• Megjelenítés

PORTFOLIO FORUM

Topikok szűrése
Új téma hozzáadása
Minden topik
Gazdaság
Befektetés
Állampapír
Deviza
Vállalatok
Autók
Energia
Ingatlan
Adózás
Nyugdíj
Közélet
Budapest
Európai Unió
Hitelek
Topikgazda: Törölt felhasználó 2005. 08. 23. 06:20

Reálisak-e a budapesti lakásárak? (Zsiday Viktor)  

Ugrás a cikkhez
A Goldman Sachs nagyobb amerikai és világvárosokat összehasonlító elemzése nyomán érdemes lehet végiggondolni a hazai, pontosabban a budapesti helyzetet is. Sajnálatos módon idehaza sokkal kevesebb adat áll rendelkezésre, és azok megbízhatósága is kérdéses. Az egyik komoly probléma, hogy a hazai hivatalos GDP-adatokat sokan kétkedéssel fogadják, és azt mondják, hogy mivel a gazdaság 20-30%-a a nem adózó, nem nyilvántartott szférában van, ezzel érdemesnek tűnik módosítani a hivatalos GDP adatokat. Mi is ezt tettük. Itt természetesen nem a magyarországi, hanem csak a budapesti GDP adatokat szerepeltettük, amelyeket szerencsére megad a KSH - nyilvánvalóan a budapesti lakásárakat csak ezzel lehet összehasonlítani, nem az egész országra jellemző GDP adattal.
2005.08.22 09:55
Mikor pukkan ki a buborék a lakáspiacon? - A válasz megérkezett!

