PORTFOLIO FORUM

A folyamatban lévő építkezésekről nem tudjuk menbyibe jerülnek. Te sem tudod. Nem azért nem épít most a Vonovia többet mert nem tud olcsón építeni hanem azért amit lentebb leírtam. Másodszor: tavalyról beszélsz. Hol volt akkor Irán és hol voltak a kamatok? A kérdésben benne van a válasz a felvetésedre. Tök mindegy milyen olcsón tudok építeni ha a hitelek amiből építek magasabb kamaton forognak. Akkor kell építeni ha a kamat olcsóbb lesz.
Ugyanakkor ahogy a Deloitte is írja: a lakáshiány erősíti a bérleti piacot. Ami meg jó a Vonoviának.

oldrider csütörtök, 18:57

Előzmény: #18458 oldrider

#18459

"áldozat kész"=áldozat lesz

oldrider csütörtök, 18:55

#18458

Számomra egy fontos kérdés tisztázása fontos itt a fórumon, így egymás között a Vonovia kapcsán, mert, hogy mindenki bukóban, az már gondolom nem kérdés! Engem az érdekel, hogy tavaly, amikor azt írtam, hogy nem fognak az eddigieknél olcsóbban lakásokat építeni, akkor igazam volt, vagy igazam volt-e? Mert akkor úgy éreztem, hogy engem mindenki hülyének néz és mit számít az én véleményem Mucic meg Todi véleményével szemben! Szóval akkor mi is a helyzet az eddigieknél olcsóbb áron történő lakások építésével? Ez már akkor is nyilván való kamu volt, de mivel elkezdett lefelé menni az ár, mindenki azt hitte, hogy megfogja majd a Vonoviával az Isten lábát, a hülye meg csak azért írogat, mert beugrott 29,xx eurón. Német fórumok meg funda stb. látjuk most mennyit ér, meg a kommentek is. Itt a német politika már eldöntötte, hogy a Vonovia áldozat kész és persze a kisbefektetők is. Ez az élet Babolcsai néni!

todi csütörtök, 18:51

#18457

A *Der Spiegel* interjút készített Eralppal, és a megjelenés előtt elküldte neki a szöveget jóváhagyásra. A Balpárt (Die Linke) politikusa válaszában kihúzott egy kérdést, amely Ibrahim Ibrahimra vonatkozott – egy olyan férfira, akiről köztudott, hogy támogatja a terrorizmust, és aki a berlini Balpárton belül rendkívül kiterjedt kapcsolatrendszerrel rendelkezik. Válaszában azonban véletlenül benne hagyott néhány belső megjegyzést is. Ezekben Eralp azt írta, hogy ő és a férje „félnek ezektől az emberektől”, és feltette a kérdést: „Most mit tegyek? Soha nem lett volna szabad belemennem ebbe az interjúba.”
A lényeg: ezek a megjegyzések nem képezték az interjú részét, és nyilvánvalóan nem szánták őket nyilvánosságra. A *Der Spiegel* mégis közzétette őket, politikai jelentőségükre hivatkozva. Eralp számára ez elfogadhatatlan: a berlini Balpárt listavezetője jogi lépéseket tervez a magazin ellen, és a Német Sajtótanácshoz (Deutscher Presserat) kíván fordulni. Alexander Hoffmann (51), a CSU Bundestag-csoportjának vezetője élesen bírálta Eralpot. Azt veti a Baloldal (Die Linke) szemére, hogy saját maguk idézték elő ezt a helyzetet: „Elif Eralp a Hamász-szimpatizánsoktól és klántagoktól tart – éppen azoktól az emberektől, akikkel együtt kampányolt ő és a pártja. A Baloldal most azt a gyűlöletet aratja le, amelyet a választási kampány során elvetett.” Hoffmann ezért következményeket sürget, azzal érvelve, hogy a Baloldal bevonása egy berlini kormányba elfogadhatatlan veszélyt jelentene a közbiztonságra. Hangsúlyozza, hogy az SPD-nek és a Zöldeknek „azonnal meg kell szakítaniuk” a koalíciós tárgyalásokat.

buythedip csütörtök, 18:41

#18456

Talán a Wienerberger jó lesz innen.
De az UBM Development már -44% egy év alatt, és nincs semmi hír róla, csak esett 23%-ot ebben a hónapban.
Zumtobel szintén zenész, Lenzinget meg tarthatom évekig hogy nullán legyek.
Éljenek az osztrák papírok.

