Száz évvel ezelőtt az ingatlan funkciója más volt, főleg lakhatásra használta az átlag, nem befektetésnek, azzal hogy ma mindenki párosával veszi az ingatlanokat befektetésnek, meg befektetési alapok vásárolják fel a lakásokat, az ingatlan is egy pénzügyi eszközzé vált és az árfolyama egyre inkább úgy viselkedik mint más pénzügyi eszközöké pl. a részvényeké, azaz többször van bubiban. Az hogy 100 éve mi volt, az nem jelent semmit a jövőre nézve, ma már teljesen más szerepet tölt be az ingatlan.
Ez természetesen szorosan kapcsolódik a hitelezés szabadjára engedésével, évtizedes távlatokban nézve egyre magasabbak a megengedett jövedelemszorzók, egyre lazábbak a feltételek, egyre alacsonyabbak a kamatok, meg ugye ma már alap hogy anya is dolgozik és két fizetésre veszünk fel hitelt.
Az USA-ban lehet nem volt válság, de az UK-ban pl volt egy igen szép ingatlanválság a kilencvenes évek elején, amikor a nominálárak estek 15-20 százalékot, a megtakaritási számlák kamata pedig eközben évekig tíz százalék körül/felett volt. Ez történik akkor, ha a központi bank nem csal és az infláció növekedésével párhuzamosan növeli a kamatot tankönyv szerint. Tönkremennek a túl sok kockázatot vállaló piaci szereplők (csurig hitelből meggazdagszunk), az árak leesnek, és lehetőség van arra, hogy új szereplők belépjenek a piacra korrekt áron.
Természetesen ez már rég megtörtént volna most is, csak most több fronton is csalnak a központi bankok. Több országban a hivatalos inflációs mértékek manipuláltak, pl az ingatlanárak nincsenek is benne, meg mondjuk beletesznek elektronikus termékeket, ugye tíz éve tízszer annyi volt a fullHD TV mint ma és ugye így hiába ment fel mondjuk a kenyér ára tízszeresére, hurrá, nulla az infláció, máris lehet a kamatot csökkenteni. Persze van még más ezer dolog, amivel csalni lehet.
Az MNB meg azért szarja le az ingatlanpiacot, meg ezt az egészet, amiért az összes többi központi bank a világon, mert a pénzügyminiszterek, a központi bankok vezérei a goldman sachs meg a társaiból jönnek (a magyar kicsit kivétel, itthon más szelek fújnak, de mi kis halak vagyunk, mi csak követjük a nagyokat és közben páran megcsinálják a pénzüket). Nem véletlen hogy annak ellenére, hogy tíz éve vészhelyzeti kamatszinten van minden ország, mert elvileg baj van, mégis a legmagasabb átlagfizetés a világon a goldman sachnál van - a válság az csak nekünk volt és még mindig van, ők köszönik szépen megmentették magukat.
Pl. a quantitative easing a legnagyobb biznisz a világon a bankoknak, ugye pénzt nyomtatnak és a bankok pénzügyi termékeit veszik meg havonta jó sok pénzért. Ennyi erővel persze vehetnének dollármilliárdokért felesleges könyveket vagy építhetnének 10.000 iskolát havonta és akkor nyilván a könyvkiadóknak, meg a gyerekeknek lenne jó világ, a gazdaságba meg injektálódna a zsé, de érdekes módon valahogy mindig úgy jön ki, hogy végül a bankárok termékeire költődik el a pénz, azoknak kell adni és akkor majd biztos jó lesz. Ki érti ezt, nyilván ennek semmi köze nincs ahhoz hogy csupa ex-bankár ül a pénzügyminiszeri, meg központi bankos székekben...
Na mindegy. Válság az lehet bármikor, a súlyossága többmindentől függ. Kamatot csökkenteni már elég nehéz nulláról, quantitative easing egyre kevésbé vállalható, de van még ezeken kívűl is lőszer bőven, rendszeresen jönnek ki igen kreatív ötletekkel a központi bankok, amikről az átlagember nem is hall, nem is érti, meg nem is érdekli, pl mindenféle likviditási keretek, amikből bajba jutott bankok automatikusan olcsó hitelhez jutnak - régen tönkrementek volna ugye, most nem is hallasz róla, nem is tudod hogyha bajba vannak, szóval vannak trükkök bőven, a gond csak az hogy a hisztorikus példák azt mutatják, hogy minél többet csalnak és így minél jobban elrugaszkodik a piac a valóságtól annál nagyobb lesz a reset.