a teljes cikk: http://www.portfolio.hu/cikkek.tdp?k=14&i=57787
Rendezés:
Hozzászólások oldalanként:
20 40 60 80 100
Törölt felhasználó 2005. 08. 29. 09:26
Előzmény: #15  Törölt felhasználó
#16
Nem semmi,ha valaki igy tud adni-venni ingatlant.
Engem a cikk megnyugtatott,hogy jól emlékeztem : tényleg 2001-ben volt a csúcsa az ingatlannak. Akkoriban ha elolvastam délelőtt az újságot és felhivtam kiváncsiságból, egyik lakás sem volt már meg ! Eladták még aznap!!
Most?? Van olyan ismerősöm,aki 3 éve hirdeti a házát és nem enged az árból (20%-kal lejjebb volna csak vevő) és ez a jellemző !
2001-ben a dülledező önkormányzati lakások nm-re is 250 ezer volt !
0     0
Válasz erre
Törölt felhasználó 2005. 08. 29. 04:46
Előzmény: #14  Törölt felhasználó
#15
a 8,3 millióssal éppen úgy helyezkedem, hogy az esélyem továbbra is meglegyen...9,8-ról adták ennyiért, és 2 éve 11 is volt ennek az ára....
megfigyelése im szerint, likvid helyen, 1. emeleten, 3 szobával nagyok az esélyeim a 13-15 millióra 3-5 éven belül...
igaz nem azért vettem, hogy nyerjek, de én soha nem azért vettem,..... igaz mindig eladtam, ha a haszon irreális volt....
0     0
Válasz erre
Törölt felhasználó 2005. 08. 28. 16:43
Előzmény: #13  Törölt felhasználó
#14
Ja ez szép. Ezt meg tudtad csinálni 1998-tól, de 2005-tel kezdve esélyed sem lenne rá..............
0     0
Válasz erre
Törölt felhasználó 2005. 08. 28. 06:56
#13
nekem nagyon bejött az ingatlan, mint befektetés...
1998-t ól 7 év alatt elértem, hogy teljesen ingyen van a lakásunk...
98-ban eladtuk a házunkat , lakást vettünk, maradt 2 millió ft
ezt két év múlva eladtuk 50 % haszonnal, maradt 2,3 millió
a következő lakást dupla áron adtuk el , maradt 4,5 millió
2 évig nem vettünk semmit, most újra vettünk 8,3 millióért ....3,6 kp. és 4,7 millió hitelből....
folyó áron 5,2 milliót kivettünk a haszonból...az utolsó lakásunkban csak a haszonból van és hitel....
ezt csak azért írom, mert tartva semmit nem lehet ezen nyerni, csak pörögve, adni, venni kell....
egy nagy tanulság van még, hogy akkor el kell adni mindenképpen, ha a hirdetésekben kevés az eladó....és venni kell, ha sok az eladó....
0     0
Válasz erre
Törölt felhasználó 2005. 08. 27. 15:33
Előzmény: #11  Törölt felhasználó
#12
Az 50 m2 esektől támogat az állam, alatta nem is nagyon keresik az új építésűt. Ott a használt pörög ( ??). Nem venném meg 5m felett... Lassan vége a dalnak ingatlanilag.
0     0
Válasz erre
Törölt felhasználó 2005. 08. 27. 15:09
Előzmény: #10  Törölt felhasználó
#11
Szevasz Ödön, kicsit olyan ez, mintha azt mondtad volna, h idén volt már 50 dollár alatt is a Brent hordó ára, úgyhogy nem is növekszik az olaj ára..
Azzal, h kiválasztod azt az egyedüli lakástípust, amit az állami támogatásrendszer tol előre, igazából nem mondtál az egész piacra érvényesíthető általános trendet (egyébként menj fel mondjuk az oc.hu-ra és fogsz találni eladó kislakásokat).
De kérdezz meg bármilyen ingatlanost, aki legalább 2-3 éve a piacon van, hogy könnyebb volt-e 2004 előtt értékesíteni az új lakás kínálatot, mint utánna. Valszleg mindenesetre kevesebb közvetítőt találsz majd, akitől kérdezhetsz, mint vmivel korábban, mert kimerültek a tartalékaik, amit a kereslet visszaesése után feléltek és bedőlt a vállalkozásuk.. (más dolog, h ez remélhetőleg jót tesz majd a piacnak)
0     0
Válasz erre
Törölt felhasználó 2005. 08. 27. 13:56
Előzmény: #9  Törölt felhasználó
#10
"akkor egyrészt megnyúlik az értékesítési idő (mint nálunk)"
*
Hát, nem tudom, milyen értékesítési idő nyúlt meg nálunk, de egy éven belüli átadással egyetlenegy darab 40nm körüli lakás nincs a piacon eladó (a luxuskategóriától eltekintve).
És akkor sincs, ha naponta megjelenik egy cikk az ellenkezőjéről.
0     0
Válasz erre
Törölt felhasználó 2005. 08. 27. 10:34
Előzmény: #8  Törölt felhasználó
#9
Azért a "benne laknak" és a "megengedhetik maguknak" megállapítások egyáltalán nem biztos, hogy megállnak a lábukon..
Meg kell nézni, hogy az utóbbi évek tranzakciói között mekkora arányt képvisel a második/sokadik ingatlan megszerzése és látni fogod, h a tulajdonlás/bérlés aránya ezekben a metropolisz centrumokban sem változott erősen az elmúlt évek során (főleg úgy, hogy jó ideje már sokkal kifizetődőbb bérelni, mint saját tulajdont fenntartani).
Másrés zt spekulációnak nem csak a befektetési szándékú, későbbi árprémium realizálása miatt történő vásárlások minősülnek.. Az is jövővel kapcsolatos várakozás, ha egy család olyan házvásárlásba száll be, amit csak az aktuális, immár mesterségesen alacsonyan tartott kamatláb által biztosított hitelfeltételek tesznek lehetővé, és úgy tervezik, ha saját vagyoni helyzetük romlik, akkor legalább olyan áron ki tudnak lépni a tulajdonlásból, amilyen árszinten beszálltak.
Ha a kamatláb erőset ugrik, akkor borzasztó sokan lesznek, akik már nem lesznek képesek teljesíteni törlesztési kötelezettségeiket és ha a szűkülő kereslet mellett elárasztják a piacot az ilyen eladók, akkor egyrészt megnyúlik az értékesítési idő (mint nálunk) és persze lenyomhatják az árakat.