buythedip csütörtök, 18:05

#18455

Hírek az illikvid részvények világából:
Polytec -24%

todi csütörtök, 18:03

Előzmény: #18453 tothjoco

#18454

A Deloitte jelentésből kivettem a német piacra vonatkozó részt:
“2026 elejére az elsődleges piacon az eladási árak bizonyos városokban ismét enyhe emelkedést mutattak, bár a fellendülés továbbra is egyenetlen maradt, földrajzi elhelyezkedés és árkategória szerint tagoltan.Összességében az elsődleges piacra az árak tekintetében mutatkozó ellenállóképesség, ugyanakkor a tranzakciós dinamika gyengesége volt jellemző; ez széles körű fellendülés helyett lassú és szelektív kiigazításhoz vezetett. Ez a strukturális környezet a fejlesztési prioritások változásában is tükröződik: nőtt az igény a megfizethetőbb lakástípusok iránt, miközben a prémium kategóriás lakóingatlanok iránti kereslet gyengébbnek bizonyult.A németországi bérlakáspiac 2025-ben igen dinamikusan alakult: az erős kereslet és a korlátozott kínálat hatására a bérleti díjak tovább emelkedtek. A növekedés különösen a nagyvárosi térségekben és a gazdaságilag erős régiókban volt jelentős – ahol a lakáshiány a legsúlyosabb –, míg a kisebb vagy strukturálisan gyengébb térségekben mérsékeltebb volt az áremelkedés.A folyamat egyik fő mozgatórugója az új építések számának csökkenése volt, ami tovább szűkítette a kínálatot, és kiélezte a versenyt a kiadó lakásokért. Ezzel párhuzamosan a lakástulajdon megszerzésével kapcsolatos megfizethetőségi nehézségek miatt a kereslet egy része a bérlakáspiac felé terelődött, ami tovább erősítette az árfelhajtó nyomást.Összességében a bérlakáspiac továbbra is szűkös, a bérbeadók számára kedvező helyzetet mutatott: a legtöbb városi piacon alacsony maradt az üresedési ráta, a bérleti díjak pedig tovább emelkedtek. A gazdasági tényezők mellett a folyamatban lévő politikai viták – különösen a berlini kisajátítási kezdeményezések körüli diskurzus – továbbra is bizonytalanságot keltenek a nemzetközi befektetők körében, és befolyásolják a német piac megítélését.”

tothjoco csütörtök, 17:31

#18453

USA: A folyamatban lévő, már aláírt szerződéssel rendelkező lakásértékesítések száma tovább csökkent, sőt az amerikai ingatlanközvetítők szövetségének (NAR) adatai szerint ez a mutató már szeptemberben 25 éves mélypontra süllyedt.EU:Az európai országok többségében tovább emelkedtek a lakásárak 2025-ben, az új építésű ingatlanok piacán München bizonyult a legdrágább városnak, míg a legnagyobb árugrást Romániában mérték. A Deloitte legfrissebb jelentése is megerősíti a szomorú tapasztalatot: Magyarországon a kiugróan alacsony lakásépítési hajlandóság.A jelentés érdekes... én átnéztem. Abban is szerepel Berlin sajna.

todi csütörtök, 17:28

#18452

Na ezzel meglepett az AI (még utána kell néznem és át kell számolnom):
2027-re mennyi kamatot kell fizetni?
A Vonovia SE friss, 2027-re vonatkozó előrejelzései szerint a tartósan magasabb kamatkörnyezet továbbra is jelentős nyomást gyakorol a vállalat pénzügyi eredményére. A hitelminősítői és elemzői konszenzusmodell alapján a fizetendő kamatok alakulása a következőképpen várható:

2027-es várható kamatkiadás: 993 millió euró körül alakul.
A trend: Ez gyakorlatilág megegyezik a 2026-os ~999 millió eurós szinttel (mindössze 0,6%-os, elhanyagolható csökkenés).