Szóval ha elég kreatívak lesznek és tudnak továbbra is csalni valahogy, akkor szerintem a bérinfláció elég jó támpontot nyújt a lehetséges várható minimál árakhoz, a 2013-as mélyponthoz képest kb 50-60 százalékkal mentek fel a bérek így 2013 + 60% ami az alja lehet ha kutyát-macskát hozzávágnak a válsághoz, ami több helyen nem egy óriási esés. Például Budaörs ha jól látom az ingatlannet családi ház statisztikát az gyakorlatilag ezzel a bérnövekedéssel megegyező növekedést mutat, így ezt valószínűleg tényleg a bérnövekedés tolja nagyjából, valszeg ott nem is lenne komolyabb esés. A budapesti lakások viszont többszörösére felmentek, ott talán jobban várható esés.
A gond inkább ott lehet, ha a fő fegyverek, a további kamatcsökkentés és a quantitative easing hiányában megáll a tudomány és esetleg egy nagyobb reset jön. 2008 óta sokkal jobban ki van téve magyarország a külföldi vállalatoknak, pl. autógyáraknak stb. így sokkal több munkahelyet is veszthetünk mint tíz éve és esetleg komoly valós recesszió is bekövetkezhet, amiről nem lehet megmondani hogy milyen formát ölt.
Az lehet hogy az USA-ban nem volt komolyabb ingatlankress száz éves távlatban, de máshol volt gond, mást ne mondjak a kilencvenes évek gazdasági csodája, Japán, na ott három évtizede esik a tőzsde meg az ingatlanárak, pedig ők aztán télleg mindent hozzávágtak a válsághoz, meg elég komoly saját iparuk is van. Szóval ha nagy baj van, bármi lehet, venezuela, japán vagy szocializmus és akkor senkinek nem lesz semmije.
Amúgy nem kell USÁ-ra vagy Japánra mutogatni Magyarországon is az elmúlt száz évben többször is komolyan bukni lehetett az ingatlanon, sokkal kevésbé biztonságos mint azt az emberek gondolják, második vhban a németek, vagy a szocializmus alatt akár tollvonással el is vehették az embertől, vagy ott van ugye a 2008-as válság, szóval azért nem olyan atombiztos dolog az.
Ez természetesen szorosan kapcsolódik a hitelezés szabadjára engedésével, évtizedes távlatokban nézve egyre magasabbak a megengedett jövedelemszorzók, egyre lazábbak a feltételek, egyre alacsonyabbak a kamatok, meg ugye ma már alap hogy anya is dolgozik és két fizetésre veszünk fel hitelt.
Az USA-ban lehet nem volt válság, de az UK-ban pl volt egy igen szép ingatlanválság a kilencvenes évek elején, amikor a nominálárak estek 15-20 százalékot, a megtakaritási számlák kamata pedig eközben évekig tíz százalék körül/felett volt. Ez történik akkor, ha a központi bank nem csal és az infláció növekedésével párhuzamosan növeli a kamatot tankönyv szerint. Tönkremennek a túl sok kockázatot vállaló piaci szereplők (csurig hitelből meggazdagszunk), az árak leesnek, és lehetőség van arra, hogy új szereplők belépjenek a piacra korrekt áron.
Természetesen ez már rég megtörtént volna most is, csak most több fronton is csalnak a központi bankok. Több országban a hivatalos inflációs mértékek manipuláltak, pl az ingatlanárak nincsenek is benne, meg mondjuk beletesznek elektronikus termékeket, ugye tíz éve tízszer annyi volt a fullHD TV mint ma és ugye így hiába ment fel mondjuk a kenyér ára tízszeresére, hurrá, nulla az infláció, máris lehet a kamatot csökkenteni. Persze van még más ezer dolog, amivel csalni lehet.
Az MNB meg azért szarja le az ingatlanpiacot, meg ezt az egészet, amiért az összes többi központi bank a világon, mert a pénzügyminiszterek, a központi bankok vezérei a goldman sachs meg a társaiból jönnek (a magyar kicsit kivétel, itthon más szelek fújnak, de mi kis halak vagyunk, mi csak követjük a nagyokat és közben páran megcsinálják a pénzüket). Nem véletlen hogy annak ellenére, hogy tíz éve vészhelyzeti kamatszinten van minden ország, mert elvileg baj van, mégis a legmagasabb átlagfizetés a világon a goldman sachnál van - a válság az csak nekünk volt és még mindig van, ők köszönik szépen megmentették magukat.
Pl. a quantitative easing a legnagyobb biznisz a világon a bankoknak, ugye pénzt nyomtatnak és a bankok pénzügyi termékeit veszik meg havonta jó sok pénzért. Ennyi erővel persze vehetnének dollármilliárdokért felesleges könyveket vagy építhetnének 10.000 iskolát havonta és akkor nyilván a könyvkiadóknak, meg a gyerekeknek lenne jó világ, a gazdaságba meg injektálódna a zsé, de érdekes módon valahogy mindig úgy jön ki, hogy végül a bankárok termékeire költődik el a pénz, azoknak kell adni és akkor majd biztos jó lesz. Ki érti ezt, nyilván ennek semmi köze nincs ahhoz hogy csupa ex-bankár ül a pénzügyminiszeri, meg központi bankos székekben...