A kérdés az, hgy az egyes régiókban egy ilyen szituáció milyen mértékű áreséseket eredményezhet, illetve milyen egyéb következményekkel járhat. Ennek a vizsgálatát teljesen elhagyták a szerzők, ezért írtam, h az érdemi elemzés szerintem kimaradt a tanulmányból..
0     0
Válasz erre
Törölt felhasználó 2005. 08. 24. 14:42
Előzmény: #7  Törölt felhasználó
#8
Szerintem a palik ezekben a metropoliszokban azért vesznek drágán lakást (lényegében nem veszik, a bank veszi 95% LTV-vel és ők annuitást fizetnek) - !! ÉS LAKNAK BENNE !! -, mivel megengedhetik maguknak. Tehát akkor ez nem spekuláció. De tény, ha a bónusza lemegy a palinak, a lakás is ugrik...
Szvsz a lufi jellegű spekuláció lakáspiacon is az, ha valaki csak azért vesz, hogy drágábban adhasson, és nem érdekli a fundamentum (ie: bérbeadhatóság). Lásd írek, spanyolok kis hazánkban.
0     0
Válasz erre
Törölt felhasználó 2005. 08. 24. 13:02
Előzmény: #6  Törölt felhasználó
#7
Köszi, tényleg érdekes volt. Elolvasva az elemzést néhány zavaró dolgot azért lehetett találni szerintem..
Ahhoz képest, h mit tűztek ki vizsgálati célnak nem választották alaposan külön a spekulatív motívumokat a piaci fundamentumoktól, itt-ott teljesen összemosták őket. Pl. utóbbi kifejezéseként kezeltek olyan affordability mutatót, ami egy piaci szabályozón alapul (meglévő hitelfeltételek mellett a maximális hitelkeret havi törlesztőjének az aránya egy háztartás átlagbevételéhez viszonyítva) -- amikor ez jóval inkább a spekulációs környezet kialakulását eredményező indikátor. Ráadásul a biz. piaci szabályozó, a FED-kamatláb emelése keresletszűkítő, akár árcsökkentő hatást mérne a piacra. Azaz éppen, hogy a lufi eldurrantására alkalmas piaci viszonyokra világít rá.
A piaci fundamentumok megbízhatóbb vizsgálatára alkalmas affordability mutató esetében (átlagos lakásár hány év jövedelméből fizethető ki, egy háztartás átlagbevételével számolva) országos átlagokat vizsgáltak, amikor az emlegetett országos ingatlanvagyon meghatározó része 8-10 metropolisz-centrumb an (Washington, Chicago, SF, stb.) koncentrálódik és a legelrugaszkodottabb áremelkedések is itt történtek -- de egy esetleges árzuhanás is itt okozná a legnagyobb károkat. Ha ezeknél a régióknál végezték volna el a szerzők a fundamentumok vizsgálatát (megemlítették ezeket, de a teljesebb elemzést és a spekulációs elemek értékelését elhagyták), akkor világossá tették volna, hogy ezeken a részpiacokon a spekulációs keresletből fakadóan a lakásárak már erősen túlértékeltek. Egy előbb említett kamatláb-emelkedés komoly következményekel járhat itt, de ennek elképzelhető mértékét és katalizátorhatásait már nem vizsgálták.
A legfontosabb következtését sem támasztották alá valójában -- csak egy megállapítást tettek, miszerint egy feltételezett mértékű lakásáresés fogyasztói költést érintő, biz. mértékű csökkenést vonhat maga után, ami azonban a historikus adatok alapján még nem elégséges ahhoz, hogy elindítson egy interszektorális recessziót. Hogy ezt mi alapján mondják, már nem derül ki.
Én személy szerint úgy éreztem kicsit, hogy épp a lényeg sikkad el a vizsgálódásban, de ettől függetlenül tanulságos anyag volt..
0     0
Válasz erre
Törölt felhasználó 2005. 08. 24. 10:08
#6
Amit ígértem
Ehun van, ni!
http://www.newyo rkfed.org/research/e pr/04v10n3/0412mcca. pdf
0     0
Válasz erre
csebo56 2005. 08. 23. 19:50
Előzmény: #3  Törölt felhasználó
#5
Ez érdekes lehet, ha megtalálnád jó lenne.
0     0
Válasz erre
dodo 2005. 08. 23. 10:43
Előzmény: #3  Törölt felhasználó
#4
A GS azért használta a GDP alapú megközelítést mert így lehet legegyszerűbben nemzetközi összehasonlítást végezni. A lakossági jövdelmek kétség kívül jobb alapot jelentenek, de a GS is kiemelte, hogy a ezen a téren nincs megfelelő nemzetközi statisztikai adat.
Módszertanilag a GDP számítása a legjobban letisztázott
0     0
Válasz erre
Törölt felhasználó 2005. 08. 23. 09:49
#3
A GS elemzésénel egy szofisztikáltabb megközelítést alkalmazott az egyik volt FED governor. Ha megtalálom,kiteszem ide a linket az érdeklődőknek.
Lénye g: A háztartási jövedelmek és a hitelfinanszírozás van döntő hatással a lakásárakra.
0     0
Válasz erre
Törölt felhasználó 2005. 08. 23. 08:45
Előzmény: #1  portfolio
#2
nem hiszem, hogy a gdp önmagában kellő alap lehet...
1....a gdp belső felhasználása nálunk 1/3, az usa-ban 2/3...
2.....van egy létezési minimum, legyen pl. 3000 dollár/fő....ezt levonjuk az adott gdp-ből, tehát a 40 ezer 37 ezer lesz, a 10 ezer meg 7 ezer...
összefoglalv a az usa-ban 40 ezres példából marad 24 ezer dollár mindenre , így lakásra, nálunk meg marad pár száz dollár....
0     0
Válasz erre

Topik gazda

matsca
1 1 1

aktív fórumozók

legfrissebb topikok Összes topik


friss hírek További hírek

Partnereink Bankmonitor Avis Opten Budai Egészségközpont MHC Mobility