A megugrott terhek ellensúlyozására csökkentik a fejlesztési projekteket és visszafogják az ingatlanvásárlásokat, hogy megvédjék a cég készpénzáramlását (cash flow).
2027-ben lejárnak újabb adósságok miért nem nőnek a kamatterhek idénhez képest?
A 2027-ben lejáró adósságok (kb. 5 milliárd euró) ellenére a Vonovia kamatterhei a várakozások szerint nem emelkednek tovább a 2026-os szinthez képest. Ez az elsőre ellentmondásosnak tűnő helyzet három fő stratégiai tényezőnek köszönhető:

Deleveraging (Adósságcsökkentés): A Vonovia nem refinanszírozza a teljes lejáró összeget. A menedzsment szigorú tőkediszciplínát vezetett be, és jelentős ingatlanértékesítési programot hajt végre, hogy a befolyó készpénzből visszafizesse (és ne megújítsa) a lejáró hitelek egy részét. Ha csökken a teljes adósságállomány, a magasabb kamatok ellenére is szinten tartható a kamatkiadás.
Védelmi háló (96%-os fedezettség): A vállalat teljes adósságállományának 96%-a fix kamatozású vagy pénzügyi ügyletekkel (fedezeti ügyletekkel) védett. A meglévő, hosszú lejáratú hitelek és kötvények kamata így teljesen fix marad. A 2027-es adósságmegújítások csak a teljes portfólió egy kis részét érintik, aminek a hatását a cég már beépítette az előrejelzéseibe.
A beruházások drasztikus visszafogása: A Vonovia a napokban közzétett 2027-es tervében bejelentette, hogy szinte teljesen leállítja a saját fejlesztésű építkezéseket (Development-to-Hold) és felfüggeszti az új Manage-to-Green (zöld modernizációs) beruházásait. Mivel nem vesznek fel újabb hiteleket a fejlesztésekre, nem keletkezik új, magas kamatozású adósságuk.

Összességében a kamatkörnyezet miatti sokk nagy része már 2025–2026-ban beárazódott és megjelent a számokban (amikor a kamatkiadások 915 millióról közel 1 milliárd euróra ugrottak).
2027-re a menedzsmentnek az adósságállomány zsugorításával és a növekedési projektek befagyasztásával sikerül stabilizálnia ezt a tételt.
Jövőre kb 4mrd adósságot kell refinanszírozni magasabb kamaton!
Pontosan ez az a pont, ami miatt a piac és az elemzők is feszülten figyelték a Vonovia napokban kiadott hivatalos 2027-es előrejelzését.
Az Ön által említett ~4-5 milliárd eurós lejáró adósság refinanszírozása valóban sokkal drágább lesz, mint a régi hiteleké. A kamatterhek mégsem ugranak meg látványosan 2026-hoz képest, ami a következő pénzügyi mechanizmusoknak és matematikai egyensúlynak köszönhető:

A "drága" csere már elkezdődött (Nem minden hitel 0%-os): A 2027-ben lejáró kötvények egy része nem a negatív kamatok korszakából származik. Van köztük olyan korábbi kibocsátás is, amely már eleve 4,75%-os kuponnal fut. Amikor ezt a cég a jelenlegi piaci szinten (kb. 3,5% – 3,9% közötti euró-kamatok mellett) megújítja, a kamatteher ezen a konkrét részleten még csökkenhet is, ami részben ellensúlyozza a nagyon olcsó (pl. 0,6%-os) hitelek megugrását.
Kisebb lesz a hitel főösszege (Deleveraging): A Vonovia szándékosan nem a teljes 4 milliárd eurót újítja meg. Az eladott ingatlanokból (lakásértékesítések, portfólió-tisztítás) befolyó készpénzt közvetlenül a hitelek végleges visszafizetésére fordítják. Ha a teljes adósságállomány csökken, akkor a magasabb átlagkamat mellett is fixen tartható a kifizetett eurók összege.
A bázishatás (A 2026-os ugrás): A kamatsokk java része már beépült a 2026-os számokba. A vállalat a korábbi 915 millió eurós szintről már idén felugrott a ~999 millió eurós sávba. A 2027-es 993 millió eurós előrejelzés azt mutatja, hogy a cég elérte a kamatkiadások platóját.

Tehát jövőre a bérleti díjbevétel nő de a kamatok nem?
Igen, pontosan ez a lényeg. A Vonovia vezetése által frissen kiadott hivatalos előrejelzések szerint a két mutató ellentétes irányba mozog:

A bérleti díjbevétel nő: A lakáshiány és az indexált bérleti díjak miatt a bérleti díjbevétel a 2026-os ~3,45–3,55 milliárd eurós sávról 3,55–3,65 milliárd euróra emelkedik 2027-ben.
A kamatkiadások stagnálnak (nem nőnek tovább): Az adósságok drágább megújításának hatását a menedzsment ellensúlyozza a hitelek részbeni végleges visszafizetésével (ingatlaneladásokból) és a beruházások befagyasztásával. Így a kamatteher a 2026-os ~999 millió eurós csúcs után 2027-re 993 millió euró körül stabilizálódik.

