Nem igazán tudom, milyen új projektek alapján határozta meg Dr. Flaskay úr a jelenleg érvényes hozamszinteket.
A szabadpiacra szerintem nem a nagy fejlesztők és különböző befektetési alapok rendszeres portfóliócseréjének hozamszintje jellemző. Bár az egyes projektek értékelését sok szempont befolyásolja, az általam ismert, meglehetősen heterogén befektetői kör teljes tőkére vetített nettó hozamelvárása jelenleg az alábbiak szerint alakul min. 70%-ban bérbeadott ingatlanok esetén:
- rövid távú bérleti szerződésekkel kiadott budapesti irodaházak: 12,5-13,5%
- hosszútávra (min. 5 év) kiadott budapesti irodaházak: 11-13%
- budapesti ipari ingatlanok: 13-15% (itt megjegyzendő, hogy az új vagy tailor-made, magas bérleti díjú raktáraktól félnek a befektetők, jobban kedvelik az olcsó bérleti díjú, fejleszthető területeket)
- legalább 5 évre bérbeadott vidéki ingatlanok (bármi): 14-16%
- legalább 10 évre bérbeadott vidéki ingatlanok (bármi): min. 13%
Jelen pillanatban egyébként a források beszűkülése miatt egyre több a sale&lease-back típusú ügylet, ahol a hozam akár 20% is lehet kőkemény feltételek mellett.
Gelléri Tamás
ingatlantanács adó
A szabadpiacra szerintem nem a nagy fejlesztők és különböző befektetési alapok rendszeres portfóliócseréjének hozamszintje jellemző. Bár az egyes projektek értékelését sok szempont befolyásolja, az általam ismert, meglehetősen heterogén befektetői kör teljes tőkére vetített nettó hozamelvárása jelenleg az alábbiak szerint alakul min. 70%-ban bérbeadott ingatlanok esetén:
- rövid távú bérleti szerződésekkel kiadott budapesti irodaházak: 12,5-13,5%
- hosszútávra (min. 5 év) kiadott budapesti irodaházak: 11-13%
- budapesti ipari ingatlanok: 13-15% (itt megjegyzendő, hogy az új vagy tailor-made, magas bérleti díjú raktáraktól félnek a befektetők, jobban kedvelik az olcsó bérleti díjú, fejleszthető területeket)
- legalább 5 évre bérbeadott vidéki ingatlanok (bármi): 14-16%
- legalább 10 évre bérbeadott vidéki ingatlanok (bármi): min. 13%
Jelen pillanatban egyébként a források beszűkülése miatt egyre több a sale&lease-back típusú ügylet, ahol a hozam akár 20% is lehet kőkemény feltételek mellett.
Gelléri Tamás
ingatlantanács adó
Hozamszintek az ingatlanpiacon: válaszol Dr. Flaskay Károly, a PwC Ingatlantanácsadó Kft. ügyvezetőj
Ugrás a cikkhez"Alapvetően milyen hozam mellett forognak napjainkban a különböző ingatlantípusok? Meddig csökkenhetnek reálisan ezek a hozamok az elkövetkező 2-4 évben?"
Dr. Flaskai Károly, a PwC Ingatlantanácsadó Kft. ügyvezetője kérdésünkre adott válaszában kiemelte, hogy az ingatlanpiacon megfigyelhető hozamok erőteljes differenciáltságot mutatnak a különböző földrajzi területek függvényében. Az átlagos budapesti hozamszintek az "A" kategóriás irodaházak esetében 9.0-9.5% körül mozognak, miközben a "B" kategóriás irodák esetében a megtérülési idő már rövidebb, jelenleg 10.5-11.0%-os hozamszint mellett cserélnek gazdát az ilyen típusú ingatlanok.
A raktárak esetében a modern építésűek 12-13%-os hozamszint mellett kelnek el, miközben az egyéb, főleg régebbi építésű raktárak esetében jóval rövidebb megtérüléssel, 15-17%-os hozammal lehet számolni.
A vegyes felhasználású ingatlanoknál és a kereskedelmi központoknál már jóval nehezebb a jellemző hozamot meghatározni, lévén csak 1-2 jelentősebb tranzakció történt ez idáig 9.5-11%-os hozamszint mellett.
Természetesen meg kell jegyezni, hogy a saját tőke / hitel arány jelentősen módosíthatja a saját tőkére vetített megtérülést, a fenti számok a teljes befektetésre vonatkoznak.
A hozamszintek konvergencia-folyama táról az ingatlanpiaci szakember elmondta, hogy amennyiben középtávon (4év) továbbra is célként tekintjük az EU-hoz történő csatlakozást, akkor a fent említett hozamok 20-25%-kal csökkenhetnek, minden egyéb piaci körülménytől (kereslet-kínálat alakulása) eltekintve. Ebben az esetben a magyar ingatlanpiac országkockázata 120-150 bázisponttal magasabb volna, mint a jelenlegi német hozamszint.
Kérdezzen Ön is Dr. Flaskai Károlytól a Portfolio.hu ingatlan mellékletében