némi gyanakvást kelt a testvéries megosztás elvében, de hát egy jó barátban és a brókerében csak megbízik az ember.
B.Béla a benyelt maligánfok a megspórolt fizetőeszköz okozta jóérzés jeléül, egy nagyot csettintett nyelvével, miközben Jenö (Barátai közt Nyuszika) cigarettájából egy szálat lenyúlt.
Miközben a füstszűrőt akkurátusan letörte, elgondolkodva az asztalon üresen lévő „feles” poharakat számolta.
A meztelen cigarettát szája szélébe rakva, láma felé fordult, miközben a mozdulatban benne volt TŰZET!! , feltette szokásos kérdését.
-Na mit vettél??
Láma csodálattal teli félelemmel figyelte Bélát.
A várható szemrehányástól, halkan, suttogva válaszolt.
-Rábát.
N éma csend lett a műintézményben.
Csak egy eltévedt tekegolyóként ide-oda pattogó vendég a mosdó ajtót elfelejtvén kinyitni zavarta meg a csendet.
De az ajtó mellet erre az esetekre rendszeresítet székre leülve ö is elcsendesedett.
Béla elgondolkodva szögezte tekintetét a tálcán szaporodási céllal ügyködő, két légyre, majd egy határozott mozdulattal megzavarva ténykedésüket.
Csend esen megszólalt.
Helyes.
A higgadt helyeslés, a társaságban nyomasztóan uralkodó félelmet, karmesteri pálca intését felelevenítően elhessegette és újra helyreállt a békés zsibongás.
Egy darabig még egyesek szemén látszott a bizonytalanság és óvatosan sandítottak Béla felé.
De lassan mindenki meggyőződött arról, hogy Béla elméje nem háborodott meg és a helyeslése az egy szokványostól eltérő de őszinte.
Rövidesen mindenkiben tudatosodott, és lassan pletykaként terjengeni kezdett hogy az aktuális napi csoda, miszerint Béla igazat adott el ült.
Már csak azért is, mert a „minden csoda három napig tart” Ica (Ő a csapos) által vezette intézményben csak három perc.
Ezt követően már semmi érdemleges nem történt.
Mivel kakukkos órát meghazudtoló pontossággal megjelent Matildka, Jenö (Nyuszika) felesége és házi fodrászuk kreatívságát a fején hordozva jelezte, hogy cselédként foglalkoztatott anyósa elkészült az ebéddel.
Miáltal az ékes társaságot feloszlatja.
Egyesek szerint Matildka híd és egyéb blokádokban hatékony szerepet vállalhatna a rendfenntartó erők költséges bevetése helyett, de ennek hangzatosabb jelét nem merték adni.
Így hát a Rába befektetés bővebb kitárgyalása Bélával, vélhetően a következő szabadfoglalkozásra tolódik.
Béla engedvén az erőszaknak kihörpintette a maradék maligánokat az asztalon lévő poharakból és belegyező bólintással fel állt és hallgatólagos beleegyezését adta a társaság távozásához.
lama