A bérleti üzletág stabil növekedése és a kamatok sikeres szinten tartása miatt a cég adózás előtti alaperedménye (Adjusted EBT) a várakozások szerint 2027-ben is szinten marad a megelőző évhez képest (~1,9–2,0 milliárd euró).

todi csütörtök, 16:59

#18451

Nem tudom, hogy valaki átnézte-e alaposabban a tegnapi számokat, én megtettem.
Eddig arról szólt a shortos sztori, hogy a növekvő kamatok így meg úgy. Amiről viszont kussoltak az a növekvő bevétel.
A tavalyi éves bérleti díjbevétel 3428,9millió volt.
Az Ebitda 2800,8millió.
A tegnapi módosítás után az idénre várhtaó bérleti díjbevétel a 3,45-3,55mrd sáv felső felében lesz várható tehát 3,5-3,55mrd között.
Ez kb 100m plusz bevételt jelent csak a bérleti díjból.
Az Ebitda a 2,95-3,05mrd sáv alsó felébe lett módosítva tehát 2,95-3mrd lesz.
Ez 150-200m plusz Ebitdát jelent.
És most nézzük a kamatokat:
A Vonovia SE pénzügyi jelentései alapján a kamatkiadások az alábbiak szerint alakultak, illetve alakulnak a nem-származékos pénzügyi kötelezettségekre (hitelek, kötvények) vonatkozóan:

2025-ben (tényadat): A bruttó fizetendő kamatkiadás 914,9 millió euró volt
2026-ban (idén várható érték): Az elemzői konszenzus és a vállalat pénzügyi modellezése alapján a teljes évre vetített kamatkiadás várhatóan 999 millió euró körül alakul.

A 999 millió eurós várható kamatkiadás 9,19%-os növekedést jelent a 2025-ös 914,9 millió eurós tényadathoz képest.Ez abszolút értékben 84,1 millió eurós plusz kamatteher növekedést jelent idén a vállalat számára.
Tehát összefoglalva: a tegnapi módosítások alapján minda bérleti díjbevétel mind az Ebitda jobban fog nőni mint a kamatterhek.

TheSnake2020 csütörtök, 16:54

Előzmény: #18448 buythedip

#18450

Annak aki "tutira" akar menni érdemes azért valamilyen fordító gyertyát várni. Mondjuk, holnap kijohetne a szövetségi törvény. Az valószínű, hogy feldobna 17 ig és még is van a nagyforgalmu havi fordító. Amen, kezem a biliben.

todi csütörtök, 16:38

Előzmény: #18446 todi

#18449

Az ImmoScout24 legfrissebb (2026. harmadik negyedéves) hivatalos piaci jelentése, a WohnBarometer adatai alapján a németországi kínálati eladási árak magasabbak, mint tavaly ilyenkor. Bár az elmúlt hónapokban a megemelkedett hitelkamatok (~4,3%) miatt a vevői kereslet érezhetően visszaesett, az árak nem omlottak össze, sőt országos átlagban mérsékelt növekedést mutatnak az előző év azonos időszakához (2025 Q3) képest:

Használt lakások (Bestandswohnungen): Országosan +4,1%-kal magasabbak az árak, mint tavaly ilyenkor (az átlagos négyzetméterár 2 653 €).
Használt családi házak (Bestandshäuser): Országosan +3,6%-kal magasabbak, mint egy évvel ezelőtt (átlagosan 2 955 €/m²).
Új építésű lakások (Neubauwohnungen): Szintén drágultak, az árak visszatértek a 2022-es kamatfordulat előtti csúcsszintekre (országos átlagban 4 196 €/m²).