Na mindegy. Válság az lehet bármikor, a súlyossága többmindentől függ. Kamatot csökkenteni már elég nehéz nulláról, quantitative easing egyre kevésbé vállalható, de van még ezeken kívűl is lőszer bőven, rendszeresen jönnek ki igen kreatív ötletekkel a központi bankok, amikről az átlagember nem is hall, nem is érti, meg nem is érdekli, pl mindenféle likviditási keretek, amikből bajba jutott bankok automatikusan olcsó hitelhez jutnak - régen tönkrementek volna ugye, most nem is hallasz róla, nem is tudod hogyha bajba vannak, szóval vannak trükkök bőven, a gond csak az hogy a hisztorikus példák azt mutatják, hogy minél többet csalnak és így minél jobban elrugaszkodik a piac a valóságtól annál nagyobb lesz a reset.
Szóval ha elég kreatívak lesznek és tudnak továbbra is csalni valahogy, akkor szerintem a bérinfláció elég jó támpontot nyújt a lehetséges várható minimál árakhoz, a 2013-as mélyponthoz képest kb 50-60 százalékkal mentek fel a bérek így 2013 + 60% ami az alja lehet ha kutyát-macskát hozzávágnak a válsághoz, ami több helyen nem egy óriási esés. Például Budaörs ha jól látom az ingatlannet családi ház statisztikát az gyakorlatilag ezzel a bérnövekedéssel megegyező növekedést mutat, így ezt valószínűleg tényleg a bérnövekedés tolja nagyjából, valszeg ott nem is lenne komolyabb esés. A budapesti lakások viszont többszörösére felmentek, ott talán jobban várható esés.
A gond inkább ott lehet, ha a fő fegyverek, a további kamatcsökkentés és a quantitative easing hiányában megáll a tudomány és esetleg egy nagyobb reset jön. 2008 óta sokkal jobban ki van téve magyarország a külföldi vállalatoknak, pl. autógyáraknak stb. így sokkal több munkahelyet is veszthetünk mint tíz éve és esetleg komoly valós recesszió is bekövetkezhet, amiről nem lehet megmondani hogy milyen formát ölt.
Az lehet hogy az USA-ban nem volt komolyabb ingatlankress száz éves távlatban, de máshol volt gond, mást ne mondjak a kilencvenes évek gazdasági csodája, Japán, na ott három évtizede esik a tőzsde meg az ingatlanárak, pedig ők aztán télleg mindent hozzávágtak a válsághoz, meg elég komoly saját iparuk is van. Szóval ha nagy baj van, bármi lehet, venezuela, japán vagy szocializmus és akkor senkinek nem lesz semmije.
Amúgy nem kell USÁ-ra vagy Japánra mutogatni Magyarországon is az elmúlt száz évben többször is komolyan bukni lehetett az ingatlanon, sokkal kevésbé biztonságos mint azt az emberek gondolják, második vhban a németek, vagy a szocializmus alatt akár tollvonással el is vehették az embertől, vagy ott van ugye a 2008-as válság, szóval azért nem olyan atombiztos dolog az.
Az utóbbi kb 3 évben valóban szigorodtak a hitelfelvétel és más ingatlanokat érintő szabályok és törvények, emiatt a világ több országában/városában ESNEK is az ingatlanárak. Kanada, Ausztrália, London például. Évtizedes távlatokban viszont a deregularizáció eredménye a mostani árszint.
A jegybankok tanultak, megtanulták hogy kaparhatják ki MOST a haveroknak a zsét, meg azt is hogy lehet a problémákat majd az utánunk jövőre hagyni. A központi bank szerepe pont az lenne, hogy a kamatot emelje, ha túl nagy infláció van, de a központi bankok pont ez ellen dolgoznak már egy ideje, hogy a haveroknak MOST jöjjön a pénz. A történelem során már többször bebizonyosodott hogy a piaci mechanizmusok kikapcsolása hosszabb távon sokkal nagyobb krízisekhez vezet.
Igen, az ingatlannal az a baj, hogy a földhivatalban ott egy lista, rajta a neved, meg hogy mid van. Adott esetben ezt a legkönnyebb tolvonással elvenni. Ezzel persze lehet viccelődni, de akivel megtörtént, aztán állhatott sorba kárpótlási jegyért, annak ez nem túl vicces - az ingatlan nem teljesen biztonságos.