Ha vkit érdekel, az Interactive Brokers -nél is tud magyar ügyfélként, TBSZ-re USA ETF-hez jutni, Put opció kiírásával ha lehívnak. SPY, SPYM, SSO, REMX, bond ETF-ek, aranybányász ETF-ek, leveraged ETF-ekre is mindre működik. Természetesen a módszer erősen korlátozott, mivel csak normálisabban opciózható ETF jöhet szóba, az is csak 100-asával, és inkább csak közép vagy hosszú tartásra. Daytrade-re, swingre a beszállás korlátai miatt alkalmatlan. Kiszállni már simán lehet eladással, scale out-tal is. - Ha komolyabban foglalkoztat valakit USA ETF, akkor EU-s állampolgárként külföldi cég alapítása jöhet szóba. A cég lehet egzotikus országban is...
Az IB kivonult magyarországról és mindenkit áttettek az írországi ügyfélszolgálathoz aki a magyar alatt volt. (A korábbi számlák tudtommal megmaradtak ahol etredetileg nyitották.) Nekem 25 év trédelés és kb 20 féle brókercég meg platform után jelenleg ismét Interactive Brokers számláim vannak pár éve, harmadszorra térek vissza és szerintem meg is maradok már. A platform (TWS) valóban lassú és macerás, de végülis (majdnem) mindent tud és ha kiismered, van sok olyan funkciója ami imádni lehet. Ha vmi gond volna, van mobilos, illetve webes kereskedési lehetőség is. Az ügyfélszolgálat mindent elsimít, néha nehezen értik meg mi a gond de a végén mindig van megoldás (API programozási kérdésekben, opciós állatkodásokban is tudnak segíteni ha kellően cseszegeted őket és túljutsz az első indiai védvonalukon) Sok segédanyag van IB platformokhoz.. Szerintem legfőbb erényük hogy iszonyú sokféle piacot iszonyú sokféle termékkel elérsz, mindenre van megoldásuk, és megbízhatóak. Ez utóbbi a legtöbb brókerről nem mondható el. Van TBSZ számla is. Vannak specializáltabb brókerek akik gyorsabbak, vagy könnyebben integrálhatók speckóbb platformokba (Ninja Trader, Metastock, stb.) , de a végén mindig oda jutok hogy az IB a legjobb svájcibicska, minden ökörsége ellenére.
BYND ráadásul megint Short Squeeze gyanús. Korábban elég rendszeresen megcsinálta. Jelenleg is a teljes float 49.86% -a van shortállományban!!! (30% fölött kezd el érdekes lenni). Nem szokott amúgy nagy squeeze-eket csinálni, de 20-50% meglehet. Azért még szívesen látnám olcsóbban, és még növekvő shortállománnyal hogy belevegyek.
hú eladtam a Petrobas ADR-emet (köszi mindenkinek a figyelmeztetést!!), de mit kell visszavenni helyette, tudtok segíteni? A PJXC -t találom, de annak totál más a chartja (és nem csak az EURUSD miatt). Előre is köszönöm!
EURHUF_goes, ruiz, Second Wave -köszi, jólesik hogy hasznosnak találtátok! Cápának pici vagyok, ahogy többen is írták, ez nem az a nagyságrend. Nyugdíjasnak meg fiatal :) 1) Kérdezed, mennyi idő... lakásonként havi kb. 2 óra megy a bürokráciára (saját nyilvántartásaim, szerződések, rezsi, adóügyek, közgyűlés), és mondjuk évi átlagban 50 óra fizikai munka (inkább kevesebb a valóságban). Nagyon jó hogy vezeted a kiadásaid, sztem egyik legfontosabb dolog hogy lásd hol vagy, és könnyebben tervezhesd a rövidtávú és középtávú céljaidat. Meg hogy meg tudd alkotni a biztonsági tervedet, a kényelmi tervedet meg a gazdagsági tervedet, lásd mi mire hogyan hat, tudj játszani a számokkal és felkészülhess különféle kimenetelekre. Szerintem a mobilos appok nem alkalmasak egy vagyonépítést komolyan vevő személynek. Az excelt használja minden általam ismert befektető, vállalkozó. A 2) kérdésedre nem tudok általánosságot válaszolni. Ha nagyon trógerül akarom megcsinálni a felújítást, akkor egyedül kb. 3-5 hónap, 1 segéddel mondjuk 2-3. Ezt fizeti meg a piac csak, a tróger igénytelen felújítást. Ha vmi miatt igazán szépen akarom