Mi a helyzet a frekventált metropoliszokban?Bár az országos átlag egyértelmű növekedést mutat, az elmúlt 12 hónapot nézve a legfontosabb nagyvárosokban (Top 7) már látszik egy megtorpanás. Az előző negyedévhez képest a metropoliszok többségében (Berlin, Hamburg, Frankfurt) már 1–1,5%-os enyhe árcsökkenés indult el a csökkenő kereslet miatt, de a tavalyi év azonos időszakához képest még így is pluszban vannak:

Berlin: +2,2% tavalyhoz képest.
Hamburg: +2,3% tavaly óta.
Frankfurt am Main: +1,8% éves szinten.
Düsseldorf: +2,7% az egy évvel ezelőtti árakhoz képest. [1]

Összegezve: Ha a tavaly őszi árakat hasonlítjuk össze a mostaniakkal, akkor többet kell fizetni egy ingatlanért Németországban.

buythedip csütörtök, 16:35

Előzmény: #18422 TheSnake2020

#18448

Nekem is elkezdett tetszeni a Vonovia.
Nem tudom, beírtam-e korábban, de hiányoltam azt a nagy megvett gap-down esést, ami a nagy alsó kanócokat okozta a heti-havi gyertyákon a korábbi mélypontoknál. Csak csúszott le minden nap, de sose húzták igazán fel, holnap meg vége a hétnek és a hónapnak.
Holnap nagy forgalommal kéne védenie a szintet, és jó lehet.
Még egy alacsonyabb alj azért nincs kizárva, azok vegyék, akik bírnának egy esést 14 körülre, de nem biztos hogy eljön.

Spiller csütörtök, 15:59

Előzmény: #18434 Ishar

#18447

Kisebb és populárisabb lett a világ. Ha fingik egy szamár Délamerikában 2perc múlva a világ minden pontján tudnak róla esetleg még a tőzsdékre is befolyással van. Ma már a paraszt akkor repül amikor akar, egy szaros applikáción keresztül a világ tőzsdéin kereskedhet vehet árut terményt nyersanyagot devizákat még criptokat is. Hamarosan AI által motorizált kereskedelemmel tokenizált eszközökkel kereskedhet napi 24 órában. Ez egy nagy szabadság és ez lesz az alapja a későbbi korlátozásoknak.

todi csütörtök, 15:57

Előzmény: #18445 TheSnake2020

#18446

Nehéz másképp értelmezni. Lehet itt finomkodni de a lényegen nem változtat. János nagyon is értelmes és tudja miről szólt a cikk. A 10% alku nem a frekventált helyen lévő kakóingatlanokra vonatkozik.

TheSnake2020 csütörtök, 15:41

Előzmény: #18443 todi

#18445

Azért a tudatos félrevezetés kissé túlzás Todi. Bár tény, hogy a cikk a kereskedelmi ingatlanokról szól, de ugyanaz igaz a lako ingatlanokra is. En örülök, hogy Pompi néha hozzászól. Nincs szükség a feszko gerjesztesere.

fpeter1982 csütörtök, 15:27

Előzmény: #18442 todi

#18444

Ok, akkor van egy csak elméleti síkon létező, de tökéletesen működő piac, meg van egy igazi. Mivel csak ezen az utóbbin lehet egyelőre ügyleteket kötni az egyszerűség kedvéért nevezhetjük ezt piacnak.

todi csütörtök, 15:00

Előzmény: #18439 pomperj

#18443

Idézni csak pontosan nem pedig tudatosan félrevezetve:
“Nyomás alá került az európai kereskedelmiingatlan-szektor a növekvő hitelköltségek miatt, amelyek megnehezítik a meglévő hitelek refinanszírozását. A piaci szereplők egyre gyakrabban kényszerülnek a folyamatban lévő tranzakciók újratárgyalására, ami akár 10 százalékot meghaladó árengedményekhez is vezethet”

todi csütörtök, 14:58

Előzmény: #18438 fpeter1982

#18442

Tévedsz:
piacmanipuláció és a piac két különböző dolog, de a manipuláció közvetlenül a piac működését, az árakat vagy a keresletet próbálja meg becsapni.

A piac: Egy olyan gazdasági tér (például tőzsde, árupiac), ahol a kereslet és a kínálat találkozik, és szabadon árazza be a termékeket vagy értékpapírokat.
A piacmanipuláció: Olyan törvényellenes tevékenység, amikor valaki vagy valkik mesterségesen – hamis, félrevezető ajánlatokkal, összejátszással vagy önmagával kötött üzletekkel – akarják befolyásolni a befektetési eszközök árát vagy a piaci jelzéseket.

Összefoglalva: a manipuláció nem egyenlő a piaccal, hanem egy visszaélés, ami megkárosítja a működő piacot és a többi befektetőt.