csinálni (magamnak, vagy luxus a lakás) akkor dupla-tripla ennyi idő, de ebben sok egyedi megoldás is van, fal tologatás, bútorok igazi fából, komoly kényelmi cuccok, stb. De befektetési céllal mindenki a tróger változatot csinálja ahogy elnézem a sok felújított lakást. Nincs igény, nincs pénz sem jobbra, szebbre. A vevők ezt szokták meg, megelégszenek pár ablak-ajtócserével, kábelcsere, alap légkondi berakás, pár filléres hangulatfény, ledcsík, 1-2 mozgáserzékelő, automata éjjeli derengőfény, gyors glettelés, összedobott (pontatlan) burkolás, vizcső csere, igénytelen elmért radiátorcsere, vmi praktikeres vacak konyhabútor és kész. Ez kell a népnek... az olcsó, "modern" cuccot kajálják, kamerás folyosói kitekintő, okoszár, szervós budilehúzó, automata szellőző, olcsó szemfényvesztések.. 2/b. A lakásokat az első és második hónapban mindenképp megnézem, meg kb a 6. hónapnál. Utána kb évente. Persze ha gond vagy javítanivaló van, akkor megyek ezen kívül is. De vannak nagyon jó bérlőim is, akiknél évek óta nem voltam csak max. vízóra cserekor, vagy net üvegszál behúzáskor. Kb. fél év alatt megismerem annyira, hogy megadjam-e a bizalmat. Néha persze érdemes ránézni a lakásra, de nem szoktak visszaélni a helyzettel. Szerződés évfordulókor is jó alkalom lehet szétnézni. Vagy Karácsonykor/Szilveszterkor néha viszek egy üveg bort/vmit és megköszönöm hogy ilyen jó bérlőim és milyen kevés gond van velük :) ezt értékelik. Természetesen előzetes egyeztetés nélkül soha nem megyek.
Folyamatosan
követem ezt a topikot olvasóként, és most meg is ejteném az évenkénti
hozzászólásomat :D. Mégpedig az izomman által írottakhoz fűzném hozzá, hogy
FR73 számolgatása és analitikus hozzáállása szerintem a nyerő irány. Az izomman
sztoriját én magam teljes mértékben elhiszem, bár sem a stílusával, sem a
következtetéseivel, sem a világlátásával nem tudok azonosulni. Azért hiszem el,
mert a magam története eléggé hasonló, bár némileg idősebb vagyok (emiatt nekem
még nem volt elérhető a CSOK - de az ingatlanpiaci hatásait jól becsültem fel
és sikeresen kihasználtam)..Egyet tudok érteni
azzal, hogy szinte nulláról (nekem is volt egy 3 milliós örökségem 2005-ben,
amit kb. el is bénáztam a tőzsdén), sok lemondással, okos tervezéssel fel lehet
építeni a szóban forgó mai értéken negyedmilliárdos vagyont vagy még többet is.
Én ugyan nem használtam ennyire durván a tőkeáttételt (hiteleket), de a rohadt
sok excel táblának, kimenetel-elemzésnek és kockázatkezelésnek eléggé hasonló
eredménye született. Ezért állok most ki néhány gondolata mellett...
1. A jó hozamhoz is és
a kockázatcsökkentéshez jól jön hogy nyitottak legyünk megtanulni, és ne
legyünk restek csinálni a felújítási munkákat. Jómagam soksok dolgot
megtanultam az évek során, és őrült nagy előnyt láttam belőle és látok mai
napig is. Így tanultam meg előbb csak festeni, mázolni, majd burkolni,
nyílászárókat cserélni, villanyt szerelni, vizes és fűtési munkákat
megcsinálni. Az viszont önátverés, hogy ezt a saját munkaidőt nem számoljuk
bele a megtérülésbe. Én a magam munkaidejét havi nettó 600.000 Ft-tal könyvelem
el magamnak, amikor a lakásaimban dolgozom (egyébként nincs munkahelyem, így
nincs valódi alternatív költségem a munkaidőmre, de ettől még ha szeretem is
csinálni, mégiscsak munka a munka).
.
2. szerintem is
érdemesebb lepukkant lakásokat venni bérbeadási célból. A jobb lakásnak
egyszerűen alacsonyabb a havi megtérülése, és magasabb a kockázata. Pl. egy
rongálást helyreállítani drágábban lehet egy felújított lakásban, mint egy
lepukkantban, viszont jelentősen magasabb kauciót nem fizetnek ki rá a bérlők.
Gyakori érv, hogy a rosszabb lakások közönségével több a gond. Hát lehet hogy
én voltam eddig extra szerencsés, de nálam pont fordítva van. A jobb
lakásaimban fordultak elő a kacifántos történetek, és már bőven 100+ évnyi
bérbeadási tapasztalatból mondom ezt. A drágább lakást bérlő menő vállalkozó,
menő középvezető, stb. tipus valamiért hajlamosabb szemétkedni. A csóró
lakásaimban mindössze 1 esetem volt eddig, de azt ki tudtam hozni veszteség
nélkül. A lepukkantabb lakásba sokkal inkább fogadok be gyerekes családot, vagy
épp kutyás vagy macskás bérlőt. És tudom hülyén hangzik, de az ilyenek sokkal
hálásabbak, sokkal inkább megbecsülik a lakást, mert pl. a gyerekeseknek nagyon
nem szeretnek lakást kiadni, és ezt akik már megtapasztalták, azok inkább
kifestenek maguknak, megcsinálnak apróbb dolgokat, és sok évig maradnak. A
menőbb lakásaim közönsége kb 2-3 évet marad, a rosszabbaké inkább 6-7, de van
olyan is aki 10+ éve lakik már. Így ugyebár sokkal kisebb az üresenállásom is.
.
3. apropó üresen
állás: én mindig számolok ezzel (és sokkal rosszabbat), de már bánom hogy nem
vezettem erről statisztikát. Ugyanis gyakorlatilag a gyengébb lakásoknál ez
elhanyagolható. Bérlő váltásnak szoktam adni a bérlőknek 1-2 hét ingyen
lakhatást, azalatt ki szoktak festeni, takarítani, stb. (Az anyagköltségeket én
állom általában). Ritka hogy nekem kell - és még hálásak is. Egész más
viszonyban kezdjük a kapcsolatunkat egy ilyen bérlővel.
Ezek az 1 (ritkán 2)
hetek az „üresenállásaim”, mivel nagyon ritka hogy nincs már meg az új bérlő
aznapra, hogy visszakapom a kulcsot az elmenőktől és elszámolunk. Na azért is
fontos a jó viszony a bérlővel.
.
Soksok dolgot lehetne
még írni erről, de hogy a vagyonépítés részéhez is hozzátegyek: én is
excelezek, minden fillér ráfordítást vezetek forintra pontosan. Az excel
táblámban külön fül van az ingatlanvagyonnak, és ott az ingatlanok
bevételeiről, kiadásairól, várható (+tervezett) alkalmi kiadásait is vezetem.
Ami nekem óriási segítség volt, hogy tulajdonképpen havi frissítéssel vezetem a
vagyon kimutatásomat is (ebben a tőzsdei és egyéb ügyletek is benne vannak), és
a táblázat nemcsak a már megtörténteket tartalmazza, hanem évekre előre többféle
lehetőség elemzésével is tudok játszani a számokkal. A hiteleket is
nyilvántartom, az ingatlanok értékét 3 havonta becsülöm meg (jó nagy
ráhagyással).
.
Írnék még a hitelekről
egy kicsit. Szerintem fontos rész a hitel egy ingatlan portfolió építésénél, de
nagyon észnél kell lenni. Úgy kell számolni, hogy BÁRMI megtörténhet, maradjon
tartalék a rendszerben. Akár a lakás teljes megsemmisülése esetén is ki tudjam
fizetni a hitelt, ha a biztosító nem fizetne. Én egyszerre max. 2 lakást
csinálok hitellel, és pótfedezetesen veszem mindig az újat (10%-15% önerő). Ami
nagyon lényeges, hogy a hitel törlesztőrészleténél külön számolom a kamat
kiadást és külön a tőke részt - mivel a tőke törlesztéssel tulképp a pénzt
egyik zsebemből a másikba rakom, az a saját vagyonomat növeli (a tőketartozást
csökkenti).
.
Izomman legnagyobb
önbecsapása a hozamok számolása körül van szerintem. Hozamot érdemes számolni
külön-külön az ingatlanokra is (hogy lássuk, melyik hogy muzsikál, érdemes-e
egy területre jobban koncentrálni, esetleg eladni a nem olyan jókat, pl.
felújítás után sokszor jobb eladni mint bérbeadni), de számolok hozamot az
ingatlanportfolió egészére is. A hozamhoz viszont az ingatlan aktuális értékét
nagyjából tudnom kell, illetve a benne lévő tőkémet is. (ez ugye hónapról
hónapra növekszik a tőketörlesztés miatt). A hozam pedig az AKTUÁLIS érték és
az aktuális tőkenyereség plusz nettó-nettó bevétel összegének viszonya.
(Nettó-nettónak az adózás utáni bevételből még levonok egy amortizációs
céltartalékot és üresen állási céltartalékot is). A bekerülési ár nem számít,
csakis az aktuális számok.
Azért is fontos
lakásonként külön könyvelni a tőketartozást, mert az idő előrehaladtával a
hiteles lakásokon csökken a hozam (ahogy nő benne a saját tőke). Így viszont
előfordul, hogy még az ügyvédi költségeket, macerát figyelembe véve is érdemes
refinanszírozni (avagy eladni és másikba átpörgetni) a tőkét, mert ott hirtelen
egy erős hozamnövekedést lehet elérni, plusz lesz saját tőke megint egy újabb
ügylethez. Izomman bár nem tudatosan, de láthatólag ezt a stratégiát (is)
alkalmazza, ezért tudja gyorsan növelni a vagyonát. Bár szerintem kockázatos
amit csinál - a sok hitel miatt. De tény hogy áremelkedés esetén atom gyorsan
tud nőni a saját tőke része. Áresés esetén meg amíg nem kérnek be tőle
pótfedezetet, addig nem lesz gond. De ha minden második lakása tehermentes,
akkor még ez sem okozna nullázódást (Margin Call-t), legfeljebb lenne pár igen
kellemetlen éve. De egy hiteles lakásba csak akkor megyünk bele, ha jól néznek ki a számok áremelkedés nélkül is (csak a bérleti bevétellel kalkulálva)!.
Bocsi, jó sokat írtam
:) Szóval több nyitottságot, elvtársak ;)
Sziasztok! Kis helyzetjelentés, hogy kicsit hozzájáruljak a fórumhoz, ha már nagyon ritkán szólok hozzá, de folyamatosan olvaslak titeket :) A panelbárói pozíciómból egy kicsit építettem le (eladtam), és több bérlőcserém is volt az elmúlt 3 hónapban a lakásaimban. Meg tudom erősíteni a +25% -os bérleti díj emelkedést, legalábbis a budapesti piac "alját" jelentő, alap 2 vagy 3 szobás paneleknél. Mondjuk tény hogy az idén én is pofátlanabbul áraztam a hirdetéseimet, de így is jelentős volt az érdeklődés, és gyakorlatilag az emelt áron is jócskán lehetett válogatni a bérlőkból, és 0-3 nap üresen állással ki lehet adni még mindig a panelt. Az eladást nem éreztem nagyon gázosnak, kb 50 nap hirdetés és 4 komoly érdeklődőből lett egy fiatal CSOK-os pár. Egyébként ez jött ma reggel szembe velem: https://www.economx.hu/ingatlan/ingatlan-airbnb-bulinegyed.785554.html
Sziasztok! Tud valaki infót adni, hogyan működik a 10%-os extra állami támogatás jóváírása? Ha jól értem, minden évben a befizetett összeg 10%-át de max. 6000 Ft-ot, idéntől max 12.000 Ft-ot még adnak extra támogatást. De akárhogy is bámulom (sajnos csak 2022.jan.1-tól enged lekérni tranzakció listát), sem tavaly sem idén nem kapták meg a kölkök az értékpapír számlájukra a tavalyelőtti és tavalyi befizetések utáni extra 10%-ot. Mit értek félre, mit néztem be?
Sok befektetésem van, azokból élek. A bérleti díj kifizetése nem jelentene problémát, esetleg bizonyítani is tudom egy bérbeadó felé hogy jónéhány kiadott ingatlannal rendelkezem. Igen tájékozódtam már, általában elvárják hogy mutassak fel hagyományos munkát, de azt is olvastam, hogy ez nem feltétlenül elvárás és akár pénzzel kiváltható. A konkrét tapasztalatokra volnék kíváncsi.
Sziasztok! Évek óta csak olvasómódban vagyok, de most gondoltam, kicsit újraaktivizálom magam. Főleg, hogy szóbakerült a bécsi ingatlanpiac, én meg mostanában arrafelé pislogok :) A pesti paneljaimat továbbra is tartom, kb 2-3 év múlva tervezek kiszállni néhányból - akkorra várok jó piacot az eladásra. A bécsi piacról van valakinek valami tapasztalata? Például tud működni a (céggel) veszek, felújítok, eladok stratégia? (Magánszemélyként irdatlan, kb 14%-os bukóból indul egy vásárlás tudomásom szerint.) Melós, erről nem hallottál esetleg valamit? Emellett családdal bérelni szeretnék pár évig egy 3-4 szobás lakást, tényleg marha nehéz ilyet kifogni ott? Az immmo.at -t nézem legtöbbször, ott azért van kínálat. Mennyire nehéz külföldiként hosszútávra bérelni? (Nincs és nem is lesz "rendes" melóm, és németből is elég gyengus vagyok :)) Tényleg százan jelentkeznek minden lakásra? Megköszönök minden hasznos iránymutatást, ha valaki hallott valamit ezekről :))
Egy másik ugyanilyen módon vett, de már kifizetett lakás volt a pótfedezet. Mindig így csinálom, ahogy épül a portfolióm. És persze így egyre gyorsabb is kifizetni. Párhuzamosan mindig két ilyen dupla ügyletet futtatok. Most egy ideig csend lesz nálam, vagy esetleg ha marhajó vételt látnék akkor kp.
